📌📌北市「建物所有權第一次買賣統計快查通」上線🏠🏠

自2020年6月16日起，#台北市 #地政局 網站之地政加值統計專區中新增「建物所有權第一次買賣統計快查通」，提供自2018年起每月之建物所有權第一次登記完畢後30日內，辦理 #買賣移轉 登記數量之統計資料。民眾可以至「不動產登記統計」查詢台北市各行政區之統計資料；如要比較不同時間之交易量變化，可使用「不動產登記統計比較查詢」，以折線圖方式呈現查詢結果，不動產交易市場變化一目瞭然。

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【違章建築可以買賣嗎？買方如何請求遷讓房屋？】　

未辦理保存登記的房屋，可以出售他人嗎？出售房屋後，占有人又不搬遷，買受人可以如何主張權利呢？...⬇️⬇️⬇️

📍 不動產包括土地及定著物，如依法律行為而取得所有權，須經登記才會生效。但自己建築之房屋，例如5、60年前的老舊磚造房屋或違章建築，因並非依法律行為取得，無從辦理保存登記❎，也就是謄本上查不到有第一次所有權登記之建物，所以，所有權人仍為原始建築之人✅

📍 因房屋並無所有權登記，嗣後因移轉而取得建物的權利，並非『不動產所有權』❎，而是取得『事實上之處分權』✅。所以，違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但買賣雙方間如無特別相反之約定，應認為賣方已將該違章建築之『事實上之處分權』讓與買方✅。所以，買方對於違章建築或老舊未辦登記之建物，當然有使用、收益的權利❗️

📍 但賣方如果拒絕遷讓房屋或將房屋出租，房客拒絕遷讓房屋呢？經常見到買方會以房屋『所有權人』依民法第767條主張占有人要遷讓房屋🆖，因為，買方是取得房屋的『事實上之處分權』，而非『不動產所有權』🆙，所以如果依上開法令主張，必然會敗訴的判決。

㊙️而因未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人（也就是買方），第三人未經買方同意占有該建物，即受有占有之利益，致買方事實上處分權人受有損害，且無其他法律上原因，買方即得依不當得利的規定，就是民法第179條，請求返還占有，遷讓房屋❗️

＃違章建築 ＃遷讓房屋 ＃拆屋還地
＃無權占有 ＃未辦保存登記

【民法爭點整理｜第184條第1項前段權利之意義？】

各位好，我是賴川。今天要和大家談民法第184條第1項前段「權利」解釋問題，這是一個傳統爭點，相信許多同學都非常熟悉了，但其實這個爭點近年來有新的發展，例如債權是否一律不受民法第184條第1項前段保護？學者已提出新論述。以下我會在第一部分梳理民法第184條第1項前段保護客體的傳統爭議，接著在第二部分進一步說明此議題近年的新發展。如果同學已經有程度了，可以從第二部分開始看起。

一、民法第184條第1項前段之保護客體為何？是否限於權利而不包含利益，特別是純粹經濟上損失？

（一）差別保護說（傳統學說）

民法第184條第1項前段之保護客體，依文義僅限於權利，而對於權利之解釋，通說受德國法影響，主張此權利專指具「社會典型公開性」之「絕對權」而言，例如：人格權、身分權、物權，而不包含債權等相對權。詳言之，立法者為調和「行為自由」及「權益保護」二個基本價值，將民法第184條第1項前段之保護客體限於絕對權，至於利益，尤其是純粹經濟上損失，並不包括在內，此乃是有意對權利及利益採取差別性保護之態度。

（二）平等保護說（少數說）

陳忠五教授認為，「權利」是指既存法律體系所明文承認的利益；「利益」則是指未經既存法律體系所明文承認的利益。可見權利的本質或內涵，也是某種利益。隨著時代變遷與社會發展，利益亦可能成為權利，故權利與利益之本質並無不同，二者經常維持相互流動之關係，且界線往往難以區別，因此民法第184條第1項前段「權利」之範圍，應從寬解釋，包括債權、營業權、占有及純粹經濟上損失等各種「利益」在內，使權利或利益之侵害，均有民法第184條第1項前段之「過失責任原則」的適用，即平等予以保護。

然而，若採取權利與利益均予以平等保護的態度，則是否會過度侵害行為人的行為自由呢？對此，陳忠五教授表示，如果欲合理限制加害者之賠償責任，應透過侵權責任之其他要件，如有無過失、有無不法性，或有無因果關係等進行調整，才是比較合理的方式，而非教條式地區別民法第184條第1項前段之保護客體。

二、近年發展

（一）債權是否為民法第民法第184條第1項前段之保護客體？

如前所述，傳統學說認為，民法第184條第1項前段之權利限於具有「社會典型公開性」之絕對權，則債權作為相對權，自非民法第184條第1項前段之保護客體。然而，學者已提出不同見解，如陳聰富與楊芳賢教授即指出，以債權作為基礎之有權占有人，例如已取得占有之承租人或買受人，自債權人取得占有時起，仍應受民法第184條第1項前段之保護。理由在於，以債權為依據之有權占有，雖然實際上涉及債權之侵害，但因其得以占有作為「公示外觀」，而與所有權人或其他用益物權人占有標的物下受侵害的情況相似，故沒有差別保護之正當性存在，故有權占有人受侵害時，仍得依民法第184條第1項前段請求損害賠償。

（二）事實上處分權是否為民法第184條第1項前段之保護客體？

關於事實上處分權的權利性質，最高法院在處理事實上處分權得否行使民法第767條之問題時，曾不斷反覆強調，事實上處分權究與物權性質不同，自無民法第767條第1項物上請求權規定之適用，亦無類推適用餘地（如最高法院 104 年台上字第 586 號；最高法院 103 年台上字第 2241 號民事判決）。由此可知，最高法院認為事實上處分權性質上並非物權。

然而，最高法院在處理事實上處分權是否為民法第184條第1項前段之保護客體問題時，卻又表示，受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（參見106年台上字第187號民事判決）。

就此，筆者認為，最高法院之所以認為事實上處分權得成為民法第184條第1項前段之保護客體，與前述學者所提有權占有人得受民法第184條第1項前段之保護，具有相似的理由。因為事實上處分權人在取得違章建築之占有後，即得以占有作為「公示外觀」，而與所有權人或其他用益物權人占有標的物下受侵害的情況無異，故事實上處分權人受侵害時，使其得依民法第184條第1項前段請求損害賠償，應無不合理之處。

市議員張耀中今天率先建議提出「後事流程單一窗口化」的新服務概念！他說鑑於週遭親友在面臨家人或友人死亡時，需要在公部門的辦理的部份常掛一漏萬，期待在行動市府的有感政策之下，要求市府領先全國成立首創的「市民身後服務窗口」。

張耀中說，從市民死亡的那一刻開始，平常不和公部門往來打交道的市民，在這一刻都產生了連結，從戶政事務所的除籍除戶登記、生命禮儀管理所的禮儀火化、又或土葬擇地的合法與否，再來如果是公司負責人要向工商登記主管機關辦理負責人變更，還有土地建物的繼承移轉問題，除了繼承認定需法院許可以外，有很多地方需要市府專責統一窗口，大幅簡化行政程序，讓民眾可以一站得到完整服務。

張耀中舉例，市民面對家中死亡案件的突發，一般而言是措手不及，身心俱疲的苦差事一件，一般來說有五大面向要去處理，分別是死亡登記、葬禮安排、遺產繼承、遺產移轉、福利補助等，尤其在遺產移轉和福利補助上面，一個是法律層面的不了解，以及福利資訊的不透明，導致陳情於民意代表的案例增加許多，張議員認為市府有必要成立後事單一窗口的機制，讓民眾有辦理和諮詢的簡便管道。

張耀中指出，死有所終是對人性最後的尊崇，如果能讓遺族家屬花在行政文書辦理的時間少一點，市民就能多花一點時間放在追思與陪伴上面，而市府宣稱有感行政也就能從這開始，對於提昇施政滿意度絕對有正面助益。民政局長蔡世寅說，將研究辦理！