#Day20 #購屋 #台北 #資訊 #分享
購屋會考慮哪些事情？
（1）．公設比：
「公設比」就是所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值，公設比愈高，表示公共設施所佔的坪數愈高，相對來說，實際使用坪數就愈低。
（2）．設計格局：
無論你是住在一間單身公寓、成排的別墅，或是獨棟的房子...
#Day20 #購屋 #台北 #資訊 #分享
購屋會考慮哪些事情？
（1）．公設比：
「公設比」就是所有權狀中非屬房屋實際使用坪數部分的比值，公設比愈高，表示公共設施所佔的坪數愈高，相對來說，實際使用坪數就愈低。
（2）．設計格局：
無論你是住在一間單身公寓、成排的別墅，或是獨棟的房子，室外都有一定的公共空間，這部分景觀是超乎你所能決定的範圍。但是只要一進到室內，你家內部的裝潢格局便全部都在你的掌控之下，它們予人何種印象，很大程度是取決於你的生活方式。
（3）．學區因素：
學區房並非取決於物理距離的遠近，學位名額是相應學校依照「學區劃片」的原則進行分配的，每年都會有一些變化，學區房和非學區房價格相差很多，家長們需仔細鑑別。不要認為離學校近，就是學區房，買回來卻又上不了該學校，也是雙重損失。
（4）．公共交通便利性：
附近的公車可以到的地方多不多？捷運遠近？是否為汽機車樞紐地帶？
（5）．銀行可貸款金額：
一般建議房貸以20年期為主，因為貸款30~40年本息負擔一定更加重。但因為房價居高不下，目前在雙北市想購買一千萬以下的房屋，數量越來越有限。
目前銀行對於貸款成數有更多限制，首購族最多可貸款8成，一般約在6成、7成左右，所以，若想要購買1000萬元的房屋，自備款約需要200萬元以上。
一般建議，每月付貸款金額不要超過薪水的3成，
由於台灣房價較高，可以放寬到3.5成～4成。
主要因為房貸利率是變動的，萬一利率上升時，會讓每個月的貸款負擔金額升高，因此，貸款額度控制在月薪3.5～4成以下，可以保留一些利率調升的緩衝空間。
（6）．電梯設備：
顧慮到是否家裡有老年人或行動不便利的人，來去思考需不需要有電梯加裝的部分。
（7）．管理費：
有優質的管理維護，才能長期維持一個社區環境的品質。要有安全舒適的生活品質與環境，不能不知道所居住的社區到底有哪些軟硬體設施，當然也不能不知道為什麼管理費的多寡會造成什麼影響
（8）．增值空間：
對年輕買房族來說，除了考量儲蓄跟房貸，也要考慮房屋未來價值。
可以用「井字分析法」分析房子未來增值機會，「建案題材」「完工時間」「達成機率」，參考當地區域的交易情況，交易量高保值機會高。
（9）．生活機能：
業者廣告「生活機能」，有時並非真正的「生活機能」。專家提醒，評估一個物件是否具備真正「生活機能」的兩大訣竅，首先是「步行可達」，其次是「3Q範圍」。
所謂的「步行可達」，是指徒步時間在15分鐘內可到達，最遠不超過30分鐘。如果一個物件其「食、衣、住、行、育、樂、藝、康」的步行時間可控制在15分鐘內，這個產品具備「生活機能」。反之，超過30分鐘才能到達的距離，已不具備「生活機能」。
「3Q範圍」指的是行車時間要在「3個15分鐘」以內，也就是45分鐘。若一個物件，其滿足「食、衣、住、行、育、樂、藝、康」的行車時間在15分鐘車程內，可算是優質生活圈，若耗時45分鐘以上才能到達，實務上已超過一般民眾的極限。
（10）．成交總價：
房屋價格＝土地+建物
土地行情沒變 房價基本上不太會變
所以核心在於「土地」
建物於地點、建材、公設、停車位、樓層高低、景觀、學區、交通、都會影響房價
四樓是最低價，每三層樓一單位網上加價2~3%。
（11）．距離父母親友的生活圈範圍：
因人而異，有些父母不希望孩子住太遠，希望隨時有人回來陪伴或有照顧的需求。
（12）．景觀視野：
好的風景讓人心情好XD
（13）．貸款利率：
對第一次 購屋 的人來說，最在意的無非是房貸利率、還款年限等，在申辦房屋貸款時，有一個東西叫「寬限期」，一般而言，合理的房貸支出，應該是家庭總收入的 1/3。
擔心房貸壓力，還是先算算自己買得起多少錢的房
如果你不是投資客或者即將短期內換屋，不使用寬限期才能幫自己省下更多利息支出，另外提醒，絕對不要因為有寬限期，就去借貸自己現金流無法承受的貸款。 1. 目前各家銀行房貸寬限期約在 3~5 年
2. 寬限期到可以視狀況跟銀行申辦展延
3. 運用寬限期會使後期房貸還款壓力增加
4. 不適用寬限期族群：首購、自住、小資
5. 適用寬限期族群：投資客、短期會換屋者
6. 與其考慮寬限期，最重要的還是了解自己能買多少錢的房
寬限期是還息不還本，一開始資金壓力較小，但本金最後終究要償還，是一個先甘後苦的概念。
（14）．建商品牌：
買房要重視的細節很多，其中如何挑選好建商很重要，但很多人都是第一次買房的首購族，經驗不足都怕自己不小心就入坑了，其實要挑好建商沒那麼難，首先要破除上市品牌及得獎紀錄的迷思，並且懂得問到包括政府、住戶、網友等關鍵人員，就能輕鬆挑對好建商。
（15）．環境因素：
一為由大環境作評估，所謂大環境包括︰區位環境、交通網路、房屋種類、公共建設、學校巿場等因素。
二為由小環境作觀察，所謂小環境包括︰鄰近環境、公共設施、停車場、屋況等因素。 -
（16）．房屋屋齡：
屋齡通常可以推斷一間房子的屋況如何，最重要的是要看是否會有壁癌還有屋內管線問題。在台灣通常20年至40年要換一次管線。
#疫情
建物所有權狀坪數 在 Sway房市觀測站 Facebook 的最讚貼文
我聽過有人買便宜的鬼大樓，拉皮重新裝潢，換個社區名稱或那幾個樓層自己重新命名，然後高價賣出，大賺一票。鬧鬼宅依然是鬼宅，凶得要命，只是有新的裝潢，但那依舊是鬼大樓。如果你買了，就依然是住在鬼社區或凶社區。
台北有好多這種，不管是西門町或是林森北都有，而今台中也有了，高雄其實應該也有。
投資客或建商的良心，早就被錢給矇蔽了，問題是，消費者還真好騙！這種房子銀行貸款多半不好，你想，哪個銀行願意貸款給超老房屋或是凶社區呢？成數多半只有五成至七成？剩下的要信貸，可是你買的時候，就不會想到這點，只會想到可以買到一間全新裝潢的房子。
此時業者為了讓你低自備買屋，就會引導你做假合約超貸，並且實價假登錄，讓你變成「使公務員記載不實的關三年刑法」的共犯。業者會說：我想辦法幫你貸款耶，你不能殺價太多也不能洩密喔，不然就不賣你！
然後你就閉嘴了。想修漏水？想告屋主？小心你自己也被告！
除非遇到現金買房或是願意只貸六成的，氣不過，找媒體跟找律師踢爆，不然，這類購屋糾紛，永遠會存在。
賣屋是賣人性，不是賣良心。
如果你看過我的書，必然知道看房子要打開天花板來看，尤其是廁所跟廚房等有水的地方。如果打不開。一定有詐！客廳及臥室臨窗部分的天花板，也一定要開來看，你可以從燈具那個洞，把手機伸進去錄影，看看有沒有鐵板或漏水。
全新裝潢的，就一定要下雨過後去看，這點功夫不能省，人心並沒有善良到說出來的話都是真的，除非你願意賭一把，然後輸了就付錢找律師…。
我打開過一個超美臥室的天花板，裡面屎尿味濃厚，因為樓上糞管漏了！
買中古時，請記得索取：
1. 使用執照圖說，確認這個房子還是照圖施工的。
2. 建物成果測量圖，確認這個房子哪裡是違建。
3. 地籍圖，確認這個房子就是長在這個位子上。
4. 最新的房屋及土地所有權狀謄本，確認這個房子沒有被超貸，而且坪數要自己算一遍，我曾經要求一家知名房仲店算給我看，結果經紀人、店長、代書居然算出不同的坪數。
別完全相信房仲，一切要自己學會看 !