台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害，每年固定會多出二十億的現金，所以明年底預估會有130億那麼多。

但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一，你知道為什麼嗎？

這個故事很長，要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。

很久很久以前，基於都市計畫的理由，台北市把一些土地劃為公共設施保留地。這些土地的所有者很倒霉。因為公保地的意思就是市政府想要買下來建設成道路或公園，但是現在沒錢。可是因為已經被政府保留了，所以地主也不能拿去做別的用途，因為「有一天」政府會來買。

很多公保地就這樣躺在那裡十幾二十年。

這樣下去也不是辦法，所以2014年市政府想了一個很好的辦法，就是讓建商可以去「幫市政府買」。建商可以買公保地和捐現金給台北市政府，換取建商自己建案的‘容積獎勵，讓建商可以蓋更大的房子。通常轉手之間就可以賺到三倍以上的利益，不過政府也獲得公保地，倒楣地主也順利脫手，三贏啊。

但是這個好辦法卻出現一個bug。

這筆錢每年固定會收到建商給付的現金大約30-40億，但是每年都沒花完。例如今年收到35億，只花了15億，剩下20億。

有剩餘好像也不是壞事？但其實這筆錢有法律規定的用途，不能因為有剩餘就改拿來賑災、紓困、或做社會福利。它只能拿來買地。

當錢沒花完放在銀行時，每年利率大概0.1%，但是土地價值每年固定成長1.5%-4%。也就是你今年沒花完的錢，明年會因為土地價值的成長而損失1%左右，以容積代金總額100億來算，等於每年虧損1億以上。

那為什麼不把錢花完？明明被限定使用的公保地還那麼多。

因為公保地是採取標購制，畢竟我們是民主社會，我們不准地主隨便亂搞這些公保地，但我們也不能強迫他賣，所以地主要自己拿著地給市府標。但是他們也不想賣。

因為按照規定，政府收購公保地的價格只能是土地公告現值的15%。等於要叫地主打1.5折賣給政府，很多地主並不樂意。而且因為依照現行的容積代金制度，建商也可以買公保地，而且不受15%的限制。最後建商與公保地主的成交價常常是在50%或甚至200%以上。建商很樂意出高價，因為容積獎勵可以讓他賺更多。

所以地主幹嘛把土地賤賣給政府呢？

政府不希望調高公保地收購價格是因為怕某些在最近幾年才持有公保地的建商或掮客牟取暴利，但是容積代金的問題不解決，我們只會看到一筆不能使用的現金變成利息虧損的怪獸。如何在合理範圍內調整土地收購的方法、刺激地主賣出土地的動力，或甚至找到代金的其他使用方法，是台北市政府不可逃避的責任。

「股價為什麼會上漲下跌？」

市場先生今天先來說個小故事，

---

小村莊裡有一位老農夫，他在村莊附近經營一片農地以及果園，種植著各種經濟作物。

農夫有一位兒子，
老農夫曾經答應兒子，等退休後就把土地都交給他，

不過兒子無心種地，整天只想要等繼承後把土地賣掉，附近只要有人買賣土地他就會非常上心。

這天，農夫的兒子一大早很興奮的回到家大喊：

「昨天鄰居的農地賣給隔壁老王家了，出價每坪1萬2千元呢！」

小村不算偏僻，但也不是非常精華地段，附近的田地行情價也就每坪1萬元，很少有浮動。
出價1萬2千元，等於比行情漲了20%。

不過老農夫沒理他，現在他還沒退休，所以他說了算。
兒子只能失望地離去。

過了幾天，兒子又聽到消息，
「有建商收購了我們家旁邊的農地，這次出價每坪2萬元呢！」

每坪2萬元，整整比過去行情上漲100%。這下子小村整個熱鬧了起來，許多農戶都把自己家的土地拿出來賣，隔壁老王家趁此賺了一波，讓兒子很羨慕。

「難怪之前隔壁的人會出高價買。」

「一定是這附近有新的都市計畫要進行，我們應該出2.5萬元賣賣看。」

兒子開始打起如意算盤，他一直希望等到接手家裡的土地時，可以把地賣掉就財務自由退休。

這次老農夫當然也沒理他，
兒子覺得非常生氣又懊惱，覺得父親太古板了，竟然錯過這麼好的機會。
回頭看著田裡的韭菜越長越高，他只能無奈地搖搖頭。

於是又過了幾個月，
由於連月下雨導致村中水災，許多農作物都泡湯了。

「唉，現在農地價格跌到只有每坪5千元了，之前2萬元的時候不賣，我就跟你說吧。」

因為淹水因素，建商決定暫時停止計畫重新評估，
附近的土地從2萬元跌到5千元，下跌了整整75%，整整腰斬再腰斬，兒子只能無奈地嘆氣。

老農夫也同樣沒有回應他，忙著處理淹水後的問題。

...

又過了幾年，附近農地的價格又回到了每坪 1萬元左右。

這一天，老農夫終於準備退休，要把土地過戶交給兒子管理。
他語重心長的對兒子這樣說：

「兒子阿，我知道你這幾年都很關心別人可能出價多少買我們家農地，
賣土地我不懂，不過我算一筆帳給你看。」

老農夫把陳舊的帳本拿了出來。

「我們家的農地大概就2000坪，
從你爺爺那繼承來的時候，每年的收成扣掉各種成本，大概也就賺100萬元，養活我們全家大概就剩下不多了。」

「不過經過我這幾十年，把土地改良、建新的溫室、農作物和果樹品種調整，
現在每年扣掉各種成本，包含扣掉給別人和給自己的工錢，大概還可以淨賺500萬元。」

「所以我這幾年還清了各種貸款，也存了一點錢，現在可以安心退休，家裡的土地以後就交給你處理了。」

兒子低頭算了一下，最後低著頭對著老農夫說：
「...現在開始學種田還來得及嗎？」

---故事完---

➡看完這故事，你想到些什麼呢？

在投資裡面，股票或各種資產的價格，
其實就和故事中小村莊土地的價格一樣，有著戲劇性的上下變動。

從這故事中我們可以學到，
造成價格上漲下跌，可以簡單分為兩種原因。

✔1. 看法改變：

例如當有隔壁村的人願意出高價買，甚至有建商出更高價收購村子部分土地。
這導致了價格上漲。

又或者發生了水災，導致人們看壞未來土地成交價格，導致了價格大幅下跌，甚至超出它原有的合理價值。

在投資裡面，大多數人們(更正確說法是"大多數資金")的看法，決定了價格會怎麼變動。

當價格從2萬到剩下5千，下跌75%，其實是從一種看法變成另一種看法。

✔2. 生產力改變：

例如小村莊真的被列入都市計畫，很可能許多土地價值會上升。

又例如當土地的生產力逐漸上升，能夠創造更大價值時，
從老農夫及兒子的角度來看，他們願意接受的價格也會有所不同。

從長期的觀點來看，土地的價值也許會真正發生變化。
當生產力發生改變，價格也會產生對應的變化。

就像能收2萬元租金的房子，和能收5萬元租金的房子，如果其他條件差不多，那麼兩者房價肯定不同。

---

看到這裡，我們理解了價格改變的原因，
但也許你有發現，
決定價格變化的原因，好像並不僅是如此。

➡價格的變動，其實有第二層思考：

✔1. 看法的變化，遠遠領先於生產力改變

生產力改變的確會造成價格改變，
然而現實中，
市場並不會等到生產力真正發生改變後價格才出現變化，
而是早在預期生產力發生改變時，甚至在那之前，價格就更早做出反應。

就像故事中，也許小鎮某一天真的會納入新的都市計畫，
但實際上在當下，土地本身並沒有改變，人們期待的事情也還沒發生，
也許未來真的有某些變化，
但在當下其實什麼都沒有，只是看法在變。

✔2. 人們的看法有時正確，但也有時候會過度的反應

如同在故事中當意外的水災發生，土地價格大幅下跌，
然而水災總會過去，屆時土地依舊是那個土地，
這道理儘管大家都知道，但當下人們依然會有過度的反應，導致土地價格劇烈的下跌。

儘管最終價格會修正漲回去，但當下價格依然會有超出一般理解範圍的變動。

---

理解股價為什麼上漲、下跌的原因以後，這有什麼用呢？

如果你認同上述的看法，
實際上可以想通很多問題。

➡例如：最近股價下跌，我的股票該賣嗎？還是應該加碼？

這時你就可以先思考，改變的到底是看法，還是生產力？
也可以思考自己當初的投資的理由，
是認為生產力未來有機會維持或提升，還是認為未來看法會更加樂觀？

從中就可以想清楚自己該怎麼操作。

➡又例如：未來的股價是否能預測？

常常有個誤解是，認為掌握一些資訊與分析，就能夠用來判斷未來。

但這有兩個問題：
1. 你掌握的資訊如果別人也知道，那當下的價格很可能早就反映未來的變化，
除非你知道別人不知道的事，或者價格尚未反映這項資訊，那才有利可圖。

2. 儘管我們能或多或少能對未來的生產力變化有些判斷，
但我們並不能掌握意外發生，也不能夠了解未來人們的看法。

掌握未來人們的看法，
這問題其實就好像是在問：「你知不知道三天後自己心情會如何？」一樣。

也許我們知道未來會有某些事件的可能性比較高，但實際上看法仍是主導了價格的變動。

---

➡最後，幫大家快速總結一下：

1. 股價的上漲下跌，來自人們看法的變動，以及生產力的變化

2. 人們看法的變化，遠遠領先於生產力改變

3. 人們的看法有時正確，但也有時候會過度的反應

4. 我們能對未來生產力做出相對較合理的推估，但我們無法預知意外，也無法預知未來的看法

(本來用詞應該是"資產價格"，不過還是說"股價"吧，理解比較簡單)

市場先生想寫這個故事，
是因為近期股市波動比較大，
身邊時常有朋友對自己的投資部位感到困惑。

✔有些人容易受市場價格波動影響，就像故事中的兒子一樣，為了股價上漲下跌時而開心、時而憂慮。

✔有些人關注真實價值，如同故事中的老農夫一樣，他清楚的理解自己的長期價值，因此不為所動。

✔也有些人敏銳的掌握人們看法，就像故事中的隔壁老王一樣，把握時機伺機而動。
(嘿，大家應該都忘了有隔壁老王這個人)

你可以思考看看，自己比較希望當哪一種人呢？

看完這故事後，希望能從中解答一些你的困惑，以及找到自己的方向定位。

希望今天的故事能對你的投資有些幫助。 😊

市場先生 2021.05

#又是一篇長長的故事
#寫了5個小時
#讀完覺得有收穫可以幫我留言

圖：北投溫泉旅館。
近期不能出門了，希望大家疫情下一切平安

【20210310質詢公平交易委員會主委 李鎂】

議瑩今天質詢公平交易委員會，主要有兩點問題向主委討論：

1. 鳳梨價格議題
中國2月底通知3月1日起暫停台灣鳳梨輸入，這事件一度引發農民擔心鳳梨價崩，但是台灣國人大團結各界呼籲民眾多吃鳳梨、揪團下單或企業團購鳳梨，短短不到幾天，台灣內部已增加認購訂單4萬噸以上，追平一年外銷中國的鳳梨銷量，政府也協助拓展外銷通路等手段，盼穩定鳳梨價格。

屏東縣政府近日(3/5)有接到屏東鳳梨農友反應，鳳梨價格產地價均價1台斤13元，有不肖貿易商到產地詢價，就藉口說因為中國禁銷台灣鳳梨，想壓低價格以1台斤10元的低價來收購。公平會對於此事是否有掌握相關資訊，針對國內主要盤商進行瞭解及宣導？

然而7-11與全家卻推出預購促銷鳳梨每箱10公斤只要399元的促銷，但一箱399實在太低，同樣是產地直送，大樹農會自己賣每箱10公斤鳳梨含運費也要500元。且依照目前行規，國內宅配1箱10公斤運費100至120元，紙箱現在成本一個約40元，昨日全台鳳梨批發價每公斤約33元。如果一箱只要399，換算下來農民根本不敷成本，議瑩希望公平會能多留意此事，千萬不要為了因為幫忙促銷台灣鳳梨，反而犧牲農民權益。

2.最近房地產交易熱絡，公平會對於不實不動產廣告之查處情形為何？

去年預售案房價飆升速度快，也出現了建案亂象。在購買預售屋時，一般人只能從建案廣告傳單、配置圖及樣品屋來判斷喜好，不過很有可能，你所看到的內容和未來實際的成果並不會一樣，這些建案也會因此遭到公平交易委員會開罰，吃上廣告不實罰單。

今年1月20日就對新竹市東區某建設及某不動產 公司，分別祭出120萬元與40萬元罰鍰，因為傢配圖顯示「虛線之陽台空間規劃，為室內住宅空間使用」，消費者會誤以為是合法使用，而據此認知做成交易決定，明顯違反公平交易法第21條第1項

這種誇大不實廣告的案例層出不窮，建設公司的資本額往往非常龐大，主委是否認為這些祭出的罰單對建商根本只是九牛一毛？

希望公平會能站在消費者立場上著想，重新審視對於建案不實廣告的罰則是否過輕？畢竟對於百姓來說買房子是一件人生大事。（公平交易法第 42 條對不實廣告的罰則可以從5萬罰到最高2500萬）

#公平交易委員會

這次的質詢題目較難，所以這裡整理個文字懶人包：

台北市有一筆基金今年就會突破一百億大關。這筆基金很厲害，每年固定會多出二十億的現金，所以明年底預估會有130億那麼多。

但這筆越變越多的現金卻是台北市最大的虧損投資之一，你知道為什麼嗎？

這個故事很長，要從一個叫做公共設施保留地的東西開始說起。

很久很久以前，基於都市計畫的理由，台北市把一些土地劃為公共設施保留地。這些土地的所有者很倒霉。因為公保地的意思就是市政府想要買下來建設成道路或公園，但是現在沒錢。可是因為已經被政府保留了，所以地主也不能拿去做別的用途，因為「有一天」政府會來買。

很多公保地就這樣躺在那裡十幾二十年。

這樣下去也不是辦法，所以2014年市政府想了一個很好的辦法，就是讓建商可以去「幫市政府買」。建商可以買公保地和捐現金給台北市政府，換取建商自己建案的‘容積獎勵，讓建商可以蓋更大的房子。通常轉手之間就可以賺到三倍以上的利益，不過政府也獲得公保地，倒楣地主也順利脫手，三贏啊。

但是這個好辦法卻出現一個bug。

這筆錢每年固定會收到建商給付的現金大約30-40億，但是每年都沒花完。例如今年收到35億，只花了15億，剩下20億。

有剩餘好像也不是壞事？但其實這筆錢有法律規定的用途，不能因為有剩餘就改拿來賑災、紓困、或做社會福利。它只能拿來買地。

當錢沒花完放在銀行時，每年利率大概0.1%，但是土地價值每年固定成長1.5%-4%。也就是你今年沒花完的錢，明年會因為土地價值的成長而損失1%左右，以容積代金總額100億來算，等於每年虧損1億以上。

那為什麼不把錢花完？明明被限定使用的公保地還那麼多。

因為公保地是採取標購制，畢竟我們是民主社會，我們不准地主隨便亂搞這些公保地，但我們也不能強迫他賣，所以地主要自己拿著地給市府標。

但是他們也不想賣。

因為按照規定，政府收購公保地的價格只能是土地公告現值的15%。等於要叫地主打1.5折賣給政府，很多地主並不樂意。而且因為依照現行的容積代金制度，建商也可以買公保地，而且不受15%的限制。最後建商與公保地主的成交價常常是在50%或甚至200%以上。建商很樂意出高價，因為容積獎勵可以讓他賺更多。

所以地主幹嘛把土地賤賣給政府呢？

政府不希望調高公保地收購價格是因為怕某些在最近幾年才持有公保地的建商或掮客牟取暴利，但是容積代金的問題不解決，我們只會看到一筆不能使用的現金變成利息虧損的怪獸。如何在合理範圍內調整土地收購的方法、刺激地主賣出土地的動力，或甚至找到代金的其他使用方法，是台北市政府不可逃避的責任。

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190915八大民 東區危老案 2透天店面改建小宅
影片網址→https://youtu.be/DS-PeZ5q5Ew

東區黃金店面1間現在是養生會館，隔壁則是閒置狀態，外牆掛起大幅的品牌廣告，但未來這裡將改建成小宅出售。

主播/陳靜宜、攝影/許孝群 採訪報導……↓

主播/陳靜宜：「而它的位置距離忠孝復興站不到200公尺，位在復興南路上，兩棟的透天金店面，合併土地面積是77.13坪，在去年11月被建商收購之後，今年8月通過了危老案審議。」

但過去東區寸土寸金，礙於租金的立即收益，多數會選擇維持現狀。

房仲業者/陳泰源 表示：「既然現在大環境不好，那東區可能也有沒落的情況，不如藉這個機會，剛好讓我們的房子打掉重蓋，危老條例它的都更獎勵多10%的容積在明年的5月底過後就到期了。」

加上危老改建原有的14%的獎勵容積，等於改建就多了24%，台北市東區首見透天店面改建成小宅的危老案，也點出了市場對小宅的需求。

房仲業者/陳泰源 表示：「未來少子化的趨勢，真的大坪數要等著被滯銷。」

台北市忠孝SOGO周邊店面屋齡大多有30~50年，東區商圈沒落之後，會不會趁勢掀起一股危老改建潮，外界關注。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/09/190915-2.html

120428民視內湖35坪角地新壽3.3億買下
影片網址→http://youtu.be/ZZYKxxS0YDA

感謝記者于凡的採訪，同樣也是跟T台的寧之一起到三立門口找我，真的不好意思，辛苦她們了！

其實，新光人壽之所以會用如此高價收購這塊角地是有原因的！一來，雖然我買貴了！但「買對，就不怕買貴」，何況將來蓋好房子還要賣，再把當時購地的成本轉嫁到消費者身上即可。

第二也是基於未來豪宅蓋好的行情著想，享享那一塊角地，如果是低樓層，偏偏又剛好室內客廳採光是面對那一棟老舊建物，豈不是對於整體房價有顯著的影響？而且從豪宅的外觀來欣賞，明明好漂亮的一棟建物，偏偏就是缺一角，缺一角就算了，還是個醜醜的老舊建物，這也難怪新光人壽會願意出如此高價收購。

以下是新聞報導......↓
2012/4/28 11:54

政府打房頻出招，不過成效如何呢?新光人壽斥資3.3億元，買下台北內湖35坪的「角地」，換算地坪每坪成交價格近950萬元，市場人士分析，未來新壽可以整合為約1000坪大面積土地，興建豪宅利益超過百億元，不過也被附近鄰居抨擊，價格高的誇張，一般上班族根本買不起。

陽光、綠樹林蔭的小公園旁，內湖陽光街巷子裡頭，這棟不起眼的卡拉ok店，總共35坪，傳出新光人壽斥資3.3億元天價買下，換算下來地坪946萬元，建坪每坪371萬元，創下當地新高價。

房仲業者陳泰源表示：還蠻誇張的，以現在一坪一百多萬元，就已經可以買到新房子，更何況建商竟然以高達三倍之多的價錢，去買一個已經符合都更條件的中古老屋。

卡拉ok店營業時間還沒到，也沒人來應門，新壽以天價買下角地，就是因為3年前以14.68億，標到旁邊800多坪的國有地，新壽希望整合成1000坪基地，興建21層，每戶60坪以上的豪宅建案，每坪開價150萬元，整體開發利益超過百億元。

附近鄰居不敢置信，只是就連角地都可以飆出天價，也可以嗅出房地產的買氣已經逐漸回籠。

新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2012428F01M1

部落格網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/49389420