#招生 #心情
一直以來都不會很積極的叫大家要報名，都是報名表連結發出去而已
也從來沒有買過廣告推廣自己的課，因為我覺得我根本手上的課都快消化不完
如果真的想上課就會來，拐來的也不會開心吧

也不會一直問同學們為什麼不繼續上課了，原因除了不想窺探別人的隱私以外
我覺得除了瑜珈以外一定有更多緊急、重要或有趣的事
（但學生常常很貼心的跟我說無法繼續上課的原因，有時候會感動到偷偷掉眼淚😹）

雖然沒有華麗唯美的影片招生，但我想會受到那些影片吸引的話大概也受不了我的上課風格😂

總之，9月&10月的課已經可以報名了
有興趣的朋友可以點擊連結❣️ https://forms.gle/399aa57b4S8q7syV9
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#瑜珈課 #瑜伽課 #瑜伽線上課 #瑜珈線上課 #居家練習 #小班制 #互動式線上課程 #瑜珈老師卡拉

Lowland Pianist 是我的音樂製作公司
主要為電視/線上廣告
電視電影提供度身訂造的音樂
也為各大歌手藝人創作及製作流行曲

你試過忽然覺得「啊！我需要一首音樂」嘛？
（有的啊，例如：追女生啊，求婚啊，她準備要出國念書啊⋯⋯還有你的新產品新服務要拍廣告推廣時）
歡迎跟我們談談

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主要為電視/線上廣告
電視電影提供度身訂造的音樂
也為各大歌手藝人創作及製作流行曲

你試過忽然覺得「啊！我需要一首音樂」嘛？
（有的啊，例如：追女生啊，求婚啊，她準備要出國念書啊⋯⋯還有你的新產品新服務要拍廣告推廣時）
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Website : https://lowlandpianist.com
Instagram : https://Instagram.com/lowlandpianist

一支sell人情味既奶，興致勃勃買完飲啖，原來變壞左，的確，包裝再好再多廣告推廣，都係表面，內裡係點，自己品嘗

喺 Facebook App 入面睇過乜嘢，或者開心 Share 過乜野，又或者你嘅打卡記錄，好多朋友都預咗資料點都會俾 Facebook 用嚟做廣告同埋推廣嘅數據。不過最驚人嘅係，如果你手機 Login 咗 Facebook app 或者瀏覽器 Login 過 Facebook，手機去部份網頁或者用部份 App 嘅瀏覽記錄，甚至購物資料都會一一畀晒 Facebook，唔信？一齊睇吓！

只要你打開手機嘅 Facebook App，揀右下角嘅「選項」、「設定和私隱」、「私穩捷徑」、之後拉到去下面、「你的 Facebook 資訊」，之後再揀「查看或清除你的 Facebook 站外動態」，㩒下呢堆 Icon 入多次你嘅 Facebook 密碼，嘩！睇吓！我呢幾日用手機 Chrome 或者好多 App 做過嘅嘢，都一一記錄晒！唔好以為係 Facebook 主動拎呢啲料，根據 Facebook 嘅解釋，呢啲資料都係商業網站或者應用程式透過 Facebook 商業工具自動發送俾 Facebook 嘅！問你驚唔驚！唔好以為淨係知道你去過乜嘢網站或者開過乜嘢 app 喎，原來連你搜尋過乜嘢商品、買過乜嘢又或者捐款都有機會記錄在案㗎！呢啲數據日後又會配合返廣告營銷，呢個亦都解釋到點解成日都會有啲「咁啱」嘅 Facebook 廣告走出嚟。

我諗都冇乜人鍾意自己嘅資俾人 Send 晒俾 Facebook 嘅，首先你應該揀「清除紀錄」，將 Facebook 已經有嘅記錄取消。跟住你可以好似我咁，去「更多選項」、「管理未來的動態」，之後熄番「未來的 Facebook 站外動態」，Facebook 就會停止紀錄相關嘅資料喇！你又做咗未呢？

《Z世代達人》
麥卓華

你很努力經營社群，但是關注數量卻很低嗎？你下了很多廣告推廣事業卻總是沒成效嗎？想讓自己的事業成長，卻一直找不到對的方式？

在今天的影片裡，你會學習到我是如何運用三個方法，除了戒掉自己打發時間的壞習慣以外，還能讓網路社群的品質和數量提升的方法。

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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

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