【英國房屋法對劏房租管的啟示】

政府委任的劏房租務管制研究工作小組（劏房租管小組）提交劏房租務管制方案，並計劃會在今年立法會任期內完成立法。然而，方案似乎與社會訴求存在巨大落差，「租管」聽起來強硬，實際上是否有心無力? 本文嘗試列出其中主要爭議，並提議借鏡英國房屋法（Housing Act）的立法經驗，對照出政府現時提議的缺陷。

對劏房的環境問題放軟手腳

劏房普遍存在不少居住環境問題。大部分劏房沒有安裝官方的水電錶，因而須向業主付額外水電費﹔結構及安全方面，額外的牆壁和地台有機會對樓面造成超載、地板下不時有複雜的水渠走線、開放式廚房均沒有安裝防火牆、煙霧感應器等的消防安全要求﹔還有舉世知名的衛生極端情況﹕廚廁合一、廁所閣樓、天花板鼠患等不一而足。現有方案期望以「標準租約」（註1），透過業主與租客之間的租約條款，改善水電雜費等問題，預期不會有顯著效果。

針對上述情況，運房局局長陳帆稱現時已有建築物條例監管劏房，所以不需要再「架床疊屋」的說辭推搪。然而，局長口中的現行政策和執法方式根本形同虛設。屋宇署最新的目標巡查及糾正數目（註2），規模分別佔2020年的劏房整體數目的1.6%和0.24%（註3），2014年後推行的劏房小型工程登記方面，2016年劏房工程登記完工證數目只佔劏房增加數目的2%（註4）。劏房租管小組先天性不足，一開始已訂明並不處理劏房最嚴重的生活環境問題，進一步合理化了現況的問題。

英國房屋法的啟示

香港的房屋問題裹足不前，反觀英國房屋法（Housing Law）多年來續步完善。早年因應規管房屋市場的需要，續步發展出獨立於舊有業主與租客條例的法律條文和主體。其中房屋法的倡議者致力建議法庭，在原來做法較陝義和診斷式（clinical）的擁有權（proprietrorial rights）評估基礎之外，視房屋為影響別人生活的重大因素（註5）。其中重要的發展包括﹕1977年確立無家者的房屋權、80年確立置業權（right to buy）的同時確立了議會房屋（council housing）租戶的租住權保障（security of tenure），並且續步發展至涵蓋更多房屋議題面向的法例。

而房屋法最新發展，強調租客作為消費者的身分（tennant as consumer），超越了單純以業主與租客對立思維。房屋作為業主提供的服務或產品。法律背後的精神類似其他行業和商業情況下的法規，以保障消費者為目的，視租務市場為產品進行監管，著眼於房屋的基本質素和安全等方面，將之作為消費者法例的其中一環。

其中最明顯的例子，是2004年推出的房屋法，訂立的房屋健康及安全評分制度（Housing Health and safety rating system）（註14），用以評估房屋單位對健康及安全的潛在風險，並統計了不同隱患對不同人的潛在風險，提出了避免方法，並在標準租約中規訂業主出租的單位，須達到房屋健康及安全評分制度的基本要求。

針對劏房單位質素的評分制度

針對本港劏房居住環境欠佳的問題，若仿傚英國設立一套有法律效力，按劏房單位質素的評分制度，有如監察食物是否健康安全的營養標籤。便可以在劏房的標準租約中，列明業主的義務包括﹕提供達到基本評分的單位。以具體可執行的政策，針對現時劏房的普遍的問題續項評分，供租客參考，並強制達基本要求，例如﹕出租時不可有老鼠跡象。相反，按現時建議單單以標準租約提出，亦難有人重視。

假如落實以成文法針對劏房的基本設備和質素規管，其實並不能簡化成純粹使劏房戶得益，犧牲業主利益的政策。有關政策背後，提供誘因提升私人租住市場的服務質素，取締提供惡劣居住環境的房屋的情況，其實亦有助整體租住市場的專業化。即使對象僅是房屋市場某細版塊，亦能體現政策思維上的進步。

相反，劏房租管委員會經常強調即使建議劏房租管，亦必須平衡業主與租客利益，姿態上想顯得客觀中立，其實未有擺脫業主與租客零和博弈的思維，保護既得利益之餘，亦傾向少做少錯的因循保守做法，實際效果是就劏房問題大致維持現狀甚至惡化，值得思考這結果是否政府所樂見。

註1﹕立法會CB（1）504/20-21（06）號文件，「劏房」租務管制研究工作小組的工作進展
註2﹕2020-2021年財政預算案，屋宇署總目收入分析。
註3﹕2020年長遠房屋策略估算劏房數目為99 400個。
註4﹕本土研究社﹕2014-16年 劏房總數與劏房工程「完工證明書」, 2013-2017年劏房工程「展開通知書」和 「完工證明書」： https://goo.gl/oqJqAj
註5﹕Susan Bright (ed.) , Landlord and Tenant Law Past, Present and Future.
註6﹕Office of the Deputy Prime Minister, Housing Health and Safety Rating System: Operating Guidance.

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蟑螂小天地|居家環境篇
台灣一年四季潮濕，尤其是夏天越發悶熱，家中小強出現的頻率也越來越頻繁，明明已經保持家中整潔乾淨，仍時常黑影出沒，嚇壞大家的同時，亦樂壞家中毛孩們，惟蟑螂易帶來髒亂及傳染疾病，所以不得不除，今天好神奇居家生活館要告訴大家蟑螂們最喜歡的環境，以及防治蟑螂的方法，讓我們一起遠離蟲蟲危機吧!
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蟑螂是喜愛在夜晚出沒的生物，喜愛溫暖、有水、有食物、有隱蔽縫隙或孔洞之處，如廚房、廁所、管道、廚具、家具、電器的縫隙、頭髮聚集的排水孔，因此蟑螂防治雖然困難，卻是一件非常重要的事。

據研究沒有食物蟑螂可以存活一個月，若沒有水只能存活一星期。因此，斷絕食物來源和水源是防止蟑螂過快繁殖的關鍵。

🔺 防治蟑螂 🔺
1.斷絕食物來源
▪保持環境乾淨
▪徹底清理食物殘渣
▪保持蟑螂出沒地點乾燥

2.除藏匿地點
▪定期丟棄垃圾和不用的物品
▪徹底清潔檢查家具下方或縫隙，以及各個隱蔽處如電源開關、天花板等
▪密封天花板、牆壁、地點等隙縫及裂縫

3.防止進入住所
▪排水孔加裝可密封排水蓋，平時可將蓋子打開，讓汙水排出，晚上要記得將蓋子蓋上
▪密封管道及電線安裝後所留下的隙縫

4.捕捉
▪在蟑螂出沒處放置蟑螂屋捕捉

5.毒殺
▪使用具殘留藥性的有效殺蟑劑毒殺蟑螂
▪放置毒餌，除了可殺死吃下毒餌的蟑螂，還能間接毒殺其他藏匿蟑螂

「神奇殺蟑魔粒 房裡無蟑」為化被動為主動的連鎖殺蟑方式，低毒性對環境較不易造成二次汙染，家裡有寵物也較不需要擔心，但是對蟑螂卻具致命性，而且目前蟑螂對此的抗藥性較低!

6.處理屍體
▪吃到具連鎖殺蟑成分的蟑螂屍體，可變成其餘藏匿蟑螂的大餐
▪避免直接處理蟑螂屍體，若碰觸到要盡快消毒洗手

7.善待喇牙
▪喇牙為蟑螂天敵，動作敏捷、擅長捕捉蟑螂，對除蟑具幫助

布朗尼食譜
原料：
10茶匙(150g) 無鹽奶油
250克的糖
80克的無糖可可粉
1/4茶匙的鹽
兩顆蛋
70克的低筋麵粉

選擇性配料：
核桃、香草精、切片香蕉，可加可不加

做法：
首先將奶油、糖、可可粉、鹽巴加入一個大鍋子，隔水加熱融化奶油，並將四種原料攪拌再一起

打入兩顆蛋之後攪拌後，再將低筋麵粉慢慢倒入鍋子中攪拌，攪拌次數建議不要低於40次，確保奶油與較乾的原料融合再一起，沒有油水分離。

將烤箱預熱至200度。

把烘培用紙放在20公分的烤盤上，將攪拌好的原料倒進烤盤中，接下來把烤盤放進烤箱比較低的烤架上烤25分鐘，25分鐘過後可以用牙籤插入布朗尼，試試看布朗尼中間是否還很濕，如果布朗尼還是偏濕，再讓它多烤個五分鐘。

如果你適用荷蘭烤箱，將烤盤放在烤架上轉至小火，由於此烘培方法溫度不易測量，所以要不定期用牙籤測試布朗尼的溼度。

小火慢燉總比把你的布朗尼烤焦好，好吃的東西需要等待，布朗尼在冷卻後會凝固的更好～

如果你和雅祺一樣是隻螞蟻，想要讓布朗尼更甜一點，在你增加糖的比例，不要忘記增加低筋麵粉維持比例的一致性。

做好的布朗尼可以直接享用，最棒的方式是和香草冰淇淋一起吃喔！


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為什麼我要改裝我的露營車：
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第1集：拆除貨車併計劃構建：
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第2集：吊扇和隔熱，隔震：
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第3集：新設備，安裝地板，參觀瀑布：
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第5集：大更新，廁所，冰箱，桌子，室外燈：
https://youtu.be/UrsiugAAHX8
第6集：第一次露營
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地7集：Van Tour
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地8集：花了28萬
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地9集：28萬 vs 14萬 萬 改裝大PK
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你在房間裡唱歌、彈吉他、放音樂、拍片、直播會被鄰居抗議嗎？今天Orange老師將會告訴你如何成為"安靜"的好鄰居，在這集的影片中Orange老師會實際安裝吸音板並且測試，吸音板是不是真的對於減小音量有很大的幫助？如果你現在也正在找適合你的吸音板，或是你也常常因為練歌、音樂太大聲、唱歌太大聲被鄰居抗議的話，一定要看完今天的影片！

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關於 簡單歌唱 Singple. #142：
0:25 在開頭時Orange老師提到，因為搬到新環境，就被鄰居抗議聲音太大聲吵到人家，於是今天就決定要來裝大家都推薦的"吸音板"，同時也會實際測試在裝吸音板之前以及裝上吸音板之後的音場差異。

1:22 我們實際測試的方式就是利用一台音響以及一台分貝儀來進行測試，而測試的音樂選定我們的開頭曲，環境選在了房間內、隔壁間、樓下間等空間

1:52 現在我們測試分貝的地方是房間內接下來在 2:12 測試的地方是隔壁間的廁所 以及2:45 進行樓下房間的測試。

4:32 Orange老師在這邊做簡單的介紹，相較於傳統的吸音板，我們這次選擇的90s吸音板有更美觀的外表，同時也可以幫助房間提升美觀效果，那這次選擇的90s總共有4種顏色，而今天老師選擇的是大理石白。另外這個吸音板也是非常方便拆裝，我們在後面會介紹如果正確的安裝吸音板同時不傷牆面。

5:59 而這個吸音板主要的功能就是降低雜音量，我們在房間常會因為空曠而迴音很重，但是我們不希望環境雜音被錄進Mic裡面，所以消除環境音是非常重要的一件事。我們這次選擇的90s吸音板也做到了消除環境音這點，而他的吸音效果在1000-2000HZ是效果最佳的範圍。

7:37 另外的好處就是，這個吸音板還有冬暖夏涼的室內溫度調節效果，當我們夏天在房間時會可以感覺房間是涼的，冬天會可以感覺房間是暖的。

8:50 上公所準備的材料有：美工刀、尺、美文膠帶、吸音板專用膠帶，黏吸音板的順序是：1.先再黏美文膠帶在牆上 2.將轉用膠上在美文膠帶上 3.將吸音板放上專用膠上 4.完成

11:00 裝完吸音板後，Orange老師實際測試在裝上吸音板之後，是不是真的對於環境音消除有差？而實際測得的音量跟裝上吸音板之前相比，真的差了10~15分貝。 11:22 我們在隔壁間測試，測得結果與裝上吸音板之前確實相差不少。在樓下間測試時更為驚人，分貝音居然偵測不到音樂的聲音，可見這次吸音板的效果真的高於預期！

13:43 總結：在音量的部分，吸音板確實降低了不少音量，無論房間內或是房間外，實際上都有減少至少10-15分貝，而聽覺上的感覺會跟先前相比較低沉，第二點就是環境音，迴音的感覺已經完全被吸音板吸收了，如果我們平常有錄音的習慣，我們可以將周圍都裝上吸音板，加強吸音效果。

14:58 關於溫度這方面，確實跟施工前的冷度差很多，整體室溫有完全的下降，是非常不錯的！

#吸音板 #實測 #90s科技家居