等都更發大財? 羅右宸:別做白日夢了!活化閒置資產才是重點!

前幾年永春都更的事件炒得沸沸揚揚(http://goo.gl/8ODFvb)，在大家觀念裡一定聽過老房子都市更新後變成新房子後可以賺大錢，但能都更真正的關鍵是什麼呢？答案是”高房價”！！！

先來釐清一下都市更新只有在房子發生”重大瑕疵”使其房屋不能居住會有安全疑慮的狀況下，修法的條件才會寬鬆與迅速(「防災型都更」區域，考量急迫性，都更同意比例門檻只要1/2就通過)。例921大地震的危樓，嚴重的鋼筋外露海砂屋與輻射屋…等。

在一般沒有特殊狀況下，房子因為老舊而都更的比率即為困難(因建物老舊「住戶自主都更」者，同意比例為4/5最高)，除了每個地區的{都市發展局更新處}所規定的房屋產品條件不一樣外，還要耗費大量的時間與精神與住戶們溝通，協調利潤的分配比例。

試想一個4層樓公寓的小案子，假如
1樓現在做店面營業，房屋價值較高。
2樓住戶剛搬進來花了200萬的預算裝潢。
3樓是一般的簡易屋況使用。
4樓還弄成5間套房還外加一個頂加。

再來加個死要命的釘子戶，怎樣勸離都不想搬離，畢竟屋主已經住這房子40年，不是錢的問題而是跟這房子有著深厚的情感，這利潤要怎麼分配才合乎公平性呢？

萬一持有的所有權人非常多，有些還在國外還找不到人的狀況下還會增加流程的難度。所以一個中大型案子上百戶的社區耗費10年是很基本的，有些也長達20年也都還談不攏。

我們現在來先想想是誰要花這個預算費用是重建蓋新房呢？

除非住戶自己有錢”自辦都更”，但機率極低，通常都是由大資本的建商來整合重建。天下沒有白吃的午餐，竟然建商要來花費大量的時間與金錢來都更，合理豐厚的利潤將影響著建商重建的積極程度。

關鍵就在於”高容積”與”高房價”。假如政府公權力介入修法都更案的容積獎勵提昇，建商就算是”以一坪換一坪”的狀況下，也因為能賣的戶數變多了＝能賺的錢變多了，就會很積極參與。或是說建商整合老房子時耗時5年，整合完5年後景氣好的情形新房子的房價漲了數倍，建商也因而賺到了錢，通常在高房價的好地段區域內發生都更的可能性越高。

就我所認知，現在政府如果不修法的話，都更的可能性會越來越困難，除了台北市本身有這個先天的高房價優勢外，其他地區等都更的可能性要讓大家失望了。

竟然房子沒辦法在短時間內重蓋或是重建，活化閒置舊資產將是影響台灣居住的關鍵因素之一。全台灣大部分的有錢房東們寧願把自己買來投資的房子放著，也不做出租使用，這會浪費這社會這些好地段房子先天上的優勢。

很多好地段的房子會變得那麼破爛或是不堪使用，就是因為屋主從買來放到現在10年，20年完全都沒住過人，房子就像是一個人一樣會老會生病，一開始生個小病，不理會也不去看醫生，等到這個病慢慢拖延不去處理，年紀大了以後慢慢就引發大疾病，導致人垮掉房子倒塌就是這個原因。

所以現在政府應該是透過修法及執行有效的政策積極與房東們合作使好地段的閒置舊資產活化重新規劃後給年輕人或是需要的人居住出租使用將是現在最重要的事情！！！

羅右宸 筆

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【創業知識庫】要準備多少資金才夠？（上）
對有意創業的朋友而言，首先要建立一個企業生命週期的觀念。一個企業從創立開始，都會經歷創建期、成長期、成熟期及衰退期，不同階段都有其資金需求（可參閱下表）。對於創業主而言，每個階段所需的資金如何籌措、金額是多少，這些在初期就要先行試算。然而，究竟要準備多少錢，沒有標準答案，要視經營行業類別及企業規模而定。有的只需開個小型店面，有的則需要租賃廠房添購機械設備。因此，在資金規劃上要依照自身的計畫來做試算，在此先預估「創建期」所需的資金即可。
舉例來說，若是要開設餐飲店，店面的租金與押金、裝潢、廚房用具、餐具、收銀機與銷售點管理系統（POS）、空調、員工薪資、廣告行銷、達到損益平衡點（BEP）前的周轉金，乃至急用預備金等，每個項目需要多少金額才夠？怎麼樣有效率地將有限的資金花在最有效益的地方？這些問題在實
際創業前都必須先有規劃。掌握損益平衡點先求不賠錢，再來求賺錢。所謂的損益平衡點，就是每個月要做多少生意才能不賠錢的金額，簡易的計算公式如下：
【損益平衡點＝固定成本÷﹝1－（變動成本÷銷貨收入）﹞
註：買賣業及服務業中﹝1－(變動成本÷銷貨收入)﹞可用毛利率代替。】
舉例來說，假設小胖餐飲店的產品平均售價200元，材料成本100元，房租每月10萬元，人事成本10萬元（即員工5人，每人月薪2萬元），行銷費用每月1萬元，水電瓦斯雜費每月4萬元，則每個月的損益平衡點為：
（10萬＋10萬＋1萬＋4萬）÷﹝1－（100÷200）﹞＝50萬
簡單來說，在上述案例中，小胖餐飲店每個月初估要做到50萬元，才能損益兩平，也就是營業額要達到50萬元才能不賠錢。那麼50萬元的目標要如何達成呢？若以每個月營業25日來推估，則每天要做2萬元（50萬元÷25日＝2萬元）才能損益兩平；若以平均客單價200元來計算，則代表一天要有100人
來消費才能損益兩平。所以從每日客流量統計，在營業時段中，能否達到100人的最低基本要求，就是這個開店計畫能否實現的根本。這裡要提醒創業主，除了每月的營運能否越過損益平衡點，進而產生獲利外，先前投入的包含裝潢、設備、廚具等開辦費用能否回收？要多久才能回收？所編列的回收計畫務實與否？尤其是若採用借貸方式取得的資金，能否如期還款？這些都是要評估之處。

資料來源：創業圓夢網-創業教戰手冊 創業台灣篇