【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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幾年前，害怕在自己身上刻下原則，因為我連自己的樣子都摸索不清。幾年過去了，永遠記得背叛的悲傷從我的肉身裂出隙縫的陰暗時光，我踩著腳踏車穿梭車陣一邊狼狽地流著淚，巴不得下一秒被車碾平的憤恨，至今依然都沒忘。
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小時候我就習慣忍耐，除了忍耐，我沒有值得自豪的事，我喜歡吃下那些被人稱為「虧」的事情，久而久之，我開始活得十分畏縮極端，這世界的人習慣用（我比你高一等）的態度對待別人，但事實上會變成這樣，部分是自己的錯，因為主動長期扮演了自以為善良的病貓。
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多年後，久違不再聯絡的人主動來訊攀談，勇於認了當時的錯，我選擇寬恕且接納，完全忘掉當時鑄成陌生的原因，只是一股腦地覺得對方重要，一次、兩次、三次……人的記憶不是遺忘，只是暫時想不起來罷了，那股厭惡的感覺，隨著一次又一次的不被尊重喚醒復甦，那一刻我明白，若選擇溫柔，就會一直接受對方沒有改變的事實，任憑不被尊重對待，約好的事情，沒有原則改來改去、訊息愛讀不讀、有事鍾無艷沒事夏迎春、只在乎自我準則，卻忘記對方也是個人，那些堆積的擦傷再度因二度重逢而添上，又或者某些舊情人在分開後，讓現任的對象不斷找前任的麻煩，這種干擾的優柔寡斷，象徵著不被尊重，當自身安靜促成了病貓的象徵，對方看著不發威的一切，覺得有趣，於是更加倍做盡令人不堪其擾的事。
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可是啊，該知道病貓其實不是沒脾氣，病貓只是觀察，有朝一日該做的反擊仍會在踩到底線的時候發生，那些無依的日子終會蒐集了很多忍耐的事情，片段的、行為的、隻字片語的，所有看似吃虧的一切，都成了藏在後院黑洞裡的證據，他不是真的活得病了，只是比較優雅而已。

一隻從容優雅的貓，只會在最極致的時候準確出手，要讓別人懂得尊重的方式不是心機，而是老實地踩在「尊重」的範圍只做無愧於心的事情，貓一心懷抱的善良從未缺乏，而是唯有對方越過了線，才會讓你再也不得辯解的時候，結束這一切。你要相信霸凌與辜負的一切，公道自在來。
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人們為之活著，就要為一生曾做過、說過的事好好負責，相信因果不是不來，只是等待時機，病貓從不溫柔，只是等著最好的反擊。相信生而為人懂得互相同理，各自不犯彼此規則過上生活，是懂得尊重別人，別人也才能尊重你。
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此篇獻給：那些處於被精神霸凌的人，別忘了時時刻刻不忘搜證，不為求姑息而選擇緘默，帶著勇敢，總有一天尊重會屬於你。
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#20210916 #安靜的病不是軟弱

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在變異特異點・境界式找到的少女。
她穿著外觀莊嚴的女校制度，措辭謹慎，太過武斷的行動力。一切看上去都很日常，但總感覺把她放在哪裡都與日常有偏差、有點危險的氣息。
她是“歪曲的魔眼”的保持者，能無視硬度、構造、規模把任何映入眼簾的東西扭曲。
據說淺上這姓氏在以前寫作淺神，代表那個能與神明（異能）相通的家系。

身高/體重：157cm・51kg
出典：空之境界
地區：日本
屬性：秩序・惡　　性別：女性
會讓人誤以為是日本人偶的美人。她言行舉止帶著一份陰鬱，卻有透著點清楚可憐。

無痛症——五官的觸覺麻痺了，
少女就這麼活著，不知痛楚為何物。
因為她感受不到疼痛，她無法與別人的感覺產生共鳴，被人們從社交圈子裡孤立出來。
從小天資聰穎的藤乃為了保護自己，給自己戴上了“我是普通人”的面具，隱瞞患有無痛症一事，並且，也給自己的心靈裝了面具。
於合作活動“復刻版：空之境界/ theGarden of Order -Revival-”裡追加的從者，沒有在故事裡登場，而是作為特別來賓的特別參戰。

○歪曲的魔眼：ＥＸ
名為魔眼的異能之中最上級的能力。
異能之中的異能，希少品之中的希少品。無論有機無機，把“作為物質的存在”視為一個打印出來的畫面，無視強度和規模將其扭曲、切斷。

○痛覺殘留：Ａ
即使痊癒了也會反覆發作、讓人痛不欲生的痛楚，是身為人類的證明。淺神一族為了封印少女的異能，把觸覺蔽塞了。

○單獨行動：Ａ＋
並不是說她喜歡孤獨一人，而是說她那個喜歡一個人四處遊蕩的壞習慣，擅長跟蹤。原本魔力枯竭後她自己會很辛苦，但由於她幾乎沒有痛覺，所以她察覺不了自己很辛苦。


“唯識・歪曲的魔眼”
等級：ＥＸ 種類：對界寶具。 範圍：１～9999
Yuishiki Waikyokunomagan。
飄落在夏日的那懷念的——
千里眼（clairvoyant eyes）併發了的緣故，她的視野超越了常人——
以神的角度俯瞰並確認對象，然後將其扭曲，造成超遠距離的物理崩壞。

一直以來被封鎖的痛楚劃出勢如決堤的螺旋。
——那陣崩落猶如慟哭中的少女。

十五多歲的少女，性格溫和被動。
形象有如夫倡婦隨、內斂的女性
不喜歡男性暴力的一面，但同時又覺得那是男人像小孩的可愛一面。
所以比起愛情，她對完全理性的人的感情該稱作憧憬（戀的感情）。

具有常識、懂得尊重對方的才女，但其根底是一個徹底的悲觀且現實主義者，所有有時會發表一些尖銳的意見。忍耐力強，然而一旦過了底線就會窮追猛打，（直到解決問題前）不會放過對方，猶如暴走的翻斗車。
這方面和不躊躇決斷的式很相似。

穿著、說話、性格都像女性，但是興趣就完全不像一般少女。她喜歡一些像看恐怖電影之類的黑暗事物，能自己一個人躲在哪裡偷樂。
她自己到最後也沒察覺到，自己有潛在的加虐性質。她喜歡把別人逼上絕路的殘酷與冷酷也是因此而生。

藤乃所在的時代因為人理燒卻化成灰了。
她也一樣被燒盡了，但是世界的抑止力沒有放過她的特異性。
阿賴耶識任用她的異能，讓她作為戰力之一去阻止人理燒卻，所以她暫時成了從者，獲迦勒底召喚。
對她來說現在的自己只不過是一場“夢”。
跟式一樣，這只不過是自己在被燒盡前做的黃粱一夢，只不過是若人理燒卻未被阻止的話就會消散的一夜夢幻。
如果按照平常的她的性子她肯定會雲裡霧裡陷入混亂，但她卻毫不費勁地接受了這一切的異常。
她清楚了解自己作為從者的立場，努力在自己能力所及的範圍內幫助御主。