譚新強：香港貴為war zone 樓市仍跑贏全球大城市！

公幹出外近3周，終於回到「人間樂土」的東方之珠。這個社會充滿愛，充滿包容，國慶佳節，政府體諒人民日常生活疲勞，就索性幾乎封鎖全港交通，呼籲各大商場休息一天（基本上逢周末都已經休息），勸喻巿民盡量留在家中，共享天倫。所有街道變成「步行街」，讓精力旺盛，不黐家的巿民上街打打war game（愈來愈逼真），舒展吓筋骨！市民亦非常替政府設想，省錢取消煙花表演，改為在街上自製煙火，效果更震撼啊！

唯一小問題是興高采烈之際，市民有點樂極忘形，不覺意間稍為毁壞了些少車輛、電單車、商舖和公共設施等。此舉本屬無傷大雅，搵保險公司埋單即可，但據聞保險公司竟然斗膽不認帳，把這些損害列作為不受保的「暴動」損失！豈有此理，建議充滿着愛的和平市民，本着大家應有的守望相助精神，替蒙受損失的市民出頭，向保險公司解釋他們的所作所為絕非暴動，一切破壞行動都是出自充滿愛的「初心」！所以保險公司必須賠錢！

不好意思，生於亂世，有點黑色幽默感，是非常重要的survival skill。

這3周去了不少地方，從深圳坐東航出發（你懂的），首站上海，然後溫哥華、華盛頓、紐約、New Haven和多倫多。平時出外公幹，主要興趣在當地經濟和主要企業，較少留意房地產。這一次稍有不同，在溫哥華和多倫多，都花了點時間了解下當地住宅甚至商業房地產市場（你也懂的），即使在上海和紐約，雖沒有直接看房屋，但亦有跟當地人討論房地產市場。

三藩市上海等皆現調整

第一個觀察是不知不覺中，原來幾乎所有全球主要城市的住宅房價格，在過去兩年，即從中美貿易戰掀起後不久，即開始調整。很多地方已下跌10%至30%，大部分外幣更兌美金大幅貶值。強如三藩市，今年都跌了3%至5%。在美加，首期比例可低至5%或更少，即是話可能已開始出現負資產！

官方數據看不出來，但所有上海朋友都告訴我二手房的價格，其實已跌了蠻厲害的20%（據悉北京也差不多），當然尚未把人民幣過去兩年貶值超過10%算在內。原因跟整體經濟放緩、去槓桿政策，以及貿易戰都有關係。除此，眼看香港現今情况，中央肯定嚴防國內出現同樣誇張的房地產泡沫，為免種下如今日香港社會動亂的禍根（之一）。

溫哥華的房地產市場更弱，主要原因是整個市場跟亞洲尤其中國太過息息相關了。到埗當天，跟家人去了Richmond最有名的Aberdeen Mall， 即碰上一班黑衣人唱歌叫口號，可想而知。

溫哥華豪宅跌30% 開始出現300呎細單位

溫哥華山明水秀，氣候相對宜人，但本地經濟一般，跟鄰近的美國西雅圖，既有亞馬遜和微軟等龍頭企業，稅又低，沒法比。過去10年，大量中國資金流入溫哥華，把房價推至本地人根本無法負擔的水平，平均房價對比平均家庭收入高達11倍以上，全球第二、三位，跟悉尼叮噹馬頭（悉尼樓市也最少跌了兩成，亦未計貨幣貶值），僅次於香港的19倍。當然如以value for money來看，溫哥華仍比香港「抵」好幾倍，溫哥華房屋的平均面積仍超過千呎，香港的恐怕400呎不到。但不幸發現溫哥華的最新condo項目，最細單位只有300多呎，正一好學唔學。

從約兩年前進入溫哥華的資金流就出現變化，中國收緊外匯管制，本身經濟放緩，再加上人民幣貶值，購買力當然下降。據說他們也學乖了，即使有錢，也不會再亂出高價，把買房當成買菜一樣。除此，政府亦出了多項措施，防止樓市過熱，設了15%的外國人購買稅，另外還有BC省和溫哥華市的空置稅，加起來差不多每年高達4%！ 最後加拿大執行全球收入稅亦愈來愈嚴謹，只要一墮入tax resident稅網，20多萬加幣收入以上，邊際稅率已高達50%！

Downtown condo抗跌能力最強，據說例如3 Harbour Green（新地郭氏家族控制的Aspac發展的），跌幅只約10%。反而坐落在West Vancouver山上，景觀漂亮的上千萬大屋，有些已跌了30%以上（還未計加幣貶值）。我亦經過West Point Grey和Shaughnessy等傳統豪宅區，跌幅一樣可觀，還故意八卦駛過孟晚舟坐落在Dunbar的大屋（其中之一），不錯但毫不突出。雖然她已盡量低調，但華為新聞實在太犀利，據悉對當地市場仍有頗嚴重影響，嚇怕不少潛在買家。跟不少人討論過樓市前景，最樂觀的都認為將最少再調整一年，可能再跌10%，悲觀的更認為帶動全球的美國經濟才剛開始放緩，今次周期可長達10年！所以即使買，也絕不用急。

紐約高級公寓 未售貨尾比例25%

下一站美國東岸，那邊的朋友更多，我在當地住過好幾年，現在仍每年去三四次。千萬不要以為美國經濟那麼好，股市仍接近歷史高位，房地產市場就一定好。代表全國20個城市的Case-Shiller Index確仍在創新高，但就不包括紐約市。其實早已知道Manhattan的High end condo供過於求，現在隨着Hudson Yards的發展陸續落成，供應更多，包括15 Hudson Yards和建築大師Zaha Hadid遺作520 W 28th Street（神奇地，她已去世3年多，仍繼續有多項新作完成，包括最新的北京大興機場）。最新數據顯示，2013年以來建好的高級公寓，未售貨尾比例25%，超過4000單位。500萬美元以上單位，今年至今跌幅也已有11%，從最高位肯定跌超過兩成。紐約是國際大都會，跟倫敦更關係密切，感覺上Brexit不止拖垮倫敦房地產和英鎊，紐約也備受牽連。Manhattan市場也受到中國影響，但本地購買力仍然強勁，所以尚算有承接力。

多倫多滿街For sale

紐約市以外的傳統高尚suburb，如Greenwich更慘，一來年輕人愈來愈不喜歡駕車，傾向住在大城市downtown，二來Connecticut的稅太高，不少對冲基金億萬富豪如Paul Tudor Jones都選擇搬去無州層面入息稅，氣候更好的Florida，有些房屋成交價錢竟比4年前跌了一半！

最後回到我成長的多倫多，最熟悉North York，對Bayview和York Mills一帶特別情有獨鍾，不少家人和朋友仍居住在這區。今次專誠參觀了一些全新和二手房屋，連condo樓花展覽會都去了一趟。可能我偏見，整體多倫多的房屋比溫哥華漂亮得多，尤其Bridle Path一帶的豪宅，真的氣派不凡。相若質素的房屋，更比溫哥華平約20%（condo更不止），但當然多倫多輸在氣候，大部分地區亦沒什麼景觀可言。同樣的，多倫多也是個buyers' market，從兩年前高位跌了最少20%，每條街都插滿For sale signs。一看完屋，地產經紀即咬着不放，連日追魂call，不止價錢可傾，連financing都可以提供！多倫多沒有空置稅，客源也較闊，除中國外亦有不少來自中東和歐洲客，但近年油價下滑，中東和俄羅斯人的購買力亦大受影響。

多倫多也非人間天堂，過去30年急速發展，Greater Toronto人口翻倍至700萬，但公路和鐵路設施未能跟上，交通問題嚴重，晚上11點的Don Valley Parkway仍塞車。雖然大麻已合法化，但如fentanyl等其他濫藥問題仍然嚴重，且因此帶來不少槍擊案。

在多倫多的最後一天，竟然又碰上遊行示威，但與香港無關。這次是為了響應Fridays for Future（FFF）。此運動就是由早前在聯合國發出頗恐怖言論的瑞典16歲女孩，Greta Thunberg，所創辦的（不能完全怪她，原來患有Asperger syndrome）。所謂目的是反氣候變化，但奇怪地行動又是罷課，難道現在的年輕人（老師似乎也支持）認為讀少些書，反而變得更懂科學，更明事理？

環顧全球各大城市房價，從高位計算，大都跌得遠比香港的只約5%為多。今年至9月中，中原城市領先指數更仍有約4%升幅，簡直超現實，還不似Inception戲內的多層夢境？ 這表面現象非常矛盾、不合理和諷刺（但毫不意外）。香港已貴為全球最動盪地區（可能沒有之一），老實點，請接受我們已住在war zone的事實！曾聽過某所謂學者搞「深度旅遊」，帶團到戰亂地區如阿富汗，現在更方便，隨時帶團到全港18區遊覽即可，要幾深度都可以。

為何到現時為止，樓價仍沒有跌得更多，是偶然，還是如近月發生的很多事情一樣，都有點整定或甚至人為的感覺？我已多次解釋，香港面對的並非金融危機，今次更慘，香港是中西意識形態的主戰場。如樓價可以急速調整，街頭怒火還可以稍為下降（我知道他們都是為崇高理想，不吃人間煙火，但他們父母要吃）。如此亂但樓價仍跌得很慢，新盤仍有銷路。前周推出300多個南昌站匯璽III單位，馬上售出97%，上周動亂升級，銷情差一點，啟德樓盤尚•珒溋首推200多個單位，仍能賣出近半，夠瘋狂未？美國減息，猶如火上加油，加上聯繫匯率，缺乏流動性，槓桿比例低，和中國人對磚頭的迷信，結果港房仍跑贏全球多個主要城市，死未？

樂觀點，莫非火燒旺地，香港仍有明天？

（中環資產持有亞馬遜及微軟的財務權益）

中環資產投資行政總裁

[譚新強 中環新譚]

泡咖啡店，有人是為了咖啡，但更多是為了那氣氛、感覺，當然要是能拍下一張美麗照片，便更是完美﹗精選城中5間咖啡店，不一定有好咖啡(當然也不會太差)，最重要還是環境一流，打卡無對手。

1. All Blue Coffee Promenade
地址﹕石塘咀中西區海濱長廊
電話﹕6060 7924
營業時間﹕星期一至五4pm-9:30pm，星期六日2pm-10pm
評分﹕3.4
詳情： http://bit.ly/2wS553R

全城只此一家的全海景咖啡店，位於打卡熱點的西環碼頭旁，天氣好時，能看到日落黃昏，前方盡是無敵海景，所以雖然熱得要命，地點又不太方便，還是要建議一來。飲品選擇不太多，但咖啡做得出色，自家烘焙咖啡豆，濃縮咖啡甘香，Latte也相當細緻，奶泡幼滑。請注意這店是外賣店，而且全露天，下雨勿來。


2. Still House
地址：銅鑼灣駱克道 522號 2樓
聯絡： http://www.still-house.com
營業時間： 1pm-10pm
評分﹕3.2
詳情： http://bit.ly/2x5RuXM

老闆是服裝設計師，店內佈置非常有品味，一店素淨簡潔，處處都能拍下文藝風照片。注重寧靜的人必到，入內時需換拖鞋，店內只播放似有若無的音樂，只提供冰滴、手沖咖啡，不會有咖啡機的聲音，還安裝了隔音玻璃窗，完全跟銅鑼灣繁喧隔離。咖啡調得細膩，果酸味較重。老闆還在希雲街開了另一間Elixir，一半是咖啡店一半是服裝店，裝修風格差不多但就較為嘈雜。

3. & Green
地址﹕紅磡愛景街8號海濱南岸地下1B鋪
電話﹕2735 8789
營業時間﹕星期一至日 11:00am-6:00pm
評分﹕3.3
詳情： http://bit.ly/2O7XA06


空間感非常足夠的咖啡店，老闆是居港多年的日籍室內設計師，全店佈置都出自他手筆，描繪江之島的漫畫、來自兵庫縣的清香庵茶室、日本設計的單車，還有大量植物，令這店充滿只此一家的品味，地點偏僻，客人不多，隨便擺角度也沒人理會。食物出色，蛋沙律三文治鬆軟美味，日本甜品如蛋糕、班戟亦非常有水準。

4. Mamaday
地址﹕銅鑼灣霎西街28號必發大廈1樓
電話﹕2164 0066
營業時間﹕12nn-10pm
評分﹕3.3
詳情： http://bit.ly/2N9SsME

單是創業過程已頗為傳奇，本為服裝設計的香港老闆，因厭倦經常當空中飛人的生活，跑到台北開設咖啡店，在當地成名後又回流香港。最特別是佈置，全店都掛滿畫匾，老闆覺得大家也許會有共鳴，帶點黑色幽默的字句圖案如「星期六日之間-我們需要多一天」，拍攝時有非常多小道具及背景能用上。食物如墨汁蝦子麵、炒烏冬水準在合格線上。飲品就相當出色，咖啡甘香，沙冰足料。

5. Books & Co
地址﹕半山柏道10號
電話﹕2559 5199
營業時間﹕11am-7pm
評分﹕2.5
詳情： http://bit.ly/2N4X86m

開業十多年的二手書店，創辦人是書迷，所以開店，但書店行業式微，實在經營不下去，最後由一名熱愛書店氣氛的熟客接手經營，增設咖啡店部分，令這店成為城中氣氛最文藝的咖啡店之一。坦白說，咖啡、食品水準都平平，但店方卻相當大方，不會對久坐客人施加壓力，讓人在書香中度過一個下午。提提大家，這店常租場予人拍婚紗照或廣告，上門前最好先查一查面書。

編輯﹕楊志強

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