【車位高度要標明、瓦斯內管由建商付費...預售屋契約最常見的5大陷阱！】

購買預售屋可以看的東西很少，但憑幾張平面圖或3D圖就要做幾百甚至於幾千萬的交易。為保障民眾購屋權益，地方政府每年都會查核業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範。

內政部特別提醒，預售屋契約中常見的五大缺失陷阱，民眾在簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率，必須詳閱契約內容，以維護自身權益…⬇️⬇️⬇️

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香港樓盤專題分析 (將軍澳中心篇) (請參見附圖)

作者: 見習金錢師
http://www.facebook.com/moneyist2015

首先本頁開立一年，like數終於突破500，多謝各位讀者的支持!

為答謝新舊讀者，小編在以後的文章增加了以下的新內容

1. 增加對樓層高低的定義
每個屋苑身處的地區不同，本身高度亦不同，所以對每個屋苑所採納的標準亦不甚相同。例如淘大、沙一等80年代落成, 約30層的樓宇，就會以10層作為一類。1-10為低層，11-20為中層,21-30為高層。如果是特色單位，亦會特別標示。而如果樓宇數目較高的，就會以15層為一單位，例如4-15為低層，16-30為中層, 31-45為高層，45樓以上為極高層。好了，有極高層便當然有極低層了。因此，由下一篇開始，1-3將被視為極低層。(跳層問題亦相應調整。)

2. 按景觀分析。這是比較困難的一環。上一篇本希望加入景觀上的分析，不過由於時間關係未能加入。新一篇的文章將會嘗試加入這分析系統，希望可以增加文章養份，盡快破千個like!

而增加內容後的第一個屋苑，是將軍澳市區的超級高樓群。日出康城? 不，日出康城將會在下一篇的文章再分析。話說在「建華年代」(1997 – 2005年)，政府為了達到八萬五的建屋目標，便在不影響單位面積的前提下放寬了建築物的高度限制。因此，在當代發展的樓宇大都有超過40層的高度。

今日分析的，是在將軍澳站上蓋的一大私人發展項目，將軍澳中心。將軍澳中心總共13座，在2002-2003年入伙，當年多少的年青人，就由港島遷入將軍澳，建立出一個新的中產區。

按間隔作分析
言歸正傳，在最近的一年，將軍澳中心成交量達163宗，都是一個可觀的數字。成交的主要是實用面積約460呎的兩房單位，達103宗。而在樓層方面，主要買賣的是中層單位 (17-33樓, 不設4字尾層數)，有58宗。圖1為按間隔劃分的平均呎價。

起初我以為兩房的呎價會明顯地高三房一截，但是結果較小的三房 (約550呎) 的呎價亦不遑多讓 (只有3%偏差)。至於面積640-680呎的套三房的成交則比兩房平均低約10%。這一方面證明細單位的吸引力，另一方面亦證明將中為換樓之選，三房是可以吸引到一定的換樓客。小編曾看過將中的平面圖，發現雖不少浴室是黑廁，但間隔方正，正適合一家大小。

以樓層作分析
對於高密度的屋苑，小編假設樓層不同，其呎價應是有一定的距離的。始終用了數百萬，應該都想住得開揚一點，不想困獸鬥吧。

但總體而言，單看樓層，呎價分別不大。總括而言高層價格較高，但是高層均價只比低層高約6%，分別相對正常的分野 (10%) 較少 (見圖2)。

按景觀作分析
在開始分析成交價前，先要介紹一下單位的不同景觀。將軍澳中心的景觀分為以下幾種:
1) 海景: 由於將軍澳中心比前排的新屋苑高得多，所以有一部分的高層單位會望到遠海景
2) 山景: 同樣道理，由於將中高度比後面的公屋高，所以高層單位可以居高臨下望向山景。
3) 內園: 如果大家看地圖，發現將中的樓是以菱形佈局，所以樓宇間的距離會稍遠一點。不過因於建築物高度，所以壓迫感都不少。
4) 開揚景 (北): 部分向北單位是會望向彩明苑、體育會等，或是天晉後面的公園，景觀開揚
5) 開揚景 (南): 另外，低層及中層的單位則會望向寶邑道南面的填海地。暫時前面都是GIC (政府、機構及社區)用地。雖然預計景觀上沒有大改變，但是都將之分辨出來，從而分辨出前面工程的影響。另外，遠望維景灣畔及天晉園景 (基於密度較低) 的都會視為開揚景。
6) 公屋景: 少部分單位近望唐明苑，相對壓迫。

上一段提過樓層對成交價影響較少。但另一方面，小編發現隨著景觀不同，其成交價的表現亦不盡相同。例如是內園景 (或者樓景, 圖3) 的話，低層的樓價並不遜色，甚至有時比高層更好價。似乎證明了小編之前 「園景低層比高層吸引」的看法。

至於向北的單位 (圖4)，由於前方有建築物，所以樓層間的分別較大。一般而言，高低層分別達15%。至於山景單位，都會比同景觀平均呎價高5%以上，反映樓層因素。另外居屋景的中、低層平均呎價竟然一樣，雖部分是成交時間差，但亦反映在樓景下，呎價分別其實不大。

至於向南的一線單位成交價則可見圖5。高層海景成交價均價比低層填海區景高14%，而高層與中層間分別亦有約8%。當中雖有時間差，但景觀都對成交價起了重要作用。

將軍澳已不再只是以前的「堆填區」，而變了政府銳意發展的新社區，而在將來都會有很多的新樓推售。除了會有更多外區客，亦會有很多久居將軍澳的朋友換樓。大家與其買得高，反而景觀才是保值的重要因素。同時，亦有部分的朋友希望進軍相對低水的三房戶投資，不過三房戶主要用家是家庭客，對室內空間普遍要求較高。因此，大家亦適宜分析其間隔才下決定。

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建立樓層
● 樓層是無限的水平平面，可當作以樓層為主體之元素的參考，例如屋頂、樓板和天花板。您可以調整範圍大小使之不在特定的視圖顯示。
● 開啟要加入樓層的剖面或立面視圖。
● 「建築」頁籤 /「基準」面板 / (樓層)
● 「結構」頁籤 /「基準」面板 / (樓層)
● 繪製樓層
　◆ 將游標放在繪圖區域中並按一下。
　　★ 放置游標以建立樓層時，如果游標與現有的樓層線對齊，則游標和該樓層線之間將出現臨時的垂直標註。
　◆ 水平移動游標以繪製樓層線。
　　★ 在選項列上，預設會選取「建立平面視圖」。因此，您建立的每個樓層都是樓層，並且具有相關的樓板平面視圖和天花板反射平面圖。如果按一下選項列上的「平面視圖類型」，可以選擇只建立您在「平面視圖類型」對話方塊中指定的視圖類型。如果清除「建立平面視圖」，則樓層會視為非樓層或參考樓層；不會建立關聯的平面視圖。牆和其他以樓層為基礎的元素可以使用參考樓層作為頂部或基準約束。
　　★ 繪製樓層線時，樓層線的頭尾可以互相對齊。選取已與其他樓層線對齊的樓層線時會出現一把鎖，以展示對齊。如果沿水平方向移動樓層線，所有對齊的樓層線都會隨之移動。
　◆ 當樓層線長度正確時按一下。
　　★ 您可以按一下編號來選取樓層，以變更其名稱。也可以按一下標註來變更樓層的高度。
● 在立面視圖中編輯樓層線。
　◆ 移動樓層
　◆ 選取樓層線。在該樓層線及其緊鄰的上下樓層線之間會顯示暫時標註。
　◆ 若要向上或向下移動選取的樓層，請按一下臨時標註，鍵入新值，然後按 Enter。
　◆ 上下拖曳所選取的樓層線。
● 若要移動多條樓層線，選取要移動的多條樓層線並上下移動。
　◆ 將樓層線從其標示圈偏移。
　◆ 繪製樓層線，或選取現有的樓層線。
　◆ 選取並移動靠近標示圈的端點拖曳控制，以調整樓層線的大小。
　◆ 按一下「加入彎頭」拖曳控制 ( )，然後將控制拖曳到所需的位置，使標示圈遠離樓層線。
　◆ 拖曳偏離樓層線的標示圈
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