■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

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有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

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我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

報廢車輛長期停路旁占用 交通隊強制拖吊
2019-07-17
聯合報 記者張弘昌╱即時報導
桃園市平鎮南勢重劃區新光路，一間處理廢棄五金工廠，常把收購的報廢車輛，隨意停放新光路及周邊巷弄道路，且鑽勸導期法令漏動，一再更換停放的報廢車，規避環保局查報拖吊處理。

市議員黃敬平、劉仁照、舒翠玲，以及平鎮區市議員服務處助理，今天會同當地里長，市府都發局、警察局等單位，依未懸掛車牌棄置路邊車輛移置辦法，強制拖吊10多輛報廢車，同時查獲一名逃逸外勞。

市議員黃敬平表示，一名非洲籍業者，把南勢重劃區新光路一帶路邊，都做私人停車場，違停報廢車逾百車次，業者鑽自行移置報廢車，以及拖吊勸導空窗期漏動，行政機關半年來，無法徹底拖吊移置報廢車輛，在地里長、居民忍無可忍，陳情市議員黃敬平議員、舒翠玲等人。

今天市議員率市府聯合會勘稽查，警方交通大隊拖吊車傾巢而出大執法，與違規業者進行拖吊比賽，原不以為意的非洲籍業者，才態度軟化以哀兵姿態求情。

警方稽查時也查獲一名逃逸外勞，由平鎮警分局帶回調查，後續交移民署專勤隊收容，市議員黃敬平也當場要求，交通大隊立刻執行拖吊業務，以維法紀。

市議員黃敬平表示，報廢車輛無車牌懸掛，如被人檢舉，環保局將會逕行製單，並要求所有權人7日移置，否則以廢棄物論通報拖吊移置。工廠負責人趁環保局貼單後的7天空窗期，在貼單車輛期限即將屆滿時，再換一批報廢車輛不斷輪流停放，如此的周而復始，造成新光路五段以附近巷弄，永遠都停滿了不同批的報廢車輛。

黃敬平說，警察為道交條例執法機關，環保局則是廢棄物清理法執法機關，兩機關針對報廢車輛，有各自的主管法令規範，廢棄車輛未懸掛車牌，停放在公有道路的罰鍰，較環保局的法令還重，不同法令間的法條，競合的狀況下應從一重處斷。

他表示，道交條例12條4項明文規定，未懸掛車牌本就不應占用公有道路，否則就會出現像現在這種，不肖業者鑽漏洞占用道路，行政機關卻因執法程序疑慮，不敢斷然處置的狀況。

#相關新聞報導連結
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｜素人新政 民國黨第二波區域立委提名 為政治革新輸新血｜

標舉政黨合作大旗的民國黨獲得士農工商各界菁英大力支持，18日提名第二波4名立法委員參選人，都是來自科技界、教育界、國防領域、與藝術文化界學有專精、深具國際經驗與視野的優秀人士，他們將分別參選台北市第一選區（士林、北投）、桃園市第三選區（中壢）、第五選區（平鎮、龍潭），以及台南市第三選區（安南區、北區、中西區）。
繼首波4名雙北竹苗地區參選人後，民國黨第二波又提名4大強棒，分別是全球最大德商化學公司資深總監王靜亞博士（台北市第一選區-士林北投）、健行科技大學助理教授、也是國際發明展常勝軍陳宏瑞博士（桃園市第三選區-中壢）、中科院雄風計畫上校總工程師張誠博士（桃園市第五選區-平鎮龍潭），以及台灣農產品經紀人協會顧問鄧秀寶（台南市第三選區-安南區、北區、中西區）。

｜國會搖搖欲墜 新血改寫新局｜
徐欣瑩主席表示，民國黨捲起袖子來改革立法院，徵召各界優秀人才為台灣打拼，這就是新的力量；正如王靜亞博士所言，台灣「需要不同背景的人才，需要世代交替，需要新血加入這個搖搖欲墜的國會」。
徐欣瑩主席稱讚王靜亞博士「麥問我ㄟ名，叫我第一名」！從台大化工博士畢業後，王靜亞博士從台積電專案經理一路到外商公司資深總監，領導國際團隊，成為外商積極培養的第一接班人選，卻決定投入政治，是因為看到台灣內耗空轉，從小生長的士林北投20年來沒有建設。
王靜亞博士說，外派期間看見德國經濟體質優秀、國家意識感強、社會制度健全，心中震撼很大。德國技職教育體系完善，勞工素質高，修路的工人走起路來都氣宇軒昂。政治人物理性清廉，多黨政治成熟發展，政黨間合作是家常便飯；反觀台灣，20幾年前曾是外商的最愛，但近20年來國會的空轉造成政策的不確定與不連續，外資紛紛卻步。然而，外商投資腳步停了，台灣卻仍在內耗空轉。20年沒建設 是改變的時候了！

｜政府便宜行事 沒有解決問題只會管人｜
在桃園市第三選區中壢選區參選的中原大學工業工程系博士陳宏瑞，25歲就取得人生第一張專利，還常常勇奪國際發明展金牌，具備用創意解決問題的能力。
陳宏瑞博士說，人民對政府的期待，是把教育、經濟等基本的事情做好，但政府讓人民失望了。過去教改使得學生的基本禮貌與競爭力都失去了，更遑論可以創業、可以立足。一位五金店老闆跟他說，生意一年不如一年，而中原商圈老闆還得忍受一天四五趟的拖吊，雖然依法行政是好事，但這也反應政府便宜行事，沒有積極幫人民解決問題，沒有照顧人民，變成只會管理人的組織。

｜飛彈專家憂心 統獨假議題分裂團結｜
在桃園市第五選區平鎮龍潭區參選的張誠博士是飛彈專家，是平鎮龍潭區有史以來學歷以及國際外交資歷最高的一位。他是美國伊利諾大學香檳校區電腦博士，中科院雄風計畫上校總工程師，曾赴美國太空總署參與丁肇中院士主持的能源研究。
張誠博士1996年取得博士學位時，正遇到飛彈危機，為報效國家，他拒絕國外研究機構的延攬毅然回國，但短短不到20年，現在的中華民國已經失去了各項優勢，這是因為政治利益挑起了統獨的假議題，讓人民在國家認同上出現嚴重的分歧，不再團結在一起。國家認同分歧直接導致人民生活痛苦，身為中華民國解癮戒毒協會資深顧問，他憂心桃園可能變成紐約的皇后區，因為桃園是台灣毒品交易集散所。他認為，政治是最直接的公益，是改善人民生活方式最快的方法。

｜民國黨苦民所苦 國際級文化人才肯定｜
參選台南市第三選區，也就是安南區、北區、中西區的鄧秀寶，是台南的媳婦，也是藝術文化界的國際級人才，精通英、法、日多國語言，曾配合經濟部赴海外招商，更透過藝文活動協助鞏固邦交，並大力推動兩岸經貿農特產業交流；擁有法國馬克西姆飯店商業管理碩士，她93年曾任涵碧樓飯店管理總監。
鄧秀寶說，30年前她參與台南的千人美展與機器人大展，當時台灣已經很進步，但到今天對岸飛速發展，即將步入已開發國家，而台灣卻景氣蕭條，無論是綠營執政或是藍營執政，台灣的生活沒有變好。鄧秀寶這次投入台南艱困選區，是看到民國黨帶來的新希望，民國黨深入登革熱疫區傾聽里長對抗登革熱的心聲，苦民所苦，值得託付。
為使明年的總統與立委選舉真正實踐選賢與能，民國黨為國舉才，更重要的是，民國黨每一位參選人都是具有博愛、熱誠、服務與奉獻的精神，一起要為台灣這片土地打拼，讓「台灣好，台灣會更好！」

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