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在 平鎮一房一廳租屋產品中有2篇Facebook貼文,粉絲數超過25萬的網紅我是崴爺,也在其Facebook貼文中提到, ■ 【還能買房投資嗎?】 二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。 因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。 這已經是西元2000年的事了。 當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸...
平鎮一房一廳租屋 在 我是崴爺 Facebook 的最佳解答
■ 【還能買房投資嗎?】
二十六歲,懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育,我其實不懂買房的眉眉角角,只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋,房價300萬,房貸利率記得是7%左右;扣掉自備款80萬,我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業,經營第一家火鍋店。
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「投資買房」的啟蒙,是因為我第二家店的房東。
2002年,我開了第二家火鍋店,這家店的房東大我二十歲,他是個創業的大叔。
他和我說:「開餐廳,只能讓你賺小錢;想要有錢,一定要懂得投資房產!」
大叔是經營五金門窗的生意,然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽:
“一千五百萬的店面,他和銀行貸款一千萬,租給我們一個月六萬;等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前,他也是這樣的操作,用五百萬的自備款買了店面,租給別人做生意,四年後他把店面賣掉賺了五百萬,年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯,選到店面都增值不少;靠著店面的買賣,他賺了不少錢。
聽到賺錢,金牛座青年的眼睛都亮了,開始對房產產生了興趣。
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汐止那間房子,住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢;我把這些錢,拿來當頭期款,買下台北市內湖的房子。
隔年,我把開廣告公司賺到的錢,買了中原大學附近的兩間套房當包租公;每年的租金投報率有7%。
兩年後,我把兩間套房賣了,賺了一倍。
2014年左右,我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過,這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在,我買賣過九戶房子,菜鳥也熬成熟手了;一直到現在,我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
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有三十初頭的粉絲私訊我:
「崴爺,我創業賺了一些錢考慮要投資房產,請問房產還可以投資嗎?」
我想,我應該可以分享一些經驗值給他。
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崴爺剛提到那些賺錢的往事,都發生在2014年前;現在房產投資的大環境,已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到,房東大叔「買店面」的獲利模式,現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代,大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意;但現在的電商時代,對實體店面的需求大幅縮減,供過於求,到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼,買店面的投報率根本划不來,也不好轉賣。
我個人覺得,靠投資店面賺錢這件事,已經是北風北了。
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那買個小套房、小宅當「包租公」呢?
崴爺很愛做功課,查了很多北部「房價」和「租金」的行情,
以西門町附近為例,五年左右的十多坪套房,每月租金在兩萬左右,房價落在八百萬左右;換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子,我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說,現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間,只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準,只能你抵銷通膨,說白了,只有「保值」的效果,並沒有高獲利的可能。
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很多投資客,其實並沒有在care租金收益的;因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利,早就沒了啊。
2014年之前,沒有「實價登錄」機制,大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前,你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家,願意用高於實際行情的價格和你買房,讓你賺到很高的價差。
但現在,實價登錄透明揭露中古屋交易的價格,讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」,大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前,你一買到房,看到市場價格不錯,就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出:
持有房子未滿1年,獲利的部分要扣45%增值稅;
持有期間1~2年,要扣35%增值稅;
持有期間2~10年,稅率是20%;
持有期間超過10年,稅率15%。
例如:你用2000萬購入房子,持有一年半就用2100萬的價格脫手,雖然帳面上賺了100萬,但扣掉35%的房地合一稅,實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉);還有銀行貸款的違約金、裝潢費;甚至如果你透過仲介賣房,還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本,你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
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這樣一路看下了,是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們,年輕時只要買對了房子,就能一輩子不愁吃穿;但我們這個年代,已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF,獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後,一大筆資金就被卡在那,要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後,至少要一個半月以上才能拿到現金。)
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「但是,崴爺你幹嘛還買房投資呢?」
好,問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置,把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市,把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道,租金投報率頂多就是對抗通膨而已;但崴爺太了解自己的性格了!
在投資上我蠻敢衝的,而且常常三心二意,缺乏長期投資的毅力;去年二月~六月的股災期間,我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以,我才決定把部分的錢,拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值;我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後,它沒那麼容易變現,還有實價登錄的緊箍咒,讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」,對我而言變成了「優點」。
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我買房的目的,是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激,也更有機會短期獲利;但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外,我的個性太浮動,所以買房投資是針對我自己個性缺失,所做的決定。
所以,如果你想靠投資買房賺大錢,基本上很難啦;但如果你和我一樣,有點錢就手癢、愛亂投資,那就選一個蛋黃區的房子,好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
平鎮一房一廳租屋 在 鬼故事夜遊團 Facebook 的最佳解答
【網友投稿 - 靈異故事】
投稿者:poney
差不多四、五年前,因為大姐新工作入職,我們倆姐妹從台北搬到桃園平鎮,時間上非常倉促,但幸運的是我們很快地就找了間三房兩廳的房子,有前後陽台,1樓甚至還有警衛,因為價格的部份也算合理,我們立馬就付了押金還有第一個月的房租。
房間的部份我住主臥,姐姐是次臥,剩下的那間留著做雜物間,後陽台的部份緊鄰著廚房,有洗衣機還有曬衣場,幾條粗粗的鐵鍊懸掛在半空中,當時我們嫌上面滿滿生鏽的痕跡,於是另外買了曬衣繩還有衣架。
我還記得入住時是國曆六、七月,白天很長天氣也很熱,所以我常常都是把長髮綁成包包頭做家務,我最喜歡做的事情就是洗衣服晾衣服,不知道為什麼洗衣服都會積水,每天都會在排水孔撿到一大坨頭髮。
後來水甚至還漫出來到廚房(一開始大姐說一定是我自己掉頭髮因為他頭髮非常短XD) 我們跟房東反應後他不只一次安排水電師傅來處理,但積水的問題仍是沒有解決,因為搬家真的麻煩而且還有租約問題,我就認份的過著每天清頭髮的日子。
有一天差不多下午三、四點,因為陽光正好我在陽台晾衣服,眼角餘光看到我的右側貼近肩膀的位置有人貼著我看我工作,第一時間我以為是姐姐。
但這時間點他應該還在上班,而且我沒有聽到開門放鑰匙的聲音,我頭立馬轉過去,並沒有人,或者說人消失了。
姐姐回家後我跟他提起這件事,他才說他每次在電梯裡遇到鄰居,鄰居都會意有所指欲言又止的問“你們倆姐妹住的還好吧?沒發生什麼事吧?” 那感覺超不舒服。
除此之外,在煮飯的時候總是感覺有人在後面看著他,但一回頭只看到懸掛著衣服的後陽台,在房間時也總是感覺有第二個人存在,簡單的說就是即便是一個在家,也常常會感覺家中還有其他人。
我們有嘗試過問房東,房子是不是有發生過什麼事,房東總是說我們想多了,經過討論我們還是決定管他什麼合約問題,我們就是要搬家。
可是每次約好要去看房子的時候,姐姐總是不舒服要不就是工作上出狀況,計劃完全卡住。
就這樣又過了幾個月,有一天我們沒辦法了跑去行天宮拜拜,希望能夠順利找到新住處。廟方開口就說租屋處有個女阿飄很喜歡我姐,所以每次要看房子的時候姐姐都會有小病小痛,想要阻止我們離開。
幾經波折,我們成功搬到了中壢,房東跟我們約好退押金的時間一延再延,後來是房東的兒子出面退款,款項的部份甚至還沒湊足。
經過我們的追問之下,房東的兒子才勉強說出,他的母親是投資客,自從買了這套房子後常常在進出醫院,眼下也還在住院中,既然我們都搬走了,他也不再隱瞞。
原來曾經有個女孩子死在裡面,是自殺的,地點是在後陽台,工具是那生鏽的鐵鍊,她用來上吊......我看著他的臉想打死他的心都有。
之後有好長一段時間我都是邊抖邊晾衣服,一直到現在或多或少都還有陰影。
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