【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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[ 被冷待的香港粗獷 ]

分享原文，稍作補充：
一直覺得東海工業大廈讓街道轉角變得不可思議，以前不知怎樣形容它的美，現在再看會有另一種角度。

展覽於 openground 進行中，有趣在於許多的陌生，即使有時眼熟，但從來沒有細細去看的一些香港建築。

場內會有策展團隊複製的建築物料，可以觸摸，幻想當時人的需要及心境，怎樣是剛剛好，甚麼是知足，由一幢建築物無聲去說。

Kevin Mak的照片不用多說了，靚到令人覺得不用客氣。

原文刊Andthen.hk
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誇而不浮
被冷待的香港粗獷

想像一個中年人，五十歲上下，沒有足夠年資去接受敬禮，擠不進殿堂，卡在時間線上的某點，遭冷落一旁，尷尬地一臉蒼白——而他曾經踏實和誠實地，為社會交出貢獻，可是始終沒有換來掌聲。

以人喻物，城內也有好些這樣的建築。
建於戰後六、七十年代，屬於現代主義建築的分支，龐大至近乎霸道，常被形容為怪獸（近年民間比喻更有趣，Marvel宇宙裡的變形俠醫Hulk），敢於不加粉飾，客觀事實裸露人前，統稱為「粗獷主義」（Brutalism）：1950年代由瑞典建築師Hans Asplund首先提出，及後經英國建築師夫婦Alison 與 Peter Smithson，以及建築評論權威Reyner Banham大力推廣，影響力在七十年代尤其重大，香港也沒有例外。

粗獷主義有幾個特點，強調不經修飾的外觀，幾何結構直截了當，鋼筋混凝土外露，樑柱和核心筒等一目了然，外觀上著重表達力量，並且刻意不施油漆粉刷或批盪，看上去灰頭土臉地粗糙。

這些建築常用於建設學校、政府大樓，圖書館和體育館等公共樓宇，本身帶有強烈的實際功能性——甚至可以這樣說，它本來就不要求華麗，不為點綴市容而來，是實實在在應付民生的工具，不矯情，不說多餘廢話。

粗獷主義的實驗味道，讓它素來不為主流美學擁抱，然而有建築師不表認同。
深水埗openground的最新展覽《未知的香港粗獷建築》，罕有地給這類建築一支射燈，以照片，研究資料及建築圖則，展示15組粗獷建築，站在香港某角落，在看見與不被看見之間。

譬如每次經過葵涌都嘆為觀止，「點解工廠可以咁靚」的東海工業大廈，1975年落成，大部分牆壁用上麻石飾面，樸拙，卻有沉實的帥氣。每個建築組件都設有凹槽，可以像積木似的曡起砌成，極具快靚正的香港精神。
策展團隊甚至認為，大廈結構的精密程度，可以跟1970年黑川紀章設計的中銀膠囊相提並論。

展覽中亦有鮮被提及，異常科幻的香港神託會培敦中學，建於1972年，位處山上，當時為避過大規模挖掘工程，禮堂一方坐落山坡，另一方由懸臂式支柱支撐，結果構成飛碟狀，懸浮半空，極具前瞻，超越學校建築的想像。

而粗獷至世界聞名的代表，要說到聖士提反書院的科藝樓，大膽地設計成梯形，外牆傾斜，能夠反射陽光，避免體育館受日照長期曝曬，非常聰明。
兩個大型懸臂樑的邊陲，刻有類似葉紋的V字紋道，下雨時出水管的水沿樑柱流到地面，硬漢內藏浪漫巧思。

值得留意的是，展覽名字在建築前加上「未知」：一來粗獷主義不算廣為人知，同時因為英殖香港華洋共處的背景，增加建築的複雜性，讓某些疑似粗獷主義建築的定義，還需繼續討論。

另一個未知，涉及建築的生死存亡——粗獷主義向來備受爭議，不獲廣泛重視及欣賞，加上漸因失修而破落，本來就已碩果僅存的粗獷建築，近年面臨消失，比如荒廢好些年的清水灣邵氏片場，現正開始拆卸重建。

留下來的倖存者，亦不代表可以安全。部分業主因了解不多，以保養的名義，替建築抹上油漆或批盪，外表亮麗了，但跟粗獷主義的原有精神背道而馳。
例如展覽中的幾幢中大建築，除了牟路思怡圖書館，其餘巳被翻新，不復最初落成的模樣。

這現象非香港獨有。2017年，德國建築博物館（Deutsches Architekturmuseum）策展人及建築評論家Oliver Elser啟動SOS Brutalism計劃，建立網上數據庫，列出世界各地相關建築，以作監察和保育，至今載有超過二千座建築，其中約二百座標為瀕危紅色，代表面臨清拆或錯誤改建。

赤柱聖士提反書院的科藝樓建築群，一直是SOS Brutalism檔案中唯一的香港建築；今日再檢索，裡面已加進新的項目：中大科學館、眾志堂學生活動中心，並包括已通過撥款，將會拆卸的中環郵政總局（註：策展團隊認為郵政總局更接近典型現代主義，有待商榷）。

撇開主觀的美醜定斷，粗獷主義建築，記錄了戰後的社會面貌，捱過了最窮苦，未正式邁向富裕，平凡實用便是最大安樂，那是樂得簡單的年代。
曾經在當時，人們需要快捷，低成本，坦蕩蕩地真實的建築物；然後許多年後的今天，誠實直白的建築，或事，或人，會不會得到嘉許？

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丨認真做無聊事 x knowhere 丨
日期：8月21日-9月12日
時間：星期二至日1-7pm
地點：中環PMQ B座 H205 knowhere
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丨knowhere丨
▪️中環鴨巴甸街35號PMQ元創方B座H205
▪️Tuesday to Sunday 1-7pm
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＃莊永明老師 在本書中對於「台北」的定義為，以艋舺、大稻埕與城內為主的範疇；從三市街開始，便是台北身世的起源，也是莊永明老師在本書中特別彰顯的所在。請看莊永明老師娓娓道來，這座城市最美的故事、最動人的歷史。​
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◼︎ 作者介紹 ◼︎​
莊永明（1942-2020年），台北市大稻埕人。1980年，應詹宏志先生之邀，在中國時報開闢一個「台灣第一」的專欄，每週一次、有系統地撰寫出台灣的人文、歷史等文化性的文章，前後長達一整年。在這個專欄中，陸續介紹過「台灣第一個醫學博士──杜聰明」、「台灣第一個畫家──黃土水」等。這個專欄推出後，讀者反應非常熱烈。很多人甚至主動提供更多的相關資料。​
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莊永明首開先例地整理出「台灣第一」的文稿，著名的文學家柏楊就說過：「莊永明是台灣第一個寫出『台灣第一』的人。」著作有《台灣第一》、《台灣記事》上下冊、《台灣諺語淺釋》10冊、《台灣風情》、《台北老街》、《台灣歌謠追想曲》、《台灣名人小札》、《台灣先聖先賢傳──韓石泉》、《傳唱台灣》、《島國顯影》、《呂泉生的音樂世界》、主講《台灣歌謠尋根》CD、2020年與國立台灣交響樂團合作的《臺灣歌謠傳鄉情—食百二，唱一二○》(臺語篇）CD專輯、《立言傳曲──莊永明口述影音紀實暨文稿紀念專輯》（國立傳統藝術中心）等。​
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星島報導: 鄧成波家族沽油麻地商住樓

「鋪王」鄧成波家族連環沽貨，消息指，由該家族持有的油麻地上海街全幢商住物業，作價逾1.8億易手，持貨5年帳面蝕讓逾千萬，幅度約6%，該家族於過去一個月內連環沽出約19項物業，套現近18億。

市場消息透露，「鋪王」鄧成波家族持有的油麻地上海街339至345號全幢，以約1.838億易手，總樓面約13592方呎，呎價約13523元，本報就上述消息向陞域集團作出查詢，該集團發言人表示不作評論。

作價逾1.8億 五年貶值6%

資料顯示，上址為1幢9層高商住大廈，地盤面積約2443方呎，早前曾透過代理行以意向價約2.38億放售，該廈地下設有4個商鋪，總面積約2040方呎，1至8樓為住宅，合共提供32伙，總樓面約13592方呎，現由經營服務式公寓公司承租，月租共約59.1萬，料回報約3.8厘。

月內沽19物業套現近18億

據土地註冊處資料顯示，原業主於2016年以1.95億購入，以個人名義葉李秀麟個人名義持有，為鄧成波家族相關人士，持貨5年帳面蝕讓約1120萬，物業期間貶值約6%。

陞域︰不作評論

近期鄧成波家族連沽19項物業，共套現逾17.8億，直至目前為止，最大宗的為屯門藍地地皮，作價2.28億；旗下的九龍城衙前塱道3至13號一籃子舊樓，獲準買家出價約5億洽購，以內房遠洋集團呼聲最高，若落實成交，將成為最大宗的個案。

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《先選擇戰場，再選擇戰術!》做生意如打仗， 如何「名成利就」?

前幾日，有個朋友，佢家族做開地產發展， 即係收購重建，工商舖投資， 買樓收租咁啦!

我同佢傾計嘅時候，佢就問我: 「Edwin....?」佢想地產界出名啲，點做得到? 費事開佢名，Let's him David.

我同佢講: 「我覺得你講嘢好虛喎! 出名啲? 你由 IFC 100樓跌落街都出名啦。」 你出名目的係為乜嘢先?

佢回答: 「為知名度，為搵到更多錢。 希望日後喺業界都更加舉足輕重。 升官發財咁囉好。」

我同佢講 "If you can define your battlefield, you can win any battle. " 但首先，you have to define your battlefield.

如果你可以選擇戰場，你再用啱嘅戰術，你能夠打勝任何一場仗。 但首先，你要選擇戰場!

唔好講人，講我自己。 工廈我唔掂，office我唔掂，住宅我唔掂，菲律賓/非洲/車位/骨灰龕，即使劏場(無陰公)，我全部唔掂。 基本上，我乜都唔掂，除咗喺條街，五千萬以下嘅街舖。

但我夠膽同你講， 幾千萬以下嘅街舖，喺香港冇人夠我嚟。 過去幾年能夠係市場道，買入一間舖，轉手賣返出去，即使個市唔升，甚至乎有社運加肺炎，個市大跌咗，都能夠賺到錢嘅， 全香港只得49單，我李根興一間公司就佔咗26單，市佔率5成以上。 我夠膽同李嘉誠、李兆基、鄧成波、黎永滔、梁紹鴻等大孖沙講，佢哋喺市場上買一舖再轉手賣出賺錢嘅宗數嘅總和，唔夠我一個多。 再加上我日睇舖，夜睇舖，日研究，夜研究，又出書，又拍片， 持續地，風風雨雨，社運肺炎不改地重覆地做，拍足二三千條片，自然係舖界就出名。

當然一涉足全幢嘅工廈、商廈、成個地盤，我同以上嘅大孖沙就冇得比，佢哋身家多我幾百幾千倍。 喺佢眼中，我可能只係喺道玩緊泥沙。

It's OK。起碼我玩泥沙，都要專注玩到第一。 玩玩下，持續地玩，玩十年，玩幾十年，分分鐘就會累積成沙丘，山谷，成座山，成個城，you will see。

我同David佢講: 「你依家收購重建全香港可能排第24，炒樓可能排第67，舖位可能排第38，工廈Office 就排第17，身家你排第167。老實說，咁人哋點記得你呢? 排第六第七都唔記得啦，何況排第67? 如果你真係想實實在在，想出名嘅話，唔係博出位喎， 係實實在在咁有料到，你一定要打好根基，define your battlefield， 重新定義你嘅戰場，咁你就有機會戰勝每一場仗 win any battle。 總之你要揀好一範，你係全港第一， 全香港最專，日日做，持續做，咁就實實在在，唔係吹水哋，出名啦。

信我啦，短線你可能會賺少啲。但長遠，「名成」就「利就」， 畀多五年十年廿年時間你會賺返嚟。

奈何，絕大部分香港地產界投資者，都係呢樣買，嗰樣買，呢樣做，嗰樣做。 但試問，咁又點長遠打低新鴻基/長江/恒基呢啲大型老牌發展商呢?

我同佢講，街舖只係我第一步， 專注做好之後，幾年幾十年後，好自然會伸展至其他工商/酒店/住宅類別。

但我同同事們講... Whatever we do, we need to be No. 1 in whatever we go into. "Define the battlefield, before we fight any battle."

即使廿年後嘅今日，我有機會起樓， 咁點打低新鴻基呢? 我可唔可以成為全香港起樓最多比年青人 co-living 嘅發展商? 或者，可唔可以成為全港起最多太空艙/納米樓比新來港人仕嘅發展商? 或者全港起樓最多俾愛狗愛貓人士住嘅發展商? 提供特別多寵物 friendly 嘅設施吸引買家? I don't know，whatever。

總之，whatever we do, we need to be number 1, otherwise we don't do it at all.

當然要 make sure 個 battlefield 唔好太窄、太淺，市場要咁深，賺到大錢才去打。 如果唔係，贏咗，你始終都仲係一個乞衣，無用!

記住，You can win any battle if you can define the battlefield.

你呢? 你盤生意? Where is your battlefield?

。。。。。。。。。

星期六我經常會搞下 Brainstorning-for-4 早餐/午餐會，大家交個朋友???? 互相俾下意見睇下盤生意有乜可以做好啲。

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