【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷 台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷 👨🏻‍💼陳泰源老師 現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！ ⚠️租客注意事項 🔸Q：租屋簽約的注意事項？ 租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益 🔸Q：可自行裝修租屋處嗎？ 原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」 🔸Q：房東可提前收回房子？ 這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客 🔸Q：如何避免遇到惡房東？ 在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換 🔸Q：房屋修繕責任該歸誰？ 假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷 🔸Q：若不提供入戶籍怎辦？ 基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障 ⚠️房東注意事項 🔹Q：篩選優質房客的方法？ 不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！ 1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？ 2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？） 3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了 🔹Q：準備合約該注意面向？ 1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方 2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款 ❤️宅妝 若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實 #凱鈞的專家會客室

關於這次西藏行 有幾點心得與各位分享： 1.西藏各景點海拔從三千多公尺到五千多公尺 光蹲下來拍照就會覺得很喘 更別說稍微走快些 所以任何動作一定要很慢很慢 至於要不要吃高反的藥 個人是覺得視自己的情況而定 像我這次所有高反的藥一顆都沒吃 只有兩天因爲頭痛吃了頭痛藥而已 2.西藏很多地方沒辦法洗澡 像這次去的珠峰大本營與羊卓雍錯旁的藏民家都沒辦法洗澡 不過個人是覺得根本很冷很累 連洗臉刷牙都懶了更別提洗澡 所以有潔癖的人得好好考慮 至於洗澡會不會引起高原反應 個人覺得也是因體質而異 我自認身體狀況沒有很好 不過我還是早晚都洗澡 倒也沒有什麼不舒服的症狀 3.西藏目前整個都在積極的推動基礎建設 但是很多地方的廁所還是很簡陋的 也就是那種地上一個很深的洞然後沒有門臭氣沖天的廁所 筆者建議可以戴一條厚圍巾 用圍巾摀住口鼻 織物纖維裏面的空氣可以讓你至少呼吸到三十秒的新鮮空氣 千萬不要嘗試憋氣 因為在氧氣稀薄的情況下 憋氣兩秒就足夠讓你有快往生的感覺 還有 別玩手機 掉下去你就撿不到了 而且 你也不會想要撿 4.防曬比防寒重要 高海拔地區紫外線超強 一定要塗防曬油 怕曬的人也可以戴防曬面巾圍脖套等 有帽緣的帽子與墨鏡絕對不能少 不然幾天後就會莫名奇妙的脫了一層皮 5.一定要洋蔥式穿法 高原地區早晚溫差大 白天熱到爆 太陽下山前就開始急速降溫 所以就算外頭很熱 外套還是要帶著 一但感冒了後果可是很嚴重的 有可能會併發肺水腫 6.大陸型氣候空氣非常乾燥 衣服前一天晚上洗好用手擰乾掛起來 隔天早上就乾了 這種情況越往西邊內陸的城鎮越明顯 所以護唇膏保濕乳液一定要塗 不然可能拍照微笑一下 嘴唇就裂開流血了 還有擤鼻涕流血是正常的 嘴唇及鼻腔裏塗些紫雲膏很有效 只不過會有麻油的味道 7.西藏地區幅員廣大 地勢忽高忽低 到處都在修路造橋 一天下來坐車的時間常超過八個小時 顛簸一整天的辛苦可想而知 所以護頸枕一定要戴 不然坐車打瞌睡加上道路顛簸 很容易落枕的 千萬別小看落枕喔 落枕可能會持續疼痛好幾天的 8.第一次上到海拔五千公尺以上 加上顛簸數小時的車程 頭暈頭痛胸悶想吐都是常見的現象 藏族導遊說 很多自以為是高原反應的狀況 有時候是心理因素造成 這時候只要好好的深呼吸就好 不要想太多 太過依賴瓶裝氧氣反而會讓身體適應不良 像我們這次的團員 年紀六十以上的不少 但是卻沒有一位團員有額外吸到瓶裝氧氣 9.到各個旅遊景點自費項目的價錢一定要問清楚 例如跟藏獒、氂牛拍照或租藏服等等 價錢細節講清楚了就不容易有糾紛 像我們在布達拉宮廣場就有藏民趨前詢問要不要編髮？她說一次五塊錢 我們覺得超便宜當然就立馬答應 編完之後她才說是一條五塊錢 總共編了二十條髮帶⋯ 10.如果你想跟藏民或僧人合照 請一定要徵得同意 盡量不要找正在走路的藏民 成功機率很低 有些年紀大的藏民根本聽不懂你在說什麼 不過多試幾次不要氣餒 還是會遇到很和善願意跟你拍照的藏民或僧人 11.「札西德勒」這句藏語一定要學起來 意思是：吉祥如意！你好！how are you ! good luck！正確的讀法是Zha Xi De Lay 遇到藏民跟他們說這句話 他們也會很和善的回應你 當然要求一起合照就簡單多了 #西藏 #tibet #藏獒 #札西德勒 #羊卓雍措