今晚九點直播談
「如果你的另一半要你說一個你從未對他說的事」
你會說什麼
你會說嗎

也回兩封信

1

在交友網站認識了一位男生 到現在交往大約半年有 最近在手機里發現他跟前女友一直都還有在聯絡(之前還自己跟我說因為現在認識了我 所以有必要避嫌) 甚至前女友的女兒還是他的乾女兒。 因為是遠距離 所以沒有每天碰面 我也發現若我們在一起 他就把前女友封鎖 我一離開就解鎖(line) 問他 也大方承認是這樣 還說是怕我亂想才這樣做的 阿德老師我該怎麼辦？走不出這個圈圈 謝謝您

2

許老師，這個冗長的故事要從奶奶講起……

奶奶是一位獨生女，很得長輩疼愛，年輕時是一位人人稱羨的車掌小姐，並且在那個年代有讀到小學畢業，在我看來是非常不容易。

我的親生爺爺其實是一位有家世的男人，奶奶跟親生爺爺沒有婚約，卻生下爸爸跟姑姑後，隨著當時時局紛亂徵兵作戰，爺爺跟奶奶留下一些叮嚀之後，就人間蒸發……

一年兩年三年四年，奶奶到處打探消息，希望有一天可以等到他回來，活著回來。

等待的希望就隨著時間消磨，漸漸變成絕望。

「為什麼別人有爸爸，我們的爸爸呢？」爸爸不停問著奶奶。

奶奶一語不發。

我能理解奶奶的兩難
難道要說你爸爸戰死沙場嗎？但是左右鄰居都知道奶奶根本就沒有結婚，

而這要從何解釋？是一時意亂情迷？還是承認自己錯得離譜，愛上了有家世的男人？

奶奶背負重重沒有底線的閒言閒語；忍耐著左右鄰居沒有效期的指指點點……唯一讓她有勇氣迎接隔日的日出原因，我想是乖巧帶點頑皮的爸爸和姑姑。

是奶奶撐起一個家的！爸爸沒有錢唸書繳學費，奶奶就會到處一家一家，鞠躬彎腰借錢。

奶奶說：「就算苦也要讓小孩唸書，只有讓小孩更有智慧有志氣，一個家才能有翻身的機會，才有未來。」

奶奶也跟鄰居承諾，一定一定會還錢！

奶奶平日很忙，沒有太多時間管教小孩，更別說陪伴了解，那是個天方夜譚～但如果父親做錯了事情，通常奶奶是二話不說直接開打，是不是誤會一場，沒有時間解釋，也不讓你解釋。

我想父親的心裡，原生家庭影響他不小！不溝通，也不知道怎麼溝通，要如何當父親？要如何傾聽？根本就沒有一個對照組……

在父親心中跟奶奶一樣，希望自己的小孩可以飛黃騰達，然後就可以揚眉吐氣……

爸爸為了心中的揚眉吐氣，用盡力氣，忍了嘲笑，忍了內心的憧憬，忍了對於從未謀面的父親的想像……
高職跳考上大學！

但這樣的結果，並未讓他對自己嚴格稍稍放鬆，反而更嚴謹。

我想他忍耐的背後應該也有點恨，恨他的出生讓他裡外不是人，恨莫名其妙就無地自容，恨父親為什麼不能來看他們一眼，恨為何要讓他尷尬的存在，恨在他需要一個避風港時，卻找不到一個溫和肩膀。

爸爸不相信美麗人生，不相信信守承諾，不相信永恆，不相信朋友，他只相信他自己，只相信努力不斷，才有機會站在山頂，看雲朵變化，看海潮起潮落，也只有如此才不枉費奶奶對他的期待。

爸爸很辛苦，我懂！

我也因為他的辛苦，相對自己卻沒有非常優秀這件事感到困擾。或許這是一種輪迴，一種循環，循環著不給自己休息，只給自己目標，追完一個換一個，沒有停止，只有不斷的開始，因為我也想讓他驕傲呀！

奶奶的故事，在我們家族是個不能說的秘密，不能探討，不錯過問。

奶奶前幾年離開了，爸爸也上了年紀，我想這樣的不健康循環也該停止。

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【原住民持槍狩獵（二）】
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為了原民狩獵的各項法律爭議，有立法委員提出修法，農委會林務局也開始試行「原住民狩獵自主管理」。2021 年 5 月 7 日，司法院大法官針對 Talum 等案作出釋字第 803 號釋憲，大法官彼此之間、動保團體與原民團體間都對原民狩獵的諸多議題有不同的立場。總統蔡英文並在同月 20 日宣布特赦 Talum。不過，特赦最終只是解決個案狀況而已……
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➤ 參考資料
．釋字803號解釋文
．台灣動物社會研究會（2021年3月22日），〈原住民族狩獵釋憲案・Ｑ＆Ａ〉：https://www.east.org.tw/action/8499
．〈【動保團體聯合聲明】司法院憲法法庭今(7)日就布農族獵⼈王光祿 獵捕保育類野生動物申請大法官釋憲案 宣示解釋〉：https://www.east.org.tw/action/8515
．原住民族青年陣線（2021年4月10日），〈原住民族青年陣線針對本次野動修法動保團體抗議之回應及支持修法聲明〉：https://www.facebook.com/762486550446352/posts/4476242819070688/?d=n
．孫文臨（2021年3月22日），〈農委會點頭《野保法》修法付二讀 原民「非營利自用」狩獵有望開放〉，環境資訊中心：https://e-info.org.tw/node/230143
．李修慧（2019年9月19日），〈獵人最怕的不是毒蛇猛獸，而是警察——台灣如何讓原住民「自己狩獵自己管」〉，關鍵評論網：https://www.thenewslens.com/article/124240
．崔家瑋（2021年5月28日），〈司法視角的邊界——大法官釋字803號意見書解析〉，環境資訊中心：https://e-info.org.tw/node/231287
．王光祿釋憲律師團（2021年5月20日）。〈【聲明】特赦一個王光祿，還有千千萬萬個王光祿〉：https://www.tahr.org.tw/news/2957

【閱人有術：武曲星】

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武曲不似紫微、天府的帝王之氣，卻又比天相沉穩。眼神堅毅慈和，聲調有力，動作敏捷，活動力強，凡事操心，重視秩序整潔，舉止沉穩威嚴。

　　
紫微斗數發明之時，由於認為紫微星代表帝王，帝王身邊的星群自然代表文武大臣。武曲是武將，跟七殺一樣，都屬於「將星」，不過七殺的「將星」帶有殺氣，武曲的「將星」則是剛直，倔強的味道。

　　
武曲星又稱為「財星」，很多算命師一看到「武曲坐命」，就認為他們一定容易發財，這又是錯誤的解釋。武曲之所以會被稱為「財星」，很大的原因是當紫微坐命時，武曲剛好是財帛宮主星，所以被誤認為主財。

　　
但以武曲的堅毅果決，耐力十足，理性判斷，多所堅持，要賺錢當然也比其它星容易。紫微、天府是帝王星，領導慾強，較重面子，喜歡驅使眾人替他賺錢。雖然有時候可賺大錢，但豁達大度，財來財去，花費也兇。

　　
而武曲喜歡獨來獨往，不需人捧，不重人和，別人說他是守財奴也無所謂，所以財不容易失。天相則動力不如武曲，顯得謹慎小心。

　　
武曲剛直堅韌，毅力驚人，是十四顆主星中的代表。比較起來，紫微的剛直，在他的帝王之相上顯得十分合宜，哪個帝王不是剛愎自用？

　　
但武曲的剛強，卻容易讓人吃不消，因為他的帝王之相不如紫微、天府明顯，但強悍、剛硬的程度可是輸人不輸陣。相較於更柔和的天相，武曲又少了一股彬彬文質。因此，領導型四顆星中，武曲特別辛苦，因為人緣較差，換句話就是桃花很弱，與七殺一樣，有孤剋的味道。

　　
想一想，做人真難，不剛毅果決，會被說做人沒有原則；太過剛毅果決，又會被批評為剛愎自用。到底什麼才是對的？

　　
既然沒有一張命盤是十全十美的，那麼，知人善用就很重要，了解人性有這麼多的差異，知己知彼，發揮團隊中每一個人的優點，平衡他們的缺點，是想要成功的人必做的功課。

　　
這就是武曲星，堅毅果決的一顆星！

本文出自：《閱人有術》，天下文化出版
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【一舖兩蝕，極品!】第2057成交(堅-註冊)，剛曝光-【罕有市建局收購舖蝕讓，第二次?】收購唔識俾分，市建局剛以1341.7萬收購此地舖。

地址是大角咀埃華街1號A舖，建築面積380呎，現在是恆生銀行ATM 舖，實用是323呎。 簽約日期是2020年10月30日。

此舖是埃華街及橡樹街大單邊， 舖闊14呎，深18呎。 原業主於2016年8月用1700萬買入 (當時我都有報導過)。當時恒生ATM 租金是5萬元，當時回報3.5%。

再上一手業主，也是大幅蝕讓。再上一手業主是2012年9月用2228萬買入。

旁邊的珠龍麻雀館(舖30闊，50呎深，實用約1500呎)，剛以6120.5萬被市建局收購。我感覺市值是約5000萬。

按市建局收購旁邊的麻雀館呎價計算，每呎實用收購呎價是40800。這間恆生銀行ATM舖是值1317.8萬，即大約是今次的成交價1341.7萬。

老實說，這間舖的市建局成交價，比我想像中低。 如果恒生租金是五萬元的話，回報有成4.5%，以銀行ATM 舖來說，好高! 可惜市建局或強拍一般都是按呎價計算收購價，不是睇租值回報，因此「細面積的旺舖」， 遠遠比起「大面積的靜舖」被收購無咁著數。

想了解多些收購鋪如何計算，我已經錄過好多好多條片詳細解釋。不能三言兩語就解釋清楚，請看我之前錄過的片。 相信是香港有史以來最詳盡關於 收購舖的影片。? 8條影片，合共約82分鐘 (唱獨腳戲，口水都乾)。

我本書【買舖要買得 PRO】也有講，全港書局有售。

https://www.youtube.com/playlist?list=PLZwHll-Yhn927YbpdO7vT703dAogpFTDI

簡單來說，市建局來收購， 是按間舖市值的110%(如出租)或135%(如自用)來給錢業主收購。 何是市值， 不是睇同區七年樓齡， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 市建局是搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主可以搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗過。 市建局通常會參考附近呎價同業主商議，按呎價出價給業主。 市建局日亦會為業主/租客送出特惠津貼或營業額損失補償。(Note: 私人發展商收購是不會賠錢給租客的，只有市建局會。)

以我所知，這間舖應該是市建局收購的第二間業主蝕讓舖。

對上一間是土瓜灣啟明街，4至24號，啟明大廈地下18號舖，成交1131.3萬。2019年11月22日市建局買入，實用面積450呎，樓齡56年，原業主持貨七年，蝕7%。

啟明街原業主是於2012年12月高峰期，盲目摸頂買入才導致損失。 該舖於2012年10月19以1180萬成交，再之前於2012年7月10日以837.8萬成交。 五個月時間升值了45%，你說是否盲目摸頂? 我也報導過，See video:

https://youtu.be/mCFbh4_kmFw

總結， 算這個業主唔好彩， 兼唔玩嘢。

(1) 唔好彩 - 因為市建局咁多年來，大約我估計他收購了約二千間街舖。 私人發展商則更多，收購了約萬幾間。一般市建局收購舖，單單業主都賺錢，這間是極度罕有的例外。 仲要是一舖兩蝕， 真的是經典!

(2) 唔玩嘢 - 可能業主唔係太熟舖。 我查過這間有限公司，手上持有只有另一間北角堡壘街33號(G7舖)的細碼舖 (2016年以530萬買入)， 可能對市建局的收購唔太清楚。 如果是我，我一定同市建局「玩嘢」， 搵多幾個 「醒目」測量師估價較高， 去土地審裁處同市建局打官司。 大家都係打份工， 市建局大把錢，但我自己的錢一定緊張過佢?。

今次唔恭喜業主了。

P.S. 大家買舖要小心。唔好以為經紀吹水講兩講，搏收購，就盲目追價，一定要計數。要用呎價計數! 我好多單因為計唔掂數，明知會收購我都無追價買! 市建局收購都好啲，私人強拍的話，分分鐘仲慘。你問阿梁朝偉就知?

https://ps.hket.com/article/2646901

。。。。。。。。

如果你想收到我即時最貼市或唔方便公開講的舖市資訊，可whatsapp 我 (+852)90361143 。我可加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。

我無心造謠言，只是每日我聽到的「八八卦卦」商舖資訊。?

李根興 Edwin

【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
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