210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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210616商周 借錢，你該有的體悟：請在「對方不還也不會心痛」的前提下借
商周原址→https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL003005308

談到「借錢」，不論是開口向他人借，還是別人向我借，我統統都經歷過。

在我有記憶以來，伸手就有錢領，只要拿著帳單明細，媽媽就會給我錢，而且每天還有100元～200元的零用錢可以花，在那樣環境下成長的我，對「錢」可說是毫無概念。

直到長大搬出去住後，決心做個經濟獨立的人，卻也一度深陷負債。想不到自己竟然也會面臨需要向他人借錢的時候，才開始對「借錢」這個課題有了深刻的體悟。

借錢給學弟，被誤認救濟

高中時期曾得知一名學弟很窮困，我同情心發作，他沒開口跟我要，我就主動借他好幾千元，還大方地說：「不急，有錢再還，希望助你度過難關。」日後每每在學校看見他，我總以為他會用感恩的心，並精神抖擻地喊「學長好」，沒想他反而是心虛、能避則避。有次在走廊巧遇，他竟視我為空氣地與我擦肩而過。我只能安慰自己並猜想他是以為我可憐他所以「送」他錢，只是為了顧及他的自尊心才說「借」，因此才視作理所當然吧？

借錢給學姊，討錢時說「不要騷擾我」

還有一位學姊，當時她們班上發生某件大事，每位學長姊得在期限內繳一筆不小的金額，不然就得湊滿上千張發票才能畢業。

我憐憫心發作，學姊沒開口我也主動借了，記得當時學姊用堅定的眼神跟語氣對我說：「學弟，謝謝你，我一定會還你。」多年過去，我選舉負債200萬元，趕緊想想過去誰跟我借過錢，私訊求她多少還我一點，沒想到她竟回：「你誰啊？不要騷擾我，不然我要報警了！」接著就把我封鎖了…。

借錢給同學，裝傻說「我再匯給你」

還有一位同班同學畢業典禮當天跟我說他沒錢搭公車跟火車回家鄉，我心軟借他幾百元之後，從此音訊全無。後來偶然在臉書找到他並提及此事，他說：「給我帳號，下個月薪水發下來後匯給你。」沒想到，日期過去了他還是沒匯，由於我已經很有「經驗」了，也懶得再提，於是又不了了之…。

借給大學同學，如期歸還讓我以為在作夢

到了大學，有位同學跟我借8萬元，那應該是我人生至今借別人最多錢的一次。我們是補習班重考班的同學，又剛好考上同一所大學成為同班同學，基於這份情誼，還是學生的我「竟然敢」借她這一大筆金額，我如今回想起都很佩服自己當年的勇氣。

不過那位同學很善良也很負責，真的都有按照承諾連本帶利還給我，讓我對人性重新抱持希望，認識她至今也已超過20年，我們仍舊是好朋友喔！

借給當兵的班長，還了12年終於還清

當兵退伍後，一位伙房的班長找我，說家裡出大事要跟我借5萬元，我當時也沒錢，為了幫他度過難關，還跟妹妹借了5萬元再轉給他。後來，欠妹妹的5萬元我半年就還完了，而班長欠我的，退伍至2020年都還沒還清。

幸運的是，他沒有消失，他只要有錢就會還我一點點，雖然金額不多，每次只還個幾百元，可至少他都有還，直到2021年，他終於把欠我的錢全部還清了，我衷心祝福他！

借錢給前老闆，失蹤不還我卻心如止水

2018年有了社會歷練後，我以為自己這輩子不太可能再借人家錢了，直到我前公司老闆出現跟我求救，我心疼她，我自問：「要不回來我也不會心痛的金額是多少？」當我做好了「這筆錢極有可能有去無回」的心理準備後，便借給她。

縱然當下她說：「我不占你便宜，我會算利息給你，等我穩住了，將來會還你一筆大的。」我也只是聽聽而已。果不其然，沒多久後她就失聯了，可是我的心情卻異常的平靜，那些要不回的錢，就當作是感謝過去在她公司時，帶給我學習成長的學費吧！

跟「人家」借錢，發現「家人」才是最重要的

我這輩子沒什麼跟別人借錢的經驗，選舉時親友們的贊助，我把那些當作是「借」，所以在我從業的第1年～第6年間，始終過著還債的生活。

我最深刻的借錢經驗是，我在從業第4年間發生了一件消費糾紛，最後我得賠償客戶80萬元！那時我罹患了憂鬱症，一邊吃抗憂鬱的藥，一邊苦撐著到處跟朋友們借錢。

縱然我信用良好，還有富爸媽做後盾，而且我都強調：「我一定會還，絕不落跑。」可想而知，跟我哭窮的，說家裡有妻小要養的，房貸與車貸要繳的，有的甚至說自己也欠人家錢，還說「其實我原本打算開口跟你借，沒想到你先開口了。」這類話我聽了不下數十次。

後來打給某大學老師，她在電話中聽我支支吾吾地便敏感了起來，當我鼓起勇氣準備要說出「您能不能借我錢」時，她插話：「你等等過5分鐘後再打來。」之後…便有通不接也沒回了。後來覺得尷尬，從此再也沒有與這名老師聯繫，實在遺憾啊！

我也打給一位大學同學。說真的，就學時期我們的情誼並不深，平常也沒往來，我只是想說試試看。結果果然沒借成，不過她講了一段話讓我印象深刻。她說：「泰源，我自己的生活費也很吃緊，實在無法借錢給你，我知道你此刻一定很無助，我能做的，就是等等掛電話後為你禱告，祈求上帝幫你度過難關。」這是我吃過無數閉門羹後仍感覺到溫暖的一刻，所以當我度過危機後，我還特地去新竹拜訪她，謝謝她當時在精神上給了我很大的支持。

最後，我實在是借不到，於是我媽趕緊去標會，家人也分別湊出一些錢，才讓我順利度過難關。走過這麼一遭後，我才發現也更珍惜，順位第一，最重要也最值得付出的，就是家人。

書籍簡介_省出一棟房：24招易上手的存錢絕技

作者：陳泰源
出版社：台灣遊讀會股份有限公司
出版日期：2021/05/31

作者簡介_陳泰源
現職：不動產仲介公司資深經理

從業超過10年的專任約房仲、客串無數戲劇的特約演員、尾牙與婚禮的最佳主持人、長期榮登熱銷榜的作家、超級偶像第7屆的入圍歌手、分享房地產知識的講師，六位一體的斜槓小生。

歷經參選議員失敗、被黑心房仲店長詐騙及交易糾紛，人生最高負債達380萬元，仍自不量力買了2萬美元6年期的儲蓄險保單，展開一連串從負債→還債→省錢→存錢→最終圓夢買房的歷程。明明家中富裕，卻仍堅持靠自己努力，把存錢當有趣，號稱「台版貧窮貴公子」。

雖已買房，但至今仍不懂股票與基金，希望透過本書傳達一個重要的訊息：不懂投資沒關係，只要養成低度消費的習慣，就已經具備人生逆轉勝的DNA！

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【盧斯達：港人反中不是被洗腦　是中國那套很倒胃 -- 上報 / 評論】

幾個月以來香港的星巴克，成為一些示威者的重點攻擊目標，沒有好日子過，不少分店在本來最賺錢的周末周日關門休息。其實香港人對星巴克沒甚麼不滿，而是不滿在香港擁有星巴克特許經營權的本地飲食帝國「美心集團」。

美心集團創辦人伍沾德的長女伍淑清 (現年71歲)在9月期間遠赴「聯合國人權理事會」批評反送中示威，認為反對修例的意見只屬「一小撮人」意見，又為警暴護航：「世界各地的警察均有使用催淚彈及橡膠子彈，並非香港獨有」之類。這些發言導致「美心」旗下不同類型的品牌遭市民抵制甚至破壞，包括星巴克。

雖然「美心」其後表示伍淑清並不在公司任職，但這個說法很快就被踢爆是巧妙的語言藝術——美心集團上面還有一間持股公司「香港飲食」，伍淑清持有香港飲食股權0.33%，而香港飲食又持有美金集團一半股份，也有獨立股票人揭發伍淑清一直有定期收取美心的股息。因此說到底伍淑清還是跟美心撇不清關係。

也許因為受壓，伍淑清最近繼續「放飛自我」(以中國話來說)，在一個《環球時報》的專訪中，伍淑清再次語出驚人，表示年青人思想出了問題，被社交媒體「洗腦」，變得「反政府、反體制和反中國」，社會已經失去整整兩代年輕人，她也會放棄年輕人，不會再花時間跟他們溝通，「因為他們的腦子不清楚自己應該做甚麼事」。

伍淑清和年輕人間的兩道鴻溝

這番言論自然又引起香港的輿論批評，很多人反問她有甚麼資格放棄年輕人。另一個更值得考究的問題是言論中的「洗腦」。伍淑清與年輕人之間有兩道鴻溝，第一：伍淑清在網絡出現之前已經成年懂事，而年輕人是網絡原住民，前者吸收資訊的方式多數很傳統，資訊來源也少，頂多就是報紙和電視台，而新一代每日接觸爆炸性資訊，同一件事都有很多來源，很多說故事的方式 (narrative)。要比較的話，當然是前者比較容易被洗腦，因為網絡前的年代很簡單，而有網絡之後的世界，是一個懷疑的世界，一個有圖有片都沒有真相的世界，一個充滿假新聞的世界。

在這個混沌世界鍛練出來的人，反而沒有那麼容易被洗腦。根據紐約大學和普林斯頓大學追蹤2016年美國大選其中一個州的網絡和投票數據，發現18歲至29歲的年輕受訪者中，僅有3%會分享假新聞；超過65歲的長者則有11%的中伏率。

第二道鴻溝是身份認同。伍淑清已經70歲，她早於1980年代就協助中國進行第一次企業合資實驗，她和中國資金合組的「北京航空食品有限公司」編號是001。對伍淑清來說，香港人也是中國人，需要接受中國統治是不證自明、天經地義的事，但香港新一代則不認為自己是香港人，而且「認為自己只是香港人而不是中國人」的比率，自2014年以來不斷加強，在反送中爆發之後更是火熱潮天。

在中文大學最近舉辦的畢業禮，奏起中國國歌的時候已經有不少同學轉身背向「國旗」。我在2014年畢業，當時雨傘革命還沒完，在畢業禮上也有同學表達訴求，但5年前的大學生一點也不敢想到「反對中國」這件事，但現時世界已經又不同了，很多人都慢慢發現真正的問題所在，以及香港的苦難根源。不是特區政府，不是林鄭。在兩大鴻溝之下，伍淑清發現自己根本不了解新一代，所以就乾脆表示放棄治療，拒絕對話，視幾百萬人為「被洗腦」。

就算中國人自己也不認為有洗腦

然而，愛中國的伍淑清卻思想簡單，輕易使用「洗腦」這個字。中國人就經常被指控洗腦，但他們可不這樣想。他們會認同，的確有政治教育和政治宣傳，但自命聰明的中國人，會用一種狡黠的方法應世：你洗腦，他也配合，裝裝愛國，也不介意有利益時利用一下政權，但他們內心有另一套現實的想法，另一邊私下鋪路移民去外國求一個保障，已經是中國人的集體行為。就算是中國人自己，也不認為有洗腦。

如果你一臉天真地批判中共殺死過多少人、共產和集體主義有多麼不人道、政府會迫害和屠殺人民……他們會說，他們都知道這些，但因為現政權能給他們過上比以前好的生活，所以他們支持政府，他們不是被洗腦，他們可實際計算過利害。而實際上，中國人的生活確實改善了，那種向上的感覺是客觀的，因此中國人支持中共有其現實的、客觀的物理因素。

既然中國也沒有洗腦，香港更沒有。香港的抗爭自然沒有無緣無故的，不是外國吹得動的。「新中國」敘事也許對中國人行得通，也許能夠吸引到中國人，因為他們沒有見過高山。中國人從苦難中再次站起來。但香港早就進步了，這根本沒有吸引力。香港人可是曾經蒼海難為水，我們是見過大海的，也熟讀中國歷史，這些甚麼中華民族復興、人類命運共同體，我們都見過。

在清初，滿洲人為了海禁和打擊鄭氏政權，在華南一帶推出「遷界令」，波及現時香港全境土地，死了很多人，因為強行要他們離開耕地，有很多人餓死在路上、妻離子散。這就是為了國家的大目標，要犧牲個人。現時在元朗一帶，還有一個「錦田樹屋」的遺址，據說是遷界令年代遺下的，被一棵巨大的老樹包圍融合了。

是誰被世界先放棄了

中國的那一套吸引不到香港人，強來又會惹來反抗。現時不只年輕人，很多香港人都不願做中國人。在這方面，擁有百萬軍警的北京可以拉人鎖人，逐個擊破，但香港人作為整體，只會與中國越來越遠，在思想陣線，北京沒有好牌可打。因為北京那一套，真的很不吸引。缺乏自發的吸引性，那就是國際關係時常說的「軟實力」。給錢惠台惠港的那一種不算，軟實力是你不給錢，他也會來學習和融合的那一種才算。

「回歸」以來，香港人的生活是變壞的，那種向下的感覺也是客觀的。97年以來大學生的薪金並沒有增加多少，但物價卻是上升兩倍三倍。至於選舉權從有到沒有(2016年開始增加選舉主任取消選舉權的權力)，就更不用說了。

伍淑清認為香港人是受了洗腦才反對中國，就犯上了離岸中國人 (民國人/香港人/海外華人) 假定中國人只因受了洗腦，就支持中共一樣。是一種唯心的天真爛漫。中國人的合，香港人的離，兩個歷史現象，都有其客觀基礎，不以人的意志轉移。但新的世情，對於伍老太那顆70歲的大腦，也許太過複雜，也許太過奧秘。無法解釋，只能以「被洗腦」來一概而論。

就像幾百年前一些教士大喊的「Blasphemy」(褻瀆上帝)，可是他們的處死對象發現了地球不是宇宙的中心，雖然一時間他被打倒了，但他沒有被打敗。他還是遠遠比一眾處刑者更接近真理。而我們實在不用說得那麼遠，現時伍淑清70歲，到了時候，我們可以在她的墓前低語，是誰被世界先放棄了？