【@businessfocus.io】失業移民潮租金料再跌5至10% 專家教你4招以防買樓收租時中伏 . 反條例運動後大量外籍人士搬離香港加上疫情引發失業潮，令本港今年首季二手私人住宅呎租僅33.6元，按季及按年分別跌1.2%及0.3%，創2016年底以來新低，加上香港人口減少以及各國封關影響，彭博早前的報道預測本港租金未來一年恐再跌5至10%，與此同時樓價走勢卻與租金背馳，樓價逼近歷史新高，令有意買樓的市民舉棋不定。有樓市專家接受BusinessFocus記者訪問時認為，樓價今年有機會再升3至5%，故猶疑是否買樓自住或收租的市民要自行考慮清楚「等跌市」是否可行。專家建議買樓時可採4招自保增加「執平樓」及成功租出單位的機會，其中旺區的單幢樓的值博率較高。 . 彭博日前發表的報告指出，受人口減少及各國封關拖累，料年內香港租金再跌最多一成。報告指出本港人口按年下跌0.6%至747萬，加上英國政府收到多達2.7萬份BNO申請，意味香港人口或再進一步減少。雖然租樓的市場氣氛疲弱，惟香港強勁的住屋需求仍成功支撐樓價。與2019年年中的歷史高位比較，本港樓價至今累跌不足4%。但租金持續下跌，彭博引述中原地產平台千居數據全港各區住宅租金，以外籍人士及內地富豪鍾情的半山區和深水灣等物業跌幅最大，平均租金較2019年的高位勁挫25%。上環蘇豪區租金亦較高位跌兩成。 . BusinessFocus記者分析差餉物業估價署公佈數字則發現，今年3月的私人住宅租金指數較去年同期下跌3.8%。過去一年不同面積私人住宅積金的跌幅，由2.6至6.5%不等，其中以實用面積介乎100至160平方米大單位，以及面積大於160平方米的超大（豪宅）單位租金指數跌幅最大，今年3月比去年同期分別下跌4.5%及6.5%。這令到豪宅大單位的租務回報率跌至1.7%的低位，令人失望。另一方面，外國來港工作人士主要居住的港島區，同樣是租金下跌的重災區，100平方米以上港島住宅的租金一年跌幅達到7.5%至9.8%。 . 擅長分析樓市動態的萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文受訪時表示，過去一年部份地區的住宅租金跌幅甚至達到10%至15%，加上疫情尚未過去，失業率仍可能升，故他預料未來一年住宅租金有機會再下跌5%，不過他相信租金已接近跌至谷底。他提醒有意買樓的人士，經濟或慢慢復甦，樓價近月升勢亦持續，距離2019年中的歷史高位僅約2.2%。而樓價未來一年走勢很可能與租金相反，樓價年內或再升3至5%。 對於樓價逼近高峰是否仍適宜入市買樓自住或投資，林浩文認為要看市民自己的經濟能力。假若想買樓收租，他坦言現時樓價不便宜，故投資者可考慮花多一點時間「尋寶」找價格較低的物業，他並提出四項建議給欲買樓收租投資市民參考，減少買貴樓及單位被逼賤價出租的機會： 一）優先買交通方便的旺區的二手樓包括單幢樓收租，因買入後較快可以出租圖利。但應盡量避免買一手樓來收租，因常會出現大量小業主一起收樓及一起放租的情況，令到一手盤租值不理想。 二）耐心在舊樓如單幢樓尋寶執平貨，因業主可能心急賣樓或容許議價，反觀龍頭大屋苑較難買到平貨。 三）避免買納米樓收租，單位實用面積不宜少於300呎。因納米樓較難招到穩定的租客如家庭客。 四）留意物業需否大維修及有否釘契，必須留意大廈是否已夾錢做大維修，買樓前也應查閱土地廳紀錄以確認有沒有因僭建物等被屋宇署釘契。 . 近日有建制派人士放風，暗示中央會出手解決香港房屋不足問題，令人關注樓價會否受壓。但林浩文認為，香港住宅土地不足的問題，非短時間能夠解決，事實上現時深圳也不夠地。加上香港疫情漸紓緩，通關有望，故他相信香港樓價仍有上升的空間。另外他認為即使未來會加息，幅度相信也不會大，投資者暫不用過慮。 . Text by BusinessFocus Editorial . #BF環球視野 . @businessfocus.io 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management #company #expert

【@businessfocus.io】金管局「減辣」救市！業界：有助用家入市 工商物業按揭成數上限放寬至50% . 新冠肺炎重創本港經濟，工商物業價格及成交量急跌，金管局8月19日出招「減辣」，公布放寬非住宅物業按揭貸款成數上限10個百分點，一般個案的上限由最多借40%上調至50%！此項修訂自8月20日起生效。美聯工商舖行政總裁黃漢成認為是次放寬措施有助用家入市。 . 不過，金管局在今日向銀行發出的通告中就重申，今次放寬按揭成數並不適用於企業為籌集營運資金，而以物業作抵押所取得的信貸融資。這些信貸融資須符合一套全面的信貸審批標準，並接受認可機構的定期審核，而逆周期宏觀審慎監管措施原意是適用於物業買賣相關按揭貸款和現有物業再抵押按揭貸款。 . 金管局總裁余偉文表示，與其他地區一樣，新型冠狀病毒疫情對本港經濟造成重大壓力。儘管住宅物業市場維持平穩，但當局留意到不同類別的非住宅物業包括寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格和成交量均出現顯著調整。鑑於疫情及持續升溫的地緣政治緊張局勢將繼續影響營商信心，非住宅物業市場預期會持續受壓。考慮到非住宅物業價格走勢、交投量、經濟基調和外圍環境等因素，金管局認為現時適合放寬適用於非住宅物業的逆周期宏觀審慎監管措施。 . 余偉文又指，本港經濟及物業市場前景仍然相當不明朗，金管局會繼續密切留意最新發展，並會因應物業市場周期變化推出適當措施，以保障銀行體系穩定。 . 美聯工商舖行政總裁黃漢成回應指，是次放寬措施有助用家入市，長期而言則對工商舖市場屬正面作用。黃漢成認為，受制於現時經濟大環境所限，以及市場氣氛審慎影響，相信措施實施後，對工商舖市場短期及中期的成交及成交價不會構成太大刺激，而長遠而言則屬正面。他又指，風險管理措施門檻較高，放寬後有助用家進入工商舖市場。 . 根據差餉物業估價署資料，住宅樓價在5月至6月期間僅下跌2.7%，但寫字樓、分層工廠大廈及零售業樓宇的價格同期分別下跌15%、 11%及10%，2020年上半年非住宅物業的成交量亦有所下跌。 . Text by BusinessFocus Editorial . #BF市場焦點 · @businessfocus.io 瞭解更多商業財經資訊 · #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management #company #expert

【由中環遷至赤柱——逾一百七十年歷史的美利樓】 美利樓，1844年建於中環花園道與金鐘道交界，即現今中銀大廈的所在位置。大樓屬於美利兵房的一部分，以當時軍械局長美利爵士之名命名，用作駐港英軍的軍營。後來日佔時期，美利樓被日軍徵用，改為「日本憲兵部辦事處」及「日本軍事統師部」，並設有囚室及刑場。據說當時有超過4000人在此被處決，可謂是醫院外最多死亡人數的建築物。日佔時期結束後，美利樓曾先後被多個政府部門作辦公室之用。1975年至1982年期間，美利樓為差餉物業估價署的總部。 1978年，美利樓被評定為一級歷史建築。1982年，美利樓地皮以1.2億港元出售給中國銀行，以興建新的中銀大廈，美利樓因而須被拆卸。在於其歷史價值，香港政府決定將整座美利樓搬移重置。建築的三千多件樑柱和磚石都被逐一編碼，分拆後安置於大潭水塘附近的政府倉庫。結果經過十五年的等待後，1988年政府決定重建赤柱馬坑村（寮屋區），同時決定在馬坑村重建美利樓。1998年，美利樓再次建成，並於1999年重新開幕。惟美利樓的歷史、建築價值因重置而不如往昔，失去了大樓與中環的歷史聯繫，其一級歷史建築評級被除，改為不予評級。 美利樓現時改為商業用途，內有H&M服裝零售及多間餐廳。