資金轉戰傳產類股

昨天我們盤前分析就跟大家說不要因為美股重挫，覺得台灣會跟跌，台股已經走自己的路，當然理由很多，但我常說股市會漲最簡單的理由，就是資金的推升，外資從八月三十號開始不斷的買超台股，也讓台股愈小不易，更讓台幣也推向30.592的波段新高，股匯雙揚構成了台灣投資市場的強勢，看到台灣自己的投資人也信心十足，證券劃撥存款餘額也直逼兩兆，錢就是英雄膽，因此我才說萬點是常態，萬一要習慣，不過雖然指數維持高檔震盪，要能獲利還是要掌握選股的脈動，而在台幣升值的浪潮中，大家最近應該明顯地感覺到資金轉戰傳產股的節奏。

資產股蔚為主流
從上週開始我就不斷提到資產股的風向球改變，投資資產股大家不必拘泥於獲利，因為本來就是跟著台幣的風向吹，只是我們也不會盲目的跟大家說，只要資產負債表上有土地就好，在周五的演講我提出這波資產股選股的重點，第一要有真正的開發計畫，第二最好是配合都更才有更低的成本與更高的獲利。

所以第一波上漲的就是南港區的開發案，配合市政府的東方門戶計畫，南港(2101)當然是指標，但大家都沒很認真的算到底獲利是多少，目前總銷從六百億到八百億都有人算，但在聯強買下部分樓層後，大約定調在七百億附近，土地成本加上增值稅大約一百億，營造成本大概150億，所以如果完銷扣掉必要支出後，大約估計400億左右，南港與旗下的南榮持股82%，我們就估大概320億左右，這大概是南港東方明珠完銷的實質利益，以南港的股本最多就是挹注40元，當然這本來按照會計法規應該在完工後認列，所以公司表示不排除以出售南榮的持股40%先認列，不過南港目前淨值13.56，就算加上40元，也是53.56給大家做個參考。第二名的國產(2504)計算就更簡單了，因為之前曾經賣出一小部分的土地給潤泰集團，大概賺1.8元，而以現在還有的土地6700坪計算，等比例土地加起來，素地的利益大約七元左右，也難怪最近已經漲到淨值14.35附近。

至於大南港案的持有土地成本約一坪60萬，以目前的市值做計算加上要角的賦稅，大概150億左右的獲利，國揚持有40%，所以以素地計算潛在利益是逼近一個股本，和桐(1714)大概逼近三元，工信(5521)超過四元以上，這些都是可以算出的數字給大家做個參考。這也是為什麼我們一開始鎖定南港地區的都更，因為我們可以真實算出數字。
都更利益大
昨天資產股幾乎無一不漲，勤益控(1437)、大洋(1321)連袂漲停鎖死，就連台火都漲停，就連已經廢除航空城計畫的榮運(2607)都大漲，這就是市場的風改變了，但是我說了還是要有實質的開發計畫，而且最好是都更，能夠提升獲利。

所以看到昨天有兩檔我在周五演講特別說明的兩家公司都漲停鎖死，第一個是泰豐(2102)，從上周我就提醒大家，外資一直再買泰豐，難道是買輪胎嗎?當然不是，泰豐的土地開發面積扣到捐地後約有4.4萬坪，其中1.7萬坪左右已變更為工商綜合區，開發進度由泰鑫建設負責；另外，2.6萬坪工業用地的廠房，則由泰誠開發負責，先說工商綜合區吧，工商綜合區的土地雖然不比台北，但我們以民國90年以每坪22.5萬元坪出售給家樂福，經過19年妳覺得土地漲了多少，何況當年賣的不是已經變更為工商綜合區的土地，因此我們計算工商綜合區以每坪50億而工業用地一坪三十萬來計算，等於是170億，由於持有土地成本僅每坪230，等於一股逼近四十元，當然我們可以更保守一點，就算折半好了，也有一股20元的利益，這也許就是外資不離不棄的原因。

再來是六福，六福其他的土地大家就不計算了，我們就只算六福客棧的價值，六福客棧已於今年5月通過危老重建申請，未來興建的總樓地板面積可達6,000坪以上，總市值可望突破70億元，公司表示建照將於明年5月9日前提出申請，將朝向商辦或是商辦加飯店方向重建，當然七十億是總銷值不是純獲利，但如果以營建業合作，光土地價值絕對超過一個股本以上，但也就是六福為什麼昨天外資轉賣為買，八月份甚至大買三千張的原因吧。
其他有這個條件還有兩個三洋，一個是三陽(2206)已經順利都更，並且逐步認列獲利，另外一個是三洋(1614)，在新莊的土地也將自辦都更，也許都會被市場慢慢發現。

原物料股緩緩推升
至於原物料股最近也受到台幣升值的推升，我認為還是以水泥股的第三季財報最為亮眼，也看到外資持續的買進，水泥報價也不斷推升，是比較有業績支撐的題材。

2019/10/22中時電子報
林宗翰：縣府速規畫工業用地

隨著台灣經濟發展，彰化縣不僅是農業大縣，也轉變成製造業大縣，是許多中小企業的原鄉。彰化縣議員林宗翰呼籲縣府，加速規畫縣內工業用地，解決「臨登工廠」問題，運用公部門協助產業創新、研發技術，運用物聯網、整合產業鏈，為彰化縣升格未來城市做好準備。

林宗翰表示，除了五金、紡織、橡膠、機械設備製造修配和運輸工業製造修配業，食品和新興休閒產業也紛紛在縣內群聚，形成健全的產業鏈；尤其以瑪吉斯輪胎、美利達自行車和帝寶工業車燈，3家共創造5.46億美元的品牌價值。

林宗翰以位在和美鎮的百和工業為例，早年只是生產黏扣帶的三合興公司，藉增資、引進新技術和組織創新，目前海內外都有子公司，並打造自有品牌LACOYA，積極在國內外參展，外銷已占45％，就是由OEM代工製造、進階ODM代工設計，在成功轉型升級為OBM自有品牌設計的實例。

他說，彰化縣緊臨台中市，面對工業4.0浪潮、中美貿易戰與台商回流潮；彰化縣必須做好準備，輔導農、工創新發展，才能吸引人才、企業聚集。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20191022000498-260102

蓋房子需要大量現金，如果房市景氣真的那麼好，隨便預售賣一賣就大賺，裕隆何必暫停喊卡？為何搞到現在還沒賣，可是連裕隆總部都要搬離新店？

當然是房市其實並沒有很好。你以為賣的有多貴有多好？其實根本就不好。

你看陶朱還要自吹自擂賣600萬一坪，弄行銷弄了那麼久，還要自己去搞一戶來設定並且還被抓包，明擺著就是玩價格手法，你懂我懂大家懂，老外一查也會懂，只有那些不上網不做功課的，他不懂就活該。你敢買你也是活該。

你看南港輪胎還要聯強一起拉房價，當年周杰倫說買了師大前的豪宅一坪200萬，你信了嗎？廣告業配感也太明顯，代言人當然要做好代言人的工作，此案賣了好多年，建商也沒賣掉幾戶，倒是地主分回戶住得很開心。至於南港一坪破百萬？明眼人一瞧也知道，你喊你的價，你開心就好，至於實際上的成交價嘛，嘿嘿，不用想啦。

啥，顏總也喊大東區發大財之類的？人家這時是業者啊，難道他要說：「旁邊查一下實價登錄也才幾十萬一坪，而整個南港還有不少中大型工商開發案，也有很多工業用地可以蓋大量的廠辦……。」這種話比較像是我說的，至於聯強講得如此業配，你要擔心的是他公司是否花太多錢，影響公司營運。

還是去排旁邊東明公宅比較要緊，幾千元的套房多爽，這回七百戶應該可以增加不少中籤率。

台北市接著這幾年每隔一小段時間，都會有幾百戶的社宅釋出，你上官網查就知道一波一波的來，這是老百姓的真實生活，而建商老闆們表面上一直製造風光的業績，其實手上的房子套了一大堆。

光是信義計畫區，就有皇翔的前車之鑑，大直也有宜華賣超慢，台中高雄更有一堆你以為是風光、其實套的很慘的。

房市有多好？房價正在漲？
有嗎？我不認為。
你認為？好啊，你去買吧，反正賠錢套牢買錯的，是你。

至於新店旁的央北怎麼辦?沒了裕隆城，央北就只是個會蓋一堆房子很稠密的失敗重劃區。超稠密的，八成以上的戶戶開窗就是戶戶，這種重劃區根本就不是重劃區，是新的水泥叢林。