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在 山坡地買賣產品中有1篇Facebook貼文，粉絲數超過3,176的網紅簡東明(Uliw.Qaljupayare)，也在其Facebook貼文中提到， 【Ali Nakaisulan/巴浩】 立法院經濟委員會5月24日審議，由立委鄭天財、廖國棟、簡東明、林正二、高金素梅等22人所提案的山坡地保育利用條例第37條條文修正草案。 根據現行的山坡地保育利用條例第37條規定：山坡地範圍內山地保留地，輔導原住民開發並取得耕作權、地上權或承租權。其耕作權、地上...
同時也有2部Youtube影片，追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師，也在其Youtube影片中提到，161226東森 地下室成一樓 可透光稱陽光屋 影片網址→https://youtu.be/KwlIioOfOf4 看看房間，上方有一整排對外窗，即使關了燈，還是有一些光透進來，但換個角度來到窗戶外，原來剛剛這房間的地點在地下室，但因為還能透光，因此被稱做陽光屋。不過你知道嗎？還有一種陽光屋像這樣...
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山坡地買賣 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
2016-12-31 13:41:12161226東森 地下室成一樓 可透光稱陽光屋
影片網址→https://youtu.be/KwlIioOfOf4
看看房間，上方有一整排對外窗，即使關了燈，還是有一些光透進來，但換個角度來到窗戶外，原來剛剛這房間的地點在地下室，但因為還能透光，因此被稱做陽光屋。不過你知道嗎？還有一種陽光屋像這樣，視覺上的一樓其實是地下室。
記者許舒銘、李樺仙採訪報導……↓
記者李樺仙：「以同樣內湖路一段這條巷子裡面來看，剛剛您看的門牌是一樓，不過再往這邊看，這裡的門牌寫著卻是地下樓，到底它的一樓在哪裡？跟著我帶你去！…..你可以看到實際走上樓梯以後，這邊才會是一樓。」
這樣看更清楚，因為是山坡地形關係，樓梯上方才是一樓，至於和樓梯高度平行的則是地下樓層，不過說是地下室，旁邊卻有車道，還有住戶停車。
儘管對民眾來說影響不大，但是比較潮濕、採光也沒那麼好，但其實依照公寓大廈管理條例，從民國84年6月28日以後，地下室登記為「防空避難室」屬於公共產權，不能登記單獨使用，也不可以當作住宅或買賣，民眾購屋前要小心這些話術。
房仲業者陳泰源表示：「類似一樓，類似這樣，光線一樣進得來，你可以把它當作一樓來使用，我們會用這樣的說法去吸引可能預算比較有限的買方來買B1的產品，但還是會明白告知。」
最好分辨的方法就是透過門牌認定，只要是地下樓都有特別標註，或是看看建物登記，除了一樓以外，也會特別註記屬於地下樓層，當然最重要的是價錢合理，一旦低於行情價，可能也有問題，畢竟有透光的陽光屋，人人都想住，但一個不注意，小心陽光屋變成兩光屋。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/194468317![post-title]()
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山坡地買賣 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳貼文
2016-09-24 17:16:15160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點，買什麼划算？】
答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。
舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答：
【車位砍價法】
不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。
答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！
所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914![post-title]()
山坡地買賣 在 簡東明(Uliw.Qaljupayare) Facebook 的最佳解答
【Ali Nakaisulan/巴浩】
立法院經濟委員會5月24日審議，由立委鄭天財、廖國棟、簡東明、林正二、高金素梅等22人所提案的山坡地保育利用條例第37條條文修正草案。
根據現行的山坡地保育利用條例第37條規定：山坡地範圍內山地保留地，輔導原住民開發並取得耕作權、地上權或承租權。其耕作權、地上權繼續經營滿五年者，無償取得土地所有權，除了政府指定的特定用途之外，如果有移轉，要以原住民為限；開發管理辦法，由行政院定之。
立委對於必須設定耕作權或是地上權滿五年，才能申請所有權移轉登記的限制規定有意見，認為應該刪除年限的規定。立委強調設定年限非常不合理，也有違反土地法等法律相關土地所有權的規定。
對於立委的提案，農委會以及行政院原民會表示已經達成共識，也認為會慎重考慮，將5年的限制規定刪除。不過對於立委的這項提案，日前站出來揭露新竹縣山區違法開發亂象的知名作家朱天衣認為，一旦取消5年條款，山坡地買賣會更嚴重。不過立委簡東明表示，那是個案不能以偏概全。
最後立法院經濟委員會初審通過了山坡地保育利用條例第37條的修正，除了刪除原住民必須設定耕作權或地上權滿五年，才能申請所有權移轉登記的限制規定之外，也增訂了依法取得所有權的原住民保留地除政府指定之特定用途外，如有移轉，以原住民為限。
但抵繳遺產稅、贈與稅或受行政執行、強制執行的原住民保留地，得由原民會以原住民族綜合發展基金購買，其所有權移轉為國有，管理機關登記為原民會。
依前項但書移轉的原住民保留地，其土地價值以公告現值加四成為計算基準，以確保原住民保留地不會流失，並增加了保留地土地價值，這項修正案初審通過後還必須逕付二讀。