摸著摸著不知不覺閃亮亮的新年第二天，就這麼到了晚上。

今一早跑山的時候，心裡就一直出現很想寫些什麼給 #未來好宅的新主人 的想法。
然而就一直的忙著別的事情的來到了晚上。

被觸動的原因大概是因為昨天1/1我們去看了幾塊台北陽明山上的森林地，其中看到了一塊讓我覺得興奮很有機會的一塊地。

就像你看見好宅那樣的興奮吧...
所以我就想起了你，想寫些什麼給你。
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農林地要做的評估考量的比都市一般宅多很多，像是水電能不能申請，山坡地測量評估，水土保持，牽網路，找什麼樣的工班整地遷移樹木，整地前要申請些什麼⋯

對我來說是以前沒碰過的陌生領域，當然這也會讓我覺得燃起火花和興趣。

就像旅行，如果是你去過好幾次的地方已經熟門熟路老一套了，當然就少了些興奮感。

人生，就是用來經歷種種未知的。

再來就是買農林地比一般房產要貴上很多，所謂的貴並非價高，而是農林地可能無法貸款，就算可貸款，聽說金額好像也少（希望不要啊）

再加上買了後要整地開發這些開銷，所以要價2千萬的一塊農林地，在市區就可以買到上億元住宅了⋯。

想著想著就想到了好宅未來的主人，你。可能也會一些和一樣的問題和心情吧
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10年前我對宇宙大神宣告我要尋找Mr.Right，然後就是臉書幫我找到了我家好ㄤ（對，我和我的Mister帥ㄤ是在臉書認識的哈）

10年後又讓我 一篇寫得平鋪直述的賣房文觸及了快七十萬人。

我想這其中也會有你吧？

大部分私訊問我房子事情的人，我都請你和信義的雨小姐聯絡。

為何自己po文來的買家還請別人幫忙連繫？可能有人會懂得我PO文，只是想多個管道 找到你而已。

我呢，目前有三個事業在手上抱著跑著，而且都是那種很用心又很用力（又怕太用力嚇著員工的）那種狀態在經營著的。

所以我的日常常是滿檔（卻又想看來很優雅的樣子）

除了一個人時間體力都是有限的之外，我也清楚自己的能耐與特質，對創意的事永遠充滿想法和精力、對行政和客服總缺乏了該有的耐性與體力（？），所以想想請你和雨小姐聯絡應該更好，因為她們是專業的人，對於雙方照顧需求，會比我做得好多了。

快500則的來訊詢問⋯聽雨小姐說，他們這幾天出動了3-4人來一通一通連繫，每個來電者的需求都做下了詳細紀錄，並用最快的時間安排對雙方都好的時間看屋。

說到這裡，想好好稱讚一下雨小姐：）是我難得碰到一個能把重心和注意力很專注的放在對方身上（而不是一直在誇耀自己得了幾個銷售冠軍）的好仲介，所以會很自然想和她分享一些內心的真正想法。

也相信自己的直覺，我想她會對三方做最好的安排。
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今早我回電給一位手寫了兩封信
放在我家後院樹上的仲介小姐（是的，手寫信讓我感動了）。

她信中寫她有個很有可能成交的買家，希望能不要透過第四方仲介來看房，我問她為什麼？她說因為他們覺得第四方仲介會無法轉述雙方的意思。

於是我想到你，會不會也有這個疑慮？

所以如果有任何問題，請私訊給我，粉絲團的私訊都不是機器人或助理在回，都是我一封一封看過的，親自回訊的（回訊我倒是挺有耐心的不知為何？哈）

如果有需要，你可以跟我聊聊你的想法。我想說，很多事情並不是表面上看得的一成不變，或者只是這樣或那樣，什麼可以提出做討論的。
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你好，我就會好。
這就是「好好」的意思。

如果我們雙方都是這樣的「你好」，事情就會很快的有共好。

但如果你只想（或我）只想『我好』
這樣事情就會卡住了。

#明年此刻我是不是就能住在森林裡了呢？
#讓我們繼續看下去
#祝大家新年閃亮亮
#一切好
#生活好好

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【陳玉峯曾示警柯文哲：小心康熙台北湖重現！】

跟陳玉峯教授這幾十年來關心環境議題，包括1993年關心新中橫阿里山公路，甚至還做了布條去封山！發現所有的山林破壞、環境污染是錢造成的！後來和林聖崇在跟高爾夫球場的時候，就針對銀行貸款的事進行一些挑戰就斷了他們的金脈....

提到最近打陽明山保變住六之六，政商銀行等關係，陳玉峯說想起柯文哲第一次競選時，幕僚策士有人來找，看可否擔任競選總幹事。前後跟柯醫師談過二次話，第一次就直接講他一定穩上，擔任台北市長一定要考量一個最重大的議題，不管會不會發生，確保臺北盆地人整個環一周的山坡地，要了解康熙台北湖發生的時候，三百多年前而已喔，這個台北隨時可能會發生喔！

臺北盆地變成湖泊的時候，隨時可能發生大地震，產生地層下陷，臺北盆地三分之一變成湖泊的時候，第一個災難來，接著連鎖馬上要面對的馬上要面對的是核一核二輻射污染，第三個連鎖的是翡翠水庫潰堤，整個下來估計台北市一半人岌岌可危.....唯一能有救贖暫時安置的的就是台北盆地環繞的山坡地，這一圈需要市長長遠地世代全面生態體系經營，要有終極理想、終極目標，全面從房子到自然與人為災難的相應措施，結果柯文哲說那是中央的問題......靠北啊！

陳玉峯最擔心台北發生大地震，火山的可能性比較低....康熙台北湖的發生機率蠻高的。

我10/4跟草山媽媽開會後，只好長嘆一口氣，當時母親病危，後來她過世，這時一頭羊要變成狼，原本沒有要參選，後來看到兩黨的不分區的名單，覺得該出來講講話透過選舉發聲，這對我的一生是很重要的事情，錯過不會再有這樣的機會，至少2020的立委選舉有個奇怪的候選人，出來講一些議題。我們不只要問蒼生，還要為未來的子孫，但其他候選人只會問鬼神....

陳玉峯說從1950年代觀察迄今一甲子，看到台灣價值的變遷，第一階段是退出聯合國解嚴、台灣的文藝復興時代、2000年政局大翻轉、2008年再次價值大翻轉，整個社會典範完全瓦解.....

知道康熙台北湖可能重現，你順嗎？
我方儉，六十耳不順，
如果你也不順，請支持我方儉一票，讓我前進立法院，揭弊興利！

🌏台北市第一選區(北投/天母/蘭雅)立委候選人⑥號
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跟陳玉峯教授這幾十年來關心環境議題，包括1993年關心新中橫阿里山公路，甚至還做了布條去封山！發現所有的山林破壞、環境污染是錢造成的！後來和林聖崇在跟高爾夫球場的時候，就針對銀行貸款的事進行一些挑戰就斷了他們的金脈....

提到最近打陽明山保變住六之六，政商銀行等關係，陳玉峯說想起柯文哲第一次競選時，幕僚策士有人來找，看可否擔任競選總幹事。前後跟柯醫師談過二次話，第一次就直接講他一定穩上，擔任台北市長一定要考量一個最重大的議題，不管會不會發生，確保臺北盆地人整個環一周的山坡地，要了解康熙台北湖發生的時候，三百多年前而已喔，這個台北隨時可能會發生喔！

臺北盆地變成湖泊的時候，隨時可能發生大地震，產生地層下陷，臺北盆地三分之一變成湖泊的時候，第一個災難來，接著連鎖馬上要面對的馬上要面對的是核一核二輻射污染，第三個連鎖的是翡翠水庫潰堤，整個下來估計台北市一半人岌岌可危.....唯一能有救贖暫時安置的的就是台北盆地環繞的山坡地，這一圈需要市長長遠地世代全面生態體系經營，要有終極理想、終極目標，全面從房子到自然與人為災難的相應措施，結果柯文哲說那是中央的問題......靠北啊！

陳玉峯最擔心台北發生大地震，火山的可能性比較低....康熙台北湖的發生機率蠻高的。

我10/4跟草山媽媽開會後，只好長嘆一口氣，當時母親病危，後來她過世，這時一頭羊要變成狼，原本沒有要參選，後來看到兩黨的不分區的名單，覺得該出來講講話透過選舉發聲，這對我的一生是很重要的事情，錯過不會再有這樣的機會，至少2020的立委選舉有個奇怪的候選人，出來講一些議題。我們不只要問蒼生，還要為未來的子孫，但其他候選人只會問鬼神....

陳玉峯說從1950年代觀察迄今一甲子，看到台灣價值的變遷，第一階段是退出聯合國解嚴、台灣的文藝復興時代、2000年政局大翻轉、2008年再次價值大翻轉，整個社會典範完全瓦解.....

知道康熙台北湖可能重現，你順嗎？
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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914