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在 山坡地平均坡度計算產品中有3篇Facebook貼文,粉絲數超過11萬的網紅林右昌UChange,也在其Facebook貼文中提到, 【山坡地開發利用回饋金解套 山坡地解編預計4月完成公告】 大武崙工業區於民國62年開發,歷史悠久。而該工業區因處台地,每次廠商要開發、改建、修建或增加原建築面積,都還要被徵收山坡地回饋金,嚴重影響投資意願,也讓原已繳交工業區開發金的廠商感到不平,覺得被剝二層皮。 右昌在聽到廠商心聲後,與本市...
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好? 影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI 【好市多促進中壢房市分析】 答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租...
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山坡地平均坡度計算 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最讚貼文
2016-09-24 17:16:15160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
山坡地平均坡度計算 在 林右昌UChange Facebook 的精選貼文
【山坡地開發利用回饋金解套 山坡地解編預計4月完成公告】
大武崙工業區於民國62年開發,歷史悠久。而該工業區因處台地,每次廠商要開發、改建、修建或增加原建築面積,都還要被徵收山坡地回饋金,嚴重影響投資意願,也讓原已繳交工業區開發金的廠商感到不平,覺得被剝二層皮。
右昌在聽到廠商心聲後,與本市蔡適應立委不斷積極向農委會丶行政院爭取,希望為大武崙工業區的回饋金問題解套,終於立法院去(106)年底通過修法,對基隆來說,是歷史性大利多,非常有助於產業經濟發展。
大武崙工業區廠商協進會魏雅庵理事長,今(30)日上午特別出席市府市務會議後記者會,對市府用心幫忙廠商表達最大感謝之意。
這次修法重點有「回饋金與水土保持計畫脫勾」、「不重複課徵回饋金」、「依實際開發利用許可面積計算回饋金」三大原則。
以本市大武崙工業區為例,工業區範圍28公頃,平均公告地價20,000元,原需核收乘積6%,回饋金成本計約3.36億元,免收回饋金可降低投資成本。
據了解,目前大武崙工業區至少已經有4家廠商準備進行擴廠,原本每家至少要負擔300萬元以上山坡地開發利用回饋金的廠商們,因為這項政策利多,負擔減輕而受惠。
另外,修正辦法也規定回饋金由目的事業主管機關核定收取,與水土保持計畫脫勾。
讓回饋金可依實際開發利用許可面積計算,屬改建、修建或增加原建築高度的增建行為,都免繳交回饋金;屬增加原建築面積之增建行為,其增建面積以外之土地面積,亦免繳回饋金,有利於市區舊建築增建、改建行為。
以105年受理水保案件約70件,收取回饋金約4,000萬為例,新建案約3成,估計修法後1年減少約2,800萬回饋金支出。
此外,興建農業設施之建築面積以外,維持作農業使用的土地面積,也免繳交回饋金。
以山坡地占地10坪的農舍為例,若按水土保持計畫土地面積計算,至少需繳約100坪土地的回饋金,造成農友在開發農地上的負擔,此次修正後,只按照實際開發土地面積計算,可大幅減少9成回饋金繳交。
另外,過去受測繪方法影響,連市區田寮河兩側、廟口夜市及基隆港周邊地區,實際上並非水保法定義的「標高100公尺以上」、「平均坡度5%以上」,卻長期被劃入山坡地。
這些「假山坡地」造成民眾困擾及更新成本,市府前年依據「山坡地範圍劃定及檢討變更作業要點」,提出山坡地解編檢討,修正後計劃解編面積約180公頃,占現有平地約2成3,最快今年4月完成公告解編。
在與農委會爭取的過程中,除了蔡適應立委的居間協助之外,市府也充分發揮「自助人助」精神,帶著計畫和方案,主動提出解決辦法,用專業來說服中央支持,才能獲得最後圓滿的結果,這也是3年來市府為何能夠一一解決許多市政沈痾的關鍵。
http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2326980
https://times.hinet.net/news/21383319
https://newtalk.tw/news/view/2018-01-30/112519
https://udn.com/news/story/7328/2958342
山坡地平均坡度計算 在 林欽榮Charles Lin Facebook 的最讚貼文
【北市山坡地開發規定修訂案經審議通過 確保山坡地之保育及安全】
今(11)日召開都委會第693次會議,委員會以山坡地保育及安全,並尊重原有合法建築物所有權人之權益,審議通過市府所提「臺北市都市計畫劃定山坡地開發建築管制規定」修訂案。
委員會於聽取民眾陳情發言並經充分討論後,重申敏感的山限區透過都市計畫程序加以管理,山坡地並不是用來供應台北市未來發展住宅之需求,而是作為生態環境、國土保安及尊重原有居住權之場域,尤其是台北市的山林地形可適度降低熱島效應的高溫現象,惟安全與產權應要平衡之下,本案之修訂朝以標準從嚴、開發規模從小、以及保障原有的居住權三項原則著手,實非趨嚴,而是為有效管理,導引友善山坡地環境的建築設計及顧全在面對全球氣候變遷、地震頻繁之際,市府所展示之積極作為和聲明。
計畫通過重點包括︰
第一點【開發規模】︰同意未來山坡地範圍內(不含保變住地區)領有使用執照或於民國60年12月22日建築法修正公布前,領有建造或營造執照並興建完成之現存建築物,於原建築基地範圍申請建造者,得不受該規定20,000平方公尺之開發規模限制。而針對原有合法建築物,則同意在依其從來之使用,於原建物面積及高度下,經都市設計審議後,得以修建或新建,以保障既有居民的居住權。至於民眾陳情畸零地得不受開發規模面積限制之意見,委員會決議不納入本次修訂,請市府另以行政程序處理。
第二點【坡度30%以上可設置設施】︰基地內原自然地形平均坡度超過百分之三十者,除屬排水、截水溝或滯洪、沉砂設施及擋土安全設施之水土保持設施外,不得開挖整地及作為建築使用。
第三點【計畫道路開闢型式】︰基地臨接未開闢都市計畫道路部分,申請者應自行開闢完成並供公眾通行為原則。但對基地環境有影響之虞者,其道路開闢型式及寬度等,得送「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過,並經本府核准者,得不受本項原則規定及「市區道路及附屬工程設計標準」第28條之限制。
第八點【坵塊邊長計算方式】︰有關原自然地形平均坡度計算所採用坵塊邊長計算,仍以104年12月10日第679次委員會議審議通過的10公尺乘10公尺為基準,係僅作為建築基地開發量之管控依據,惟在建築配置及設計時,則同意授予申請人採用5至10公尺坵塊邊長計算之彈性,使得建築基地配置得以符合基地的地質、地形與地貌特性。
山坡地平均坡度計算 在 王奕凱 Facebook 的精選貼文
柯市長,山下百戶,千條人命您可不管嗎?
北投丹鳳山山坡地建案坡度審查問題大了!柯市長您能不管嗎?
柯文哲市長,身為主管機關,您的解釋責任在於:為什麼當初該案送審的平均坡度值是32%,而且因此過了!這一步本身就已經出現違規的問題。現在又調成28%,看似因人設事,這還有公信力嗎?當初不知道是亂量,或是亂審亂蓋章的都沒事嗎?這是誰做的?兩者得出值的判準是什麼?計算結果是否可以再製?是否送過第三方、第四方檢證?
您的山坡地發照SOP是這麼幹的嗎?
科學問題科學解決!
您手下可以欺上瞞下模糊幹,但是市民的生命財產安全沒有模糊空間!
本自救會守護家園的決心片刻不會輕怠,有多少雙眼睛看著,請您再三思量,再做定奪。
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