【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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大德魯伊在上一次更新，其實有對這個情況修正
官方給的文字敘述滿不好理解的，口君的推測是
當開局BAN野獸、但有豬人時
如果你的牌面是：神豬、神豬、紅綠豬、豬拍檔（2野獸2豬人）
這是我在實況上的測試，四次大德魯伊都骰出了豬人
結論：在場上屬性相等的時候，再也不會開出野獸了！
不會見到整排神豬or聚合體的畫面😆😆😆😆
但在這部影片中，我們這一局刻意把豬賣掉，讓野獸成為場上最多的屬性，所以還是能夠觸發，只是難度提高囉！
如果大家很想體驗一次這樣的快樂畫面🤣🤣🤣
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■ 薩魯法爾霸王🪓部落最強獸人！被99%玩家...都低估的新英雄!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #377 https://youtu.be/EVPH4KcXVxg

■ 小蝦米🐳對抗大鯨魚！会心の一撃...必殺穿心長矛!!! #一週年第365集🎉《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #365 https://youtu.be/rcBtq8vCbt4

■ 療癒核彈流💣！炸到動畫停不下來...隔著螢幕都在震動!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #362 https://youtu.be/JozU-aOiHhk

■ ７×４火焰掃除🔥覺醒的龍息！傳說中的船長...流著龍族血液!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #350 https://youtu.be/tQgT_C_NfEM

■ 世界級單挑賽🏆心理系の對弈！不動如山...我預判你的預判!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #332 https://youtu.be/9f1xLEnZlUI

■ 冰箱裡住著魔鬼🧊！請殺死我四次，否則...將成為你的夢魘!!! 《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #320 https://youtu.be/oI7Xa5kWKVg

■ １０張聚合體👾！再破遊戲限制...神一般的存在!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #307 https://youtu.be/8PqDqWjq6aA

■ 戰場佛地魔💋不能說的名字！疾疾護法現身...黑魔法防禦學!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #305 https://youtu.be/IzEnwkD3B90

■ 傳說中の金魚🐠加倍死聲效果！臨場發揮創意...妹妹看金魚流!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #295 https://youtu.be/FK_-nees1d4

■ 0.1%勝率🌠無視電腦計算！靠賽...能解決任何敵人!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #277 https://youtu.be/snRW1E4y7jQ

■ 比賽模式開啟🏆醜醜魚他作弊！這不可能翻盤...只有奇蹟發生!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #276 https://youtu.be/cSTweHEJEZY

■ 飛行荷蘭人🛫機長完全體！從現在開始...永遠是我的回合!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #266 https://youtu.be/wD4mQM8Tc0c

■ 少林十三銅鬚🔔！得罪了方丈還想走...沒那麼容易!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #265 https://youtu.be/Lc8HAx06MwA

■ 被惹火的貓🦁就像頭獅子！這是我家養的...大胖橘!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #259 https://youtu.be/qqxRpBOK790

■ 新版本的神🦉死聲蛋蛋流！娘子啊...跟牛魔王出來看上帝!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #235 https://youtu.be/k30IKKrIEi0

■ ８張『小小拉格納羅斯』🔥！灼熱的敬意...讓火焰淨化一切!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #228 https://youtu.be/k6RN0mC2etw

■ 元素傲慢自大🙃表情嘲諷！鬼之轉陣...教他做人!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #224 https://youtu.be/yY7sw3KOBm0

■ ８張『廚房夢魘』糯米！大鍋熱炒...地獄廚神!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #214 https://youtu.be/6a8yBL38_20

■ 美服巧遇Kripp！卡同開始上課...一拳秒殺怒關台!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #213 https://youtu.be/zOS2u5uARqg

■ 傳說火焰鳥🐦目前最胡的野獸！160+超極巨化...元素就像小朋友!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #203 https://youtu.be/bodkrN50NU8

■ 不死💀！就翻給你看！收下吧...這是我最後的波紋!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #194 https://youtu.be/kVLv1Eanfn0

■ 『白鬍子の時代』547怪物體質...世界最強男人!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #158 https://youtu.be/Mmdg5LNXgIY

■ ８張聚合體👾！突破遊戲限制...食物鏈頂端的謎團!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #155 https://youtu.be/NjRQLpCeqPE

■『50秒動畫陷阱』卡德加超長動畫...滑鼠失去戰鬥能力!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #132 https://youtu.be/SPnqecmY89c

■ ４傳說伐木機🤖！劇本超神展開...背刺獸撿尾刀!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #130 https://youtu.be/HjstD5lJYj0

■ 布萊恩蹦蹦兔🐰！無產階級的第一聲號角...兔兔改革!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #120 https://youtu.be/TA_7zEt8fMY

■ 『60秒卡同』暗示+明示...再也忍不住の衝動!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #116 https://youtu.be/Ll82LtXR9gQ

■ 綁架菜鳥仔🐤！小投資大回報...海盜轉生術!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #112 https://youtu.be/Sc6LYZYT70s

■ ９張白鬍子！海盜之王...金幣の攻擊!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #111 https://youtu.be/SCWLElIMIrg

■ Auto On！火燒王船🔥⛵🔥...海盜船的新玩法!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #107 https://youtu.be/o80HCc_gd5I

■ 全自動火焰彈💣！將地表的一切...通通都消失術!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #104 https://youtu.be/7SGSpv2pRMM

■ 紅色妖怪現身😈！真正的惡魔之王...不需要任何僕從!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #100 https://youtu.be/fHw24uyaFuI

■ 『卡卡羅同』122/122小貓！卡同的里程碑 2020.6.6直播《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #94 https://youtu.be/ZHdaAn93zm8

■ Auto野獸BBQ！串燒燈籠魚...火烤就是美味!!!🔥🔥《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #78 https://youtu.be/55pCdjdr14A

■ Auto開啟：療癒炸蛋流！3殺燈籠魚...英雄戰場的救星!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #71 https://youtu.be/owPGfGgw_V8

■『金卡魯魯斯』真的可以合成！歷時191天...終於見到你了!!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #70 https://youtu.be/UTZ9jCm2NLY

■ 拉法姆還想吃雞阿！早就在針對你了！！《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #64 https://youtu.be/UfhXA9FNtRM

■ 英雄戰場最強的體系：療癒蛋蛋流！《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #59 https://youtu.be/bVCbcDGO21c

■ 『金卡聚合體』我才是館長！第512雞 解鎖新成就!!《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #43 https://youtu.be/KwwQbZuP0kQ

■ 葛拉克朗：開局先賣寶寶，無與倫比的進化！！《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #41 https://youtu.be/0v_xWeBya84

■ 鬼之轉陣！對手完全猜不透的～《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #35 https://youtu.be/Z3HAA119m8k

■ 誰叫蹦蹦兔那麼可愛～37血吃雞🐔🐔《爐石戰記:英雄戰場》Hearthstone Battlegrounds #34 https://youtu.be/dK76WxsmRxM

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