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    2021-09-30 00:10:01
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    【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

    現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

    現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

    ◾助長發展商加速圈地

    多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

    今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

    有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

    ◾散播土地「荒」言

    由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

    林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

    ◾「土地共享」度身訂做兼送基建

    作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

    由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

    可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

    ◾傾向避開發展商土儲收地

    若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

    政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

    單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

    ◾助長囤地自肥兼送發展權

    過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

    在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

    ◾批准無底線開則

    回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

    ◾放任樓市縱火

    面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

    上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

    ◾卸膊公營房屋予私人參建

    除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

    當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

    從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

    ◾讓地產利益滲入城規會

    董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

    ◾增加發展商土儲的「活化」政策

    除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

    所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

    ◾小結

    回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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  • PassionTimes 熱血時報

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    2021-09-29 20:34:05
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    4.
    即食急凍上海餸菜包 - 自選雙併裝

    套裝包括：
    即食急凍上海餸菜包 自選雙併裝

    兩款餸菜包可選（七選二）：
    紅燒獅子頭 340g 兩盒
    百頁結紅燒肉 240g 兩盒
    回鍋肉 250g 兩盒
    東坡肉 200g 兩盒
    滬式辣牛筋 300g 兩盒
    紅燒小元蹄 550g 一包
    鹽水鴨 半隻(約850g) 一包

    熱血Marketplace價：$228起
    限時優惠價：$188起

    單併最平：【百頁結 四包】、【回鍋肉 四包】
    熱血Marketplace價：$228
    限時優惠價：$188

    雙併最平：
    【百頁結x2 併 回鍋肉x2】【百頁結x2 併 辣牛筋x2】【回鍋肉x2 併 辣牛筋x2】
    熱血Marketplace價：$228
    限時優惠價：$188

    單併最貴：【鹽水鴨 兩包】
    熱血Marketplace價：$336
    限時優惠價：$296

    雙併最貴：
    【小元蹄x1 併 鹽水鴨x1】
    熱血Marketplace價：$316
    限時優惠價：$276

    【紅燒獅子頭】
    成份 : 豬肉、津白、雲耳
    蛋、鹽、雞粉、蠔油、薑、蔥、生粉
    食用處理 : 將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少30分鐘
    貯存 : 冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重 : 約340g一盒

    【百頁結紅燒肉】
    成份 : 豬肉、百頁結
    冰糖、生抽、老抽、生粉
    食用處理 : 將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少25分鐘
    貯存 : 冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重 : 約240g一盒

    【回鍋肉】
    成份：豬肉、椰菜、豆腐干、紅西椒、青椒、蒜頭、生抽、老抽、豆瓣醬、海鮮醬、
    糖、酒、辣椒油、花椒油
    食用處理：將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少20分鐘
    保存方法：冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重：約250g一盒

    【紅燒小元蹄】
    成份：無骨燻蹄、冰糖、生抽、老抽、生粉
    食用處理：將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少 20分鐘
    保存方法：冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重：約550g

    【東坡肉】
    成份：豬肉、冰糖、生抽、紅麴米、花彫酒
    食用處理：將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少 20分鐘
    保存方法：冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重：約230g

    【鹽水鴨】
    成份：鴨、花彫酒、 冰糖、玫瑰露、鹽、薑、蔥、八角、桂皮
    食用處理：食用前一天從冰箱取出，放雪櫃內解凍至可食用溫度，解凍後請於兩天內食用
    保存方法：冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重：約850g

    【滬式辣牛筋】
    成份 : 牛孖筋、枝竹、蒜頭、豆瓣醬、糖、生抽(含有大豆)、辣椒油、老抽(含有大豆)、花彫酒、麻油
    食用處理 : 將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少25分鐘
    貯存 : 冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重 : 320g

    5.
    廚樂坊秘製酸辣湯包 自選雙併裝

    套裝包括：
    廚樂坊秘製酸辣湯包 雙併裝 四包

    湯包可選：
    酸辣湯 280g 兩盒
    花膠酸辣羹 400g 兩盒
    花菇酸辣羹 400g 兩盒
    原條海參酸辣羹 400g 兩盒

    熱血Marketplace價：$160起
    限時優惠價：$136起

    【酸辣湯】
    成份 : 筍、冬菇、豬肉、豆腐、鴨血、豬皮、蛋
    老抽、豆瓣醬、鎮江醋、鹽、辣椒油、生粉
    食用處理 : 將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少20分鐘
    貯存 : 冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重 : 約280g/一盒

    【原條海參酸辣羹】
    成份 : 海參、筍、冬菇、豬肉、豆腐、鴨血、豬皮、蛋、老抽、豆瓣醬、鎮江醋、鹽、辣椒油、生粉
    食用處理 : 將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少20分鐘
    貯存 : 冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重 : 400g

    【花膠酸辣羹】
    成份 : 花膠、筍、冬菇、豬肉、豆腐、鴨血、豬皮、蛋、老抽、豆瓣醬、鎮江醋、鹽、辣椒油、生粉
    食用處理 : 將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少20分鐘
    貯存 : 冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重 : 400g

    【花菇酸辣羹】
    成份 : 筍、冬菇、豬肉、豆腐、鴨血、豬皮、蛋、老抽、豆瓣醬、鎮江醋、鹽、辣椒油、生粉
    食用處理 : 將整包食物連袋置於滾水中翻滾最少20分鐘
    貯存 : 冰箱 -19ﾟC 急凍冷藏
    淨重 : 400g

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    Fischen

    法國AOP牛油牛角包 10件/20件 裝

    套裝可選：
    法國AOP牛油牛角包 10件裝 或；
    法國AOP牛油牛角包 20件裝

    採用著名法國AOP優質牛油，並製成以牛角香酥外皮的麵包。
    有AOP銜頭的食材，除了產地有信心保證，生產過程等都受國家農業部嚴格規定。
    這款牛角包有香酥外皮，而只要輕輕放於多士爐烤焗加熱即可品嚐到美味濃厚的牛油香氣。

    熱血Marketplace價：$200 / $340
    限時優惠價：$180 / $300

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    自在禪繞

    1.
    禪繞初體驗 十月班

    上課日期（二選一）：
    2021年10月7日(星期四) 或；
    2021年10月21日(星期四)

    時間：晚上7:30-9:00
    地點：大角咀區（詳細地址於成功報名後通知）
    名額：20人

    源自美國的禪繞藝術(Zentangle)
    在繪畫過程中能令人享受當下的專注和平靜，達至紓壓效果
    藉以撫慰城市滿有壓力的弱小心靈。

    熱血Marketplace價：$330
    限時優惠價：$280

  • 鄭小b之成長日誌

    屬豬公司名 在 鄭小b之成長日誌 Facebook 的精選貼文

    2021-09-29 13:18:53
    有 61 人按讚

    【 #送禮活動🎁】送出 《泡泡橡皮圈編織套裝》 (名額2名)

    織呀織...邊個話男仔唔可以織嘢架😂😂
    媽媽我嘅學生年代，好興織手繩，而我都好鐘意織完送俾好朋友架！ #出賣年齡系列
    估唔到而家阿仔 (小b) 學織手帶送俾我😍，小b爸同妹豬都有份🥰。

    呢盒Bubble Bands泡泡橡皮圈編織套裝，可以幫小朋友👧🏻👦🏻輕鬆簡易製作自己專屬嘅手帶同不同嘅隨身小飾物！

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    🔴50個不同顏色泡泡橡皮圈
    🟠Y型編織工具
    🟡5個扣
    🟢<附送贈品> 3個顏色小扣 – 可用於連接泡泡橡皮圈製成品兩端

    而泡泡橡皮圈富彈性兼且柔軟⭕，可以喺手指上編織，小朋友就可以隨時隨地發揮創意編織小飾物❣️

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    🛒實體店：你想TeeN地、AEON 、千色Citistore、 UNY 、 Apita 、澳門玩具"反"斗城、各大百貨公司及玩具店

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    ❤截止日期: 2021年10月13日 23:59
    ❤只限香港地區參與
    *如沒做齊步驟，將取消資格。
    *因有太多假a/c，小b媽媽會揀選平時多互動嘅讀者。

    條款及細則：
    1. 活動日期由即日至10月13日進行。逾期恕不接受。
    2. 得禮者名單將於截止日期後14天內inbox/留言通知得禮者。如有懷疑，請勿參加。
    3. 而得禮者請於24小時內Facebook inbox 報到，否則當自行放棄論。
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