為什麼這篇屋 主自售風險鄉民發文收入到精華區：因為在屋 主自售風險這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者tamacugi (哥吉拉)看板home-sale標題[閒聊] 給屋主自售成交的一點建議時間Sa...
屋 主自售風險 在 傑克 ｜ 生活理財 Instagram 的最讚貼文
2021-09-15 16:37:47
-今日的傑克理財教室 「無本買房大揭密! 背後風險是什麼?」 最近很常在FB或IG看到「零元買房」嗎？ 月薪2、3萬塊投資人生的第一套房這種影片嗎? 其實呢坊間推廣的買賣手法就是俗稱的「AB合約」，亦即真實房價若為600萬元，買賣合約卻提高至800萬元，讓買方可向銀行拿到更多貸款，減少買房的自備...
以下是身為一個代書, 給自售成交的一點建議
1.最好是自己找代書, 對方堅持要找代書就走雙代書制
這大概是基本中的基本, 自售的風險本來就高
如果又用對方的代書, 誰知道對方的代書是真代書還是假代書
又或是否心懷不軌想聯手詐騙, 詳見新聞
https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=380011
其實可以的話, 我甚至建議你找個認識的仲介
最好有經紀人執照的幫你看一下
包個紅包或是付個1%, 叫他幫忙做個不動產說明書比較安心
2.請找合格代書, 順便查詢對方代書是否合格
http://resim.land.moi.gov.tw/Agent/iamqry_11
另外請弄清楚, 雙代書制也不是包山包海的保證
只是對交易安全比較有保證
換句話說, 也就是保證起碼錢付出去拿的到房子
拿不到房子, 對方也拿不到(全部的)錢
也就是過戶流程有人幫你盯著而已
至於拿到的房子是否有違建, 漏水, 凶宅海砂屋等等
或是權狀面積跟591看到的不一樣
這些代書通通不保證
代書也才收你一兩萬多而已, 沒有包山包海
3.請做履保, 死都要堅持
履保也要收錢, 另外履保也不是絕對安全
偶有新聞詳見
https://www.ettoday.net/news/20200624/1745840.htm
但是有履保, 至少提高了"很大"的安全性
光是這一點就該堅持, 特別是買方
履保最主要是萬一發生狀況
資金可以暫時"凍結"在帳戶裡
注意, 不是把錢退回買方帳戶, 是凍結在履保帳戶
凍結指的是雙方都不能動, 等打完官司確定判決才能解凍
但對雙方而言, 凍結至少好過一方捲款潛逃
4.買方不要答應屋主事先動用履保款
因為錢一旦先從履保帳戶出去
就"不在"履保保證範圍內
5.屋主不要答應先借屋裝修
因為萬一發生糾紛
屋主拿不到錢, 買方卻可以繼續占用房屋
對屋主相當不利
6.簽約當下, 請屋主簽現況說明書
https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx
前面有提到, 代書不保證凶宅輻射海砂屋等等瑕疵
又沒有仲介幫你調查
屋主10個有9個一定講現況交屋
買方唯一自保方式, 就是叫屋主簽現況說明書
加減多一些保障, 比沒有好
先寫到這邊, 有時間再繼續補充
另外買賣契約書通常是依權狀面積記載
也就是用平方公尺
不信你去看內政部的成屋契約書範本
https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx
建物的部分僅列平方公尺
我也直接說為什麼買賣契約書不寫坪數, 而是寫平方公尺
(除非特殊要求)
(1)權狀, 謄本本身就有公示力跟公信力
土地法 第 43 條 依本法所為之登記，有絕對效力。
照登記的權狀跟謄本寫絕對萬無一失, 政府機關都是用平方公尺
反倒是代書如果自以為聰明在那邊換算坪數再加減
萬一有出入, 代書就自己負責
(2)小數點進位問題
因為政府都是寫平方公尺
在換算的時候, 都是自己乘0.3025去換算坪
那會有小數點問題, 通常四捨五入取到兩位
但有時候會遇到一個狀況, 主建物, 附屬建物,車位等
換算成坪數以後再加總, 跟總面積直接乘0.3025變坪數的數字竟然對不上
這就是因為前面個別四捨五入過的問題
所以代書不會主動換算坪數
免得自找麻煩
要是我也頂多簡單口頭帶一下坪數過去
壓在契約書上, 萬一有人吵這個無聊的問題
最後還不是自找麻煩
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