【無可奉告】

＃沒經過我的同意嚴禁拿我的聲明回應來報導否則必告

有人覺得這個新聞是我爆料的，是我出賣了隋棠姊姊，但我必須說，是「她跟我」一起被出賣的，為了自清，我想藉機爆個料：

我的至親好友、有深交的房仲同業，都知道，兩年前（2019年）我曾成交過一個高總價的物件，客戶是一名縱橫演藝圈30年以上的大哥大級人物，為何當時新聞沒有報導？？？？因為我就不是這種人！

而且，這種新聞出來是兩面刃，我是賣方經紀人，我如何對賣方（前屋主）交代呢？

總之，清者自清。

==以下是新聞報導==

210723蘋果 搶到最便宜價格 隋棠貸款4500萬買明水路8千萬豪宅
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210723/RXSIN6EPTRB5JKP36FIJTG2IDA/

最新實價登錄揭露一筆北市豪宅交易，位於中山區明水路上、屋齡28年的社區「大直傑座」8～9樓的樓中樓戶，總坪數138坪、含2車位，在4月間以總價8250萬元成交，新屋主正是知名女藝人隋棠，根據謄本資料，該屋貸款約4500萬元；《蘋果新聞網》調查，該屋6年前開價1.4億元掛賣，同時以逾10萬出租，直到今年初房客退租，原屋主降價求售，才讓隋棠撿到大便宜，比原始開價便宜5700萬元；拆算車位後，每坪低於67萬元，也創下社區單價新低紀錄。

（林佩萱／連線報導）......↓

對此，隋棠經紀人表示：「不太清楚，藝人的私事也不方便代為回應。」

經查，大直傑座屋齡28年，共分為A、B、C棟，總樓高分別為9樓、10樓、15樓，總住戶68戶，公設比僅14％；隋棠購入的A棟8~9樓戶，為頂樓的樓中樓格局，規劃5房3廳3衛浴，總面積138.81坪、含2車位，以總價8250萬元成交，拆算車位後，單價約66.8萬元，為社區最低單價交易。

值得一提的是，由於該房包含15坪的大露臺，即便精算露臺價格是房屋單價的三分之一，購屋單價也落在73萬，但也比社區平均單價79萬要便宜。

另根據謄本資料，該房有向銀行申請貸款，依照最高限額抵押貸款5440萬元推算，該房購屋貸款約4500萬。

知情人士透露，隋棠「準備要裝潢了」，且該房為邊間，座北朝南，採光通風良好，規劃雙主臥，光是內部的使用空間就有近百坪，還有大露臺，親子在家就能享受戶外空間。

據了解，該房已掛賣6年，原始開價1.4億元，期間有房客以每月逾10萬元承租，研判屋主不急著賣出，直到今年租客退租，屋主才積極銷售，降價到9938萬；獨賣權約簽給美商ERA不動產資深經理陳泰源。

後隋棠釋出購買意願，價格一路再談到8250萬元成交，相較於最初開價，等於大降5700萬，對買方來說，相當划算。但對於交易過程，《蘋果》致電陳泰源僅低調表示，「無可奉告」。

《蘋果》走訪現場，附近住戶陳小姐透露，不知道隋棠在這裡買房，不過「大直的豪宅環境很好，值得擁有。」

隋棠接受媒體專訪時曾透露，自己理財態度保守，認為「有土斯有財」，與其投資股票，不如買房；2004年，她在關渡買下20坪小宅，因距離市區稍遠，2010年又在大安區通化街附近，買下中古屋；去年3月，她與老公、3名子女移居恆春。

《蘋果》追查，隋棠目前仍持有通化街的房產，從她3次購屋經驗來看，買房重視交通和採買等實用機能，且眼光精準，在大直買下百坪豪宅，讓一家五口擁有寬敞的生活空間。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，鄰近通化夜市的通化街門牌，即便房價較低，近一年每坪成交行情也有65~70萬；他估計，以30坪左右來算，現值行情超過2000萬是行情價，依所在路段不同，價值可能高達近3000萬，若藝人還有其他房產或豪宅，坐擁上億身家並非不可能。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「大直傑座」屋齡雖然已28年，但該社區鄰近捷運大直站、明水公園，純住宅區的環境清幽，讓屋主惜售，實價揭露至目前為止只有7筆交易，而這筆最新揭露是頂樓的樓中樓戶，但因樓高僅9層樓，所以視野略微受限，拆除車位後單價低於67萬元，「買得相當划算。」

瑞普萊坊市場研究部總監／黃舒衛：大直傑座基本上是位於明水路以西的這個區塊，因為開發時間比較早，在大直重劃區出來以前的一個高級住宅區，休閒、消費跟教育有很大的優勢，例如知名的雙語學校永安國小，的確吸引了很多的小家庭，甚至是國外回來的富二代、ABC或是藝人來這邊居住。（明水路東側）向知名的豪宅西華富邦、帝景水花園等這些名人或是企業加入住的這些產品，目前即使是中古屋，單價都是百萬元以上。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210723-45008.html

210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html

買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

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210319蘋果 養老院費用也通膨 租不如買
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210319/2Y5CDTOJMNA6ROQQBOE656FSZM/

買房好還是租房好？這題讓許多人不禁停下腳步思考，若沒房該如何規劃老年後生活？畢竟買房對大部分的 人來說，可能是人生消費最大一筆花費，房產專家陳泰源在《蘋果新聞網》的Video Talk中以自身為案例，貸款購入人生第一個窩，卻不拿來自住反倒是出租；以及生活觀察理財作家沐妮親身經歷，家中長輩面臨需要挑選養老院的階段，並回頭探討自己的「安身立命之所」。

（吳宜倫／台北報導）……↓

租屋派，認為生活無虞，資金管理上較輕鬆，但往往忽略「租金上漲」、「通貨膨漲」的現實面，往後個人收入能力，是否確保自己能跟得上社會經濟的腳步。

買房派，則為目前大多數人認同，有土斯有財，咬牙存頭期款，申請2~3年寬限期，發現月利息比租金便宜時，卻忽略開始繳本利款項時的負擔。

對此，陳泰源表示，年前買房在中山區、與當時租屋處是同區小套房，基本上沒有太大差異，加上遇到佛心房東月租金1.6萬元含管理費，且多年未漲租，而新購入屋齡為10年小宅社區，權狀14.39坪、總價約1000萬元小套房，設定30年攤還、沒有寬限期，每月房貸約2.8萬元。

陳泰源直言並不自住使用，而是出租，月收租金2萬元，等同扣掉他的租屋費用，還多出4000元可「養房」。不過他也提到買屋後，人生終於有個窩，但是做人處事也變得比較圓融些，為了養房、為了還房貸，凡事都要得忍住，工作上也要更努力打拼，可以說是一個另類的甜蜜負擔，畢竟身扛房貸債務，壓力也是不小。

作家沐妮則點出租屋不買房派的朋友們，往往忽略了「租金上漲」風險，若是計算每10年、每個月2萬元的租金到底會漲到多少？根據資料顯示，大台北地區租金漲幅每年將近4%，以3%複利計算，可以發現10年後，每月房租約27000元，20年後每月房租約36000元，30年後，每月房租約48500元，40年後每月房租約65000元、50年後，每月房租約87000元，但同時也別忘了，生活上不僅僅只有房租在漲，生活費用及其他開銷，也會隨通貨膨脹起伏。

這也表示個人的收入若不到以每年3%以上在成長，那麼很有可能通貨膨脹會削弱個人的購買力，現在所擁有的現金，未來只能買到更少的東西，除了租金上漲議題，還有最直接影響，房東供服務方式將會有大幅調整，例如新裝潢、代收垃圾、包租代管服務等。

最近常常有人說60歲以上不好租房的話，就去找養老院住，這論點開始有許多人在談起，沐妮老師提出親身經歷，因家中剛好有長輩去住安養中心，一般4至6人普通房，有基本照護人員，在南部基本上大約一個月要23000至25000元，還不含其他耗材和營養品等等。假設再過10~20年，照護人員工資及生活飲食費用上漲，安養中心還會維持相同的價格嗎？

其實換個角度想，租房確實很棒，可以多存現金資本，不過薪水如果一直沒有大幅度增加，同樣工作做到退休，可以粗估退休時賺到多少錢，但也無法預期可留住多少，所以趁年輕時多理財思考，幫助自己吧。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/03/210319_20.html

190531民視 北市有殼族難當 需月薪24萬才能負擔
影片網址→https://youtu.be/221mOxxYiRI

想在天龍國買一間新房子，快比登天還難！根據最新調查，台北市新建案的房子，最低門檻要2千萬元，貸款8成，每月房貸就要付8~9萬元。如果以每月收入的1/3作為買房負擔來看，月收入至少要24萬元，才能安穩、不犧牲生活品質，住進台北市的新房。

（民視新聞／李雯珂、鍾淑惠 台北報導）

在迪化街開法式餐廳的孟老闆，大嘆連自己當頭家，在台北市也很難當有殼族。

餐廳老闆孟鼎表示，「存個100萬到150萬，你跟不上那個房價，等你存到2千萬你都不到，因為其實我們真正問題點，就在於沒有自備款。」

自備款成了第一道，難以跨越的買房門檻！還有雜誌調查，在台北市買新建案，最低門檻要2千萬，貸款8成，自備款就要400萬元，另外每月本金加利息要付8萬到9萬元，以每月房貸不超過收入1/3的原則來看，月收入至少要24萬元以上才買得起，更不用說想住進信義區豪宅，只能妄想中樂透！

餐廳老闆孟鼎更說，「你想想看我們這邊管理費每個月8千，那你要我我講老實話，都會區管理費它也是這樣，因為房子都要維護，那你認為說未來性它會不會再漲，它一定會再漲啊。」

孟鼎老闆苦嘆，平時經營餐廳，扣掉店租、人事等成本，月收入約8萬元，雖然比一般上班族高，但因為是三代同堂，要養一家五口，自住的房子，月租就要4萬元，加上生活開銷3萬元，剩下1萬元當儲蓄，自認就算省吃儉用存一輩子，也買不起北市的新房！

房仲陳泰源表示，「可能是由舊換新，然後可能是由蛋白換到蛋黃，它應該是逐步慢慢地，而不是說我一開始就要一步登天，每個人都想要一開始就買帝寶，當然就不可能啦。」

房仲指出，若想要在台北市置產，減輕負擔，2千萬以下的物件，包括北投、文山，也有屋齡10年內的兩房住家，或是靠近市中心的大同、萬華，屋齡30年以上的老公寓。但新成屋則只能轉向新北市、桃園，台北居大不易，就連主管階級的薪資都買不起，青壯家庭要在天龍國購買新成屋，似乎難如登天！

新聞網址→https://www.ftvnews.com.tw/news/detail/2019531F08M1

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/06/190531-24.html

171210中天調查報告 陽台外推「疊疊樂」 租賃新法漏洞：五樓以下不需安檢
影片網址→https://youtu.be/oesTWlxoZBs

陽台外推，頂樓加蓋擴建，這是台灣住宅特有景象。

記者 張若妤、盧松佑 採訪報導……↓

員警四人一組，突擊板橋舊公寓，不只清查人口，還要觀察房子結構，內部隔間是不是重新施工，但再怎麼動員人力查訪，看看這整條巷子都是屋齡40年以上房屋，電話線、第四台，亂七八糟的線路讓天空只剩下一條小縫隙。

光是一般車輛進出就得左閃右躲，更何況是大型消防車，住了30年的王太太私下表示整條巷子幾乎都是違章建築，明明最高五層樓限制，放眼望去，每棟樓都有頂樓加蓋，一下次蓋到七樓，住戶為了偷坪數，空間不夠就多蓋一點。

二樓把陽台外推到極限，遠遠看就像是小院子，隔壁也有樣學樣像是公寓疊疊樂，一旦發生天災人禍，人身安全堪慮。全台灣違建多到國人早已見怪不怪，但其實政府長期漠視也是幫兇。

違章建築亂象急需釜底抽薪，租屋品質參差不齊，立法院再106年11月底好不容易三讀通過租屋條例，將對住宅委託給包租貸款業者的房東，提供所得稅優惠，還有租屋廣告內容與事實不符就要開罰，但參與修法的教授林旺根指出其中還是有漏洞。

從新北市中和出租套房四樓和五樓大火釀9死2傷，到台北市八德路隔間套房火警釀1死，全都是五樓以下的租賃住宅，按規定，是民國83年以前既存違建，但台北市長柯文哲開第一槍要廢除違建特赦令，違建通通拆，台北今年累計有86521間，新北勢有19萬六千多間違建戶，就占了全台超過三分之一，今年只有拆除4800件，拆除率僅5.6%，比率低怪不得民眾無感。

有良心的商人或房東就會在消防安全花心思。防火門爭取逃生時間，另外還有排煙窗，租屋族在看房時，別忘了抬頭觀察天花板。

房仲業者 陳泰源 表示：「其實在廚房的地方是最容易發生火災的，所以說以這個廚房來講，它這個最標準的配備，你可以光是看到這個機器，它就是偵測溫度感知器，如果發現室外跟室內溫度突然有很大的落差的時候，那就會產生警報。」

租屋族居住安全必須受到重視，違建住宅何時拆，除了考驗政府魄力，還要自己睜大眼睛才能保障安全。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171210_19.html

141005中天 公寓貸款較困難 建材 地點 門牌 屋齡有眉角
影片網址→http://youtu.be/Ujy_ABRaPxo

感謝記者 林昕潔 的採訪，很多首購族因為預算有限，低公設的公寓產品往往是年輕夫妻的熱門選項。但是買老舊公寓該注意哪些？貸款成數、利率會比較好呢？

1.地段/地點必須菁華(ex：近捷運)。
2.門牌號碼避免「弄」(窄小巷弄盡量避免)。
3.盡量挑選街道寬到至少「8米」，才有潛在都更題材。
4.盡量挑30年以內的公寓，構造為「鋼筋混凝土」，至少還有機會爭取到20年房貸；避免購買屋齡超過40年以上的，特別避免「加強磚造」，因為銀行認定房屋壽命只有50年，超過40年以上屋齡，貸款年限會縮短，每月繳交的房貸壓力較大。

以下是新聞報導……↓

房仲業者 陳泰源：因為它是公寓，所以預算比較符合您的需求。

年輕人買不起貴鬆鬆的新成屋，專挑老公寓，總價低，公設低，感覺比較好入手，不過卻有個隱藏問題。

房仲業者 陳泰源 表示：因為這邊是公寓，行情比較便宜，一坪大概是50萬左右。

客戶：那貸款可以貸幾成？

沒錯，近來房貸緊縮，老公寓貸款更加的困難，銀行鑑價低，常常老公寓的貸款成數只剩5~6成，自備款不足的民眾又想要買老公寓該怎麼辦？

記者 林昕潔：想買老公寓又擔心貸款成數的話，地點很重要，像這樣走出來沒多久就可以看到捷運站的話，那貸款成數就容易談得高。

鄰近捷運地段好，老屋也有增值的空間，專家就分析，不管屋齡幾年也有貸到八成的機會。此外連門牌地址的長短也是貸款關鍵，通常門牌地址短代表鄰近大馬路，交通便利之外未來還有都更的話題，但門牌地址落落長，從巷到甚至出現幾弄幾號，銀行恐怕第一輪審核就刷掉。

房仲業者 陳泰源 表示：盡量不要看到門牌號碼有「弄」的，因為通常像有「弄」的話，我們都知道要符合都更條件，至少那個巷弄至少要8米巷，像這種未來增值空間比較小。

此外老公寓的建築結構也是貸款的關鍵，如果是「加強磚造」那至少是40年以上的老房子，比較難貸款，鋼筋混凝土代表不僅建物年輕一點，使用年限也比較長，專家建議幾個小撇步抓準，就算是老公寓，也能夠談到漂亮的貸款成數。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/79844951