這篇「好時價」新聞稿是透過相同社區相同個案交易個戶的價格，類似國外的「重複交易」方式，計算房屋買賣的報酬（資本利得），相對較可以控制相同的區位、面積、樓層、方位、公設比、社區管理、建材品質、隔局。還包括建商、營造廠、建築師等。當然難免還是會有些屋齡折舊的差異（這部份可以簡單折舊估算）這已是目前最佳的估算結果，非常值得大家參考！

從這些大量個案分析，我們看到近年來各地區的房屋報酬率並不想像的高，如果我們再進一步考慮這些報酬要扣除入交易及持久成本，其投資報酬值得再想想！

一般房屋的交易及持有成本平均約有10%，其中包括仲介費用6%（買2%賣4%），增值稅、搜尋成本（有形交通及無形的看屋時間等）。然後再考慮借貸成本（如非全部自有資金），再考慮貨幣價值（今天一元不等於明天一元）！

因此以台南為例扣除10%，只剩下5～6%，再除上持有時間，年化報酬率應該沒有想像中的高！更別提台北賠售遠比想像中的高！

尤其房子最近新冠疫情，目前是否是好投資標的？個人的資產配置宜再想想！

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好時價
3 月份新聞稿
2020 年 3 月 26 日 上午 10 時發布
聯絡人:
丁肇毅 產品總監
02-23979993
0907-014422 [email protected]
你買對了嗎?台南平均賺 15.7%，台北賠售比例最高!
房地產投資中，持有期間的「現金流」很重要，最後脫手的「資 本利得」一樣重要。好時價分析過去 7 年多的實價登錄資料，透 過模型比對，找出 7 年內「有 2 筆以上交易紀錄的房屋」(以下 稱「重複交易」)，檢視價格變動狀況，也就是資本利得，發現六 都之中，台南市平均每次出售賺 15.7%，而台北市則最慘澹。
實價登錄資料庫從 2012 年 8 月上線以來，至今已累積了近 300 萬筆成交資料，其中「重複交易」亦逐漸增加，因此除了觀察整 體區域的房價漲跌幅，也可以詳細檢視每一筆重複交易，例如平 均持有多久、平均賺或賠了多少、哪裡最多重複交易，用更直觀、 更細緻的方式掌握資料內容。
從六都來看，近幾年「北冷中南熱」的房市氛圍下，台南市成為 獲利最高的城市，平均每次交易賺 15.7%，同時平均持有期間亦 最短，僅 2.3 年;台中房市則最熱，重複交易屋數居六都之冠， 且高達 9 成的屋主有獲利;而房價最高的首善之都台北市表現最 慘澹，每次交易平均獲利最低，持有期間亦最長，達 3.0 年，更 有近 3 成的屋主賠售出場。(這裡的獲利狀況僅單純比較兩次交 易時的價格變動，沒有將持有時間、貸款利息、交易成本如仲介 費及稅費等納入考量，一般而言這些成本約占房屋總價的 6~10%，計入後獲利狀況將向下修正。)
簡單來說，整體房市熱絡的地方，獲利情況相對較佳，映證了「區 位、區位、區位」以及「有量才有價」的投資口訣，尤其是 2015 年以來的房價盤整期間，北部區域的房市閉鎖，讓想透過不動產 累積財富的投資者們吃了悶棍，反觀進入門檻較低的中南部區域， 多數屋主們在此嚐到甜頭。
最後，除了透過這些「重複交易」檢視價格變動狀況，在國際上， 當重複交易的樣本數累積夠多時，還可以透過「重複交易法
(Repeat Sales)」模型，編製房價指數， 以科學化的方式觀察房市狀況。目前，台 灣運用此方法編製的房價指數，有好時價 與清大安富金融工程研究中心合編的「清 華安富房價指數」(前身為好時價房價指 數)，以及內政部委託好時價團隊編製的 「住宅價格指數」，供社會大眾了解房市。

180716蘋果 這棟大直豪宅賣6年 整棟乏人問津
新聞網址1→https://tw.news.appledaily.com/new/realtime/20180716/1392320/
新聞影片網址2→https://tw.finance.appledaily.com/daily/20180717/38071489/

同根不同命，大直明水路豪宅傳出一賣6年，從新成屋賣成中古屋，整棟仍乏人問津，近期則捨棄傳統代銷銷售，改廣發英雄帖給周圍所有房仲業者，並從原先期望整棟銷售、轉為分層出售，盼能找到買方。但業者透露，該案原分2基地，A基地2015年時最低曾以每坪不到百萬元售出，現在B基地開價平均約在140萬元上下，「想順利成交，價格恐比3年前低。」

詹宜軒／台北報導......↓

基地位於台北市大直明水路巷弄內的「明水靜」，分A、B共2基地，基地面積合計364坪，興建地上6樓，2棟電梯豪宅，採1層1戶，其中1、2樓與5、6樓為樓中樓，最小坪數自100坪起、最大至200坪左右。

全案自2012年起成屋銷售，當時案名為「祥德大直」，平均每戶單價開出170萬元，傾向整棟銷售，但隨著北市開徵豪宅稅，總價8000萬元以上房屋，首當其衝，也迫使豪宅交易逐漸冷凍。期間歷經2014年1改案名「泰然大直」，降價每坪155萬元；2014年2改案名為「明水靜」，同年以分層方式售出A基地4戶，但3、4樓成交單價拆算車位後，不到百萬元，樓中樓戶型每坪則不到120萬元，平均成交單價等同較原先開價，至少打65折出售。

但賣得掉、總比留在手上要來得好，命運多舛的B基地，至今整棟仍乏人問津，成屋6年，近期除代銷外，全面委由大直地區各大房仲業者銷售，化被動為主動。根據房仲官網、《591房屋交易網》，全案採分層或是整棟銷售皆有。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示：「依照整棟銷售開價約8.04億元來看，拆算車位後，平均開價每坪約140萬餘元，屋齡折舊、加上景氣未完全復甦，開價又較當年信心滿滿的170萬元，有所降低。」

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，「明水靜」一賣賣6年，「分析看屋客較容易詬病的問題，像是建商名氣稍嫌不足，產品原先定位採整棟賣，客層有限，或是單戶要價總價約2億元，卻可能配到機械車位等，加上基地小、公設比高，都是銷售阻力。」

陳泰源補充，同樣位處大直區域內，「西華富邦」享有萬豪酒店物業管理、且公設齊全，加上建商名氣大，「總價2億元也可入手部份戶別，自然較具吸引力。」專家透露，該案A基地當年出現不到百萬成交價，已是區域破盤價，當時接手者，據傳為傳產業者，而現在B基地為促成去化，最後交易價恐將比先例還低。

位於台北市大直明水路巷弄內的「明水靜」，居然賣6年，從新成屋賣成中古屋，整棟仍乏人問津。彭仁義攝

明水靜已完工多年，但乏人問津，接待中心到現在還在攬客。大大的廣告看板貼在大樓外觀。彭仁義攝

明水靜位於大直靜巷。彭仁義攝

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/07/180716-6.html

受聯合報邀稿撰寫今天的星期透視「房屋稅調降是專業還是政治？」。

看到台北市決議調降房屋稅，且主要是調降豪宅及新屋，特別是未來新屋將打七折分六年緩漲，令人感慨柯市府的房屋稅調降決策，市府內部與外部專業者是否發揮影響力？還是只有既得利益者的壓力與決策者的政治所決定？

目前房屋稅的房屋價值遠低於真實市價，不但造成地方建設的財政短缺，更因高低房屋價值差異無法反映真實市價，造成不公平分擔結果。

過去郝市府努力透過專業者的詳細評估，除委託外部專家學者提出完整報告外，並經內部地政及財稅同仁仔細檢視全市交易資訊，將房屋價值逐漸提升接近市價，並且仔細訂定各路段及豪宅標準，以提升房屋稅的公平合理負擔。

為避免「一刀切」的房屋稅，不應是降低新屋合理稅基，而是按屋齡折舊提升舊屋稅基，逐漸接近市價才是正道。

台北市如此草率決策和前陣桃園擬將地價稅打六折分年緩漲作法類似，結果因中央反對而作罷。顯然中央面對這次台北市政府試圖透過打折減稅討好民粹作法，應有積極作為，以免台北市房屋稅七折六年調降作法，引發各地方政府連鎖效法，後果將不堪設想。

如果未來通過台北市房屋稅的調降方案，原本預期房價下跌、房市下滑趨勢，將受到未來降低房屋稅持有成本的鼓舞，特別擁有豪宅更是受益者而延緩房市衰退，甚至引發房市投資誤導風潮，結果全民皆輸，不可不慎。

http://udn.com/news/story/7339/2176301

150821三立 有詭 房產狂漲 中廣賣2樓估價竟倒貼
影片網址→https://youtu.be/MRDrexsGov4

過去這16年來，同樣的時間點來換算房價增值的幅度，大台北地區平均的房價至少都有2-3倍以上的漲幅，信義區、大安區一堆總價破5000萬的屋齡30-40年的老舊公寓一堆，「建物折舊遠遠趕不上土地增值的速度」這是很明顯的。

所以，針對發言人表示「建物折舊，無賤價出售」這個說法很奇怪。

記者林文富、黃家緯／台北報導……↓

台北市精華地段的土地房產歷經16年，居然價格「倒退嚕」，你相信嗎？來看到中廣兩棟大樓，分別是松江以及林森大樓，民國88年價格分別是36及33億，但今年為了出售，再次估價居然價格一棟差不多，一棟還往下跌，雖然中廣解釋是建物折舊，但還是被財經專家質疑裡頭有政治盤算。

有詭!房產狂漲 中廣賣2樓"估價竟倒貼"

國民黨產色彩濃厚的中廣，轉手爭議燒了十多年，現在又有大動作，董事會通過減資出售大樓案，其中松江大樓和林森大樓，兩家估價公司分別估了33-34以及34-35億，不過對比民國88年價格，一棟36億一棟33億，歷經16年，在台灣房地產暴漲期間，價格竟然倒退嚕。

房仲業者 陳泰源 表示：建物會折舊，但是速度遠遠不及土地大幅增值的速度，怎麼樣都有個3-4倍的漲幅。

不漲反跌的估價實在不合常理，看看松江大樓土地面積5百多坪，樓地板面積6千坪，房仲業者粗估價值應該有144億，和中廣委託估價33億，天差地遠。林森大樓土地也有496坪，還租給業者經營KTV，房仲業者粗估也有132億，也和中廣委託估出34億，相差十萬八千里。

財經專家汪潔民：「因為中廣土地取得來源是有問題的，現在不處理，到時候被清算是什麼都沒有。而且被清算的部分，還包括不是只有這個土地來源有問題，而且中廣應該是國家財，那為什麼57億的頻道費用，只讓趙少康用1億來取得。」

中廣駁斥揣測，澄清土地雖有上漲，但建物折價達24億，帳面只剩41億，沒有賤價出售或高買低賣問題，但國民黨產處理了十多年，始終未能取信於民，卻在馬政府下台一鞠躬前，低價急售中廣兩棟大樓，不符合經濟獲利理性思考，反到嗅出滿滿政治盤算。

新聞網址→http://www.setn.com/News.aspx?NewsID=91300

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/100381680

130609民視 地上權住宅 房價6折 報酬率高
影片網址→http://youtu.be/1dqpOR2qaNw

感謝記者 于凡 的採訪，祝福于凡身體健康早日康復唷！說到這個地上權住宅阿，其實可能還蠻適合我的。因為本人的個性是極端保守型，所以就算我有錢，我也不太敢冒險為了賺房屋差價，而進場短近短出。

我也是比較以中長期、租金投報率角度切入買房的人，像這樣的產品對而言就很適合啦！投報率至少2.7%根本就是小case，如果以周邊房價行情約6折來計算，至少4%以上，穩定，又比把錢放在銀行利息高！

更重要的是，因為沒有土地所有權，也無須負擔地價稅，無論在任何時候出售，即使房屋折舊幅度較一般住宅高，亦無須負擔土地增值稅，只須負擔房屋稅及向地主或建商繳納土地租賃權的費用，大部分仍比地價稅低！

所以，聽完我這樣解釋後，是不是也很心動呢？

錯！！！其實它缺點很多！1.因為沒有所有權，難保住個過程中發生產權糾紛，縱使土地所有權是政府的。2.只有建物所有權，房屋會折舊，因此屋齡越老，越不容易申請房貸，買的時候自備款超高。3.地上權使用滿50年期滿..........然後呢？然後沒有人知道接下來會發生什麼事？只知道最後可能會發生的狀況是，土地增值了！但歸政府所有，房屋僅剩零星殘值，賣不出去沒價值，最後才恍然驚覺50年來出租給房客的「租金高投報」全貼給了「建物貶值」，正負相抵財產歸零。

結論，除非自住需求，否則還是別買吧！喔~不！就算是自住需求，還是別買！

以下是新聞報導......↓

大台北房價居高不下，讓許多無殼鍋牛望屋興嘆，不過地上權住宅，因為沒有土地產權，房價是周邊行情的6到7折，而且租金投報率高於2%，是不少投資客的最愛，但對想要擁有房產的民眾來說，使用期限50年，非常沒有保障。

磚紅色的建築，就在小公園正對面，還擁有保全，以及獨立車道，儘管屋齡17年，在台北市中山區，擁有這樣一戶房產，必定價格不斐，但這裡房價，是周邊的6折價。

原來這是地上權住宅，因為沒有土地產權，所以每坪行情約35到40萬，比周邊60到70萬元，便宜約4成，至於今年脫標的景美財訓所地上權，得標的建設公司，將規劃4棟住宅大樓，和1棟住商混和大樓，預計開坪開價40萬元，和附近的60萬到65萬相比，也相當打了7折。

房仲業者 陳泰源 表示：土地「所有權」還是土地「使用權」，房客不介意這個，這個對房客來講沒有意義，所以相對投報率就很高，因此對於一些比較中長期持有的，以租金投報率角度切入的買方的話，是可以進場的。

對投資客來說，地上權住宅總價低，投報率高成為搶手貨，反觀50年使用年限的限制，對想要置產的民眾來說，卻是得納入考慮因素之一。

新聞網址→http://news.ftv.com.tw/NewsContent.aspx?ntype=class&sno=2013609F01M1#

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/64462861