【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​ ​ 想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​ 包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​ ​ ​ ▌公寓、大樓怎麼選 ​ ​ 我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​ 但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​ 但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​ ​ ​ ▌屋齡與居安考量​ ​ 不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​ 在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​ 所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​ 為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​ 經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​ ​ ​ ▌公寓優缺評比​ ​ 低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​ ◆ #各樓層都有不同的優缺點：​ 一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。 /​ 二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​ / 三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​ / 四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​ / 五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​ 大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​ 從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​ ​ ◆ #自備款拉高：​ 買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​ 假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​ 更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​ 簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​ ​ 對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​ ​ 故事太長，買房人生 to be continued...​ ​ ◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎​ 想優化生活、調整居家空間，卻不知道該怎麼做嗎？​ ◎ 歡迎找懶媽聊聊 http://bit.ly/LazyMom-LINE​ ———​ 我是文青懶媽，熱愛親子共讀創造回憶的高雄整理師，剛剛好的理想生活推廣者。暫定每週二、日固定更新，其它日子隨意。​ #文青懶媽 ​ #高雄整理師​ ◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎​ 歡迎​ #按讚-讓懶媽知道自己的文章對你有幫助​ #留言-歡迎跟懶媽聊天或分享自己的觀點​ #分享-希望更多人能一起享受生活的餘裕

-今日的傑克投資教室- 「房地產2.0上路了 , 房地產投資還算是好標的嗎?」 我先來分析一下兩者的差異 , 在房地合一稅 1.0 的版本 : 1年內是 45% 、1~2年內是 35% 、2~10年是 20% ; 在房地合一稅 2.0 的版本 : 2年內是 45% 、2~5年是 35% 、 5~10年是 20% , 換句話說原本相對的售房甜蜜點 , 2年屆滿現在一定要擺滿5年獲利才會相對漂亮。 大部分的投資人策略一定會調整成先租後賣 , 但房地產之所以會在近幾年瘋狂飆漲 ,就是因為在資本利得後的獲利都反映在房價上,最後由自住者承擔，如果轉變為每個月的租金收入,相信很多投資標的都可以達到一樣的效果。 1.「5年內稅率35%以上」 2年內是 45% 、2~5年是 35% 、 5~10年是 20%,換句話說前期不太可靠,想要快速作價差,請走別條路。 2.「難以做到資產配置」 中古屋除了頭期款至少2成(有可能因為屋齡或者坪數自備成數更高)還要外加整備的費用,新成屋只需要準備頭期款的部分,而往往大部分的人購置房產時，都花費了大於總資產的5成以上,雞蛋都放在同個籃子就好像把錢都投入在同一檔股票裡,建議頭期款抓總資產的3成 ; 每個月貸款抓每個月薪水的3成,這樣壓力才不會太大。 3.「資金被套牢」 資金至少會被套牢20~30年,如果自住高達40年以上要出售常常會乏人問津,因為銀行貸款成數會很低,購買意願自然下降,房地產也是最難變現的資產之一,難易度取決於 : 地點、車位、生活機能....等等 房地產2.0上路後，蛋黃區以外的其他地區房價會更沒有支撐，如果只是為了要每個月獲得現金流,那要尋找的是更保本的金融工具,因為你無法保證租客會源源不絕,且房子不定期需要整備,這些都是隱含成本。 #土地合一稅2.0 #資產配置 #套牢 #理財 #投資

#民雄公寓大樓 🍎文化路尾健康全新俗三房🍎 💰💰368 萬💰💰 【室內】：24.12坪(含陽台) 【建物權狀】：28.71坪(含公設) 【樓層/幾層建築】：5樓 【格局】：3房2廳2衛2陽台 【屋齡】29年 (81.11.30) 【車位】：可租地下室 【管理費】：500元/月 📍附近地標及學校：福樂國小、秀林國小、福樂公園、埤角市場等 🍎全新設計裝潢、大三房.全新家具都送，超低總價，一卡皮箱入住。 🍎近埤角市場、台一線.生活交通便利 🍎一層2戶、24小時管理 🍎超低總價，適合年輕家庭 🍎鄰近工業園區，出租容易 🍎格局四正好擺設、前後採光通風，雙陽台空氣對流，很適合養生居住。 🍎車位可另租，附近好停車 🍎套房價格可買三大房，全家都可馬上入住，使用空間夠。 🍎3到5分鐘內可到市區、學區、香湖公園，市區邊，絕對的物超所值。 🍎有全新裝潢的三大房嘉義縣市找不到第二戶這麼便宜的，錯過就沒有要買要快。 #嘉義不動產 #嘉義不動產買賣 #嘉義房屋 #嘉義房屋出售 —————————————————— ❤️價格、格局符合您的需求，請來電賞屋❤️ 🔹 預約賞屋直接來電 🔹 📲 0910-649500 Line✉️f61115 有巢氏房屋興業店 指名👉🏻楊詠鈞🙋🏻 經紀營業員證號：登字363996號 🌼🌼歡迎推薦💰重禮答謝🌼🌼 —————————————————— 查看我的更多物件👇🏻👇🏻👇🏻 👀比房網✨ https://www.ibigfun.com/pages/index?mobile=0910649500 👀嘉大南京店✨ https://ppt.cc/f9Xbcx 👀嘉義興業店✨ https://reurl.cc/mDeLY