資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

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總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

買房教會我們的事——認清，接受，量力而為

竹北在短短一年的時間，自住客從「需求買房」變成「恐懼買房」。一樣條件的物件，去年賣跟今年賣，售價竟可以差個200~300萬。過往售價離社區行情差太多的物件，買方會以看笑話的方式等屋主降價。但如今真的有需求的買方，不敢再貿然跟屋主賭(降價)，只擔心如果再錯過，恐得花更高的成本去買條件分數更低的房子，釀成如今的「恐懼買房」。

很多人出來買房子，會希望條件能一次到位(如：空間、交通、機能、社區質感、建商品牌價值等都滿足)。但在現今市場物件一屋難求的情況下，時間已無法站在買方那邊，不能慢慢挑、慢慢選。必須得漸漸認清與接受，自己的能力可買的房子有哪些，並做到量力而為。

竹北近一年房價井噴得誇張、眾所皆知，近期有不少買方詢問："現在竹北房價水位已經那麼高了，品揚你認為未來還有上漲空間嗎？現在是否適合進場買房？"。

坦白說，我沒有掐指一算的神功，但如果你有"自住需求"且"擔心存款速度跟不上房價漲幅"，那麼你就有"現在得進場買房"的必要性。我知道要找到符合你理想條件的房子，難度非常高，甚至有時你提高(爆)預算也不見得有房子可挑選。

這裡誠心建議目前還在努力尋找房子的買方，買房子切記：「先求有，再求大，最後再求好」。

1.先求有：你擔心追不上房價，那就至少先買個一間。至少你在船上了，水漲船高。

2.再求大：空間是硬需求，無法捨棄。當有能力時，再換到更大的房子，給自己及家人較好的生活品質空間。

3.最後再求好：質感這件事，是當基本需求滿足後，最後有餘力才去追求的。

房市看著看著，想必會令不少人產生社會不公、居住不正義的想法。尤其是今年，相信會特別有感。房子成交的速度及最後成交價格，不要說一般消費者了，連業者都大吃一驚。而銀行也一直更新資料庫中的社區行情，只為趕得上市場的急遽變化。

但，一昧地對現實埋怨，往往對問題的解決，起不了實質的幫助。如何在房市的波瀾中，作好心態調整、更瞭解自己的需求，這才是最重要的。

預售屋賣方之出售心態

有鑑於中古屋物件釋出少+開價常跟新案對開，令不少買方開始把目光轉往考慮預售屋。

當今的氛圍，買方如欲承接預售屋換約，給前手賺一筆已成基本常態。也隨著社區移轉筆數的增多，開始出現所謂”價差行情”的產生。至於價差行情是多少，雖沒有實價登錄可參考，但多方打聽便可略知一二。

近期常遇到欲出價二手預售屋的買方說：”我出這個價格，明明已經讓屋主賺1xx萬了，為什麼屋主還不賣？”。

以下來說明預售屋欲換約的賣方心態：
1.人性的貪婪永無止盡：兩個月前看到A鄰居轉手賺80萬，上個月看到B鄰居轉手轉120萬，當輪到自己的時候，自然會希望賺得比120萬還多。

2.對賣方來說，如果不急著用錢，慢慢賣很正常。畢竟房子掛在那邊，每多一天，也不會像成屋會有利息管理費的產生，至多就是花個時間成本去等待好價格而已。

若價格滿意，才出場；若價格不滿意，到不了就繼續付工程款，沒什麼損失。

3.如果賣方當初買來的目的是80%自住+20%投資，那麼價格會更不好談。

很多人不喜歡跟投資客交易，覺得這算是變相成為助長房價炒作的幫兇。但實務層面上，投資客才會對金流及時間成本作個通盤的考量。有一定sense的投資客，除了挑選物件的條件不差之外，也會有停損停利的能力。

而對於當初買來自住比例偏高的屋主，本身的售屋動機就不高。賣或不賣也沒差，更沒有金流卡住的問題。且，這類屋主通常對自己挑選房子的眼光非常自豪，千篇萬選才拿到這一間。如果價格賣低了，豈不就愧對自己的眼光？

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現在竹北房市，真的到了一個非常瘋狂的程度。

預售屋一個換約成功，價差常動輒超過一個上班族一年的薪水。這也難怪為什麼新竹客群有錢就拿來買房子、新案一開賣都是排隊搶購，只因為看準市場需求，做出相對應的動作罷了。

我時常分享：
在新竹買房非常不容易。客群幾乎以園區人居多。

對買方來說，走在路上的人，10個有6~7個薪資收入跟自己差不多。而你看有喜歡的房子，別人也會有喜歡。在彼此收入都差不多的情況下，接下來就是看誰決定速度快、或是誰願意多出那麼一些。

而賣方那邊，賣方從很久以前就有能力先買了間房子，代表在園區的工作還不錯。而有能力keep房子keep那麼多年甚至是換屋的，通常都是升官發財、或財力累積越來越硬挺（俗稱：不缺錢），這也就更難等到賣方缺錢急售的情況發生。賣方有本錢用時間成本去撐一個好價格。

”園區人荼毒園區人”的戲碼，每天不斷上演著。看似無奈，但環境使然，也只能被迫接受。與其抱怨，不如更加提升自己往更高處爬吧！

#在新竹買房子越來越艱困了
#事情沒有對錯只是立場不同罷了
#園區人荼毒園區人