為什麼這篇屋主底價鄉民發文收入到精華區：因為在屋主底價這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者rpg1510 (八分之三)看板home-sale標題Re: [請益] 仲介來電說屋主底價！！時...
屋主底價 在 Passion Travel Foodie Instagram 的最佳貼文
2021-02-03 07:30:54
🇨🇭😷3rd confinement, no dining in. Just take away -Day 7&8😷 The end of the year. Yes, even if it’s the holiday time for everyone, I still managed to go...
※ 引述《joe00060 (來逛逛而已)》之銘言：
: 想請教仲介真實想法
: 最近找到一間房開價460萬
: 看了兩次即與仲介簽訂370萬要約書，目前審閱第二天
: 昨天仲介來電表示屋主覺得價錢太低，並表示屋主底價為410萬
: 一直問我們的底價是多少錢
: 我沒有透露底價，但我表示有誠意購屋，下斡旋金看能不能出來談
: 最後我說與太太討論後過兩天給他回覆
: 請問各位神大，這代表出價已經接近了嗎？
仲介舖價一定會比底價(含4%)還要高
ps.最佳舖價是開價的9折
讓買方殺到85折
話術：屋主底價是9折，讓買方以為85折買到賺到
但其實85折還是4%滿傭
仲介說屋主底價410萬
其實是為了預留給買方殺價的空間 (9折→85折 = 5%)
若是遇到很盤的買方，成交價能達底，滿足4%的賣方滿傭
對仲介來說是最好的結果
還有不要相信某綠色的仲介說只收買方1%
法律只有規定仲介可以收取買賣方合計6%的服務費
但沒有硬性規定買2賣4
所以實務上，從買方那裏，以拉高成交價的方式，多挖出賣方1%的服務費
最後讓服務費達到6%滿傭(買1賣5)，仲介也沒有違反法律規定
最終成交價落在，屋主實拿 ÷0.98 ～ 屋主實拿 ÷0.96，都是可以接受的範圍
但如果買方出價(買方底價) < 屋主實拿 ÷0.98
除非仲介真的很缺業績，否則寧願放掉，也不賺這個買方的服務費
好吧，假設這個仲介太老實
沒有假舖價，給的是屋主真的底價
410x0.96=393.6
393.6 ÷0.98 = 401.63
出價只要有402以上
為了店頭業績，仲介主管
還是會讓成交的
but ... 一般仲介給殺價的空間
大約是開價的85折
460x0.85=391
所以仲介說410是屋主的底價
應該是假的舖價無誤
so ... 391x0.96=375.36 (=屋主實際實拿)
375.36 ÷0.98 = 383.02 (=仲介最低可接受賣方2%的服務費)
建議你出價 384萬
仲介如果不給成交，那就換買方不買最大
給仲介賺買1賣2還不要，那就算囉 XD
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.33.36 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1584796284.A.275.html
※ 編輯: rpg1510 (61.228.33.36 臺灣), 03/21/2020 21:12:43
推 HANAXALICE: 小劇場沒用 03/21 21:12
推 tbere2002: 好 03/21 21:15
→ cofepupu: 信義最多就是5%滿傭啦，誰跟你6% 03/21 21:16
→ cofepupu: 超好笑，出價還要算扣賣方服務費，這樣不成交也只是剛好 03/21 21:17
→ cofepupu: 罷了 03/21 21:17
→ cofepupu: 然後被別人買方買走了再來板上繼續哭吧 03/21 21:18
不能說破啊，說破買方出價只會更芭樂
460x0.85=391 (仲介目標6%滿傭的底價)
391x0.95=371.45 (屋主真實的實拿價格)
371.45 ÷0.98 = 379.03 (仲介可以接受的最低的買方出價 → 賣方服務費2%)
原Po出370
那就最多+10萬
380不賣拉倒
推 knight92: 信義交手過一次 5%沒得談 03/21 21:32
→ PortgasAce: 我覺得建議出價或是教學怎麼談的版友,應該要備註:如果 03/21 21:40
→ PortgasAce: 沒買到,我就賠償總價0.05%之類的反正嘴說說很簡單 03/21 21:41
→ PortgasAce: 如果人性都能套公式,那真的是挺微妙的世界 03/21 21:41
→ Fujiwarano: 你當每個仲介業務都會同意折服務費成交就是了 03/21 22:51
→ Fujiwarano: 可以賣別的買方滿趴成交 何必要讓你成交? 03/21 22:52
→ Fujiwarano: 假設這案子屋主實拿就是410呢? 你一定沒遇過 03/21 22:53
→ Fujiwarano: 大概菜鳥業務都會蠢到直接跟買方報屋主實拿價卡死自己 03/21 22:54
舖價是門說謊的哲學
都不說價格，讓買方氣死
以為仲介都站在賣方那邊說話有比較好嗎？
兩邊演戲，讓買方以為買到便宜，讓賣方以為賣到高價
不會成交了以後，在那邊7788說買貴賣便宜
如果這間的屋主實拿410
仲介舖價410的底價當然是做死自己啊
410 ÷0.96 = 427.08 (仲介目標賣方4%的成交價)
(427.08 + 10~20的預期殺價空間 ) ÷460 = 95折~97折 (=仲介舖給買方的底價)
↑
仲介要自己想怎麼跟買方掰為什麼折價空間很有限
地段好、裝潢好、學區好、鄰居好、屋況好...
→ PortgasAce: 你要買房子,會照底價買嗎?還是會自己出價?如果會自己 03/21 23:13
→ PortgasAce: 出價的話,屋主底價多少有意義嗎?"不買最大"開大絕就好 03/21 23:14
→ PortgasAce: 不說價格是因為說了你也不會照價買,人性就是這樣 03/21 23:15
→ PortgasAce: 人性就是這樣,在價格上打轉根本浪費彼此時間 03/21 23:16
→ PortgasAce: 要多少買就下斡,可以我就請您來店裡,不行就看你要不要 03/21 23:17
→ PortgasAce: 換一個出價,不換就退斡還錢,就那麼簡單,還要套公式 03/21 23:18
→ PortgasAce: 那要不要探討極限??X->0?? 03/21 23:18
那買方說會付到買方2%滿傭 ....一毛都不砍
請仲介努力去跟賣方議價
仲介就會少收成交價的4%賣方傭金嗎？ 不可能啊，聽過最低最低也要收到1% (高總價案)
然後成交價百分之百，一定會含有賣方的服務費，不可能出現買方給2%滿傭
仲介就會不收賣方的傭金(含在成交價內)
文章在分享的，就是討論折傭的情況下
買方如何能在保有仲介一定的利潤 (至少2%/買1賣1 or 3%/買1賣2)
也能用較低的價格買到房子
現在是買方市場
相信還是有很認真的仲介、不缺買方的仲介
不用折傭都能做到6%滿傭
但更多情況是一間房屋同時有多家仲介在賣
不折傭的仲介，就會被折傭的仲介
給搶走買方，就是這麼現實
※ 編輯: rpg1510 (61.228.33.36 臺灣), 03/21/2020 23:30:59
→ asdzxc117: 一律開價7折開始談，一堆芭樂價 03/21 23:29
→ Fujiwarano: 誰說買方給2% 屋主服務費不可能不收的? 屋主賠錢案子 03/21 23:58
→ Fujiwarano: 常常發生這種鳥事好嗎? 03/21 23:59
→ Fujiwarano: 我也遇過同行配案屋主服務費20萬 買方0萬還逼我做的 03/22 00:00
→ Fujiwarano: 遇到這種智障同行 誰理他阿 03/22 00:00
→ Fujiwarano: 誰說不折傭的仲介就一定會被別人成交 你太小看開發了 03/22 00:01
→ Fujiwarano: 不是只有愛折傭買方會成交案子這種買方買不到才是常態 03/22 00:03
推 ding2599: 妳說破 以後去哪找凱子倒貨 03/22 00:32
→ Daniel84128: 就算買方出到2%也會另外寫契據吧，如果真的買到便宜 03/22 00:34
→ Daniel84128: 感覺也算合理（嗎？ 03/22 00:34
→ PortgasAce: 回原po：我只能說如果要折服務費才能成交，那乾脆不要 03/22 00:36
→ PortgasAce: 做，高總價土地豪宅1%1.5%當然有，6%服務費收滿也是大 03/22 00:36
→ PortgasAce: 有人在，。說那麼多，也只是希望仲介做功德給你吧 03/22 00:36
→ PortgasAce: 另外我不是很理解，賣方服務費收不收跟買方有沒有給2% 03/22 00:41
→ PortgasAce: 有什麼關連，買賣雙方的服務是兩件事，既然服務做出去 03/22 00:41
→ PortgasAce: ，就是合計6%收滿 03/22 00:41
推 goka: 看樓上幾個仲介跳腳 就知道本篇可信度很高 03/22 02:01
→ Fujiwarano: 我也可以不講啊反正看一堆本板買方講一堆不會成交方法 03/22 03:04
→ Fujiwarano: 別人分享經驗給你還說別人跳腳 真是笑死人 03/22 03:05
→ PortgasAce: goka,不是跳腳,而是這樣的想法會讓人難買到房子 03/22 07:50
→ PortgasAce: 為什麼我們不去講別的行業?因為不在那個圈圈裡嘛 03/22 07:51
→ PortgasAce: 我現在沒教補習班了,所以我不去說補教生態,我現在也 03/22 07:52
→ PortgasAce: 不說醫院放射科了,因為我不做放射師嘛,既然不是房仲 03/22 07:52
→ PortgasAce: 為什麼都愛腦補一堆房仲的想法,還確信是對的呢? 03/22 07:53
→ PortgasAce: 亂腦補還要騙自己相信房仲就是這樣,心理小劇場也太多 03/22 07:53
推 gurucwc: 我跟信義買，只收1%，滿意 03/22 08:39
買方常有的錯覺：我付的服務費只有成交價的1%
但實際幫屋主付4%的賣方服務費，是買方看不到的
仲介為了拚成交，賣方服務費1%、2%也做的情況，買方為什麼不爭取？
(尤其高總價，仲介要的只是成交不會堅持滿傭)
※ 編輯: rpg1510 (61.228.33.36 臺灣), 03/22/2020 08:55:32
→ Fujiwarano: 對阿 還幫屋主付土地增值稅跟房地合一稅 還有幫仲介付 03/22 09:10
→ Fujiwarano: 所得稅還有營所稅要不要一起算進去砍一砍?這樣會成交? 03/22 09:11
→ Fujiwarano: 只會講仲介為了拚成交要犧牲? 我最近退了一組這種心態 03/22 09:12
→ Fujiwarano: 的買方斡旋 很簡單啊 想買房子就沒誠意阿 腦筋動到服 03/22 09:13
→ Fujiwarano: 務費上面 要別人犧牲? 怎自己不願意犧牲? 笑死 03/22 09:13
噓 smallcar801: 那麼怕人家賺就不要找仲介… 03/22 09:17
推 s359999: 中仲也要養家，不要破梗，好嗎！ 03/22 09:38
推 u0111259: 推推 03/22 10:09
推 cicatrix: 怕人賺就不要找仲介，去外面吃飯怕人賺，就自己做菜啊， 03/22 12:29
→ cicatrix: 不要菜上了吃了嫌貴再殺價 03/22 12:29
推 zmiou: 也要先跟附近行情比較一下才準吧，若開特高只照這一套去出 03/22 14:13
→ zmiou: 價不就.... 03/22 14:13
噓 toushih: 最好信義會收到6% 不懂裝懂喔 03/22 14:57
→ qqq7840: 其實越會算的越難買到。尤其當你去算不是你能算的東西的 03/22 20:59
→ qqq7840: 時候。 03/22 20:59
→ AIronKuma: 直接問屋主 請房仲閃邊涼快去 少一個人分可以省更多 03/23 12:06