191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
影片網址→https://youtu.be/EuE_9tV3ktE

主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」

主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓

2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。

房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」

真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。

還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」

屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。

如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。

看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。

買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」

買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。

房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」

房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。

房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」

買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191201.html

【屋主出售老舊房屋，要負物之瑕疵擔保責任嗎？】　

屋主出售老舊房屋，買方已表示房屋老舊會重新整修使用，但交屋後卻因房屋老舊所生瑕疵，依瑕疵擔保規定主張減少價金，是否有理由？...⬇️⬇️⬇️

📍 因物之瑕疵擔保責任並未區別出售之物為「新品」或「舊品」，所以，不論是建設公司出售「剛完工的新屋」或屋主出售「居住多年的老舊房屋」都有適用物之瑕疵擔保責任✅。

➡️ 所以，縱使買賣標的為中古屋，房屋因屋齡老舊而有滲漏水、地磚破裂、馬桶不通等，屋主所認為因「房屋老舊」所當然有的瑕疵，因出賣人仍有義務交付無瑕疵的房屋，屋主仍須就老舊房屋所生瑕疵，負物之瑕疵擔保責任✅。

📍 但如買方於商議買賣過程中，確實清楚知悉房屋老舊，也表示會重新整修住居，或也還以老舊房屋為由議價，屋主該如何避免再就「房屋老舊」所產生的瑕疵負責呢？

📍 📍 因民法規範買受人於契約成立時，知物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責。或買受人因重大過失，而不知有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。

⏩ 所以，屋主出售老舊房屋，為免日後仍須就屋況負責，須注意：
1️⃣以『書面』清楚告知或描述房屋現況及具體記載可能的瑕疵。。
2️⃣以相片拍攝屋況作為契約物件。
3️⃣以『手寫』記載「房屋現況交屋」及
「買方清楚知悉房屋現況，同意屋主無須負物之瑕疵擔保責任」。

❎ 盡量避免僅以「標的物現況說明書」簡略說明屋況。
❎ 盡量避免以「電腦繕打」關於免除瑕疵擔保責任之約定。

190519蘋果【賤招拆招】房仲黑心話術升級 房產3名師重砲破解
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買房是人生大事，要仔細思考，但招架不了仲介的話術攻擊，倉促下斡旋只會後悔莫及，《蘋果新聞網》邀請美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源、屋比房屋比價平台創辦人葉國華、房市達人SWAY共3位房地產名師，以及5位仲介，破解房仲糖衣話術下的真正用意；看清話術、得體回覆，絕對是購屋必學的一門深奧功課。

陳筱惠、唐家儀／連線報導……↓

《看房時》

仲介話術 這個物件是買給子女的，他們不喜歡所以便宜賣！／屋主年紀大，子女搬出去所以要賣房換房。

真相：避免屋主被認出是投資客的物件。

破解：買賣雙方皆不想面對投資客，除先查好行情價格之外，可以觀察屋內的建材，若是新穎建材、家具換新又重新粉刷裝潢，大部分都是投資客的物件，如果喜歡不如直接點破，準備砍價。

仲介話術：是屋主的起家厝，希望遇到有緣人，之前有客戶出價漂亮也不賣，不過我看您跟屋主的感覺很合得來，不然先跟屋主碰個面，談談看？

真相：測試買方的誠意，以及非買不可的態度，也讓買家知道屋主挑客戶，不敢隨便殺價。

葉國華神回覆：「我是很喜歡這一間屋子，但另一間屋主，價格比較彈性，我想這間還是先暫停好了」，或是將看房決定權推給家人，表示自己無法作主，還得經過家人同意。

仲介話術：仲介無法準確回答買家的問題，不靠專業，而是另闢話題，拉近感情，使出讚美大絕，並分享這附近好吃、好逛的店面。

真相：對專業不甚了解，藉由獻殷勤博取好感度，讓買家更容易對自己掏心，聊的心花怒放時，就簽下去了。

SWAY神回覆：「你告訴我我要的資訊就好，不用幫我買便當、綁鞋帶，我有男／女朋友了！」

《營造搶手氛圍》

仲介話術：把有興趣的買家，集中在同一個時段看房，真相營造房子很熱門，有競爭、搶著買的氛圍，甚至有一組是請朋友扮的假買家；這通常是買方已顯露出自己喜歡這個物件，才讓房仲有7成把握打算進一步說服。

陳泰源神回覆：先觀察對方為真假買方，所謂「嫌貨才是買貨人」，若其他買家一直讚美，站在仲介立場，有很大機率是假買方；再找理由回覆仲介「買房又不是買菜，我才剛開始看，還沒比較夠，想再看個幾十間再決定」。

《下斡旋前》

仲介話術：屋主人在國外／屋主明天要出國，要不要先下斡旋？

真相：房仲求快速成交，且可以避免買方直接與屋主接洽。

破解：先迂迴躲避後，問問左右鄰居與管理員物件狀況，再偷問屋主的真實情況。

仲介話術：前一組斡旋出價1000萬，跟屋主沒談成，所以你出的價格應該拉高一點，可能1100萬或1200萬比較有機會。

真相：買家無法辨別，前一組斡旋是真是假，仲介會報相對高一點的價格，影響買家判斷。

陳泰源神回覆：反向操作，向下出價，猜測屋主心態應是後悔，「現在不是很多人，是今天買明天就被套牢嗎？」1000萬沒有談成，現在也隔了1~2個月，屋主應該挺後悔吧，那我現在往下出價也很合理啊，房市不好，時間又拉長，本來就是越晚買越便宜。

仲介話術：公司規定談價依下斡旋順序，而非金額高低，有一組買家也在考慮，只怕你晚下斡旋，最後被別人買到，要不要先下斡旋，優先幫你談？

真相：暗示你有另外買家也在考慮，互爭談價第一順位，促使買家趕快下斡旋。

陳泰源神回覆：「那就先讓他考慮，讓他談沒關係，如果沒有談成再通知自己。」不過「還要看我那時候，對這房子還有沒有興趣。」將主導權拉回自己身上，暗示仲介自己不會因競爭者，衝動下斡旋。

仲介話術：屋主說他可賣、可不賣，現在也同時在招租，若房客入住就來不及了，搞不好等1~2年之後才再釋出，開價還會更高。

真相：別再猶豫了，一旦出租就來不及了，趕快下斡旋。

陳泰源神回覆：「沒關係，我也來看看這裡的租金行情，如果2萬租出去，價格1000萬我出，這個投報率我接受。但如果之後只用1.7萬租出去，我想這房子的價值，應該也不值1000萬。」

仲介話術：看來您很喜歡這間房子，現在屋主開價很硬，賣1000萬，雖然超出預算，但還在行情內，買房子不應期待「物超所值，而是要買物有所值。」

真相：用同理心「看房子真的很累」，讓買家覺得就是這間了，接著說服買家，用一個行情區間，但稍微偏高的價格出手。

陳泰源神回覆：狠酸「屋主價格不能討論，那請問仲介的價值在哪呢？」再以仲介「服務費」利誘，如果房價1000萬不給砍，總成本落在 1010萬， 服務費付1%；如果購屋金900萬，總成本是918萬，給2%服務費，仲介等於多賺8萬元，「你可以幫我跟屋主談談看嗎？」

《斡旋後》

仲介話術：只差一點點，要不要加價？

真相：就是要你加碼，能追高就追高！

破解：用哀兵政策，抬出上有父母、下有幼童要扶養，且自備款就這麼多，讓房仲端不要從自己下手，進轉向屋主議價，或是直接表示「我查好就是這個價格，再高就不買了」，拿出查好的實價登錄等數據，適合功課做得仔細的顧客。

仲介話術：我會試著跟屋主談看看，您可參考同地區的物件／專門在半夜或深夜與買賣方聯絡。

真相：除了營造房仲辛苦的一面外，同時房仲可能認為此筆交易不容易成交，或趁機想銷售其他物件。

破解：可以抬出其他同業因應，表現出真的想出價購買，但並非只有該仲介一間房仲競爭，此舉也能讓業務員更積極談價格。

仲介話術：維持原價賣，但屋主要送冷氣、沙發、電視、冰箱、洗衣機等家電。

真相：附贈的家具可能也不好或老舊，與想像中有落差，重點是想要維持賣方價格。

破解妙招：反而直說這些我都不需要，希望把價格砍低，讓議價空間拉大。

資深仲介表示，買方傾聽比回應更重要，進入價格磋商時，也能找好黑白臉的角色居中協商，以「自己很喜歡，但價格家人有意見」等理由，用力殺價或取得討喜價格，又不至於擦槍走火；即便看到了喜歡的物件，價格也不能隨房仲起舞，還是要考慮清楚負擔能力，以房貸壓力太大，影響生活品質。

美商ERA易而安不動產資深經理陳泰源表示，面對仲介話術，只要謹記「無欲則剛、房子這麼多，有錢不怕買不到，下一個會更好」，切忌衝動購屋。

屋比房屋比價平台創辦人葉國華提醒，「不管物件多搶手，都不影響決定房子的速度跟價格」，若想要仲介黏功時，謹記「不要買、不出價、不配合」，不輕易攤底牌，最忌一氣呵成簽下去，要先冷靜一下，下次再回來談。

房市達人SWAY說，「房仲只是一個不動產資訊的服務者，買房操之在己」，建議買家，屋況自己看，不動產說明書一定要索取，不懂得問房仲，問到清楚為止。在合約書簽名前，認清每一個字，這樣才不會受騙。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/05/190519-3.html

191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
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主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」

主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓

2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。

房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」

真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。

還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」

屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。

如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。

看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。

買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。

住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」

買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。

房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」

房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。

房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」

買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。

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150328TVBS 掩漏水 遮壁癌 雨後看屋易現形
影片網址→https://youtu.be/2Zgt20rtJi4

感謝記者 林彥汝 的採訪有關於是否擔心買到漏水屋的疑慮與解釋↓

1.我們接委賣時，會要求屋主在「屋況說明書」填寫，其中有2條寫明：a.是否有漏水？漏水現況交屋？修繕後才交屋？b.產權持有期間是否有因為漏水而修繕過？如果屋主勾選無漏水，事後發生漏水，前屋主當然要負責。

2.房仲的角色，只是做居間協調溝通，無法負責，畢竟房子又不是房仲的，除非買方能證明「房仲明知故騙」，不然沒道理要房仲連帶賠償。

3.另外，根據《民法-物之瑕疵擔保之規定第355條、359條、365條》就算真的本來就沒有漏水，「入住後5年內，發現漏水通知前屋主半年內」，也可與前屋主協調減少價金，或者是要求前屋主負責修繕唷！

以下是新聞報導……↓

要分辨房子是否漏水，專家說先從牆壁下手！水電行師傅提供辨識小訣竅，他說通常漏水屋轉賣前，牆壁都重新粉刷過，有些刷得牆面凹凸不平，就可懷疑會漏水，或者敲敲牆壁，要是有木板空音，也可能是對方故意用木板遮住壁癌，但師父也提醒，有些房子得住過一段時間才知道是否漏水，所以簽約前，得仔細審視條文，才能保障自己。

當初就是簽下這份合約，讓陳太太想求償卻有爭議，因為第8條寫明，若日後買賣發現有滲漏水，買方願自行負責修復，而且同意完全免除對方滲漏水瑕疵擔保責任，本案不適用房仲公司提供的漏水保固保障辦法，也就是說，賣方和房仲撇清漏水責任。對於這條規定，其他房仲業者說，通常他們都會請屋主先填資料，了解狀況後再賣屋。

房仲陳泰源：「房仲針對這個是沒有要負責任的，因為房子有沒有在漏水，其實當初屋主，委託在賣房子的時候，我們會請屋主寫一個叫屋況說明書。」

目前，房仲業鐘只有永慶和信義房屋有6個月漏水保固，住商和台灣房屋等都沒有，大多只能在民法上協助，所以，民眾怕買到漏水屋，交屋前一定要仔細檢查，水電師傅提供小撇步

水電行師傅范清福：「中間是一個空的，所以你敲的聲音會是很空心的。」

敲木板看是不是空音，師傅說有些投資客，裝潢得美輪美奐，有壁癌的牆壁，刻意先貼上木板後再刷上油漆，外表跟新屋沒兩樣，另外，也可檢視牆壁，是否像這樣重新刷過，牆面凹凸不平，看起來有點水痕，就是曾經漏過水。但師傅說，若對方真的刻意隱瞞，恐怕買方一開始也找不出問題，通常住過一段時間，下雨時才會發現會漏水，因此，在簽合約時，就得仔細審視條文和保固期限，才不會求償困難。

新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/entry/573118

部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/88365421