【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱
想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什...
【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱
想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。
▌公寓、大樓怎麼選
我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。
▌屋齡與居安考量
不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。
▌公寓優缺評比
低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。
◆ #各樓層都有不同的優缺點：
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
/
二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。
/
三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。
/
四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。
/
五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。
◆ #自備款拉高：
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。
對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。
故事太長，買房人生 to be continued...
◎◎◎◎◎◎◎◎◎◎
想優化生活、調整居家空間，卻不知道該怎麼做嗎？
◎ 歡迎找懶媽聊聊 http://bit.ly/LazyMom-LINE
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我是文青懶媽，熱愛親子共讀創造回憶的高雄整理師，剛剛好的理想生活推廣者。暫定每週二、日固定更新，其它日子隨意。
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居見築法拍 在 移居日本山梨生活大小事-上條夫妻 Facebook 的最佳解答
在軽井沢千住博美術館
遇見 一本沒有文字的圖畫書
— 星のふる夜に（當星晨落下）
透過畫 感受著故事 深深被療癒了😌😌
滿天繁星 散落在森林寧靜的夜色中
河流倒映著星空 緩緩流淌
連呼吸聲都彷彿被吸入夜空下
軽井沢千住博美術館
— 千住博先生是亞洲第一位獲得威尼斯雙
年展特別榮譽獎殊榮的藝術家。美術館
的建築設計師是西澤立衛先生，2010年
獲得建築界的最高榮譽普利茲克獎。是
藝術、建築與自然相交融的美術館。
🖼 千住博先生著名瀑布作品，靜態的畫
作，卻有動態的水流感，搭配上館內
晨昏夜晚星辰的燈光，讓身在其中的
人，可以靜靜欣賞 感受這美好時光☺️
🖼 星のふる夜に 沒有文字的圖畫書
隨著美麗的畫作 好像也經歷了ㄧ場
星夜探險 另人印像深刻ㄚ⋯⋯
🖼 館內無法拍照📷 所以只好用在美術館
買的伴手禮照片分享😅😅
🖼 對了 台灣2022年既將完成的「台中綠
美圖」就是由西澤立衛和妹島和世兩大
日本建築設計師所打造😊😊
🖼 軽井沢千住博美術館很美 有機會到
輕井澤旅行 很推薦ㄛ😊
下方官方網站連接 內有美術館美麗照片
https://www.senju-museum.jp/
#山梨県 #八ヶ岳 #北杜市
#長野県 #軽井沢 #輕井澤
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想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。
▌公寓、大樓怎麼選
我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。
▌屋齡與居安考量
不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。
▌公寓優缺評比
低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。
◆ #各樓層都有不同的優缺點：
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。
/
三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。
/
四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。
/
五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。
◆ #自備款拉高：
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。
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居見築法拍 在 Facebook 的精選貼文
午安，我親愛的朋友！
3/8是婦女節，也是《行基菩薩》播出的日期，請準時收看喔！
唐美雲日本拍片遇大雨 巧遇奈良鹿王同框相視
TCnews慈善新聞網
https://www.tcnews.com.tw/culture/item/7895.html
yamNews蕃新聞
n.yam.com/Article/20210307119837
HiNet生活誌
https://times.hinet.net/mobile/news/23246890
PChome 新聞
https://news.m.pchome.com.tw/living/tcnews/20210307/index-61507737194906280009.html
Yahoo奇摩新聞
https://yns.page.link/wVNNH
唐美雲奈良拍戲 喜見鹿王現身
CTWANT
https://www.ctwant.com/article/105909
Yahoo奇摩新聞
https://yns.page.link/Ap8FP
唐美雲赴日拍歌仔戲 大雨擾局GG...靠這妙招搞定
自由時報
https://ent.ltn.com.tw/news/breakingnews/3458832
唐美雲奈良取景 感受鹿王靈性
自由時報
https://ent.ltn.com.tw/news/paper/1435468
唐美雲奈良拍歌仔戲 大雨攪局鹿王虎視眈眈
LIFE生活網
https://m.life.tw/?app=view&no=1229153
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新冠肺炎疫情攪亂全球旅遊，大愛電視傳統戲曲歌仔戲<高僧傳>，唐美雲歌戲團很幸運的在2019年12月初疫情全面爆發前，就到日本奈良拍攝<行基菩薩>，在出國旅遊仍有限制的情況下再看到奈良的照片，真的是感慨萬千，也回想起美景當前仍是要面對拍攝時的重重考驗。
由唐美雲飾演的<行基菩薩>在當地人的心中地位崇高，奈良車站外還有一尊<行基菩薩>的塑像。唐美雲說出外景最怕的就是天候無法掌控，果然就碰上在奈良公園勘景完一開拍就下大雨，劇組只能先到涼亭裡休息，雨雖然持續變小但還是下不停，出國拍攝五天，時間安排不如國內寬裕，戲得想辦法拍完，剛好要拍的是<行基菩薩>的心境，於是劇組決定讓唐美雲在細雨中沉思。
克服了雨的考驗，還有要克服穿幫的問題，下著雨只有一個涼亭能避雨，拍戲入鏡又不能有閒雜人等，於是工作人員只好蓋上道具演石頭兼遮雨還要兼收音。另外現場很多現代化的建物，像是涼亭上有現代的編號，都得靠美術指導即席包裝。
奈良公園裡最著的就是野鹿成群，唐美雲看到一隻鹿王頭頂上的角相當美，當劇組在餵食鹿仙貝時，鹿王都先讓瘦小的鹿先吃飽之後才吃；劇組要換場景拍攝收器材時，原本坐著的鹿王立刻起身盯著劇組看，唐美雲囑咐大家動作輕柔腳步放慢，鹿王看著大家離開後彷彿才安心的又再坐下，看到這般情景，唐美雲深刻感受到萬物皆有靈性，千萬不要隨便殺生。
行基菩薩的年代在西元七百多年、相當於唐朝的年代，當時日本的佛法只有皇室大臣能信仰，行基菩薩打破藩籬，把佛法帶入民間，教導大家學佛，即使貧窮苦難中，也能當一個手心向下的人。一般出家人都被尊稱為「師父」或「法師」，行基卻被尊稱為「菩薩」，因為他不只在民間設立布施屋，免費提供食物與居所、鋪路造橋、掘削水池及修築堤防，以出世的精神做入世的善行，宛如菩薩般照顧庶民。世界最大木造建築、聯合國教科文組織登錄為世界遺產的東大寺，也是行基菩薩受天皇所託，號召許多百姓共同監造完成的。
從外景拉回棚內拍攝也煞費苦心，高僧傳一般是「單面舞臺」，也就是背影是LED螢幕，演員面對攝影機走位。拍攝<行基菩薩>為了戲的連貫性，特別搭建了一個房子，以「三面舞臺」的方式在鏡頭前呈現空間感，從庭院到大廳到房間，一進一出來回走動，考驗導演一鏡到底的能力。
棚內錄影要呈現土石流要展現真實性難度相當高，<行基菩薩>劇組採用動畫方式在虛擬棚拍攝，錄影時剛好碰到證嚴上人行腳到大愛電視，特別到虛擬棚看錄影，看到演員在一個諾大的空棚裡，要演出淹水、被大水沖走等肢體動作及危急的情緒，棚內雖然空無一物，螢幕畫面卻真實呈現出土石流及洪水，證嚴上人也開示虛擬棚有如佛法所說的「真空妙有」。
高僧傳播出時間﹕3/8日起，週一至週五14:00、18:30、09:15(隔日)
高僧行誼播出時間﹕3/8日起，週一至週五13:45、18:15、09:00(隔日)