【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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#無劇情雷只談一些設定

趁著店休與還沒昇回三級時，我跑去看了《 尚氣與十環傳奇 》。

看完之後，覺得其實等網飛或第四台播就可以了。不能說它不好看，因為裡面的元素對外國人來說，想必是很好看的。

其實國情的差異會讓我們生出刻板印象的覺得背景該是如此。

所以日本人就該留著小鬍子或是拿著武士刀，說話很有男子氣慨；印度人就要搖頭晃腦演一段就開始載歌載舞；同理，美國人看中國文化就應該要很神祕、古老屋簷之類的。

(但刻板印象的錯誤，總是在各文化中層出不窮，例如美國人發明了幸運餅乾，說是中國的，但中國食物中卻沒有真的有這種東西，於是我們看著一步又一部的電影裡面出現著他們說是中國人的食物---幸運餅乾，感到無語問蒼天)

所以湯姆克魯斯就會在江南水鄉西塘古鎮裡跑來跑去，《 神鬼傳奇三》裡面的人隱居在冰雪深山內......也不知道是不是受到《 臥虎藏龍 》的影響，神秘的古中國人或高手，都要住在竹林之中。講到東方刺客，不是臉上刺青的遊牧民族高手，就必定是忍者.......

而以下幾個元素裡更是不可或缺 : 燕簷、竹林、深山、瀑布、飛龍、氣功、太極拳-----這個元素越齊全，東方神秘的氣息就越濃厚。

《 功夫熊貓》也都是這些元素的綜合體，其他的還別說 : 《 尚氣與十環傳奇 》裡更是一個不缺了。

於是，雖然我就是進去看梁朝偉的，但看這著這些刻板文化大雜燴，我也是笑納敬領了.........畢竟，要看這種故弄玄虛的元素，一堆中國古裝穿越劇也能看很飽阿。

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另一個元素，則是武術元素。

這部電影的武術指導是布萊德艾倫（Brad Allan），聽名字會叫人非常陌生，但他便是成龍電影《 玻璃樽》的那個非常能打、身手敏捷的白人矮拳手。

這個艾倫很有意思，他小時候看見中國電影便覺得非常崇拜，所以學習很多亞洲武術，更隻身來到香港投入成家班，成為裡面的中意成員。

這個由他指導的電影，裡面自有濃濃中國風。而手套著十環的原本設定，自然毫不意外的搭上了南拳中洪拳的"鐵線拳"(也就是周星馳《 功夫》裡面的那個娘娘腔大師的設定)，這個元素不光只是在電影海報中他們的架式裡有出現，裡面很多動作也都有。

另一個外國人玩不膩，又覺得中國必備的元素則是---"太極拳"，更精確的說是"楊氏太極拳"；所以在裡面一堆人定勢都擺出"攬雀手"(尚氣、楊紫瓊等等)，尚氣父子對決時有出現過" 雲手"。

對我來說，1980~2000的動作片，才能談上一個"紮實"，而在很多人對武術的理解其實已經歪了的現代，只要飛來飛去、爆來爆去就是動作爽片了。

(然後回頭對那些真的認真練武的人說一句 : 你這麼厲害，怎麼不上擂台打MMA ? 講得自己好像就練MMA來專打中國武術一樣.......)

但，畢竟就是裝個樣子，所以生硬無所謂，看起來神秘就好(真的會練一點太極拳的元華，在裡面是射箭隊的老箭師)

但是太極拳的出現，則又是另一個刻板印象中的大雜燴中的"三色豆"了。

於是乎，太極拳只要比劃兩下就能學會，射箭兩天就能一箭射穿惡龍的喉嚨，廉價到讓人覺得真的跟電腦灌程式一樣，灌了就能用一樣。

對了，惡龍的喉嚨........這部片到後來，出現的中國龍大戰西方邪惡龍的片，頓時讓我覺得我在看甚麼日本特攝片一樣；除了梁朝偉花了很多時間刻劃的父子之情外，其他男女主角之間的友情、兄妹之情，都速食的像是大家本來就知道他們感情很深厚一樣。

只能說，甚麼都想要加入一點的元素，最後往往甚麼都不像，但這是由外國人拍的片，我就不苛責了，畢竟電影賣的是一種"氣氛"，外國人喜歡，覺得這就是中國風，也只能由它去了。

看著這個中西大雜燴的刻板印象巨作，我唯一推薦的點只剩下一個
-----#就是看著梁朝偉怎麼硬生生的把一個配角演成主角了.........

你問我推不推?
我推。 去看梁朝偉吧~

那幕他指著元華聲色俱厲的嗆聲，真的是霸氣外漏，讓你坐在螢幕前都不寒而慄了。

但從彩蛋看來，新的漫威宇宙成員開始要成形了。

緋紅女巫還不老，新美國隊長還在搶人選，驚奇隊長之前沒甚麼表現，以後可以期待；蜘蛛人還很年輕，現在又有尚氣跟永恆族，大概還能再熱鬧十年吧?
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#我知道飛行日誌那個還沒寫完
#但想到甚麼就寫甚麼吧
#你們也習慣了吧?

沒有不接下氣的《尚氣與十環傳奇》

趁著美國勞動節長周末，手刀去看漫威最新大片《尚氣與十環傳奇》(Shang-Chi and the Legend of the Ten Ring)，回家後才發現不只是我，這個標榜首位亞裔漫威英雄的電影開出燦爛的票房，光光一個長週末就賺進9400萬，為疫情爆發以來的最佳電影成績之一。

坦白說，我對於漫威宇宙並沒有特別熱愛，但是我卻被意外的驚艷到了，《尚氣》的好看程度不在《黑豹》以下。即便在電影結束後，還是令我一在地回味。

這是好萊塢近年來難得東西文化融合恰到好處的動作片。

沒有硬凹的劇情，沒有真人版《花木蘭》令人尷尬的妝容服飾和美式尷尬對白，迪士尼這次學乖了，製作團隊裡有亞裔還是有差，包括日裔美籍導演編劇Destin Daniel Cretton、《夢想之地》Minari的韓裔美籍王牌剪接師Harry Yoon等，在最意想不到的地方融合東西方元素。小地方如進屋拖鞋、下班要唱卡拉ok、名校畢業生不知道未來要幹麻等，甚至深入一點，面對哀傷時隱藏情感，努力向上逃避親人逝去的痛苦、沒有夠好只有更好的虎式教育，都是非常寫實也引發共鳴的橋段。對東方人來說，片中情感相對外放一點點（比如父親直接對孩子說「我想你了」、開誠布公的和哥哥說被丟下的憤恨心情），但對西方人來說，片中情感又相對內斂（比如家人之間少有親吻和擁抱，卻會利用給你喝杯粥或問你何時結婚來表達對你的關心），在取悅西方市場的漫威迷和忠於東方元素之間的平衡點不容易拿捏，但是《尚氣》做到了。

《尚氣》不走動作片一貫大爆炸大特效大胸部老梗，而是加入內心戲和情感的成分，剪接的恰到好處，完全無冷場。楊紫瓊的熟稔、Awkwafina的搞笑也有著畫龍點睛的效果。不過薑還是老的辣，明明是大反派的梁朝偉將文武演的鐵漢柔情，為愛成痴的模樣，很難不令人動容，氣場強壓過主角劉思慕。不是說劉思慕演得不好，而是兩個人擺在一起，真的很難不吃虧。然後誰來告訴我到底為什麼梁朝偉已經年近六十還能帥成這樣？

最後來一點雞蛋裡挑骨頭，電影裡有幾個我不得不注意到的小Bug，比如：不食人間煙火的桃花源裡人人說英文有夠international、不同角色的中文腔調也融合香港強國大馬更是international、文武和妻子住在必須挑菜回家的地方可是卻能玩跳舞機、文武和老婆明明都雙眼皮卻生下單眼皮的尚氣，不過你也可以解釋漫威宇宙就是魔幻就是international所以一切都合理（結案）。

即便如此，這都不影響尚氣的精采程度。漫威往往喜歡營造「你不起眼的隔壁鄰居說不定有特異功能」的氛圍也完全顯示在這部電影中，把尚氣打造的像是路上就可能遇到的美籍亞裔，一個東西文化共存，對人謙和有禮偶爾搞笑可愛的鄰家男孩，目的也是希望在美亞裔們能夠藉助這部電影更有機會被看見，哪怕多一點點都好。

不知道各位有看或會想看這部電影嗎？來留言告訴我吧！

#DrP看電影 #漫威宇宙 #尚氣與十環傳奇 #shangchi #marvelstudio #勞動節長周末 #圖片取自網路

延伸閱讀：
👉花木蘭真人版：bit.ly/38KRlLP
👉夢想之地Minari：bit.ly/2X2UljK
👉此篇同步發表於部落格：bit.ly/3DY0Mpm

【6.22時事!】升旗易得道 2021年6月22日
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