201115蘋果 裝潢品質 謄本異動藏貓匿 投資客物件秒破解
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民眾購買中古屋自住通常不喜歡買到投資客的房子，一來是投資客靠短進短出拉高差價；二來是投資客可能隱瞞真實屋況，甚至買來都沒有點燈住人，連房屋使用起來的基本情況也不了解。而找房自住要如何辨識投資客的房子？專家傳授6招，教民眾破解投資客的心機。包含：辨識裝潢好但建材低劣的屋況、留意家具和家電、管線沒有重拉多半不是買來要自住、謄本異動時間、留意房仲話術、多方打聽該房前幾手的歷史。

（林佩萱／綜合報導）……↓

裝潢美輪美奐的房子，很有可能是投資客特意包裝！

美商ERA不動產資深經理陳泰源表示，民眾看房要留意屋況，若是自住，會從健康角度裝潢，例如使用綠建材、甲醛濃度低的建材；然而投資客的房子容易出現「金玉其外、敗絮其中」的問題，通常有自己的工班裝潢，只用最低成本，房屋雖然好看但一進到屋內就有濃烈味道，讓人頭昏眼花想吐，甲醛濃度很高，實際上沒有質感。

此外，民眾看房可以留意屋主的家具和家電，如果都是雜牌冷氣、冰箱、瓦斯爐、熱水器等，有可能是投資客的房子；另外要觀察總電源開關，尤其管線是否重拉，留意製造日期。重要的還要注意謄本異動是否短進短出，通常投資客要炒房會希望短期獲利。

不過陳泰源提到，一些投資客跟買方強調自己賠售，但實際上是鑽房地合一稅的漏洞，以作價抬高買價的方式，比如買850萬，但作價1000萬，現在開價900萬就打著賠售名號，要讓買方有撿便宜的錯覺。

屋比房屋總經理葉國華指出，魔鬼藏在細節裡，民眾看中古屋除了看謄本異動是否在短期如一年內買賣賺差價，還可觀察屋況，明顯經過裝潢整修，但無人居住就要留意。再者，若房仲很積極推薦該房，運用話術如先生買房但太太不喜歡、突然工作調職等，很有可能是投資客要轉手，房仲用話術幫忙包裝。

葉國華提到，民眾對投資客房子有顧慮的原因，通常是屋況或該房背景已經被做過不同程度的包裝，因而導致買方誤判，但等到住進去之後才發現事實，例如發現屋況瑕疵、甚至凶宅、或曾經有部分損壞但已修好、惡鄰居、大量漏水等問題。他進一步舉例，以凶宅來說，假設B是在A手上買下凶宅，但在B使用期間未發生凶案，當B要將該房賣給下一手，「非在B持有期間的事實，不一定要告知」，導致就有投資客專門投資凶宅，先過一手漂白，再進行轉賣，刻意隱瞞，買方也沒輒。因此房仲詳實的調查該房過去歷史就很重要，但房仲也有可能和長期配合的投資客勾結，幫忙隱瞞該房在前幾手曾有凶案事件。提醒民眾要多方打聽，留意細節，避免被耍得團團轉。

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投資乃後現代斬叉燒傍身之技

從前很多人在移民前，即使本身是會計等專業人士，仍擔心到外國找不到合適工作，都會多學一門手藝傍身，最流行的可能是學做燒臘斬叉燒。據聞近年移居到台灣的港人，不少也是開港式燒臘茶餐廳。

從去年暴亂開始，香港經濟已嚴重不濟，今年加上疫情，雪上加霜，經濟已衰退超過一年，第二季收縮9%，失業率亦升至6.2%！

暴亂成因有很多，近因是反修例事件，但冰封三尺非一日之寒，背後亦有長遠的房屋、經濟和社會問題。基層人士的生活固然不易過，即使中產人士，很多亦有不滿，不止樓價太貴，更對前途感到絕望。他們感覺社會在變，愈來愈難找到所謂有前途的工作，例如大型科技企業和銀行等。雖愈來愈多內地機構到香港發展，但即使港人被取錄，也未必能適應企業文化，亦覺得缺乏晉升機會。過去十年外資投行，僱用港人的數量已非常少，請的更多是內地人，在普通話和對內地情况了解，都有一定優勢。

近年也流行創業。但因寫字樓和尤其店舖租金長期高昂，加上香港市場太細，成功例子實在不多。近月加上疫情，無數餐廳、零售店和中小企都已倒閉。周末經過灣仔、銅鑼灣一帶，滿目瘡痍，周街吉舖。

不少人又再改為網上創業，在instagram和facebook等社交平台，推銷各樣食物、產品和服務，例如海膽（推薦朋友@uni_brother）、壽司、水餃、#homakase、寵物用品（推介朋友https://www.vetstepshk.com/）、美容和修甲等等。網上創業成本較低，但競爭也非常激烈，最後有多少人成功，仍是未知之數。

傳統中國人熱中房地產，認為是投資致富的不二之選。事實上過去數十年，不少人是投資地產而發達的。尤其過去20年，恒生指數停滯不前，似乎遠遠跑輸地產投資。內地情况也一樣，上證指數表現亦遠遠跑輸北上廣深等大城市樓價。

投資永遠是向前望的，正所謂過去表現不代表未來，現在的情况又如何？在美國零息和無限QE政策下，本應對任何風險資產包括股票、債券，甚至地產都有利，但今年住宅樓價仍微跌，個別成交更差，某新界別墅屋苑，業主持貨20多年，仍大蝕離場。實體經濟差，加上不少人真的在考慮移民，所以住宅樓市偏弱。商舖和寫字樓當然更差，有些已大跌三成甚至一半。何止香港，內地樓市亦已弱了一段長時間，上海、北京二手樓價都已跌兩成。美國實體經濟也很差，1300萬人仍失業，上百萬宗房屋按揭有違約風險；但同時因為很多人害怕在人口密集的城市感染COVID，而選擇搬到較空曠的郊區，屋面積較大，適合WFH和小朋友線上上課，因此出現不少買家爭奪戰。

今年美股表現異常好，好到與實體經濟脫節，簡直是對慘被疫情連累到失業甚至破產的人的一種諷刺。何止美股，恒指雖仍疲弱，但不少個別港股和A股，例如阿里（9988）、美團（3690）和A股寧德時代等龍頭股票，表現都非常好。早前台股亦創下歷史新高，近日連歐洲表現都不錯。個別美股的表現更誇張，蘋果今年升近八成，市值2.2萬億美元，成為世界一哥。Zoom更瘋狂，今年升了5倍，一如數周前所料，市值1100億美元，已超越波音，代表視像會議正式開始取代浪費資源的航空年代！

估值不廉宜 美股隨時有調整風險

美股是否已到泡沫階段，會否爆破？估值肯定不廉宜，今年標指PE超過22倍，即使經濟重開，明年PE仍必在20倍以上。3個主要指數的RSI為75至83，有隨時調整的風險。

調整肯定有，但再次大跌三分之一的股災機會不高，Don't fight the Fed的金科玉律仍有效。記得我早前的分析嗎？即使疫情嚴重加社會動亂，都未必出現股災，超寬鬆貨幣政策，加大規模財政刺激，足以撐住股市。白宮跟國會雖未能達成下一輪刺激協議，但美國聯儲局宣布新的Average Inflation Targeting政策，表明將容忍通脹超過2%一段長時間，才會開始加息。以現時通脹只有0.6%，和過去10年都低於目標來看，相信未來兩年內加息機會極低。在這政策環境下，消費通脹會否回升仍未知，但資產通脹就幾乎是肯定的！

除此之外，疫情亦成為經濟加速雲端化、遊戲化，電商崛起和WFH的催化劑，加上互聯網的Network Effect，就製造出贏家通吃的現象。蘋果、亞馬遜、微軟、Google和臉書等成為最大長期贏家。對它們的最大威脅只有《反壟斷法》，國會聽證會開了，但暫時仍是無牙老虎。中國情况亦相近，ATMX已擁有巨大優勢，但請留意中國市場的競爭比美國更激烈，有更多充滿創意的挑戰者，例如拼多多和字節跳動。

零息刺激 傳統估值方法未必適用

第三個有助延長牛巿的是新一代的投資文化。我未必完全認同，但在零息刺激下，傳統估值方法，包括P/E、P/B、Sum of the Parts、Prem /Disc to NAV等已基本上不再適用，即使較鬆的PEG、EV/EBITDA，甚至更新的growth adjusted EV/EBITDA等估值方法，都不一定有用。新投資者着重的是市場想像空間有多大的TAM，生意模式有多少disrupt傳統行業的能耐，其次就講究不擇手段增加市佔率的速度。在2000年的科網熱1.0，Pets.com的起落被當作笑話，但今日的Chewy，是一家增長非常快的真實企業！

最近CNBC訪問被譽為Dean of Valuation、NYU教授Aswath Damodaran，從前他經常批評Tesla的估值過高，但如今連Damodaran都接近投降，竟然認為FAANG等股票估值接近合理，更認為臉書和Netflix抵買！

但提醒大家，著名揭發金融騙案專家Jim Chanos在早前FT訪問中指出，炒風濃烈的時候，亦是金融騙案的黃金期，今年已出現瑞幸和Wirecard，肯定陸續有來！想深一層，各央行的QE手法，其實亦極接近「左手交右手」的經典操控市場手法，但只許州官放火，不許百姓點燈，就變成合法。

大量美國人失業，大量Free Time，政府又大派Free Money，加上Robinhood以Free Commision吸引客戶，在3Free推動下，散戶再次成為最新市場動力。當然Robinhood和其他「免佣」平台的生意模式有問題，主要倚靠出賣客人流量給大型對冲基金如Citadel，即是故意容許他人front run客戶，是另一最古老欺詐手段。去年這兩家公司已曾被SEC罰款（為何非刑事？），近日又再有新調查。Robinhood近日再融資，估值110億美元，不低但不算高，我雖不認同，但幾乎肯定仍有巨大增長空間，亦即這股散戶新勢力只是剛起步，尚未見頂。

中國高科技新經濟亦已逐漸成熟，恒生科技指數的推出非常合時，近日一些基金公司更已開始推出相關ETF。當然中國科技界深度仍略遜美國，且指數並不包括只在A股和美國上市的公司，有些成分股質素只一般，但仍是個值得鼓勵的好開始。

港人學好投資致富 毋須怨天尤人

今天的重要建議是香港人，根本毋須怨天尤人，整天投訴沒有晉升機會和創業難，少數甚至做出違法破壞社會，損人不利己的事情。勸喻大家努力學好投資，是一門能幫補收入，甚至可以發達的「手藝」！我稱之為後現代斬叉燒傍身之技！

港交所（0388）在2000年以3.88元上巿，至今升近100倍。可惜只有極少當年用會籍換為股票的經紀，至今仍持有全數股票（我認識幾位，恭喜）。反而好幾位賣了股份，轉買了當時正推出的禮頓山，有點回報，但當然跟港交所不可同日而語。騰訊（0700）是另一個更大神話，從2004上市至今，升了超過700倍。過去港股這些例子不多，但相信隨着更多優質公司來上市，將愈來愈多。美國當然更多神話，雖然大部分最富人士如Bezos、Gates和Musk等是創業家，但投資而致巨富的也不少，包括Buffett、Soros和Icahn等。其實只因早期投資了在他們的基金或公司而致富的人更多，不少亦成為了億萬富豪。

贏家通吃年代 研究龍頭企業已足夠

香港稅率低和簡單，沒有資本增值稅，是投資者天堂。沒有資本控制，資訊發達，投資全球都很方便。新投資文化對普通投資者亦非常有利，無可否認，複雜的投資分析的重要性已降低不少（有點擔心但確如此），某程度上可說遊戲變得較「平等」，專業和業餘投資者的差距縮小了。再者，投資標的也簡化了很多，在贏家通吃的年代，根本毋須花時間在中小型公司，莊家老千股更避之則吉，只需集中研究譬如全球最大的50家企業，主要在美國和中國，如有能力再加些印度、日、韓、台和歐洲的龍頭企業，已非常足夠！大家當然擔心股災，但看長線，以標指為例，從1928年起計，近百年的ERP（Equity Risk Premium，股票風險溢價）約5%，加上所謂無風險的美國國債回報，每年複式回報率高達9.7%！其間包括了世界大戰、大蕭條、大衰退、多次股災和今次獨特的疫情大流行，仍有如此可觀的長期回報，何須擔心？投資者的最經常錯誤正是過度短線和頻密的交易。

不要讓政治偏見影響投資決定

最後，我給予投資者4個實在可行建議：

（1）起步時，每個人必須奉公守法，努力工作和養成良好儲蓄習慣，逐漸建立資本。

（2）資產配置仍是最重要投資決定。從1928年至今，標指回報超過5000倍，美國國債回報只80倍。過去中國人沉迷「磚頭」，中國資本市場仍未成形，大部分人又不熟悉美國市場，可以理解。但現在全球投資非常容易方便，中國資本市場快速增長，所以股票配置比例應頗大幅提升，債券亦有平衡組合作用，但需要多一點專業知識。近日很多人討論黃金，我無特別意見，配置些少無妨，但老實講，可有可無，對長遠總回報幫助不會很大。

（3）請不要戴上政治色彩眼鏡去投資。中美修昔底德式鬥爭必然維持10年以上，如幸運地能逃過戰爭，兩邊都必出現很多好的投資機會。極大概率中國名義GDP，必在不到10年，甚至5年內超越美國，主因是人口差距超過4倍，每年中國STEM畢業生更比美國多8倍，怎可能不超越？請留意蘋果Tim Cook解釋在中國生產的原因，早已不是廉價勞工，是因為中國具有大量高質素的工程師和勞動力，美國根本沒有！

美國仍有大量如蘋果般的優質企業，加上美元仍擁有exorbitant privilege（高昂專權），Don't fight the Fed仍是對的。唯一需要小心的是數年後，當中國名義GDP逼近美國時，會否損害美元的「高昂專權」。

新加坡資深學者兼外交官Kishore Mahbubani，剛出版一本書《Has China Won？》，訂了但未收到，已知大綱。同意中美關係並非零和遊戲，大家共坐地球這條船，必須合作努力，才能克服COVID和氣候變化等挑戰。我不認為中國「已贏」，但更肯定中國不會輸，所以中國也充滿愈來愈多的投資好機會。請大家對美國和中國投資，都培養多點長期信心，不要讓政治偏見影響投資決定。

ESG投資回報好 利己利人

（4）投資者反而應戴上ESG眼鏡來投資。出發點當然包括阻止氣候變化，這目的遠比投資回報更重要。只有特朗普這類過時老人，才會想把煤礦業復興，最近連Exxon Mobil都被道指剔出了！除拯救地球外，有研究顯示過去10年，大部分ESG基金回報竟跑贏大市，殊不容易！提到ESG，一般人只想起太陽能，但我已討論了再生能源的Holy Trinity多年，包括太陽和風能、電動車和儲能，缺一不可。最快被世人接受的是電動車，我開了Tesla的車已6年，在本欄多次討論，單是今年回報已超過4倍，6年來更升了17.5倍！ESG為己為人，回報又好，何樂而不為？

（中環資產持有蘋果、亞馬遜、微軟、Google、facebook、Netflix、阿里、騰訊、美團、小米、港交所、拼多多、瑞幸、寧德時代、Zoom、Chewy及Tesla的財務權益）

中環資產投資行政總裁

[譚新強 中環新譚]

經仁波切慈悲允諾,將在本月3/16 (初十)蓮師薈供日
在台東佛學會舉辦威猛憤怒蓮師大火供修法!

南給徹令仁波切是一位具足德行廣懷慈悲的上師,尤其在修法的清淨與儀軌修制的嚴謹更是非常難得的.據我經歷幾次法友請仁波切修法的過程中,特別是普巴憤怒蓮師的修法.都非常快速的能獲得不可思議的獲益.此事千真萬確,後來經過與前輩師兄請益才得知,原來仁波切數十年來每日不間斷的修普巴憤怒蓮師法.

此次修法因緣極為殊勝,尤其適逢清明.能深廣利益祖先.法友要多利用此機會發心響應參讚.

普巴憤怒蓮師主要的傳承源自於竹巴噶舉，此法乃是第四世竹千法王-貝瑪嘎波的伏藏法寶。本尊一面二臂三目，下半身普巴杵，集結大威德金剛、馬頭明王、金剛手、金剛亥母等一切加持，是蓮師的極心要法門。在末法時代眾生的心充滿煩惱、業力浮現，各界魔類的干擾引起健康、事業、家庭、修行等重重障礙。因此，蓮師隨緣應化威猛形象並成為: 降伏外在「天魔」及內在「煩腦魔」的「普巴憤怒蓮師」。此法可消除重大病苦與冤親債主的障礙，所有的魔類都不會靠近你，修行將順利無礙，究竟證悟佛果。蓮師親言，任何眾生有任何的需求，包括入世間的衣、食、住、行、財富、長壽健康、家庭圓滿等願望，或是出世間的修行成就等，『凡是向我祈求，都能如願！若誠心呼喚我，我必速到你身邊！』

3/16 10:00上午 威猛普巴憤怒蓮師大火供
台東威靈地藏廟

3/17 9:00上午 四臂白觀音清明超薦法會
2:30 下午 金剛亥母修法
顯密利生佛學會

佛學會徵求
總壇功德主 1萬元(1名)
總壇副功德主 5千元(兩名)

闔家消災(超薦)法會牌位
火供：800
超薦：500
點燈7盞 ：350元
歡迎隨喜護持
法會報名請聯繫阿聖

殊勝的火供有什麼功德?
在藏傳佛教和唐密的傳承中，火供一直是重要的修行方式。歷史上一直是用木材搭制壇城進行火供。

火供具有很大的功德和福報

火供是神秘之極的佛教法事，持續火供可以得到佛菩薩善神加持，功德無量，福報巨大。

大成就者麥彭仁波切說：“火供是密宗極其殊勝的行為，若依火而供養，則是諸天聖尊，極為滿足之方便故，較其它供養，此更為殊勝。”

一切有形的供養中，火供是最為殊勝的。在家居士能夠得到火供的利益，是非常慶幸的，持續火供可以滿足妳在財運、愛情、事業等各個世間的需求和出世間解脫的需求。

第十七世大寶法王的總經教師、第九世堪千創古仁波切曾慈悲地開示：火供的修法於金剛乘壹種非常殊勝法門，經由火供的修持可以迅速獲得兩種成就，也就是世俗諦和聖義諦之成就。

屬於世俗諦方面的成就是：

【息】：能平息壹切對於我們自身病痛及障礙，以及克服壹切惡行惡業。

【增】：能增長我們的福慧壽命，以及我們財富及圓滿快樂等。

【懷】：同樣是經由火供的力量，能對治病痛，並增長財富、權勢。

【誅】：能克服惡行，惡業，障礙等等。

總體而言，通過火供，可以獲得增壽、除病、改運、開智、種福、得子、化解災厄、生意興隆、家庭和諧、國家平安等很多很多世間法的成就，功德可謂無量無邊。

通過修息、增、懷、誅火供，屬於勝義諦方面的功德是：

【息】：可得東方佛金剛薩埵及所有息本尊之報身佛成就果位。

【增】：可得南方寶身佛及所有增本尊之報身佛成就果位。

【懷】：可得西方阿彌陀佛所有懷本尊之報身佛成就果位。

【誅】：可得北方不空成就佛及所有誅本尊之報身佛成就果位。

四者壹起修，可得中央毗盧遮那佛及所有本尊的成就。

秋尼絨波仁波切對火供的目的和功德也做了詳盡地描述：

（壹）閉關的人，持咒語或觀想不清凈之障礙消除殆盡，得到閉關之成就，所以閉關圓滿壹定要修息、增、懷、誅之火供，如果無法四種皆修，最少要修息之火供。

（二）犯五無間罪、破三昧耶戒之後，發露懺悔，以身、口、意，在菩薩面前懺悔，而後再修息火供，可滌除破戒之罪障。

（三）往生人之息火供（又稱超度），此火供根本福物是往生者之身體。將共、不共之福物放在往生人身上，然後壹齊觀想甘露，供養火壇城之本尊，往生者之業障盡除，煩惱、所知二障永斷，福德、智能二資糧俱足，便可超脫生死輪回之桎梏，往生極樂凈土。

（四）為期超過壹星期、十天、壹個月之大法會圓滿後要修息、增、懷、誅火供，表示法會圓滿、吉祥。

（五）興建廟宇、舍利塔之前壹定要修息、增、懷、誅火供，因其中都有借地法。如此工程才能順利完竣。

（六）國家戰爭、地震、臺風、火災、水災頻乃，若修火供，三災八難均得滅熄。

（七）舍利塔、佛像、廟宇開光及連續大灌頂圓滿之後，壹定要修息、增、懷、誅火供。

（八）個人為了消災、祈福，得安樂、解熱惱，修火供最善妙。

總之，人生活在娑婆世界期間，修火供可助眾生消災解厄，償願滿意，但火供之究竟目的是幫助眾生永難煩惱深淵，得無苦之真樂，成就涅槃佛果。

此次參讚火供法會都會結緣長壽佛心億遍心咒長壽佛甘露丸(可服用)，
甘露寶丸內含聖物:
1、不丹500年寺院“不那卡宗、聽布宗、巴羅宗、旺度宗、馬頭聖山佛學院”寺院寶箱中長壽甘露母藥。
2、尼泊爾蓮師修證無死長壽成就“瑪那地卡聖地”尊貴雍典于尊者長壽母藥。
3、伏藏大師“甲春寧玻”尊者於西藏「均巴」聖地取得長壽甘露水。
4、偉大成就唐東嘉玻尊者長壽甘露母藥丸。
5、伏藏大師 惹那林巴尊者“密集本尊”修作長壽母藥。
6、伏藏大師　貝瑪林巴尊者父子修作命柱“長壽甘露母藥”。
7、偉大成就“蔣貢康楚”仁波切伏藏取出「蓮師佛父佛母長壽「阿」字母丸」。
8、敦珠法王 吉爹依喜多傑尊者“不死命滴法軌”修作長壽總集母丸。
9、不丹第68位國師尼泊爾“瑪那地嘎”蓮師聖地長期閉關和時常閉關總集修作長壽總集母丸。
10、現任不丹第70位國師千種長壽種聖物總集「啥」字母丸。
11、西藏蓮師「則利」聖地長壽聖水、印度錫金「塔嘎札西寺院」長壽寶丸甘露水。
12、西藏、印度、不丹、尼泊爾、各蓮師閉關聖地自然流出長壽甘露水及蓮師修作長壽甘露水、不丹各寺院大法會長壽寶瓶甘露水。
　　此甘露丸，經由尊貴的　桑給多傑仁波切、尊貴的 南給赤令仁波切主法，領百、千僧俗二眾法會連續9日“長壽佛億遍心咒”按照儀軌嚴格修成.

甘露丸有什麼效用?
先說一個曾經歷的情況.有位朋友曾跟我去墓地煙供.當時他就感覺到像是重感冒前兆一般.全身發冷,頭暈不舒服(俗稱煞到).當天晚上給他服用此甘露丸後.第二天一早完全恢復精神更好.由此可見此甘露丸的殊勝之處.

密續中云：即使不作禪修亦有成佛之道。而經由「嚐味」即其中之一最勝法，也就是以嚐食「藏密各教派如法修持本尊儀軌，經咒加持不斷圓滿製作之甘露法藥丸」，而得以結下成佛之因緣。凡大福報緣得嚐食甘露法藥、甘露丸者，現時與究竟的利益是不可思議的。

服用甘露丸可清淨此生之身、口、意的不淨，也可去除疾病，使之不受一切惡疾之侵擾，令一切邪魔精鬼無法傷害。也可治無明業障，並能防禦各種災劫障難，去除非時而死之意外，更有助於行者禪坐修持，而對於清除煩惱有所助益，而使修行者於心性的觀照上更臻圓滿。

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