【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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以下為本段內容文稿：

最近啊，啟點文化迎接了一位新的同事。這位同事呢，主要是幫我做一些內容的撰稿，還有影片的編導工作。

在啟點文化的工作形態裡，因為我們都是知識型的工作；所以我常常會跟我的同事說：「今天你加入啟點，我要的是你的『腦袋』，而千萬不要只把你的『手腳』放進來。」

這一句話背後的意思，就是我希望每一個人，都能夠去發揮他獨特的想法；讓啟點文化因為他的加入，成為一個更好的生態圈，而不是成為一個工廠的螺絲釘。

同樣的話跟同樣的概念，我也跟我們的這一位新同事分享。然而在過去，我們的工作模式裡，大家其實是蠻自由的。

對於啟點文化的老朋友，你可能就會知道，如果呢你平常在上班時刻，沒有先預約，直接殺到教室，可能教室裡是沒有人的。

而啟點文化還是一樣運作得很好，它原因就是呢，因為我要的是大家的「腦袋」嘛！我何必一定要把大家的時間跟空間，鎖在某個特定的物理環境裡，這是沒有意義的。

可是呢，這一次我們新同事的加入，就讓我開始調整了這件事。所謂調整的部分哦，也不是讓大家從此以後，就來朝九晚五。

而是呢，用一個階段性的、有計劃的、朝向特定目的的，讓大家固定的到辦公室報到。怎麼說呢？

因為我相信啊，任何人要嵌入啟點文化的這個生態圈，他最需要具備的，並不是知道我們的組織規章跟制度。

反而是要讓自己在最短的時間裡，讓自己知道這個生態圈，是怎麼運作的。打個比方喔，就像你在地球，你一定知道有「萬有引力」。

所以呢，當你在高樓層的時候，千萬不要輕易的往下跳，這個就叫做物理規則，這也就叫做地球這個生態圈的規則之一。

我想任何環境，只要它把自己當成是一個，能夠孕育萬物的生態圈；無論是大還是小，它都有這些生態圈的規則。

這些規則並不是像工業時代裡，每個人來當個小螺絲釘，只要你能夠弄清楚書面上的組織規章，並且照著做就可以的。

一個生態圈它是有機的，也就是它會變化的。就像是我們有四季，每個不同的季節，植物、動物，還有微生物的運作方法，都會有一些不同。

所以言歸正傳，隨著我們這一位新同事的加入，我們用的方法其實也很簡單；就是剛剛前面所提到的，我們設定了一個時間的區段，讓大家在這一段時間裡，固定的進辦公室。

通過這樣的方法，可以以最實際的互動交流跟相處裡面，讓新成員可以知道，啟點文化是一個什麼樣的組織，而可以怎麼樣嵌入這樣的生態系統。

這就讓我想到，在史丹佛大學的一位學者，史考特．威爾特斯，他做的一個實驗。他那時候做了一個實驗哦，他找三組人。

而這三組人呢，請他們在各自不同的條件下，去聽加拿大的國歌。其中第一組，讓他們邊聽、邊默念歌詞。

而第二組，讓他們一邊聽加拿大的國歌，一起大聲唱；而讓第三組人，每個人戴上耳機，而且根據不同的節奏，邊聽、邊唱國歌。

這三組各自做完他們的規定之後，最後讓他們每一個參與者去選擇，是不是要一個人獨享接受實驗的費用，還是呢，讓小組裡面的每個成員，去平分這個實驗費用。

結果就發現喔，第一組「邊聽邊默念歌詞」，跟第三組「帶上耳機，而且根據不同的節奏邊聽邊唱」的這兩組人；他們並沒有明顯的要跟別人分享，或者是自己獨佔的偏好。

但是呢，第二組「曾經跟大家一起唱國歌」的那一組，在這一組的成員，幾乎全部都傾向，把這一筆錢平分給每一個人。

所以你會發現喔，只光意識到自己跟別人，做同樣的行為的時候，就比較容易產生合作的關係。

我記得呢，在先前的「一天提一點」裡，也曾經跟大家分享過，關於呢，到底是要「遠距工作」比較好，還是呢「固定到一個辦公場域」比較好？

其實這樣的思維，在最近這20年是有很明顯的變化。這些高科技公司、這些網路公司，他們也慢慢的傾向於，讓大家固定進辦公室辦公。

為什麼呢？並不是要限制大家上、下班的時間，而是要讓大家創造出這種「共同感」。

其實如果一個團體跟環境，要能夠讓所有的成員，去嵌入這樣的生態圈裡，去為這個生態圈的美好跟變化，還有它的前進做點事；那麼它幾乎有一個必定的條件，就是要讓大家能夠在一起啊！

其實呢，一個公司或一個團隊要能夠成功，就像是一個生態圈，要能夠生生不息，它一定要具備有基因的多樣性。

也就是說當你的工司或團隊，都是同一種人擠在這裡；這樣的狀況，其實是很危險的。

因為一群「同溫層」的人聚合在一起，他是沒有辦法去面對，突如其來的變化。大家的想法太一致了，所以所有的選擇跟行為的策略，也會傾向於很一致。

然而要能夠讓各自不同領域、不同個性、不同專長的人，要能夠集中在一起，那麼，我們能不能去創造出一些共同的任務？

除了那個大方向讓公司好之外，我們能不能創造出一些，大家可以一起來的地方。所以囉，說千萬不要小看「做同樣的事」。

當你跟一個團隊有一個共同的聚焦，也有一個共同的物理，跟心理空間的時候，這個時候你發揮自己的獨特，才不會導致於自我感覺良好，跟活在自己的世界裡。

所以如果進一步想，如果你想要跟一個人有更好的合作，千萬不要怕麻煩別人；也就是創造出，你跟他之間一些「共同要解決」的問題、共同的任務。

我想這會是「合作」的一個重要的開始。希望今天的分享，能夠帶給你一些啓發與幫助，我是凱宇。

如果你喜歡我製作的內容，請在影片裡按個喜歡，並且訂閱我們的頻道。別忘了訂閱旁邊的小鈴鐺，按下去；這樣子你就不會錯過，我們所製作的內容。

然而，如果你對於啟點文化的商品，或課程有興趣的話，我們近期在7月21號有一門課程，叫「寫作小學堂」。

如果你想要在文字表達的層面，有所精進的話，那麼這一門課，如同啟點文化一路以來堅持的傳統；我們會帶著你直指核心的去理解，什麼叫做寫作、什麼叫做文字的表達？

我想回到你身上，不管你是不是要成為一個寫作者，或者是單純的只是想要發展寫作的興趣；那麼凡是回到本質跟關鍵，它可以幫助你，不管在面對各種任務，還是個人需求的時候，達到一個美好的平衡。

期待你能夠把握這難得的機會，希望在7月21號的教室裡，能夠見到你，謝謝你的收聽，我們再會。

由於剛發行時的成品與玩家的期待落差過大，因此評價跌至谷底的
《無人深空》，發行到現在已經一年了，但是評價卻有谷底反彈的趨勢。

主要原因是開發商Hello Games給玩家太過美好的想像，像是號稱能在廣大的宇宙中進行多人遊戲，遊戲發售後卻只能進行單人遊戲。
甚至有玩家發現原本的遊戲封底已經印上多人連線的標示，卻在遊戲發行後用貼紙遮蔽的窘境。

但Hello Games並沒有因此對遊戲放棄治療，一年中進行三次大型更新，陸續推出誠意十足的免費內容，像是生存模式、允許玩家自行打造基地、新的載具，最新的1.3更新內容還新增了30小時的劇情內容、開啟低空飛行功能，最重要的是，終於能在遊戲中與其他玩家見面了！

雖然還沒有更多的互動，但顯然製作小組的確走在正確的道路上。
曾經放棄這款遊戲的玩家們，或許是時候回去看看囉！


（C）Hello Games


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