香港樓盤專題分析 (將軍澳中心篇) (請參見附圖)

作者: 見習金錢師
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為答謝新舊讀者，小編在以後的文章增加了以下的新內容

1. 增加對樓層高低的定義
每個屋苑身處的地區不同，本身高度亦不同，所以對每個屋苑所採納的標準亦不甚相同。例如淘大、沙一等80年代落成, 約30層的樓宇，就會以10層作為一類。1-10為低層，11-20為中層,21-30為高層。如果是特色單位，亦會特別標示。而如果樓宇數目較高的，就會以15層為一單位，例如4-15為低層，16-30為中層, 31-45為高層，45樓以上為極高層。好了，有極高層便當然有極低層了。因此，由下一篇開始，1-3將被視為極低層。(跳層問題亦相應調整。)

2. 按景觀分析。這是比較困難的一環。上一篇本希望加入景觀上的分析，不過由於時間關係未能加入。新一篇的文章將會嘗試加入這分析系統，希望可以增加文章養份，盡快破千個like!

而增加內容後的第一個屋苑，是將軍澳市區的超級高樓群。日出康城? 不，日出康城將會在下一篇的文章再分析。話說在「建華年代」(1997 – 2005年)，政府為了達到八萬五的建屋目標，便在不影響單位面積的前提下放寬了建築物的高度限制。因此，在當代發展的樓宇大都有超過40層的高度。

今日分析的，是在將軍澳站上蓋的一大私人發展項目，將軍澳中心。將軍澳中心總共13座，在2002-2003年入伙，當年多少的年青人，就由港島遷入將軍澳，建立出一個新的中產區。

按間隔作分析
言歸正傳，在最近的一年，將軍澳中心成交量達163宗，都是一個可觀的數字。成交的主要是實用面積約460呎的兩房單位，達103宗。而在樓層方面，主要買賣的是中層單位 (17-33樓, 不設4字尾層數)，有58宗。圖1為按間隔劃分的平均呎價。

起初我以為兩房的呎價會明顯地高三房一截，但是結果較小的三房 (約550呎) 的呎價亦不遑多讓 (只有3%偏差)。至於面積640-680呎的套三房的成交則比兩房平均低約10%。這一方面證明細單位的吸引力，另一方面亦證明將中為換樓之選，三房是可以吸引到一定的換樓客。小編曾看過將中的平面圖，發現雖不少浴室是黑廁，但間隔方正，正適合一家大小。

以樓層作分析
對於高密度的屋苑，小編假設樓層不同，其呎價應是有一定的距離的。始終用了數百萬，應該都想住得開揚一點，不想困獸鬥吧。

但總體而言，單看樓層，呎價分別不大。總括而言高層價格較高，但是高層均價只比低層高約6%，分別相對正常的分野 (10%) 較少 (見圖2)。

按景觀作分析
在開始分析成交價前，先要介紹一下單位的不同景觀。將軍澳中心的景觀分為以下幾種:
1) 海景: 由於將軍澳中心比前排的新屋苑高得多，所以有一部分的高層單位會望到遠海景
2) 山景: 同樣道理，由於將中高度比後面的公屋高，所以高層單位可以居高臨下望向山景。
3) 內園: 如果大家看地圖，發現將中的樓是以菱形佈局，所以樓宇間的距離會稍遠一點。不過因於建築物高度，所以壓迫感都不少。
4) 開揚景 (北): 部分向北單位是會望向彩明苑、體育會等，或是天晉後面的公園，景觀開揚
5) 開揚景 (南): 另外，低層及中層的單位則會望向寶邑道南面的填海地。暫時前面都是GIC (政府、機構及社區)用地。雖然預計景觀上沒有大改變，但是都將之分辨出來，從而分辨出前面工程的影響。另外，遠望維景灣畔及天晉園景 (基於密度較低) 的都會視為開揚景。
6) 公屋景: 少部分單位近望唐明苑，相對壓迫。

上一段提過樓層對成交價影響較少。但另一方面，小編發現隨著景觀不同，其成交價的表現亦不盡相同。例如是內園景 (或者樓景, 圖3) 的話，低層的樓價並不遜色，甚至有時比高層更好價。似乎證明了小編之前 「園景低層比高層吸引」的看法。

至於向北的單位 (圖4)，由於前方有建築物，所以樓層間的分別較大。一般而言，高低層分別達15%。至於山景單位，都會比同景觀平均呎價高5%以上，反映樓層因素。另外居屋景的中、低層平均呎價竟然一樣，雖部分是成交時間差，但亦反映在樓景下，呎價分別其實不大。

至於向南的一線單位成交價則可見圖5。高層海景成交價均價比低層填海區景高14%，而高層與中層間分別亦有約8%。當中雖有時間差，但景觀都對成交價起了重要作用。

將軍澳已不再只是以前的「堆填區」，而變了政府銳意發展的新社區，而在將來都會有很多的新樓推售。除了會有更多外區客，亦會有很多久居將軍澳的朋友換樓。大家與其買得高，反而景觀才是保值的重要因素。同時，亦有部分的朋友希望進軍相對低水的三房戶投資，不過三房戶主要用家是家庭客，對室內空間普遍要求較高。因此，大家亦適宜分析其間隔才下決定。

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