【龔成問答信箱】（Q22741-Q22760）

Q22741：

Ar sir, 股票係唔係呃人既呢？

龔成老師︰

股票本身係一種集資和投資工具，同世界上所有工具一樣，都無對錯之分，係中性。

呃人與否，係視乎背係相關人士，有無令用股票這類工具漏動，去合法，甚至合法地騙小投資圖利。

我地買股票就是買入一盤生意，有些生意會騙人，但有些公司會真心做生意，長遠價值不斷增長，因此，我地買入前，一定要小心了解「該盤生意」。

我地唔係無方法，去避免騙人生意。

我地可以選股一些大型企業，或者有質素的ETF，作為投資目標。

如果係中小型個股，就一定要知道佢質素、行業前景、財務狀況等，才去投資。如果你連間公司點賺錢、行內有乜優勢、點解未來有發展和增長潛力，都答唔倒自已，咁就要停一停，唔好投資住。

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Q22742：

龔成老師你好, 請問8083中國有贊質素如何？現價合理嗎？謝謝你

龔成老師：

中國有贊（8083）集團主要於中國從事經營電商業務及支付服務業務，業務分類如下：

（１）電子商貿：透過電商品牌「有贊」提供各種有關虛擬批發及零售之線上及線下解決方案及服務，如「有
贊微商城」

以有「有贊零售」等ＳａａＳ軟體產品及人才服務、面向開發者的「有贊雲」ＰａａＳ雲服務、面向品牌商的「有贊推廣」與「有贊分銷」、以及面向消費者的「有贊精選」與「有贊微小店」。

（２）第三方支付服務。

（３）一鳴神州：提供第三方支付系統解決方案及銷售綜合智能銷售點裝置。

（４）一般貿易。

近年業務發展快速，生意增長力，不過，現時估值高，業務變化較，整體有好大的不確定性。加上佢過往在核數師報告出現過「保留意見」，盤數可能有古怪，雖然已是數年前的事，但都會扣分。

佢不是無潛力，但風險較高，這刻投資值博率不高。

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Q22743：

龔成老師，想請教你呀。我中女一名 未婚，我手持左幾隻科網股，仲要高位果時入，而家賬面 - 20幾萬，流動資金得番10萬。

我700同9988有月供，有聽你講佢地長線ok, 咁美團如何呀？ 應該等定放左佢趁700 9988低入手？

冇左20幾萬 係有啲擔心。希望你可以指點下我個pro folio可以點

700 ：649入 x240股=- $53700
3690: 399 入 x400 股=$-82500
9988: 238入x860股=-$69000

另外手持以下，
1137: 14入 x 7000 =-$32000
1211: 243入 x539 (月供）
1830: 7.2入 x2000

謝謝！

龔成老師︰

你唔好用買入價或帳面賺蝕，作為判斷一隻股票優劣的標準。你應著眼佢本身有無質素，如果有，中短期價格波動，令到出現帳面虧損，係無問題，照可以長線持有。

但如果係無質素，就算而一刻是賺定蝕，你都要將佢沽出。重點分析的地方，係企業質素，而非股價上。

睇翻你現有持股，從質素上睇，其實係無問題。但近期不少中央政策出台，都令都投資不確定性大左。但這些股票長線核心質素，暫時未見有明顯影響。

較大問題係，你這些股票買入價都偏貴，所以才出現較大虧損。而且你非常集中係新經濟股，特別係科技類。佢地雖然有增長潛力，同時風險都較高，你現時持有得太多。

以你年紀，潛力股(你持有的都是這類)可佔約4成，餘下應用以下平穏增長股。若你投資經驗較淺，潛力股比重，要再調至2成以下。到你學到一定投資知識，才慢慢調高。

建議你沽出部份，特別係美團(3690)和港視(1137)這類不確定性較高的潛力股，去換碼至平穏增長股，令組合更平衡。

另外，為了避免你再買貴貨，再有新資金的話，我建議你先利用月供模式，去做增值。透過平均價值買入法，去減低買貴貨風險，對你而言會較理想。

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Q22744：

老師，想問如果可買美股，買TCEHY 可以當月供分注嗎?

龔成老師︰

Tencent Holdings Ltd ADR (TCEHY)同買港股騰訊（0700）係無大分別，我地分析是否值得投資時，都係睇佢長線企業質素。

騰訊受政策因素影響，中短期弱，企業的賺錢能力會略減，以及企業估值都會略減，不過，政策影響未到核心性，無令到企業無法賺錢，只是賺錢減少。

這企業長遠仍有質素，有發展力的。佢最有價值的，就是「平台」，這亦是現世代好有發展的資產。

佢業務模式係提供平台，如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等，而收入來源則是其廷伸的服務，如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。

過往的業績理想，又身處長遠有增長的行業，加上擁有重要的資產，即龐大的客戶群，將來發展各業務都有相當的優勢，這都是騰訊值錢的地方。不過，政策會令其賺錢能力減，不過，長遠騰訊仍找到賺錢方法，簡單來說，就是現時定了新的遊戲規則，而企業要時間去適應，中短期賺錢能力減，但長遠會慢慢好轉。

現價合理區中間，分注或月供，都係可以。

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Q22745：

請問老師，700 長遠點睇

龔成老師：

1）騰訊（0700）受政策因素影響，中短期弱，企業的賺錢能力會略減，以及企業估值都會略減，不過，政策影響未到核心性，無令到企業無法賺錢，只是賺錢減少。

這企業長遠仍有質素，有發展力的。佢最有價值的，就是「平台」，這亦是現世代好有發展的資產。

佢業務模式係提供平台，如通訊平台、交易平台、入門網站、遊戲平台等，而收入來源則是其廷伸的服務，如增值服務、網絡廣告、電子商務交易等。

過往的業績理想，又身處長遠有增長的行業，加上擁有重要的資產，即龐大的客戶群，將來發展各業務都有相當的優勢，這都是騰訊值錢的地方。不過，政策會令其賺錢能力減，不過，長遠騰訊仍找到賺錢方法，簡單來說，就是現時定了新的遊戲規則，而企業要時間去適應，中短期賺錢能力減，但長遠會慢慢好轉。

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Q22746：

你好 龔sir，因為近年市況都好差，之前d貨一直壓住，尤其藍月亮，抽新股中左，到溝貨溝到12.8蚊，而家跌到6蚊樓下，我應該繼續持有定可以再加注呢？

龔成老師：

藍月亮（6993）不是劣質，但最新業績令人失望，由於上市前的數據幾靚，因此，有可能佢上市前執靚盤數，這亦是我對新股/半新股有保留的原因。

佢最新的中期虧損約$4400萬元，去年同期純利約$3億元。虧損主因是市場上，其他平台出現過剩的較低價產品，導致佢定價策略及產品在市場上的價格體系受到干擾。

為統一產品在市場上的定價，佢向其客戶提供若干折扣以穩定產品的市場價格，此類折扣對其於上半年的毛利率產生約9%的負面影響。

相信中短期未必強，但長遠，其實又不算好差，佢成立於1992年，擁有衣物清潔護理、個人清潔護理和家居清潔護理三大系列共73個品種的產品。

佢係中國洗衣液有龍頭地位，加上毛利率高，賺錢能力強。睇翻佢之前的資料，以零售額計算，藍月亮在洗衣液市場、濃縮洗衣液市場及洗手液市場的市佔率均為第一。

整體有質素，不過之前貴，現價算是合理區中間，你有貨可持有，加注不是不可，但暫時小注。

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Q22747：

老師，1177 近期有能力上到$7.5 嗎？

龔成老師：

唔分析短期走勢，但長遠無問題的。

中生製藥（1177）是潛力股，人口老化令佢長遠有唔錯的增長，無論是政府投入的行業資源，又或是人民生活質素令可控制資金上升，都令人們更在醫療方面投入更多。

佢已建立一套完整的商業系統，有多個已賺錢的藥品類別，同時毛利高，可以不斷將錢投資在新藥裡，這模式運作很好。

但這類藥物企業，難免有一點風險，因此要久不久檢視，中短問題不用理會，但如果有一些核心性的問題，就要再全面分析。

就這刻來說，這股可以一直持有，因為商業模式理想，高回報，不斷再投資令股東利益快速增長。加上睇翻佢的業績，保持增長，這令企業價值有實際的上升，令股價得以支持。

現價合理區中上部，有貨可持有，分注或月供可以，這股可以長線持有的。

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Q22748：

龔sir，我喺9988股價185時入咗貨，應該止蝕還是相信公司繼續有持好？

我目的係持中長線

但見股票不斷落，驚股價如果不斷落，我是否應該止蝕？

龔成老師：

我持有比亞迪（1211）13年，先有較明顯的收成。

我地買股票就是買企業，要耐心等企業成長，而不是著重短期股價！

你應該減少睇股價，多睇企業年報。你耐心持有就得。

阿里（9988）有質素，中短期一般，但長遠仍有增長力，之前貴，現價去翻合理區。

係業務層面，擁有相當的優勢，不少業務處於壟斷狀態，同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務，這都會成為企業增長的潛力，預期增長會持續，這是阿里最大的賣點。

以企業的長期發展計，這股的確優質，但股價都有一定的波動，現價算是合理翻D，但都不是大手時候。

始終將面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，不過，我相信佢的整體優質度仍在，內地不是不想佢賺錢，只是想規管佢。佢已建立好完善的業務，因此本身是無得輸，只是賺多賺少問題，現時監管多左，點都會影響賺錢能力。

對於這類優質、有發展，但現價未算特別平的股票，小注分注投資，或月供，是較好的方法，算是平衡了風險與增長的考慮。這股可以長線投資的。預佢現價約合理區中間。

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Q22749：

0305, 投資價值如何？

龔成老師：

無人能預測短期股價走勢，投資者只能從長遠角度分析。

五菱汽車（0305）質素算中等，業務都不算差，潛力度有的，但同時都有風險。

近期產品銷售不差，但我地分析時，唔可以只用咁短時間，就去決定一間企業品牌。這個平價車模式，可否能為佢持續增長，依然係一個問號。

以佢過去幾年，最高單年純利都不足2億，但現時市值好高，已經係唔平。近期此股急升了不時，此刻投資有一定風險。

如果以長遠角度分析，佢主要業務為於中國從事汽車零部件、發動機及專用汽車之製造及銷售業務。為中國商用微車發動機及汽車零部件之領導製造商，製造設施設於柳州及青島。

最近有中國品牌電動車大賣，而五菱汽車有做供應所以在當中有利益，因此都有潛力度。

不過，考慮到近期股價上升不少，這刻投資價值博率未算高。最好回翻先考慮。

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Q22750：

老師，3690 四百元及三百元有貨，美團是否有實力?是否可以等下？
thx

龔成老師：

美團點評（3690）有潛力的，但最大問題是估值難，之前貴。

佢過往一直虧損，到近一年，開始有正現金流，這是一個實質的利好因素，因為之前一直在燒銀紙，現時初步見到成效，不過，估值的方法好虛無，因為現時的市盈率仍過百倍。

如果有利好消息，佢可以上好多，但如果估值修正，股價可太跌。

只可以話，潛力是有的，現價唔算平，之前明顯貴，之後回翻好少少，大約合理中上部，不過，一定不能大注。小注持貨，是較好的做法。

如果你持貨佔組合比例%多，宜減。

如不多，可守。

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Q22751：

大師，富途跌咁多，係咪合理價啦？
謝謝

龔成老師：

富途（FUTU）有增長力的，但業務波動，有危有機類。

佢係一家在線經紀公司，提供一站式在線投資服務，騰訊（0700）為股東。該公司通過網上平台提供服務，其中包括香港、中國大陸，以及美國股市的市場數據、交易服務和新聞源。

佢以經紀佣金，以及手續費服務的形式產生收入。

這企業雖然有發展，但現時市盈率好高，股價變化大，要留意風險。好難話現時是否合理。

這股小注都可以，長線有增長力。

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Q22752：

龔 sir,近排股市有所調整，目前有什麼具潛質而又便宜的新潛力股可以買來長線持有？因為現時那些潛力股都偏貴。謝謝指點。

龔成老師：

安碩恒生科技（3067），終於去翻合理區，佢有長線投資價值。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

這基金上落較大，現價大約在合理區中間，因此，這刻不能大注投資。

最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨（例如每月買一次、或2個月買一次），總之慢慢入，不能用盡現金，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

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Q22753：

老師 可吾可以問下你意見。419 華誼騰訊娛樂 應吾應該繼續持有

EPS 低到零，ROE/ROA 又持續負數，毛利率升但淨利率又持續下跌，總資產又係愈來愈少

仲有冇其他數據去分析公司個情況，麻煩老師了

龔成老師︰

華誼騰訊娛樂（0419）主要提供線上線下健康及養生服務，以及傳媒業務，質素不太好。

生意不佳，多年持續虧損，投資價值不高。

其實你見到佢，除左每年都蝕錢外。無論營業額、毛利都一直在倒退。基本上，你可以斷定這企業質素有限，不宜投資。

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Q22754：

成哥你好，我們情況是這樣的，我們夫婦二人加奶奶，家住屯門山景邨257尺單位多年，單位已以租者置其屋方式買入，一直想住得舒適點，唯資金追不上樓價。

前年大病一場（cancer)，痊愈了，決心找自己舒適生活，減輕生活煩惱，亦想趁奶奶身體健壯時搬開享受一下自由時光，但我們二人資金只有九十幾萬，二人月入共有$41000，

可負擔$13000-15000供款一個月。（但病過的我買樓後留番至少三十萬現金比較理想）我們的計劃是將來奶奶需要時可接她過來住。

所以都幾難搵，依個時侯我們竟然抽中了居屋，有機會選購山麗苑

現在問題是，想請教一下你的意見，山麗苑比較偏遠，無論照顧奶奶及返工都是，但兩頭家咁樣供山麗苑比較無痛，我們應選擇嗎？定還是市面上我們仍有私樓選擇嗎？

以我們資金是否太危險，如果買市面私樓，突然有需要（病）放樓回山景邨住，賣樓容易嗎？可否給沒有置業經驗的我們少少意見，謝謝你！

幾方面應該怎樣平衡？

龔成老師︰

坦白講，以你們現時預算和收入，市場上可選擇私樓唔多，而且呎寸都會好細。

其實山麗苑作為自住樓，以你們現時財務狀況，相信會係一個較好選擇。

但你們除了價錢，都要考慮多2點。首先，一定要確保自己長線"供得起"。

第二，你們要從生活角度(例如往返工作地點、家庭生活、照顧你奶奶等)，去考量這個地方是否適合。講緊唔係短期，而係長線10-20年。

如果這2點都係過關，其實你買入係可以。至於再有餘下資金，你先要保留部份，用作應急。再有餘力，才去投資優質股，進行增值。

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Q22755：

老師，其實點解要用月供方式，例如港鉄0066一首2萬蚊，假設月供5000蚊，要供4個月才買到一手，但如我用2萬蚊可直接入一手，

係咪只係因為平均成本法這個原因，只是平衡番個買入價？

而你建議用平穩增長股去增值，是否因為你分析港鉄係有增長力，長揸多年後，這隻股價會升，而令財富增值？因為如果keep住月供十年，會hold住好多貨，

要假設佢股價升，先可令財富增加。

我持有呢d貨︰

0005匯豐1600股，
1088中國神華500股，
1398工商銀行5000股，
2388中銀香港

是否應該放左佢，用黎投資其他股？

如月供股票，或開股票戶口，你建議用邊間銀行比較好？我儲蓄用hsbc,所以順便在hsbc買股票。

巴菲特同你嘅書，首選你建議睇邊本較適合。謝謝您！

龔成老師︰

無錯，月供目的係希望透過平均價值買入法，去減低你買貴貨風險。這個方法，比較適合不懂估值的初學者。若你對估值定平貴有足夠經驗，直接買係可以。

港鐵（0066）有質素，可長線投資。佢是全港唯一的鐵路營運商，加上政府會比佢地產方面的優勢。長遠正面。

佢2020年出現虧損，主要係由於物業重估所造成，這只是一個會計上數字。扣除這部份影響﹐其實佢今年都係有盈利。

雖然近年有不利因素，影響了中短期盈利，雖然會扣分，但最核心的本質不變。

睇翻資料，港鐵過往正常年份，一年可以賺$160億，就算扣除物業重估，都有過百億，當中包括了鐵路經營部分，以及物業的發展、物業的租金收入。基本上，每年都過百億的。

物業發展部分，長線正面，收租部分，無問題。

因此，長遠發展仍是正面的，會有一定增長力。這股可長線投資。現價大約在合理區中上部。

而你現時持有股票，都係有質素。我地唔好成個組合，只集中係3,4隻股票身上。

最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。

同一行業不能高於組合30%，同一股不能高於組合15%。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。

你現時持股，最大問題係集中晒係銀行業。你可以沽少少，換至其他優質股。如果唔想沽，就用新資金去慢慢平衡翻個比重。

至於用邊間銀行，無特別建議。除了收費，你可以睇翻邊間較方便你，咁就可以。

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Q22756：

hello sir~想請教下你~我手上冇物業，想愛嚟自住，做9成按揭，你覺得wetland 300尺$5xx單位值得入手嗎？thx~

主打_WETLANDSEASONSBAY.pdf

本身返工/住都係葵涌

龔成老師︰

參考其他附近樓盤，其實個叫價都有少少貴，主要係新樓關係。這就是我經常叫大家，盡可能都唔買1手樓，因為當中溢價，會令大家比多左成本。

如果這個是你自住樓，只要滿足到你長線生活所需(未來10-20年)，而且又有信心長期供款都無問題，咁就可以。

但若你係諗住暫住，遲些有錢再換大屋，你就要留意。因為佢本身地理位置較偏，加上單位呎寸都較細，其實投資價值唔會好高。

而且，佢周邊生活配套一般，另外，你返工在葵涌。

若你真的打算購買，你最好到實地周圍走走，幻想下將來生活模式(例如買生活用品、食飯、娛樂等)，真的覺得無問題，才好考慮。

反而我建議你在葵涌區找物業，會較好。

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Q22757：

請問龔sir 9988 仲有冇前境，想係190蚊以下建倉

仲有1211 長遠發展真係非常好？好多專家都話好 想問埋龔sir先決定買唔買 想放佢3至5年到

龔成老師︰

阿里（9988）有質素，中短期一般，但長遠仍有增長力，之前貴，現價去翻合理區。

係業務層面，擁有相當的優勢，不少業務處於壟斷狀態，同時增長理想。加上正不斷發展延伸業務，這都會成為企業增長的潛力，預期增長會持續，這是阿里最大的賣點。

以企業的長期發展計，這股的確優質，但股價都有一定的波動，現價算是合理翻D，但都不是大手時候。

始終將面對內地監管可能收緊，因此風險度增加左，不過，我相信佢的整體優質度仍在，內地不是不想佢賺錢，只是想規管佢。佢已建立好完善的業務，因此本身是無得輸，只是賺多賺少問題，現時監管多左，點都會影響賺錢能力。但長遠仍是有發展的。

比亞迪（1211）係潛力股，業務發展理想，研發不斷進行，汽車賣得好好，電池技術發展得很好，行業前景良好，企業長遠發展正面。

但這股經常都處略貴水平，大約去翻$135先算合理。如果本身有貨，可長線，但預佢股價波動。

如果唔夠貨或無貨，而又想買入，只建議月供，在$180以下先月供較好，但如果真的好想儲貨，同時現金足，現價以小注模式去月供，都可以的。

又或者可考慮GX中國電車（2845），這基金的目標是追蹤Solactive中國電動車指數NTR「相關指數」表現緊密相關的投資回報。

持股中最重就係比亞迪A股（002594），以及與中國電動車產業有關的股票，中國因為能源問題，長遠一定要發展電動車，這是大方向，故此股有一定投資價值。

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Q22758：

龔老師午安，不好意思打擾了，你係否用緊富途？呢間如執笠，有沒保障？很安全嗎？

上星期去咗hsbc間問左，佢話沒“月供美股“功能，為什麼？請問富途有月供美股嗎？

龔成老師︰

我不是在用富途，但其實香港監管唔差，富途都算安全。

《證券及期貨條例》下的投資者賠償制度設有投資者賠償基金，會為因中介人違責而蒙受損失的投資者提供賠償，每人上限50萬賠償。

若合規銀行或證券行出現破產，你投資證券之損失，可以從<投資者賠償基金>中，獲得最高50萬保障。

當中賠償細節，你可以參考翻<投資者賠償有限公司>網站，會有較詳盡解釋。

其實在一般的情況，就算股票行倒閉，你的貨都無事，因為佢只是中間人，你的貨無影響，除非佢中間有造數，例如每次你買貨，都無同你買。

至於匯豐點解無月供美股，我都唔清楚。至於富途有無，你要自己去了解翻。

但美股其實可以1股股買，你自行每個月定時定額買貨，其實都做到月供的效果，不必一定要用月供服務。

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Q22759：

龔sir,你好！我今年26歲，想向你請教，我剛轉新工作，新工作月薪約4萬，每月供樓1萬元（目前出租給別人）。因為上班地點太遠，剛買了車，所以流動現金只有15萬。

目前持有以下股票：
1691 2000股 $22.5
3690 200股 $281.2
6969 1000股 $47.5
9666 500股 $79
6823 2000股 $10.76

6823打算長放當少少收息股，其他基本面我看都是有營利能力，請問可否繼續持有？

另外現在每個月可以再支出1萬元作投資，請問現時我的組合是否有任何股票需要賣出，或可以增加甚麼類型的股票？謝謝你！

龔成老師︰

你現時持有股票，都係有質素，適合長線持有。當中思摩爾國際(6969)和美團(3690)由於不確定性高，加上監管風險高左，長線不宜持有太多。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你26歲，應以增值為主，香港電訊(6823)只係收息股，增長力不高，不太適合你這個年紀。現貨照持有係可以，但不要再加注。

未來時間，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識，等到你有一定知識和經驗，才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。

現時大市只是合理區，你現有15萬資金可以先投入多少少，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下部份，就連同每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

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Q22760：

龔sir 你好，我都同意你用月股分階段入貨，但有時用月供的價唔好，我見中銀而家有個碎股易佣金0.25%，牛牛都有碎股單，但唔識加埋其他雜費，

用邊個買抵d，因為想分開買幾隻，手續費每個月加埋都唔平

龔成老師︰

其實你買碎股和月供，一般都係經紀佣金、印花稅、交易徵費等。因為每間銀行都唔同，你可以打去客服，查詢下邊個方法最抵。

但如果你係初學者，我比較建議你月供。因為月供就係透過"定期定額"供款，去平衡你買貴貨風險。

如果你唔識估值，去定平貴。自己去決定買貨價格，有機會令你買貴左，影響長線回報。

若用碎股方法較平，你就要幫自己每月定個日子，好似月供咁做。每月就在當天，不理股價，直接用同等金額去買碎股，咁都可以做到月供效果。

記住，係你未真正學懂估計前，唔好去自己定平貴，去經常調整每月儲股策略，好易出事。

當然，如果手續費佔比真的好高，你可以考慮用「自行分注」，例如每隔2、3個月買一手的方法進行。

又或者月供一些指數基金，就可以做到「平衡投資組合」這動作。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

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🏆Preschool Prep是 ＃美國英語幼教DVD的第一品牌，是一套連美語系國家小孩家庭及學校都在使用的教材，也就是道地的美式英語、美式邏輯。Preschool Prep得過數百個國家獎項，並 ＃實際運用於美國國內及世界上幾百萬個家庭與學校。
　　　　　　
👶Preschool Prep是我 ＃最早開始使用的早教教材，也是我 ＃推薦給所有1到3歲幼兒必備第一選擇！超少給孩子看電視的我，Preschool Prep的DVD是唯一我敢放心給的，因為影片速度緩慢，但色彩豐富，＃擬人化的人物動作生動，真正適合幼兒觀看與學習的影片內容，而且洗腦效果超強，吸收超級快，孩子能非常輕鬆就學會基礎英文單字，媽媽也相當省心❤️
　　　　
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翰翰兩歲多一路從最基礎的顏色、形狀、數字、字母開始看，慢慢看到四歲都還在看較複雜的自然發音及常見字的DVD，並進階練習閃卡與閱讀小讀本。龍鳳大約兩歲後才開始接觸，當時搭配書籍和閃卡，結果學得更快，顏色、形狀、數字的英文幾乎一下就會了，可見效果之好！
目前龍鳳回到上海後的進度是已經看完常見字DVD、學完常見字字卡，剛進入常見字小讀本與字母自然發音的學習中。
　　
👉翰翰小時候在家自學英文的方式與教材
https://vivaliwa.tw/2019-01-18-951/
👉龍鳳2.5Y~3Y學習進度與成果：https://vivaliwa.tw/learning_at_home_2y/
　　　　
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📌基礎入門系列：特別適合1~3歲的幼兒當作英語入門學習，我覺得比很多教材都更有效！已經有媽媽跟我分享才去Youtube試看15分鐘就超洗腦的，居然已經學會！沒錯，Preschool Prep就是這麼厲害👍 更多媽媽上次跟團後私訊反饋Preschool Prep學習效果出乎意料地好，這次要把其他進階部分的教材補齊💪
　　　　
📌進階系列：我個人覺得適合台灣 ＃大約3到7歲的小朋友。Preschool Prep的自然發音教材內容擁有許多幼兒英語學習教材沒有涵蓋的部分，像是強調要 ＃記憶常見字，再來學進階的 ＃子音混合音blends與複合子音digraphs，這些其實是日後閱讀時會大量遇到的。如果孩子接觸英文很久卻還不能自行閱讀，爸媽一定要檢視一下是否這些環節漏掉了喔！
　　
Preschool Prep的教材先透過 ＃DVD 來吸引孩子注意，再搭配 ＃故事小讀本、＃閃卡、＃作業練習本、＃著色本，反覆操練，、加深印象，學習效果真的超讚！過去二年帶翰翰一路學習下來的結果，我覺得非常實用，幫他的閱讀及發音基礎打得很深。　　
　　
㊙️故事小讀本一共有2組，分為「認識常見字」與「認識自然發音」，每組各3套書，每一套裡面12~29本不等的小書，我覺得是 ＃進階系列必買的精華內容‼
　　
🉐 好多版友在LIWA的育兒社團看到龍鳳念小書的成果，想要補貨小讀本或上次錯過了團購，這次特別請廠商幫我做了常見字字卡與小讀本的組合，更方便媽媽們選購，這個組合我真的超大推！
　　　　
小龍念小書影片1：https://youtu.be/b2SWO1M2Tec
小龍唸小書影片2：https://youtu.be/wS1SHEkPMvU
小鳳第一次唸小書影片：https://youtu.be/R1KYQtsgGcs
這週有空再錄更多給大家看：）

💡佛心廠商溫馨提醒：如果你們組合東湊西買最後會購買到8盒閃卡，建議不要分莉娃團購限定的常見字組合＆自然發音組合這樣分開購入，要選擇八盒閃卡特惠組＋各自讀本購買，這樣會節省200元唷！佛心廠商自己都會退費給版友，讓版友相當驚喜，但大家下單時也可以計算一下，這樣廠商也不用一一退費啦～
　　
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📌數學系列：＃首推作業練習本，豐富的題型、搭配連連看、著色、數數、橫式算式、直式算式、總複習及總測驗，讓孩子做數學也能好有趣！透過大量練習，迅速掌握20以內的加減法喔！（對於數學，我個人是比較建議用一些數學教具學習有概念之後，再搭配各種練習本使用。）
　　
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就算您手邊已經有一些自然發音或常見字教材，還是可以比較看看Preschool Prep的內容，可能會發現手邊有許多自然發音教材的內容，不比Preschool Prep完整且系統，這時候可以考慮選擇性補足原本自己教材缺少的部分喔！（可以私訊我討論搭配您手邊教材的使用順序，或是否會重複喔！）
　　
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🏫Preschool Prep的特色
Preschool Prep是美國英語幼教DVD的第一品牌，這是一套連美語系國家小孩家庭及學校都在使用的教材，也就是道地的美式英語、美式邏輯。Preschool Prep得過數百個國家獎項，並實際運用於世界上幾百萬個家庭與學校。
1⃣ 道地美式教材，依照美國幼兒學習英語方式及進度設計，＃適合9個月到5歲的幼兒 學習英文
2⃣單次學習內容極盡單純，讓小兒瞬間吸收，學習成果飛快
3⃣＃DVD影片速度緩慢，但色彩豐富，＃擬人化的人物動作生動，真正適合幼兒觀看與學習的影片內容
4⃣ ＃多元學習教材互相搭配，包含閃卡、翻翻書、故事小讀本、著色本、練習本等，加深印象，有助學習
5⃣ ＃自然發音教材收錄完整，包含子音混合音（blends)、複合子音（digraphs）、變化型（ex. ar,er, ir, or, ur, ce, ge, silent e等）都有大量的練習，讓孩子能掌握進階自然發音的能力，不會只停留在基礎部分
6⃣ 提供幼兒 ＃常見字教材，迅速擴充單字，＃奠定將來自行閱讀的基礎。
　　
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更多圖文影音並茂的介紹，請看：
👉心得文（基礎篇）：https://reurl.cc/qdNqrD
👉心得文（進階篇）：https://reurl.cc/j7R571
👉心得文（數學篇）：https://reurl.cc/j7R1LM
👉龍鳳2.5Y~3Y實用進度與成果：（待補）
👉翰翰小時候在家自學英文的方式與教材：https://vivaliwa.tw/2019-01-18-951/
　　
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✔【團購流程】
開團時間：2020/11/16~2020/11/22

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2　統一對帳日為11/18、11/20、11/23，確認入款後於對帳日下午5點後發送Mail通知，發票隨貨寄出。
3　預計出貨日期：11/18起批次出貨，約2週內出貨完畢。
4　匯款截止日：11/23 15：00
5　下載碼使用教學：https://goo.gl/Ro35Ac
6　預購及缺貨商品需等待14個工作天。
7　運費無論大小件皆為110元。
8　「單買」下載碼運費只要40元。
9　本團依照匯款時間出貨，越早匯款可以越早收到商品。
　　
✔【匯款資訊】
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［幾時取消壓力測試？］2013驚如果加息點算，真係加咗喎，叻仔。咁減息呢？真係唔關我事，我又唔係地產經紀，純學術討論。

1. 照舊明報文，原文呢度（https://bityl.co/3V0K），最底最都有。照舊，導讀長過原文。

TLDR：壓力測試，2013年推出，當年係驚「如果加息3厘」。諗住如果到幾時？應該取消啦，唔取消都放鬆。當然唔係叫放寬埋首期要求，或者印花稅，或者收入測試。所以根本唔會一大班人仆去買樓。

2. 一講呢個話題，往往就畀人狂鬧，最好乜都唔講，魯迅話齋，樓市嘅嘢呢，哈哈哈。加上好多係標題黨，根本連你篇文講乜都唔會睇，甚至連個標題都唔會睇。總之見到講樓？個個好多意見。仲買樓？你戇X架？聽日電腦大爆炸啦，仲點人買樓叫人去死，人地輸錢你過意得去（按：你決定買之嘛，我拎部電腦指住你叫你買？）。當然另一班又覺得，X，美國佬係咁印銀紙，上面郁下又爆化工廠又爆酒店，十幾萬萬同胞爭住嚟呀，邊有得大跌。隨你，但唔該兩樣嘢。第一，咁大個人有返啲基本嘅責任，就真係從來冇人可以拎支槍指住你買的，你老婆可能可以，但唔係我。第二，睇清楚內容寫乜先鬧

3. 不過，明白嘅。股票睇錯，如果冇買，頂多係見人賺錢自己心理唔平衡。買咗嘅，亦食得鹹魚抵得渴。但樓嘅嘢就唔同，人可以唔使買股票（輸死畀通脹另一回事），但總要搵地方住。

4. 首先，寫到明，唔好曲解：香港樓嘅嘢，投資就無謂啦（收租又好，炒又好，都係投資）。但自住嘅，除非你老豆老母剩落畀你而佢地又差不多（大吉利是，可以移民啫）而你又冇好多兄弟姐妹，或者除非你自己移民，否則，首富話齋，量力而為，買到都係應該買。幾十年嘅嘢，點睇都係通脹。至於你想捉低位嘅，就唔係我智慧可以教你了。

5. 另外，唔使問我樓價會升定跌，個個香港人都係樓神好有睇法啦。當然亦唔存在「自住就冇所謂」（試下買完即時跌一半？）。但，唔好高估自己嘅能力啦，你同我，都係好多嘢唔知嘅。既然都係唔知，買到咪買！

6. 仲有，本文講「取消壓力測試」。其實寫完覺得，太激了，一步一步嚟，放寬都得。所以你要鬧話「一下就取消？一步步啦」，我絶對接受。

7. 但，又係唔好曲解，我冇話要放寬首期限制，冇講要郁印花稅，甚至冇講要入收入測試—咁多樣嘢，我只講一樣，就係「壓力測試」。

8. 當然，好多人嘅特色，就係唔為自己嘅決定負責。所以話放寬呢，若果之後仲要跌，就有人話DLLM你仲推人去死（再講一次，邊位拎支槍迫你？你買樓，我或者政府，百力滋都冇一盒回贈畀你喎，邊個引你上車？）。但收緊呢，如果升呢，又係DLLM阻人上車我原本上到都變上唔到（呢個正係之前N年嘅事，而呢類情況係比較值得同情嘅—因為佢真係想做個決定但被阻止）

9. 戴咗咁多頭盔，相信都係廢嘅。但我都係要講，個「壓力測試」，幾時取消呢？唔取消都放寬下。

10. 講真，真係完全唔關我事，我又唔係地產經紀，你買樓我冇著數。我盡量都好透明，我層豆潤屯門樓，2013年買，270萬，而家月供萬一蚊，咁我買嗰時都唔止兩皮半人工啦大佬。況且，都上咗車，就算我失業金管局都唔會查我收入嘅（但你斷供銀行當然會同你跟進）

11. 我亦唔係要「幫人上車」之類，講真，唔係好關我事，我未咁偉大。況且，「送人去死」，好大罪呀。而家人地問我點睇，我多數都話後市十分波動。幾時買得？聽朝九點半咪買得。Why bother？中咗又唔係我有得分，講錯（而其實成日會）又要冒住老母畀人鬧嘅風險。

12. 咁做乜要講？就真係純科學討論，純學術討論。況且亦唔係我第一個講啦，其實一路都有人講。

13. 有人唔知咩係「壓力測試」嘅，好快同講下買樓嘅流程，除非你老豆老母或條仔條仔幫你呼丕，否則都係大同小異：首先，搞掂舊首期，呢舊往往最難。買層平平地嘅樓（當5/6百萬），首置又自住嘅，應該做到九成。五六十萬首期加埋印花稅之類，都唔小嘢，但可能四大長老一齊發功幫到你，或者去買六合彩。

14. 然後呢？仲要你供得起先得，唔係你話自己頂得住，三萬蚊人工供兩萬七，我食樹皮的，就過到骨。作為世界上一流嘅乜乜，金管局當然好關心你。你要過一個收入測試，你供款不能超過你收入某個水平。當然有啲人會造假，甚至有銀行職員教埋人點做假，犯法嘅嘢，我地係唔做嘅。

15. 但過完呢幾關，仲有啲人係最後一關卡住咗，嗰啲就真係唔多甘心。真係唔太多呢啲人（伏線嚟，陣間講），但係有。最後一關

16. 點解咁多關？就要插播一下，唔少人都係唔知個社會點運作嘅。有人以為金管局係應該「令人上到車」，有啲人認為唔係，兩樣都錯。答案係，金管局先唔care！金管局局乜？管銀行，同埋銀行體系。你上唔上到車，甚至蝕唔蝕錢，都唔係佢地打算理嘅嘢—佢地最緊要就係保持銀行體系穩建。唔明？咁講白啲，即係「你輸錢都唔好累到銀行」。實務上點做？就係有個高一高嘅首期要求，高一高嘅收入要求，確保買到樓嘅，就係好高人工，仲係拎到好大舊首期出嚟，有父幹，老母幫你供埋，甚至呼丕嘅人。

17. 明白呢點，就同你講金管局最後一關，我地今日嘅戲肉：壓力測試

18. 壓力測試是甚麼？上面咪講咗收入測試，保證你供款佔收入唔好太高，免得你真係食樹皮甚至食包皮（面包皮呀）。咁壓力測試係甚麼？就係保證，你而家供款佔收入唔好太高，仲要將來加息，供款都唔好佔收入太高。你睇幾咁有遠見。

19. 實際上點實行？就係計埋，如果加息3厘之後，你會變咗要供幾多。要用呢個新供款計，你供款都不能佔收入太多。

20. 大家估到，重點係「如果加息3厘」。，但前世呢？呢舊嘢點出嚟？

21. 唔好話我不停鬧，金管局都係做嘢啫，況且金管局嘅聲譽，在國際上都幾不錯的。幾時爆呢個「如果加息3厘」嘅壓力測試？係2013年，當時吹咗一輪聯儲局會加息，結果去到2015年尾就加—咁其實，X，嗰時零息，係人都知之後係加息啦。不過推出呢個個測試，3年未夠就加，我覺得證明當初佢地判斷都OK（但，扯，咪又係睇Fed Fund Rate Future，睇FOMC會議，我啲讀者都識啦）（你未識？就要訂Ivan Patreon啦）（https://bit.ly/31QmYj7）

22. 然後又點？然後聯儲局由2015年尾開始，加左9次息。2018年尾停。但之後，2019年8月開始減息（原來不過係一年前），然後今年3月尾，環球股災下，即時減到零，一個月減咗1.5厘，等於平時減6次

23. 講完一輪歷史，應該知我想講乜？就係，當初個測試係話「如果加息3厘」。咁你叻仔，2013年後冇耐，真係加咗息，2.25厘。

24. 但，到2019年開始，人人都知減息啦，係咪？2019年8月直頭真減啦。由2018年開始，嗰個「如果加息3厘」嘅假設仲存在。唔止，到而家減到零，都仲存在。到聯儲局擺明話會維持零息到下年年尾甚至下下年年尾（正路更正），呢個「如果加息3厘」都仲存在。

25. 咁借問聲，係咪打算亞視永恒咁？

26. 我覺得公平的，2013年你預加息（再講一次，咪又係睇Fed Fund Rate Future同FOMC Meeting，你估金管局識扶乩咩），所以推咗「如果加息3厘」呢樣嘢。咁但，到預期將來減息呢？即係好極端到話「拿我而家供唔起但減咗息咪供得起」（但，壓力測試就係咁邏輯），但至少，應該變返中性吧。唔中性，都應該放鬆啲吧，對不？

27. 咁你話，喂，將來咁多年，你點知唔會再加息？正好相反！我就係知道好可能會再加，但最初你推「如果加息3厘」，又有冇諗未來咁多年會唔會減息？你個政策係睇見得到嘅未來幾年嘛。至於再遠啲？供層樓30年，你自己睇30年可以發生幾多嘢？有幾多個經濟周期？

28. 留意，我只係講壓力測試呢樣嘢，其他全部冇話要郁。咁你想像到，「其實受惠嘅人唔係好多」。例如文中嘅例子（實數唔使深究，大約），500萬樓，借九成，搞得掂首期嘅，兩公婆3萬7人工就夠過收入測試。但因為有「如果加息3厘」嘅壓力測試，實際上你要4萬9先得。聽落萬幾蚊好似唔係好多，但，有時就係爭嗰皮幾嘢嘛，講緊個收入要求多咗三成幾喎！

29. 如果放鬆咗個壓力測試，或者取消埋，呢個夾層嘅人，就會買到呢層樓。咁其實都真係唔係好多，詳情你自己睇香港家庭收入分佈　—　但正係咁先好，你話如果一下放鬆晒所有樓都九成，甚至十成，就成村人仆去買樓。到時真係一個唔好彩負資產，就唔多好。而家你放鬆或整走個壓力測試，會因為咁買到樓嘅人，又唔係好多啫。「張弛有道」嘛，慢慢嚟。拿，趁而家樓市唔上唔落，就好推啦。

30. 第日真係放嘅，我估都係放呢樣嘢，唔係放首期要求或者印花稅。到時記得係埃汾成功爭取，謝謝。都係嗰句，唔啱聽勿鬧，真係冇人迫你做任何嘢，放寬到零首期，都冇人係拎支槍指住你買樓的。

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李聲揚：按揭壓測何時取消？

【明報專訊】早前小弟和《明報》陸振球兄在明經財經搞了場Facebook Live（可以免費重溫），當中談及香港樓市，今次借專欄再發揮一下。小弟的看法是：除非打算移民，否則負擔得起，仍是應該買自住樓。但投資香港樓（博升值也好收租也好），則並不值博。

日前在《明報》看到同文張宗永兄，提到新加坡的組屋政策，解決大部分人的住屋問題。小弟認為說白一點，就是人人做業主，有stake in society，自然有利社會穩定。

近年香港社會氣氛緊張，已不止是「房屋問題」如此簡單。但小弟固執地相信，若更多人可以自置物業（「上車」），應有助減低社會怨氣（但不能完全消除）。小弟身邊朋友政治取向各有不同，但明顯地最激進的是未有置業的一群。已成為業主的，很多也不滿政府，但不會太激進。

最激進一群多為未有置業

這也適用於年輕人。不少年輕人的確認為「解決房屋問題」不是首要任務，但很可能是因為「上車」太遙遠，索性想也不想。

收入跟不上樓價升幅，年輕人難「上車」，是全世界的問題，民主國家也不能倖免。香港作為大都會，情况當然更嚴峻。若「上車」難度降低，應該仍有機會減低怨氣，政府應該認真考慮。

小弟當然明白政府官員「少做少錯」的心態。看看金管局的各式「辣招」，不少人以為這些「辣招」是為了控制樓價，甚至讓樓價回落──這種想法實在大錯特錯！金管局才不在乎你能否「上車」，也不在乎你是否會損手。他們要保證的是樓價大跌，也不要影響銀行。方法就是提高門檻，保證能夠「上車」的人都是高收入人士，或有富爸爸，更要放下大筆首期，讓銀行有足夠的緩衝。至於閣下死活，不在局方關心範圍。

樓市橫行 放寬措施機會

政府的政策，不能說是全錯。畢竟政府角色很尷尬，民望低迷，現在氣氛下，讓更多人「上車」會被視為推人去死，若樓價急跌，政府必被猛烈批評。但在樓價上升時阻止人「上車」（正是過去10年發生的事情），又會被認為剝奪別人機會。

不過，現屆政府反正如此「打得」，又是否在乎被人批評的風險？再說得白一點，民望反正已經夠低，多一單失誤也影響不大，但若成功幫到更多人「上車」，可能有助民望。樓市升時，政府怕放寬措施令買家摸頂，樓市跌時，又會被批評騙市民去托市。近期樓市橫行，其實正是放寬措施的機會。

說了一輪理論，我們做個案例研究，看看現在的措施如何限制「上車」：假設兩夫妻心儀「上車盤」，500萬的物業，若自住首置兼借按揭保險，可以做到九成按揭。50萬首期，當然不算容易，但若夫妻齊心，再加累積不少財富的「四大長老」適度幫助，仍算可能。以現行按息約2.5厘計算，月供1.9萬左右，夫妻齊齊供，聽落仍可接受。

七成家庭「買不起」500萬樓

不過買樓要過關斬將，除了首期和供款外，還有收入測試和壓力測試。兩夫妻收入要有多高才可以成功「上車」？現行的收入測試，要求供款頂多去到收入50%，所以案例中兩夫妻收入要達到3.7萬以上。還好。

但現實卻是，月入3.7萬元的夫妻，銀行仍然不能批出樓宇按揭！何解？因為還有壓力測試，這也是小弟覺得最不合理的地方。金管局為了確保買家將來也供得起樓，特定要求加息3厘後，買家供款佔收入仍在六成以內。所以兩夫妻收入要達到4.9萬以上才可成功「上車」，收入門檻高了三成多。

全港有多少家庭收入達到4.9萬？答案是兩成多。亦即是，即使只是想買500萬的物業，也有七成多家庭未能做到。我們還未計及新婚夫婦收入不高，當中收入達到4.5萬的，可能只得一成多。

小弟並不「貪心」，只會呼籲政府做一件事：放寬壓力測試，最好取消。原因？小弟認為壓力測試，已完成歷史任務，根本不合時宜。

壓測假設加息3厘「完全離地」
看看背後邏輯，金管局假設利息會再加3厘。讀者不用十分貼市，都知道美國聯儲局3月狠狠減息，並預期零息環境維持一段長時間。請問何來加息3厘？

金管局最初推出此項要求是2013年，當時市場預期聯儲局將會加息，事實聯儲局後來的確加息9次，證明當時金管局的要求算是合理。但時移世易，聯儲局過去兩年已將息口重新減至零。那請問金管局，為何預料美國加息時推出壓力測試，但到息口勁減以後，卻完全沒有放寬？

在我們的例子中，只要取消壓力測試，「上車」要求的收入會變成3.7萬元，而非4.9萬元。這會令收入在此區間的家庭不再望門興嘆，但也不是中門大開（有六成家庭收入不足3萬元），正適合政府「張弛有道」的作風。

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