【#樓市日常】不少人或許都有這樣的經驗：近年新建的，號稱實用面積250呎的小單位，進入後實際感覺遠不及500呎單位一半大。其主要原因便是法定「實用面積」，並不代表真正可使用的「內籠面積」。

2008年,政府修訂《一手物業住宅銷售條例》，立法規定了實用面積的定義，並要求所有一手樓銷售都必須按法定的實用面積計價。法定的實用面積包括外牆起量度的牆壁厚度面積、工作平台及部分窗台面積。由於近年發展商大多會用盡上述面積，因此購房者實際能夠使用的「內籠面積」通常只有標稱實用面積的7成左右。至於較小單位，由於牆壁佔據空間比例更大，因此比例通常只有六成半左右。

相比之下，上世紀發展商大多用包括公共空間的「建築面積」賣樓，反而不會刻意追求數據上較大的「法定實用面積」。但由於《一手物業住宅銷售條例》並不規管二手樓銷售，這些舊樓的實用面積大多由地產商宣稱的實用率推算而得。在購買二手物業，尤其是非熱門非藍籌屋苑時，購房者宜親自測量，不要只聽他人宣稱的「實用面積」便算。

#實用面積 #建築面積
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以下是一條小學生的數學問題：有一個豪宅樓盤，建築面積87平米，實用面積130平米。如果實用率＝實用面積／建築面積，請問這樓盤的實用率是多少？

小學生：130/87 = 1.49，所以這樓盤的實用率是149%。

小學生的老豆：實用面積點可能多過建築面積咁多？難道有些實用面積，飛出窗外面呀？

真實情況：在深圳確實有這樣神奇的樓盤，不過實用面積不是飛出窗外面，而是向上飛！這個樓盤以複式兩層設計，我看過室內的間隔，完全四四方方，每層都有正常的高度，內裡用呎量度出來的面積，下層10.8 X 5.4米，上層就有13.3 X 5.4米，加起來確實有130平米，無花無假。如果按超高層住宅正常的實用率75%計算，本來買一層87平米的房子，應該約有65平米的實用面積，但這樓盤卻可享受兩層共130平米的實用空間，簡單理解相當於買一層送多一層了。

這個違反數學定律的樓盤叫做「深圳灣公館」，在深圳南山最高檔的地區，阿裡巴巴及騰信等大企業的辦公室，就在步行距離之內。在11月6日的粵港澳大灣區建設領導小組會議，通過了豁免港人買樓的限制，估計會進一步推高大灣區的樓價及需求，所以我近期也努力看樓盤；由於每個香港人在深圳只可以買一間，我當然是找最高檔及最貴重的地區，首選是深圳灣。

這樓盤在地理上肯定是全深圳最好，無敵海景可看到深圳灣及遠眺香港，建築師及設計師為AECOM及黃志達，全層150米高的純複式住宅，三層中空夾膠雙銀LOW-E超白玻璃建築，一看就是頂級豪宅的設計，交樓標準包括全屋精裝及智慧化覆蓋，物業管理費只計算建築面積，計落相當划算。當初我看到價單之後，均價要十多二十萬一平米，但原來是俾一層錢得到兩層面積，即是將原來的呎價除二，這就變得吸引了；這是深圳灣區唯一在售的複式住宅，非常稀缺，以後可能再無這樣的樓盤......所以我目前也正在考慮，是否應該買一間。

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#深圳灣公館 #大灣區 #物業 #投資 #豪宅 #深圳灣 #複式單位

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民生位， 好吊腳，但大件， 市旺才賣得出， 平時我一見到就掉頭走，市值。

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剛曝光: 第2598成交(註冊): 成交1800萬，感覺6.5分位。 太子別樹一居(太子道西171號)地下7號舖，成交1800萬，建築面積297呎，實用231呎。 樓齡21年。

原業主於2000年9月用800萬買入。

簽約日期大約是2021年6月1日。

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剛曝光: 第2597成交(註冊): 成交1960萬，感覺5.5分位。 大角咀洋松街4至6號A地下4號舖，建築面積1300呎，門闊約17呎，深約60呎，租客五金店，原業主叫價2200萬，成交1960萬，租金42000，回報2.6%，租約至2021年6月。這間舖位於塘尾道及松樹街之間。 樓齡四十八年， 實用面積850呎，加 yard 140呎。

原業主於2012年4月用1388萬接摸貨買入， 上手買入價是1385.4萬。 這間舖2002年曾經成交288萬。

簽約日期大約是2021年6月4日。

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