林浩文：海外置業九大「留神位」

買海外買樓的重中之重是「辦理物業按揭」，除此之外，有多個事項也是投資者務必多加留意的，今次筆者將為大家講解一下：

‧ 土地年期 – 跟香港不同，許多海外國家的土地大致會分為永久擁有地權(FREEHOLD) 及土地租借權(LEASEHOLD) 。香港的地是有年期的，香港許多地是到2047年到期。中國的住宅地年期為70年。許多東南亞及歐美國家有永久及租借地權，但部份東南亞國家並不允許「非當地人」買永久地權的物業或「連地」出售的物業。而在價格上亦有不同，永久地權的物業的價格通常比土地租借權的物業貴。

‧ 了解當地經濟和社會狀況 – 在投資前先當地的生活成本及社會情?，這有助預計購買物業後的財政支出及當地人的承擔能力。

‧ 項目代理的選擇 – 近年愈來愈多買家及投資者到海外買樓，相關物業項目代理亦百花齊放。對買家而言，找一家有信譽的代理是十分重要。

‧ 參觀示範單位及地盤 – 若是購買樓花，應花點時間了解發展商及代理的紀錄，如條件許可，更應先到當地參觀示範單位。

‧ 認購單位及選擇付款辦法 – 詳細瞭解發展商及代理派發的置業須知。另外，現時發展商提供很多不同的優惠付款方法。

‧ 樓盤資料、市場情況及地段升值潛力 –索取售樓書，初步研究樓盤的位置、單位面積及售價等。以面積為例，許多國家有「實用面積」、「可用面積」、「建築面積」等，而定義也有出入，如英國的「陽台」並不計入「可用面積」。隔山買牛風險高，近年亦有不少「中伏」個案，總額可能以億元計，就算是英國的樓盤也會「出事」。如近年有涉案的英國樓盤不是停工多時，就是殘舊不堪，附近頗為荒蕪，有投資者指當地發展商早已清盤，但香港代理商則繼續催促買家交尾數。最後大批苦主舉行記者會及報警，這類個案通常多為「一百幾十萬貨仔」的單位，購入時對方多承諾會代為放租，並有保證回報率或回購。

‧ 稅項及物業管理 – 各國有不同稅制，部份國家有物業增值稅。另外，物業或資產管理亦會收費。

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十萬蚊呎? - 第1890成交(堅) 感覺6.5分，元朗大棠路29至33號地下C舖 (舖向牡丹街)，租客大昌食品 ，剛剛成交了約三千萬(註冊成交2800萬)。中原做。簽約日期大約是2020年8月8日。

原業主叫價3800萬，成交約3000。租金8萬至2021年8月31日， 但現在減租至72000，回報(按原租金)是3.2%

此舖建築面積500呎，實用約300呎。舖闊15呎，深約20呎，樓底高，有自建閣。 舖內有有來去水及洗手間。 原業主於2007年2月用1098萬買入。

這間舖位於元朗街市段，門面開揚又闊(有成15呎)，前面可停車，算是十分靚位。 唯一我始終感覺間舖好細間， 合法實用面積大約只是約300呎，即每呎實用10萬元，街市位算幾貴。 勝在樓底高，有自建閣樓， 可用面積馬上大增。 但如果收到屋宇署清拆令，業主/租客都麻煩。 這間舖過去多年曾經收過四次屋宇署命令， 最近一次是2019年6月，section 24 有關拆卸或復原違例建築物的書面命令。 如果業主或租客唔遵守命令， 罰款以外，分分鐘要負上刑事責任。

但肺炎第三波，今時今日最多人喜歡買街市位， 收租相對穩定及必定有需求。按此價計算，分分鐘算是「摸頂」買入。 這個位我睇過好多次，始終算是元朗街市靚位， 加上元朗人口增長， 如果平一兩百萬，我自己都會買。始終是靚位?

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第1693成交(堅): 感覺4分， 尖沙咀東麼地道75號南洋中心地下G56號舖，地舖建築面積464呎，門闊15呎 ，深約8呎，現租金26448，租期至2022年1月31日。租客 Open Oyster。成交約1200萬。 回報約2.6%。

1982年入伙，第一手業主，從未放賣。

這個位置，位於尖東藥房地段，巷仔內舖。 是重災區，雖然門面闊，但較淺。 幸好現在是高級西餐廳的一部分，叫支酒都千多元。如果獨立招租的話， 今時今日最多值兩萬或三萬以下。回報都只是2厘多啲。

在社運前，這個位算不錯， 但社運加肺炎疫情後，這個位置是重災區， 基本上全部舖是吉晒。如果真的是1200萬成交，我也驚喜這個價錢賣得出。

簽約日期約2020年3月5日。

#重災區舖，#尖東舖
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(2) 旺角通菜街1A至1L威達商業大廈地下A舖，位於女人街，近登打士街。建築面積500平方呎。 三相60A電，有來去水、舖內洗手間，可出食牌，適合各行各業。本地消費及遊客必經，現時交吉，原叫租每月5萬。現首年租金一口價每月3萬元。

(3) 新蒲崗爵祿街116至118號地下1B舖。實用面積153尺，門闊約8呎。三相60A電，有來去水，舖內洗手間，可出食牌，適合各行各業。鄰近新蒲崗工商廈區及Mikiki，現時交吉，原叫租每月3.2萬。現首年租金一口價每月一萬九千二百元。

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第1692(堅)成交: 感覺7.5分， 新蒲崗崇齡街65至89號地下8及9號舖(81及83)號舖，建築面積2500呎，闊39呎，深約55呎，叫價九千萬，成交6100萬，翠華茶餐廳，租金210000至2023年3月31日，回報4.1%。

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簽約成交日期約是2020年2月12日。 原業主由翠華大股東兼主席李遠康的「前東家」蔡創波等於1978年分別以200萬及220萬元購入，合共420萬元

早排報紙報導，據代理消息透露，翠華（1314）目前承租的、位於新蒲崗崇齡街65-89號地下8,9（81&83）號舖，業主以逾9,000萬元沽出。據土地註冊處資料顯示，該店舖由翠華大股東兼主席李遠康的「前東家」蔡創波等於1978年3月分別以200萬及220萬元購入，合共420萬元。持貨約42年，升值逾20倍！對於集團老店被業主賣舖，翠華回應租約問題時，指會密切留意與業主溝通。

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