【富邦凹子底開發案環評規劃完整解析】

今天包含高雄點 Kaohsiung.等高雄在地粉專，均有討論「富邦人壽高雄捷運凹子底站旁商業區開發案」最新環評內容，我們也來跟風一下，順便來帶大家看看環評書件裡的重點～


1. #陳菊任內最後一件百億促參案：

本案原址為舊龍華國小，因緊鄰捷運紅線與輕軌交會處，極具商業發展潛力，因此陳菊(花媽)市長依據都市計畫法，結合 TOD 大眾運輸系統導向之都市空間發展架構，增加捷運站周邊土地使用強度，在學校遷移後，把閒置舊址變更為商業區，在2018年成功招商，引進富邦人壽保險股份有限公司以78.08億元權利金，和市府簽訂本案基地七十年地上權契約，預計投資400億。光此一案，投資額就超過韓草包一年半任內所有促參招商案總和之五倍。全案預計於2021年動工，2025年完工，不會拖延！


2. #高雄第三高樓與最大複合開發案

本案規劃地下 6 層/地上 48 層建築物，樓高含屋突約230 m ，完工後將僅次於378m（含尖塔）的85大樓與267.6m的遠雄The One，成為高雄第三高樓，也將超越長谷世貿的222m，成為北高雄第一高樓。


本案採雙塔規劃，由裙樓連接，商場高度為13樓，並設有水族館、電影院、運動中心，在11樓以上分離，48層高塔為辦公室，25層的低塔為旅館。可望成為高雄市區最大單一期複合開發案（夢時代二期旅館商場加入後更大，且國際旅館高度與本案相近）。


3.#三菱地所引進豐富日系設計層次

本案由在日本設計過東京車站前丸大樓、新丸大樓、橫濱Queen’s square與Landmark tower，大阪車站Grand Front Osaka（見圖）等案的三菱地所設計，和去年的概念相比，雙塔從東西相對，改為南北相對，但保留了斜屋頂的大型屋脊裝飾物造型，並在塔樓之間塑造多層次之景觀平台，這種複層次的空間，也是日本近年開發案的拿手好戲，且因應高雄市綠建築自治條例規定，9F 屋頂設置了550坪的空中綠化設施，11F 屋頂則設置了1300坪的綠地，形成立體公園。可拉開棟距並和凹子底森林公園遙遙相望。


4. #捷運直接聯通但輕軌可惜了

和原始設計相比，環評一案在博愛路側退縮高達37m，形成相當大的開放廣場，這樣的原因之一，是讓連續壁和捷運保持更大距離，增加工程安全性。因此在地下部分，僅在兩處打穿連續壁，興建基地與捷運站之地下連通道，從捷運穿堂層連接到地下三樓，並營造一個三層樓的挑空空間作為入口意象。


但比較可惜的是，輕軌車站部分由於被韓市府蓄意延宕，公部門也消極以對，在可能的地下或天橋聯絡道上，就沒有特別處理了。


而由於富邦開發案的交通流量，預估超越義享天地兩館總和，並設置超過2000個停車位，也讓周邊道路在富邦開幕後，服務水準會探底降到F級。若旅次無法由捷運和輕軌轉移，並以政策限制車輛湧入，將會是周邊的運輸災難，這點市府不能不及早做好規劃。


5. #北高雄新核心與新課題

整體而言，在富邦與義享天地相繼營運後，凹子底周邊假日進入車流量將大增3350pcu，捷運運量也可能翻倍，將超越巨蛋成為北高雄最大商圈，繼義大引進Marriott後，預期富邦也將引入國際連鎖觀光飯店，且富邦48層、義大的29層辦公大樓棟也將提供北高較稀有的A級商辦空間。


能否真的實現TOD發展精神，帶動周邊商業發展卻不影響生活品質，適宜的大眾運輸取代私有運具交通政策實屬必要。在韓市府已浪費高雄人一年半寶貴時間下，新任市長是否能真的「#兩年拼四年」，正是上任後又一重要課題！

#第三家漢神百貨將進駐凹子底？
#北高雄商圈會重新洗牌嗎？

週末雨下個不停，市民如果出門，可能會選擇能一站搞定的大型百貨商場。在北高雄，百貨龍頭還是去年營業額達136.5億的漢神巨蛋，但這樣的狀況不久後就可能改變！

#富邦400億投資案目前高雄最大

陳菊市長任內規劃並成功招商的「捷運凹子底站旁商業區招標設定地上權案」去年3月由富邦人壽以78億餘元得標，預計投資400億，由三菱地所設計，規劃42層雙塔複合商業大樓，樓地板面積超過夢時代一期，達15萬坪。

前幾天傳出，富邦想找漢神集團聯手，引進漢神百貨、漢來飯店，再結合影城娛樂、水族館、商辦等複合機能，成為北高雄商業地標。

此案周邊還有經營類種類似，同樣有百貨、影城、飯店、商辦的義享天地AB兩館，其中萬豪酒店即將在今年底試營運。

此外，興富發集團的悅誠廣場、聯上投資的MLD影城商場（停35BOT案）都在方圓大約一公里內，稍遠處還有輕軌C22站的開發土地，以及後驛站的秀泰影城。五年內北高雄商場數目將直逼南高雄！

#商圈開發隨著城市規劃走

這麼多商場到底為何出現？ 誰又佔據優勢呢？ 除了經營特色外，我們可以從城市發展的脈絡說起。

1980年代末起，北高雄陸續進行土地重劃，讓農田變住商土地，引進大量居住人口，但在商業區設置，交通規劃上卻顯得混亂，北高雄曾出現的尖美百貨，或是大統新世紀，大致不脫社區百貨格局。而大約20年左右，龐大的北高雄居民，在消費上就得往南高雄移動。

另外在產業上，1990年代南高雄重工業沒落，北高雄電子業、金屬加工與化學工業仍有支撐，這些因子，都會影響住宅的分佈。

北住南商狀況的改變，當然大家知道，是2008年漢神巨蛋的開幕，巨蛋在三年內躍居高雄百貨龍頭，磁吸了北高雄的購物潛能。

漢神巨蛋的規劃，是從1999年謝長廷市長任內開始發想，2000年規劃為BOT案，除了提供全高雄多功能室內運動場地外，也有隨著捷運紅線通車打造北高雄商業核心的目標。唯一沒想到的是，市府還低估了此案的商業價值！

#凹子底站區位優勢更佳

漢神巨蛋在2008年開幕，剛好伴隨捷運紅線通車，也讓相當多的客源來自捷運挹注。根據統計，高雄市民大眾運輸使用率大致只有10%，但捷運旁的百貨商場客源卻可以達30%以上，有活動時更高。購物休憩旅次（和觀光客不同喔！）成了高捷假日相當重要的客群來源。

在鄰近區域方面，高雄巨蛋鄰近大樓林立的25期公辦重劃，又可以吃到農十六、美術館、河堤社區的中產階級客源，成了龐大的基本客群。

而富邦舊龍華國小案，商業面積更大，位於過去規劃為副都心的農十六，基礎建設較佳，且更接近美術館區域，周邊開發案更多，如果韓市府不要刻意搞砸，未來更是與輕軌交會站，優勢更為明顯。因此漢神乾脆自己吃下來，避免巨蛋萬一被取代的損失，做出市場分隔，也是相當合理。而且可以預測，富邦此案比義大更有競爭優勢。

#都市計畫和交通建設會決定城市格局

我們從漢神巨蛋、到富邦農十六案的例子都可以看到，城市的主要投資會隨著主政者的都計和交通建設走，也會影響市民的消費和生活方式。

陳菊市長在農十六引進了全市最大的400億投資案，義大300多億的投資也是在她任內確定，而同時陳菊也放棄了百億的土地開發利益，把農十六森林公園擴大為兩倍，並規劃興建輕軌替代私有載具，意圖保留城市的緩衝力，並疏運人群。

另外，我們也必須注意，城市不能無限擴張，永遠在「商圈轉移」，而是透過交通路網的確立，都市再開發的政策誘導，讓舊市區得以更新，避免無限的農地變建地，原有的建地放著衰敗的循環。

然而，後繼者沒有長遠規劃，只想為了自己的私利落跑，「反攻首都」去了（跟反攻大陸的過客心態一樣）。這就導致忽略了城市長遠發展，延宕破壞輕軌等交通建設，很可能會讓原先配套好的一連串開發計畫，變成一場混亂。這樣的結局，並非市民樂見，而且還會需要別人幫他收拾殘局，才能把城市導回正軌！

#第三家漢神百貨將進駐凹子底？
#北高雄商圈會重新洗牌嗎？

週末雨下個不停，市民如果出門，可能會選擇能一站搞定的大型百貨商場。在北高雄，百貨龍頭還是去年營業額達136.5億的漢神巨蛋，但這樣的狀況不久後就可能改變！

#富邦400億投資案目前高雄最大

陳菊市長任內規劃並成功招商的「捷運凹子底站旁商業區招標設定地上權案」去年3月由富邦人壽以78億餘元得標，預計投資400億，由三菱地所設計，規劃42層雙塔複合商業大樓，樓地板面積超過夢時代一期，達15萬坪。

前幾天傳出，富邦想找漢神集團聯手，引進漢神百貨、漢來飯店，再結合影城娛樂、水族館、商辦等複合機能，成為北高雄商業地標。

此案周邊還有經營類種類似，同樣有百貨、影城、飯店、商辦的義享天地AB兩館，其中萬豪酒店即將在今年底試營運。

此外，興富發集團的悅誠廣場、聯上投資的MLD影城商場（停35BOT案）都在方圓大約一公里內，稍遠處還有輕軌C22站的開發土地，以及後驛站的秀泰影城。五年內北高雄商場數目將直逼南高雄！

#商圈開發隨著城市規劃走

這麼多商場到底為何出現？ 誰又佔據優勢呢？ 除了經營特色外，我們可以從城市發展的脈絡說起。

1980年代末起，北高雄陸續進行土地重劃，讓農田變住商土地，引進大量居住人口，但在商業區設置，交通規劃上卻顯得混亂，北高雄曾出現的尖美百貨，或是大統新世紀，大致不脫社區百貨格局。而大約20年左右，龐大的北高雄居民，在消費上就得往南高雄移動。

另外在產業上，1990年代南高雄重工業沒落，北高雄電子業、金屬加工與化學工業仍有支撐，這些因子，都會影響住宅的分佈。

北住南商狀況的改變，當然大家知道，是2008年漢神巨蛋的開幕，巨蛋在三年內躍居高雄百貨龍頭，磁吸了北高雄的購物潛能。

漢神巨蛋的規劃，是從1999年謝長廷市長任內開始發想，2000年規劃為BOT案，除了提供全高雄多功能室內運動場地外，也有隨著捷運紅線通車打造北高雄商業核心的目標。唯一沒想到的是，市府還低估了此案的商業價值！

#凹子底站區位優勢更佳

漢神巨蛋在2008年開幕，剛好伴隨捷運紅線通車，也讓相當多的客源來自捷運挹注。根據統計，高雄市民大眾運輸使用率大致只有10%，但捷運旁的百貨商場客源卻可以達30%以上，有活動時更高。購物休憩旅次（和觀光客不同喔！）成了高捷假日相當重要的客群來源。

在鄰近區域方面，高雄巨蛋鄰近大樓林立的25期公辦重劃，又可以吃到農十六、美術館、河堤社區的中產階級客源，成了龐大的基本客群。

而富邦舊龍華國小案，商業面積更大，位於過去規劃為副都心的農十六，基礎建設較佳，且更接近美術館區域，周邊開發案更多，如果韓市府不要刻意搞砸，未來更是與輕軌交會站，優勢更為明顯。因此漢神乾脆自己吃下來，避免巨蛋萬一被取代的損失，做出市場分隔，也是相當合理。而且可以預測，富邦此案比義大更有競爭優勢。

#都市計畫和交通建設會決定城市格局

我們從漢神巨蛋、到富邦農十六案的例子都可以看到，城市的主要投資會隨著主政者的都計和交通建設走，也會影響市民的消費和生活方式。

陳菊市長在農十六引進了全市最大的400億投資案，義大300多億的投資也是在她任內確定，而同時陳菊也放棄了百億的土地開發利益，把農十六森林公園擴大為兩倍，並規劃興建輕軌替代私有載具，意圖保留城市的緩衝力，並疏運人群。

另外，我們也必須注意，城市不能無限擴張，永遠在「商圈轉移」，而是透過交通路網的確立，都市再開發的政策誘導，讓舊市區得以更新，避免無限的農地變建地，原有的建地放著衰敗的循環。

然而，後繼者沒有長遠規劃，只想為了自己的私利落跑，「反攻首都」去了（跟反攻大陸的過客心態一樣）。這就導致忽略了城市長遠發展，延宕破壞輕軌等交通建設，很可能會讓原先配套好的一連串開發計畫，變成一場混亂。這樣的結局，並非市民樂見，而且還會需要別人幫他收拾殘局，才能把城市導回正軌！