【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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0918新加坡聯合早報

*【美澳進一步擴大軍事合作 更多美軍和軍機將在澳洲輪替部署】
除了向澳洲輪流部署所有類型的美國軍用飛機，以加強空中合作之外，美澳也建立聯合後勤維持與維修能力，以支援包括在澳洲的潛艇和水面戰鬥艦艇。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194736

*【潛艇合同告吹引致法國不滿 布林肯重申法國是印太區關鍵夥伴】
美國國務卿布林肯重申，法國是印太地區的“關鍵夥伴”，並強調華盛頓將繼續與法國合作。路透社稱，布林肯這番言論似乎是為了平息法國的憤怒。此前，美英澳達成了向澳洲提供核潛艇的協定，導致法澳簽署的潛艇合同告吹。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194737

*【不理中國警告 澳洲誓言維護海空國際法規】
美國、澳洲和英國宣佈展開新的安全聯盟，並將提供技術讓澳洲發展核動力潛水艇等系列舉措，引來中國抨擊這將危害區域和平，警告三國此舉將自食其果。澳洲總理莫里森當天分別接受澳洲數家媒體的採訪時說，中國自己就在進行大規模的核潛艇建造計畫。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194738

*【潛艇交易危機：法召回美澳大使】
法國外長勒德里昂週五晚宣佈，應總統馬克洪的要求，法國將立即召回其駐美國和駐澳洲的兩名大使，就澳洲單方面撕毀與法國簽訂的價值560億歐元、建造12艘核潛艇的協議進行磋商。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210918-1194819

*【澳洲發展核潛艇 印尼敦促避免軍備競賽】
在澳洲宣佈發展核動力潛艇後，印尼對本區域出現軍備競賽表示擔憂。印尼外交部發表聲明說，印尼對澳洲決定發展核動力潛艇項目持謹慎態度，並“對本地區持續的軍備競賽和力量投射深表關切”。印尼外交部呼籲澳洲履行它對維護地區和平與穩定的承諾，並重申對國際法的尊重。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194656

*【分析：中國申請加入CPTPP 中美“朋友圈”競爭加劇】
在美國宣佈與英、澳建立新的安全夥伴關係隔日，中國正式申請加入《跨太平洋夥伴全面進展協定》。分析認為，這凸顯出美國和中國都在積極爭取合作夥伴，尋求加入現有聯盟或創建新聯盟以促進自身利益。
https://www.zaobao.com.sg/news/china/story20210918-1194744

*【美FDA專家不推薦全民打第三劑 支持65歲以上及重病者施打】
美國食品和藥物管理局（FDA）疫苗諮詢委員會針對加強劑進行表決，多數專家反對對大眾推出加強劑，但支持65歲以上長者和患有嚴重疾病的高風險群可施打，這對力推加強劑的拜登政府而言是一大打擊。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210918-1194822

*【義大利強制要求所有員工 須打疫苗擁有冠病綠色通行證】
義大利政府通過新法，從10月15日起，任何未能出示有效綠色通行證的義大利員工將面臨無薪停職，但不會被解雇。只有已接種疫苗、過去48小時內的冠病檢測呈陰性或從冠病感染中康復的人才會獲得綠色通行證。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194740

*【專家：單日冠病病例雖有減少趨勢 馬檢測陽性率和死例升高反映疫情未緩】
馬國衛生部預測，若在10月31日前達到80%成年人口完成兩劑冠病疫苗接種的目標，每日新確診病例可在12月初降至1000起以下。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210918-1194730

*【自8月6日以來16城市封鎖 馬尼拉局部解封振興經濟】
自8月6日以來，在Delta變種病毒株的迅速傳播下，馬尼拉大都會16個城市的1300多萬人一直處於封鎖狀態。新增確診病例遲遲沒有放緩跡象，但菲律賓政府決定逐步解封，讓人民的生活和經濟能夠儘快重返正規。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210918-1194733

*【疫情明顯緩解 印尼下月或開放峇厘島讓外國遊客入境】
印尼政府可能下個月就開放邊界讓外國遊客入境，包括重返著名旅遊勝地峇厘島。主管防疫事務的印尼海事與投資統籌部長盧胡特透露，自7月中疫情達到高峰以來，新增確診冠病病例已經大量下降了94.5%，顯示印尼的疫情已經明顯緩解。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210918-1194735

*【專家警告過早解封疫情或反撲 泰國再做風險評估 若未準備就緒將推遲開放】
泰國政府原本計畫10月1日起向外國旅客開放首都曼谷和其他主要旅遊城市，不過隨著專家紛紛警告過早開放可能使疫情反撲，當局表示將再做評估，如果還未準備就緒，將推遲開放。
https://www.zaobao.com.sg/news/sea/story20210918-1194732

*【歐洲藥管局： 不確定女性接種阿斯特捷利康疫苗是否更易出現血栓】
歐洲藥品管理局（EMA）無法從現有資料中確認婦女和年輕人在接種阿斯特捷利康冠病疫苗後是否更容易出現血小板低的罕見血栓。歐洲藥品管理局表示，由於資料收集方式受限，當局無法確定任何特定的風險因素使血栓形成與血小板減少綜合征（TTS）的可能性更大。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194700

*【白宮發言人回應拜登“頻繁咳嗽”】
近期不少人注意到美國總統拜登在演講過程中經常咳嗽，對此，白宮發言人薩琪在例行記者會上說：“我不認為這是個值得擔憂的問題。”薩琪回應說，拜登有隨行醫生陪同可定期檢查身體。咳嗽的原因有很多，患上輕微的感冒或說話時可能需要清嗓子。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194696

*【美國公司擬將製造業從越南移返中國】
冠病疫情爆發使此前將製造業從中國轉至越南的美國公司考慮重回中國的問題。據美國新聞網站“石英財經網”（Quartz）報導，由於疫情形勢嚴峻，越南政府關閉了工廠，在遵守嚴格規定的條件下才允許恢復製造業。根據規定，工人應在位於企業地區的宿舍中隔離。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194691

*【韓國首劑冠病疫苗接種率已達70%】
韓國總統文在寅在社群網站發文稱，韓國已有七成人口（3600萬人）接種首劑冠病疫苗。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194680

*【柬埔寨將推出“沙箱旅遊計畫”重振旅遊業】
柬埔寨首相洪森指示有關部門推出“沙箱旅遊計畫”，放寬對入境外國遊客的限制。他表示，為重振因疫情遭受沉重打擊的旅遊業，柬埔寨將考慮開放已接種冠病疫苗的境外遊客免檢入境。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194675

*【英國考慮放寬對英格蘭國際旅行規定】
英國政府將考慮放寬英格蘭的疫情國際旅行規定；這對航空公司、度假和旅遊公司來說是好消息，這些公司表示，他們將無法再度過另一個充滿繁瑣規則的冬天。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194684

*【四人登記競選自民黨總裁 河野與岸田備受看好】
日本自民黨總裁選舉確定為四角戰，不過一般認為，這是河野太郎和岸田文雄之間的爭奪戰。自民党總裁選舉昨天提名，正式登記競選的是現任行政改革擔當大臣河野太郎（58歲）、前外長岸田文雄（64歲）、前總務大臣高市早苗（60歲）、代理幹事長野田聖子（61歲）。投計票定本月29日進行。按慣例，執政黨總裁將出任首相。
https://www.zaobao.com.sg/news/world/story20210918-1194741

*【菅義偉：在自民黨總裁選舉中支持河野太郎】
日本首相菅義偉表示，他將在自民黨總裁選舉中支持行政改革擔當相河野太郎。菅義偉談及理由時表示，“持續（推進）冠病對策，極其重要。”報導稱，河野現在是負責疫苗相關工作的內閣成員，對於河野的工作，菅義偉說，“是河野製作了在10至11月完成對有意願者完成疫苗接種的計畫，國難中，他（的工作）取得了巨大成果。”
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194701

*【駐里約總領館遭爆炸物襲擊 中國要求全面調查】
中國駐巴西里約熱內盧總領館就一男子向總領館投擲爆炸物一事回應，稱上述暴力事件性質惡劣，中方對此表示嚴厲譴責。中國駐巴西使領館正就此同巴方有關部門保持密切溝通，要求巴方立即開展全面調查，捉拿嚴懲非法分子，並採取切實措施杜絕類似事件再次發生。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/china/story20210918-1194825

*【聯合國通過決議案 促塔利班建包容政府】
阿富汗武裝組織塔利班再次掌權，聯合國安理會一致通過決議，要求塔利班建立一個維護人權、讓女性充分、平等及有意義參與的包容性政府。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210918-1194821

*【安理會延長聯合國阿富汗援助團任期半年】
聯合國安理會一致同意在塔利班於8月接管阿富汗後，延長聯合國阿富汗援助團（UNAMA）的任期六個月。由15名成員國組成的理事會要求聯合國秘書長古特雷斯在2022年1月31日前“根據最近的政治、安全和社會發展，就聯合國阿富汗援助團的任務提出戰略和行動建議”。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194702

*【美墨邊境移民潮湧 德州關閉六處口岸】
美國德州長阿伯特下令關閉該州位於美國和墨西哥邊境的六處入境口岸，以應對邊境非法移民危機。阿伯特發表聲明說，他已指示州政府和州國民警衛隊增加執法人員和巡邏車輛，並關閉六處入境口岸，以阻止非法移民繼續越境進入德州。這位共和黨州長稱，因非法移民過多，美國邊境執法人員已“被混亂淹沒”。他同時嚴厲抨擊拜登政府無視邊境安全。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194679

*【裴洛西：若破壞北愛爾蘭協定 美英協定或無法達成】
美國眾議院議長裴洛西告誡英國，如果北愛爾蘭的和平協議被破壞，那麼就不會有英國脫歐後與美國的貿易協定。美國表示嚴重關切的是，倫敦和布魯塞爾在執行2020年脫歐條約方面的爭論可能會破壞有效結束三十年暴力的耶穌受難日協定（北愛爾蘭和平協定的別稱）。裴洛西在查塔姆大廈的一次活動中說，如果耶穌受難日協定遭到破壞，就不太可能達成英美雙邊協定。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194674

*【緬甸軍政府將以貪污罪對翁山蘇姬進行審判】
緬甸軍政府將以貪污罪對被推翻的領導人翁山蘇姬進行審判，這增加了對她所提出的訴訟案；若這些罪名成立，可能會導致她被判入獄幾十年。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194665

*【緬甸仰光發生至少五起爆炸】
緬甸仰光市區一重要交通路口17日早上6時許發生爆炸。幾乎同時，在仰光瑞必達鎮區發生了四起爆炸。目前在這五起爆炸中暫無人員傷亡消息，警方已封鎖現場展開調查。
https://www.zaobao.com.sg/realtime/world/story20210917-1194662

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📍食在網店 - 全港首創威靈頓月餅
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今個中秋又有小店為月餅做左個新突破喇！威靈頓月餅都比Phoebe店主諗得出，以後唔洗出街食，自己係屋企跟住幾個步驟，都可以整出威靈頓滋味啦！
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☗ 威靈頓月餅(2個裝) $238
​​餡料嚴選牛柳、巴馬火腿、鮮製蘑菇醬配鵝肝及黑松露醬、香草等製作而成，牛柳軟嫩且帶黑松露和菇菌香，加上金黃微脆的手搓餅皮，層次豐富。
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▪️食評：
整體肉味中規中矩，有金華火腿嘅鹹香，但就唔係好食到黑松露香，拿捏個焗爐溫度真係需要一點技巧，自己操作上想做到外層香脆，肉質五成熟可能真係要d技術🤣。個人覺得寧願唔好焗咁耐，如果唔係會容易overcook，牛柳就會易韌唔juicy！
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✨整體黎講，幾適合中秋佳節唔想出街食飯，又想同摯愛好好咁食番餐高級晚餐，呢款創新既威靈頓月餅，可以係一道好菜式！
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🔅焗製方式參考：
Step 1: 將威靈頓月餅放在4°C雪櫃解凍過夜（約12小時）
Step 2: 食用前放置在室溫20分鐘待產品回溫
Step 3: 預熱焗爐連焗盤（烤＋對流模式）15分鐘至230°C (氣炸鍋則190°C)
Step 4: 取出焗盤，舖上牛油紙再放上月餅
Step 5: 把一隻蛋黃打勻，用掃在月餅表面塗上薄薄一層蛋黃液
Step 6: 將威靈頓月餅放入已預熱230°C焗爐中層焗10分鐘約5成熟，12分鐘約7成熟，15分鐘約全熟
(氣炸鍋則190°C焗8分鐘約5成熟，10分鐘約7成熟，12分鐘約全熟)
Step 7: 取出月餅，靜置在室溫5-7分鐘
Step 8: 即可享用
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📍 Phoebe’s Kitchen @xphoebeskitchenx
銷售點1️⃣：
尖沙咀 谷辰
九龍尖沙咀中間道 15 號 H Zentre 地下 01-02 號舖 谷辰
服務時間 : 11:00-20:00
禮卷換領期： 1-15/9/2021
展銷期： 1-20/9/2021
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銷售點 2️⃣：
黑酢家 KUROZU
香港黄竹坑業勤街35號金來工業大廈1座13樓G室
營業時間：星期一至五 9am - 6pm｜星期六 9am - 1pm
換領期：2021年7月26日 - 9月15日
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網上預訂：
https://www.kurozu.com.hk/pages/mooncake-wellington-2021#mooncake_media
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查詢電話：+852 94479470（WhatsApp 或 Signal）
時間：星期一至六 9:00am - 6:00pm (星期日及公眾假期休息)
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🔎✨ #hkfs中秋 #hkfs網店

【豆腐界國寶】碩果僅存 86歲石磨師傅：鍾意先可以做一世
https://bit.ly/3rGmd7F

做一座石磨機，牽涉石磨和機器兩部分，工藝多，需時甚長，需要起碼一個月去做。無論是吊在天花的舊式機，還是座地的新式機，陸叔都暸如指掌。先開石磨的石，他一直沿用譚州白石，勝在石頭腍身清涼，磨黃豆最佳。「雲石得唔得？」「太硬啦，會磨爛啲豆。」然後是開坑，石面分八份，每份九條坑，全人手鑿，既需要力氣，但又不能缺少仔細度，所以足足十日才鑿好。每座石磨機有兩塊大石，即前兩個工序再重複一次，二十天就這樣悄悄的溜走。

加威機器廠
地址：九龍紅磡崇志街7號地下
電話：23640524

公和荳品廠
地址： 九龍城福佬村道67號
開放時間：8:30am-7pm

新佛香/壹品豆漿
地址：元朗石崗錦田路560號
網址： http://soyafood.com.hk

後繼無人 60年石磨豆腐 第三代為街坊日做十四個鐘︰幾辛苦都撑
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一塊豆腐，十元八塊的蠅頭小利，但，德興隆卻守着這塊不起眼的豆腐，整整三代人。從爺輩那代起，就用石磨來磨豆漿，做出細滑又豆味濃郁的豆腐，在北角馬寶道的舊樓群下，石磨默默地轉動巳近六十年，深受附近街坊客人的擁護和喜愛。

德興隆
地址：北角馬寶道1號萬寶大廈地下Q鋪
電話：2563 8815
營業時間：7am-7pm

【香港製造】60年豆腐廠 為新鮮拒大陸設廠：香港人要食香港做嘅豆腐
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新佛香豆腐廠，1958年由羅孟慶的爸爸創立。開初工廠規模小，羅孟慶形容，一個石磨，磨出豆漿，一輛單車，自己送貨，就成了一門生意。他的爸爸開豆腐廠，媽媽則在街市賣豆腐，他笑說，上天賜給他的命，注定和豆腐分不開。

西灣河美食｜59年豆腐老字號 第四代加國回流傳承 賣煎釀三寶油糍幫補交租 與食客共患難：不希望加價
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成安街上的菜檔、肉檔、生果店，通通都改朝換代過，唯獨一家豆品店，百年如一日，晃眼半世紀。門前招牌，漸漸褪色，白底紅字的「珍香園」映入眼簾，有種老派的氣勢。店內，佇立了一滿頭銀髮之老人，徐徐俯身斟了一杯熱豆漿。那陣氤氳，飄逸着甜香，當搖搖晃晃將它遞給客人之際，泛黃的紙皮石地板，更沾上了一抹奶白色。那老人是第三代老闆陳子富，只見他腰撐得彎了，仍然挺着走路。時代多變幻亦待人無情，是誰令青山也變？他總是聳一聳肩，低頭沉着氣，竭力保留着老店的一磚一瓦、一點一滴。青山不改，綠水長流，他和他的豆品，於隙縫間奮力求存，以變或不變，和應萬變。

珍香園
地址：西灣河成安街12號
營業時間：7am - 8pm
電話： 2560 4592

酷熱無冷氣 九龍城豆品老店人氣一樣旺　兄妹堅持：裝咩冷氣？舊鋪特色嚟
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「用猛火谷佢燶，大火啲，細火無燶味，大火就燶啲香啲。」九龍城義香荳品鋪後工場，熊熊烈火煮豆漿，蒸氣升騰，豆香飄飄。從前的豆漿，就是這樣用明火鐵鑊煮出來；現今許多人用了電鍋爐，按個鍵乾淨利落，省時慳力，但告別這獨特的焦香。

義香荳腐食品
地址：九龍城衙前塱道74號地下
電話：2382 5006



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未知是否看準港人思念日本旅遊的商機，近日燒肉店開不停！剛於3月31日落戶佐敦的「和牛燒肉一郎」，顧名思義專食和牛，其中最吸睛的可以品嚐到全港獨家供應的「小田A4和牛」，而除了單點菜式，更設有6款放題套餐，豐儉由人。餐廳又設有「燒肉新幹線」的智能化送餐模式，滿足大家打卡需要，難怪在開業短短日子便成了當紅燒肉店！

和牛放題最吸睛
相比起單點菜式，不少人更關心放題的收費和美食選擇，因此CONY會主力介紹放題菜單。餐廳提供6款「和牛食べ放題」套餐（A至F），定價每位$348至$1,098，周末收費會高一點。最基本的兩個套餐（A及B），只包括「美國和牛」及「澳洲和牛」。如果想食獨家供應的「小田A4和牛」就要光顧C至F餐，最便宜每位$448，共有76款美食供選擇，包括燒肉、蔬菜、前菜、飯麵類主食及湯品等，但值得留意的是有部分盛合只能點一次，不能任食。
鹿兒島小田A4和牛特選盛合7種類（單點$498）：只有F餐供應的「小田和牛盛合」，包括7種部位，有牛肋肉、肉眼、內側後腿肉、辣椒肉、臀肉、西冷及三筋。

舟・盛合（單點$248）：所有放題套餐均可點一次，當中包括美國和牛、澳洲和牛、日本產豚肉、日本產雞肉、海鮮及野菜。

「小田和牛」
50年歷史的「小田和牛」來自日本鹿兒島縣薩摩半島南部的牛舍，以其農場莊主小田賢一先生的名字命名。小田先生特意研究出以12種不同材料複合而成的飼料餵飼牛隻，甚至更以國產杉木和柏木製成床墊給牛隻躺着休息，因此小田和牛的油花格外閃亮吸睛，同時口感柔滑濃郁。

智能化送餐
除了以美食作招徠，餐廳又設有「燒肉新幹線」的智能化送餐模式，運送部分盛合及肉類，當中最適合打卡的必數「是日寶箱」，在乾冰上盛載新鮮即切的小田和牛，充滿仙氣。另外必食和牛刺身和壽司，口感跟魚生相似，卻沒有腥味，不敢吃太生的朋友則可試經火炙的「壽喜燒壽司」，味道香甜豐富。

和牛壽司：生牛肉壽司（單點$78）、牛大腹肉壽司（單點$118）、牛中腹肉壽司（單點$98）及香蔥牛腹肉碎壽司（單點$68）
炙燒壽喜燒壽司（單點$98）

任食九州美食
除了和牛料理和燒肉，菜單中亦有加入多款來自九州的美食，例如「南蠻炸雞」、「明太子海鮮煎餅」、「福岡明太子壽司」等。還未夠喉的話，更可額外以$68（星期一至星期四）或$78（星期五至日及公眾假期）加配無限量供應的沙律、飲品、甜點及雪糕，並於自助區域自由挑選。提提大家，放題套餐限時兩小時，而且據聞近日預訂已經爆滿，最快5月才有位，有興趣的朋友記得提早預訂位置啦。

疫情影響之下，店鋪租金都略有下調，尤其唔係傳統旺區嘅地段租金就顯得更為吸引，結果就係開始有啲你估唔到嘅店鋪餐廳，進駐啲你估唔到嘅位置。例如來自日本、獨家供應日本小田A4和牛的「和牛燒肉一郎」，就冇揀港島或尖沙咀甚至旺角，轉而進駐佐敦。
。餐廳主打全港獨家供應、來自日本鹿兒島縣薩摩半島南部的「小田A4和牛」，牧場創辦人小田賢一先生以12種材料混合成牛飼料，令牛肉油花分佈如大理般均勻。
餐廳亦提供美國及澳洲和牛，亦有「「薄炙蔥花牛舌」丶「牛肋條」和「大判壽喜燒牛里脊肉」等；豚肉及雞肉選擇如「日本產豚肋肉」丶「日本產雞腿肉」及「薩摩豚香腸」等。「和牛食べ放題」亦備有多款每天新鮮空運到港的海鮮選擇，包括「海老」丶「帆立貝」丶「墨魚」丶「生蠔」及「鮑魚」以至「帝王蟹」及「伊勢海老」等。

為配合小田和牛風味，品牌製作人暨清酒侍酒師釜谷將史先生更親自搜羅多款在香港市場上甚為稀有的日本清酒，例如帶清新香氣的「賀儀屋 無濾過 味口本釀造 青ラベル」、帶柔和酸香的「山の壽 純米酒 山田錦」。亦有多款以日本清酒調配而成的Cocktail及Mocktail。

「和牛燒肉一郎」

地址：九龍佐敦佐敦道31-37號百誠大廈3樓

營業時間：中午12時至下午3時，下午6時至晚上11時

電郵：yakinikuichiro01@gmail.com

電話：（852）2736 8218。
Facebook： www.facebook.com/wagyuyakinikuichiro/

Instagram： www.instagram.com/wagyuyakinikuichiro/

剛曝光: 第2391成交(註冊) 感覺5.5分，成交4700萬。 旺角快富街33至35號利興大廈地下B舖及入則閣，地下建築面積700呎，入則閣700呎，合共1400呎。 原業主叫價6300萬，成交4700萬。 新買家是施永青。

施永青都買舖? 當時全城力谷谷到爆! 谷極都賣唔出，最後估唔到係佢買了。

代表中原最荀的舖，老闆都未必知?! 好經紀!

買舖自用好少人後悔，except ........ 接摸貨，接燶了? 大班西餅蝕讓?? 原業主大班餅店2012年7月5日以5080萬買入(大班接摸貨，上手是2012年5月21日以4580萬買入)。

此舖大班麵包西餅售後租回135000，三年，回報3.4%。

這間舖在市場瘋狂力唂了一段時間， 個個經紀都send俾我。 我未試過收同一個盤收咁多次!

這個屬於旺角重災區， 快富街一般人流旺，但今時今日靜了好多， 要等遊客回港才會有上升空間。 勝在大班麵包西餅售後租回，有穩定租金收入，感覺5.5分位，市值成交。

售後租回，一般租值我都唔相信， 羊毛出自羊身上。 租金有水份，今時今日市值最多約10萬，市值是2.5%回報。4750萬不是震撼價?? Ok 啦! 李根興

Location:
33 Fife St, Mong Kok
https://maps.app.goo.gl/duAeBu5WdrM8gNzh7

簽約日期是大約是2021年4月10日。

#旺角舖，#蝕讓舖

李根興 Edwin
www.edwinlee.com.hk

買舖/租舖，聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 90361143 或致電 2830 1111

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有舖放售，可直接聯絡我(李根興) whatsapp 9036 1143 或 或致電 2830 1111。www.bwfund.com (證監會持牌法團 BBL 650)

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想知道多些最貼市的商舖資訊及唔方便公開講的說話，可以whatsapp我 (+852) 90361143，我加你入 《李根興「堅堅流流」商舖資訊》 private message list。?? NOT Group.