好文

#文章分享自臣德地產邱俊瑋總經理

給新人的一封信，文長謹慎，
可以跳過，也可以看看。

很多社團、社群常常都有新人在發問，
問說：
為何公司沒人，手把手教，新人沒人帶，
諸如此類的問題，讓人百思不得其解。
很多人都想找一個好老師、好師父、好貴人。

但忽略了一件事情，
或許你遇到貴人，師父，想傳衣缽，
但你是否有做到---

色難！有事，弟子服其勞；有酒食，先生饌。

新人，剛入房仲，應該想想前三天，
你是否認識新朋友，認識主管、學長、秘書，
認識公司文化、問問面試官或主官應該做什麼，
而不是上網求救！！

考核人品並非一時半刻，
而任何行業，就是人品為重，
如何讓人，幾天就會認為，應該傳技術給你，
坦白說，別想了，這就是現實。

這行業的陣亡率高達99%，而剩下的1%
有可能賺走99%人的財富..(類似8:2法則)
真正賺錢的排行，各公司都如此，只有前10%
那年薪實領三百萬之上，比比皆是，而且一定有更高，
我認識不下十個，五百萬、一千萬的高手...
試想，一個優秀的業務年薪三百萬，扣除假期，
將近一天是一萬的薪水，
這位業務，需要教新人？

而你有支付一天一萬嗎，
你多久會上手，而教你的時間，
動輒七天十天、半個月，甚至三、五個月，
這時候，
帶人跑，要分業績，所以會降低自身業績，
不帶著你跑，又怕你陣亡，而通常你學到功夫後，
不一定有一聲謝謝，更不一定會向上分享業績。

你師傅主管也不一定有所獲得。

先別說感恩的人有多少，但陣亡的人有多少機率，
你會是那一個特例的生存者嗎？沒有人敢賭！！

進了仲介，請你想想，你找的不是保母，
而別人找的不是媽寶，大家找的是「夥伴」，
夥伴是可以共存共生共創業績共享生活。

新人
一、先把人事資料交齊，找找主管，問問你應該幹嘛！

二、了解公司文化制度與環境，再小的事情都要協助。
(坦白說，買飲料、便當，就是一種認識商圈的概念)

三、先懂基本要求，不是真正專業，
(權狀、謄本、契據、基本規矩與法規)
(光找路開門拜訪商家就是一種基本要求)

四、學習態度、學習孤獨、學習感恩，最後學習專業
(講白的連公司放冷你一兩天都受不了)
(如何接受客戶到時候對你的苛刻態度)

五、想爭前十，先學會活下去
(太多業務都說自己想年薪破百萬）
(但卻一年的日子都活的不自在)
(甚至沒多久就離開陣亡然後說這行的壞話)

其他真的，先不要說太多，光以上的能做到的有幾人，
以前我聽說同行學長說，你沒在公司待超過三個月，
人家當你隱形人只是剛好的事情，因為誰知道下一秒，
你還在不在...！！

同溫層很多，但你想在哪一層，
你以為的學長協助，現實中，真的像你想的一樣嗎！！

你可能覺得沒人教，離開是剛好，
但也真的沒人有義務教你，或許你認為是幫助，
但，公司並非因你而開，是否該想想這點，
攜手共創將來，是大家所嚮往的目標，
日落西山你不陪
東山再起你是誰
同甘共苦你不在
榮華富貴你不配
任何公司的榮耀與共，是一起成長的。

心情再差，也不要寫在臉上，因為沒有人喜歡看；
日子再窮，也不要掛在嘴邊，因為沒有人無故給你錢；
工作再累，也不要抱怨，因為沒有人無條件替你幹；
生命再短，也不要隨意作踐，因為沒有人為你的健康買單；
生活再苦，也不要失去信念，因為美好將在明天；
品性再壞，也要孝順父母，因為你也有老的那天！
生命中感恩所有的貴人，我看過太多千萬經紀人，
我看過太多實領百萬、千萬的業務，
但並非只有沒業績會離開，賺錢離開的更多，
因為這行很苦，苦到沒人性，
你有試想過發DM，一路走，走八小時嗎！

你有試想過等客戶，一路等，等四小時嗎！

你有試想過接電話，一天下來超過五十通嗎！！

你有試想過明明快成交，因為講錯一句話，
損失百萬的心境嗎！！

我看過講錯租期租約，
當天損失三百萬以上的案例~~
我看過功課沒做好，因爲停車位關係，折損百萬的！！

失之毫釐，差之千里，是這行的寫照。

不動產經紀業管理條例中，廣告不小心打錯，
罰款6-30萬是常態，你懂嗎！！

對，會怕嗎？謹慎小心，只是其中一項的專業。

有時候客戶沒良心，利用完畢，跳單(安家有演)
也是常態性發生，對得起天地良心嗎....睡得著覺嗎
千辛萬苦只為買賣雙方圓夢，更為自己找份工。

新人、老人，都是在替自己圓夢，為家庭付出。

我的FB常態是半夜兩三點還在，早上七八點也在，
LINE常態是將近18小時在轟炸....
試問，想賺百萬、千萬之上，成為人上人，
別問你自己，你家人願意支持嗎？.....

多少業務都將近瘋狂，只為生活。

看完後，問自己三遍在問自己三天，
一個月十萬，你能有多少犧牲
一個月二十萬，你能有多少犧牲
一個月三十萬，你願意付出多少
再來考慮要不要入行...
最後...
如果半年低潮，你還願意面帶笑容嗎？

如果一年磨難，你還可以每天完成應有的工作嗎？

可以，歡迎您加入...其他的，入行再說吧...

切記，入行學好不學壞，看好不看壞！！

201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源

【前言】

買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……

【堅守預算上限】

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。

如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。

因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。

【如何取得優惠房貸？】

談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

《如何讓銀行看得起你？》

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。

所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。

不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。

講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！

《還款年限》

目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。

以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。

因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

《貸款成數》

由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。

以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？

強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！

《房貸利率》

每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。

方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。

一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。

一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。

《寬限期》

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。

偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：

他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？

【我最後選擇哪個方案？】

兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓

如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？

當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。

還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。

理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

【原來，房貸是個好壓力】

租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？

其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。

一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？

過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。

【後記】

對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓

契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元

上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～

希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html

不知道大家曾經為了買房的事情困擾過嗎？
阿富律師常常在諮詢的時候看到很多民眾在買房的時候開開心心，結果很快就夢醒了，漏水、海砂、凶宅、權利瑕疵.....，半生的積蓄就這樣卡在那裡，真的是欲哭無淚。
「其實，很多買房糾紛都是可以事先預防的....」阿富律師時常語重心長的跟我說。

就譬如說，房屋的瑕疵可以透過驗屋事先得知，權利的瑕疵可以在律師見證之下完善訂立買賣契約跟審核，而契約的執行，也可以透過履約保證的制度來確保雙方的權利義務。

想想看，買房子那麼大一件事，卻不找律師把關及專業技師檢驗，真的是令人匪夷所思。

還記得之前看過一個案例，一個代書拿到客戶的印鑑證明及權狀之後，輾轉將房屋盜賣掉，而且還同時騙了很多個客戶。

有些民眾則是遇到不肖的仲介業者，舌燦蓮花的把破屋說成豪宅，結果一堆說好的景觀、公設，居然不是被擋住就是無限期整修中。

可是，密密麻麻的房屋契約書，一般民眾哪有辦法一條條仔細審閱，就算認真看完，也不見得看懂，看懂也不見得看看細，看細也不見得看周全，總不能為了買間房，就去修個法律學分班吧！

該怎麼辦呢？

雖說糾紛越多律師生意不就越好，但當醫師有醫德，當律師當然也有律師的使命感囉！

「我要成立一個平台，讓大家在買賣房屋時，可以直接在上面自行搓合，不用透過仲介，而且由我們提供買賣過程所需的資源與支援。屋主刊登之後，只要有人想買，透過我們的平台就可找到專門的技師驗屋、專業的律師見證、值得信賴的履約保證單位，這樣一來，不但省去了仲介費，還可以安心成交，不用擔心被詐騙。而且屋主免刊登費～～」

阿富律師每次說到這件事，就特別的意氣風發，彷彿看到了他心中的理想國。

跟著他一路創業的我，雖然苦也吃過，但樂子也沒少過，每當他有個新點子，總能看到他改變世界的決心。

好吧！那就動工啦！

於是我們跟工程師一起合作的不動產理想國平台就這樣誕生了。

阿富律師還為他取了個很好記的名字「屋屋網」，英文網址則是55house~

最近終於....終於上線了～

我又看到當年他懷抱改變世界決心的神情。

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