210515蘋果 房仲交易糾紛漏水屋最多 專家揭常見隱匿凶宅手法
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民眾買中古屋通常須透過房仲居中協調，卻也發生不少買賣糾紛，根據內政部不動產資訊平台統計2020年全年房屋仲介交易糾紛（不含建設及代銷業），前3名包含房屋漏水問題共169件、終止委售或買賣契約共162件、隱瞞重要交易資訊共119件，除了常勝軍的漏水爭議之外，隱瞞重要資訊則以凶宅漂白、產權糾紛及安裝手機基地台較常見，專家提醒，一定要重視驗屋過程，事先存證。

（林佩萱／高雄報導）……↓

在房屋交易糾紛中，漏水問題很常見，屋比房屋總監陳傑鳴表示，目前台灣平均屋齡高達31年，老屋漏水相當常見，建議民眾一定要重視驗屋的過程。如果驗屋發現瑕疵一定要提出，因為依《民法》規定，如果在交付過戶之前已經知道有瑕疵，購屋者卻沒做任何表示，表示買家對於該瑕疵可以接受，事後不得再以此為瑕疵而主張賣方應負瑕疵擔保責任。

因此若在交屋前發現房屋有漏水、設備毀損等問題，陳傑鳴建議，購屋者可先拍照、錄影，留存證據，要求限期改善，若屋主未改善，可向法院訴請解約或是減少價金。若民眾驗屋缺乏經驗，可請設計師幫忙驗屋，或請驗屋公司處理，驗屋費用根據「坪數大小」和「房型」而定，30坪左右約需花費1~2萬元。

美商ERA不動產資深經理陳泰源補充，常見漏水問題被刻意隱匿，尤其室內有過多裝潢時更不容易被發現，或是天花板鋼筋裸露造成滲漏水，屋主卻只在天花板上放接水盤，根本沒有修復漏水源頭問題，便可能造成爭議。

陳泰源也藉此釐清，「發現漏水」與「發生漏水」狀況完全不同，若發現漏水情況在賣屋之前就有，賣方就有保固責任；倘若買房之後因發生地震，或是自行裝修敲打導致漏水，就跟賣方沒有關係，但也容易產生爭議，雙方抝來抝去。

至於隱瞞交易資訊，陳泰源指出，政府有規定，房屋交易時需在不動產說明書上揭露清楚，屋主持有期間，該房是否曾經發生非自然死亡情事，如凶殺、自殺、一氧化碳中毒事件等，以保障購屋民眾的權益。

但是在市面上，「隱匿凶宅」的爭議仍層出不窮，陳泰源解釋，主要是有投資客買下凶宅之後，先過戶給其他人頭，重新登記回自己手裡，再進行轉售，讓自己符合持有產權期間無發生兇案事件的假象，以此手法漂白，導致產生交易糾紛。因此建議民眾應請房仲追查清楚，該房的現任、前一手、甚至前前手的屋主持有期間，是否曾經發生非自然死亡事件。

另外，儘管依據內政部《不動產委託銷售契約書範本》函釋，「凶宅」是指於建築物專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生凶殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)的事實，及在專有部分有求死行為致死，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處的行為，但多數買方仍會在意大樓社區是否有凶宅，或社區是否曾經發生跳樓事件，避免購買到「凶樓」，因此而產生認知上的糾紛，建議介意的民眾，看屋時向鄰居和管理員打聽清楚。

陳泰源補充，大樓頂樓安裝手機基地台也是常見被隱匿的資訊，仲介通常也容易忽視，只在意賣房所在樓層的情況較多。還有物件產權糾紛的問題也可能被隱匿，例如屋主在外欠錢，房屋陷入民事上的法律糾紛，遭到假扣押，或是夫妻離婚，涉及財產分配的問題，先生背著太太私下處理房產，隱瞞仲介，也有可能發生。

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210507匯流 現在房子沒以前蓋得好？專家挑屋教戰守則避花大錢買到漏水屋
匯流原址→https://cnews.com.tw/195210507a02/

現在的房子蓋得沒有以前好？以往買房不漏水是基本功，在相關社團搜尋住戶抱怨文，有多則與水電相關的貼文，有民眾才交屋沒多久，地下室就都出現漏水情形，經過住戶集體反應，建商處理態度消息，花大錢買房，卻成了惡夢的開始。對此，知名房仲作家陳泰源提供挑屋教戰守則，避免消費者買到漏水屋。

匯流新聞網記者李映萱 / 台北報導......↓

陳泰源表示，新成屋蓋沒多久就漏水，時有所聞，若要因為這樣要解釋成以前的房子蓋得較好，也不那麼精準。房子漏水成因多，除了房子工程，地震也會導致牆壁出現裂痕，進而漏水。現今蓋房的原物料成本、鋼筋水泥及人力高漲，還是會有不肖建商偷工減料。要如避免買到漏水屋？陳泰源分享，依預售屋、中古屋及新交件的新屋來做區分，有幾個挑屋重點可仔細觀察。

挑選預售屋，陳泰源建議別選「一案建商」，意即為了銷售單一建案就倒閉的建設公司，過去無任何的銷售紀錄，盡量選中大型、較有口碑的建商，「但有口碑的建商蓋得房子不是不會漏水，而是後續保固維修方面比較有保障。」

中古屋方面，可先從肉眼看得到的地方觀察，分室內及室外。屋內先看天花板有無漏水痕跡、牆壁有無新舊油漆交錯、有無過度裝潢來遮擋漏水，陳泰源強調，廁所因為濕氣重，須將天花板的維修孔打開來，檢查水泥面有無漏水情形、有無加裝接水盤，接水盤只是暫時接住漏出的水，治標不治本；室內可觀察公共區域、地下室或潮濕區域，因為整棟建築用的是同一批鋼筋水泥，若有壁癌狀況，整棟大樓狀況也不會太好。

若是新成屋發現漏水情況須注意兩點。第一，只要買方在交屋5年內發現漏水，並在6個月內通知賣方，都能主張民法上「物之瑕疵擔保責任」的主張，向賣方提出修繕請求。第二，要特別注意漏水是「發生」還是「發現」，陳泰源解釋，如果是買房後才發生漏水的情況，與前屋主沒有關係；若是買了之後才發現，確認是前屋主持有期間所發生之漏水，責任就前屋主身上。

照片來源：pexels

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高嘉瑜委員109年度第二會期問政報告:

(一)權證大當機，籲請證交所檢討系統漏洞、維護投資人權益

證交所說權證系統當機是由於部分券商違反委託筆數規定，瞬間輸入大量權證委託所致，嘉瑜認為若券商能單方面透過大量輸入委託來癱瘓證交所系統，則當投資人要獲利時，券商來不及避險就乾脆直接把系統弄崩，豈不成為券商的最佳避險保障？故要求證交所檢討改進！

(二)嘉瑜成功呼籲關務署詳查冒名報關，但仍有不足之處！

嘉瑜於去年12月9日質詢時警示關務署，應盡速詳查部分報關行冒名報關頻繁、民眾透過「易利委」APP點選申報不符之疑慮及APP內聯繫窗口等情事，而關務署也於日前正式回應嘉瑜的呼籲。
但針對嚴重累犯報關行應處確實為停業處分、「易利委」APP應加強宣導民眾積極回報冒名報關等情事仍未能有效執行，嘉瑜也將持續督促！

(三)淘帝案提前預警金管會，並呼籲嚴禁中資徵求委託書

淘帝KY被指涉及掏空、財報不實、內線交易等案，嘉瑜早在1月7日即去函預警金管會，並於函中呼籲金管會加強對KY公司之中資限制管控，並應立法嚴禁中資背景公司於市場上徵求委託書。

(四)金管會、證交所擺爛爭議一籮筐，嘉瑜持續監督金管會、證交所!

1. 理專A錢案、康友淘帝KY、TDR坑殺小股民，多次發生金融市場監理失靈、失效，金管會卻毫無作為。再從石油正二、TDR之亂及KY股淘空案等，也顯示出金管會與證交所內部管理紊亂，標準不一，嘉瑜強烈呼籲整頓金融監理亂象。
2. 日盛金中資爭議未解，金管會執意護航富邦!
109年12月初富邦金公告將採敵意併購方式，公開收購日盛金50%-100%日盛金股權，但日盛金涉及中資爭議已久，嘉瑜揭露富邦金於公開收購前，早就先行在10月中就開始與金管會高層「溝通」，送件後僅花9天核准，在未釐清日盛金背後是否為中資之前，金管會核准富邦金與其公開收購案，並於收購大限將至之際，無視行政中立、日盛金員工權益，同意富邦金延長收購時間，共長達90天！
嘉瑜長期關注中資議題，多次去函詢問金管會關於日盛金實質受益人處理方式及後續，也都不了了之，金管會也都無動於衷。嘉瑜對金管會抓小放大的裁罰標準及其態度，深感遺憾!嘉瑜會鍥而不捨地監督金管會，以及金金併中資爭議。

(五)嘉瑜積極協調、成功爭取放寬創新板、戰略新板專業投資人門檻

1. 自金管會有意推行新板後，嘉瑜就多次與金管會溝通，並於去年9月舉辦公聽會彙整產業界人士經驗與建言後，認為金管會擬推行僅專業投資人（總資產3,000萬元）及法人（總資產5,000萬元），才能夠在新創版投資門檻過高。
2. 成功爭取放寬專業投資人資格限制，增列近 2年度平均所得達 150 萬元之自然人，讓更多人能參與新創產業的股市成長歷程。

(六)居住正義-正視高房價、高公設比事實，嘉瑜持續推動實坪制!

1. 房價屢創新高，但更讓民眾深惡痛絕的是辛苦花錢買的房子，實際坪數卻是被灌水!民眾花大錢買到的是居住空間還是高比例的公設？嘉瑜長期關注高房價、高公設比議題，嘉瑜在會期中提案要求研議對公設比的限制，並要求內政部檢視現今法規，強制規範建商於銷售廣告中刊登主建物及公設面積!
2. 嘉瑜於總質詢中向行政院爭取、提案要求研議實坪制之可行性，並在內政委員會中提案正視炒紅單亂象，加強聯合稽查及取締等措施，要求內政部釐清紅單之適法性。

(七)居住正義-嘉瑜促選擇性信用管制
央行總算出手!籲請中央落實囤房稅!

1. 嘉瑜會期中多次向央行楊總裁、財政部蘇部長對於何時實施選擇性信用管制，提出質詢、臨時提案等，要求部會審議各管制措施的可行性與影響。而於109年12月2日嘉瑜質詢央行，何時實施選擇性信用管制？隨即於12月3日行政院、國發會提出了#抑制炒房五大面向、九大房市健全方案，12月7日央行提出選擇性信用管制辦法。
2. 其中包括取締預售屋紅單、遏止過多資金流向房市、選擇性信用管制等，但這健全房市方案中卻不見囤房稅，而外界認為最有力度的選擇性信用管制，也只是在中長期規劃中。因此這九大方案的效果究竟能發揮到怎樣的程度，嘉瑜會不斷追蹤、監督後續抑制房價施政成效!
3. 嘉瑜籲請各部會持續檢討房市健全不足之處
● 實坪制仍被忽略、並未重視!
● 囤房稅、房地合一稅仍未落實完全。房屋稅地價稅合併課徵不動產持有稅自2014研議至今仍無下文！房屋評定現值與市價不符，應落實稅基以實價為原則。
● 公設比浮濫灌水，完全沒有處理。
● 建商銷售廣告應刊登主建物與公設面積
4. 針對居住正義，嘉瑜主張:
● 推動實坪計價、實坪制。
● 實價登錄網站應簡單、清楚載明實坪市價。
● 強制規範建商銷售廣告應刊登主建物與公設面積。
● 高公設比，中央應盡速盤點檢討法律中關於公設相關規定，並研議是否針對公設比設定限制。
● 重新檢討不動產登記制度，嘉瑜提出不動產登記法應盡速立法。
● 中央應整合地方落實囤房稅、房地合一稅課徵。
● 推動房屋稅地價稅合一之不動產持有稅。
● 落實房屋評定現值以實價為原則。

(八) 少子化成國安危機，
籲請中央解決公托、公幼資源不足問題

1. 擴大公共化幼兒園預算逐年提升，但實際就讀公共幼兒園比率卻連年維持在31%，全國更有高達172個行政區公共化幼兒園核定比例未達4成，顯見量能嚴重不足
2. 嘉瑜於總質詢中向行政院爭取，希望中央投入資源活化現有閒置校舍，以擴大公托、公幼量能，將政策目標設立為公托、公幼免抽籤，避免家長需在就業與孩童托育間不斷奔波，造成國人不敢生養
3. 獲教育部承諾育兒津貼由2500元加碼至5000元政策，將於110年初如期執行，在公托、公幼資源仍不充足的過渡期間，希望透過育兒津貼加碼政策，減輕家長生兒育女的經濟壓力
4. 揭露「托育媒合平台」違法資訊揭露程度嚴重不足，要求衛福部需確實整合機構資訊與違法裁罰紀錄，以協助家長挑選合格、安全、可信賴的托育中心。

(九) 持續追蹤勞動基金局弊案

1. 勞動部忽視檢舉，卻不敢面對行政疏失！
2014年12月至今，游迺文遭匿名檢舉高達4次，檢舉內容諸如「行事跋扈霸凌部屬，對龐大基金操作不公，且利用職權運作，選擇特定券商作為基金操作之合作廠商，且多次與券商飲宴應酬等情事。」等誇張行徑，游組長甚至囂張到將與券商飲宴、夫妻登遊艇的相片PO臉書，而此些違反廉政規範的鐵證，勞動部卻都說已善盡行政調查之能事、查無不法等語，根本是在睜眼說瞎話！
2. 責任通通推給檢調，金管會卻坐以待斃！
在勞金弊案爆出投信涉案前，嘉瑜早已致電提醒金管會：這其中可能涉及圖利券商、拉抬特定股票等疑慮，請金管會盡速調查！
投信涉案後嘉瑜持續追蹤金管會調查進度，金管會卻一概回應：「檢調現正調查中，我們會配合」，擺出一副事不關己的態度，卻忽略在刑事司法追訴之外，金管會針對此弊案，「依法」仍有繼續踐行行政調查與監理之職責。
3. 曾欲調職游迺文又撤回理由矛盾，簽呈紀錄卻全都消失？
勞金局3年前「曾出公文」，欲將國內投資組游前組長調離現職，之後卻不了了之， 嘉瑜當時曾質疑勞金局局長當初為何決定要調職，後來又撤回？
嘉瑜並曾去函詢問勞金局，請求提供當時調職後又撤回的簽呈公文，藉以釐清上述嘉瑜對撤回理由的質疑，想不到勞金局竟回覆稱：「未有正式發文紀錄，並已辦理註銷事宜。」拒絕提供，但據當時新聞報導，均稱局長確實是「曾出調職公文」，其中究竟是誰在說謊？消失的公文又是否在隱瞞什麼？嘉瑜定於未來持續監督勞動部行政調查，確實做到毋枉毋縱！

(十) 倡議開放勞退自選+TISA

1. 嘉瑜在109年10月質詢勞保年金改革議題時，就勞保基金財務狀況不佳一事，向勞動部建議應參採私校退撫儲金，提供自選投資組合，為勞保基金運用增加彈性空間，並能提升長期投資績效
2. 109年11月底驚爆勞退基金炒股弊案，顯見勞動基金內控機制有待檢討，同時，嘉瑜再次倡議，退休金制度應順應民意，朝開放勞工自選投資方向改革，讓政府角色由操盤手轉為監督者，籲請勞動部回應民眾對於開放勞工退休金自選投資平台的呼聲，並邀集各界進行研討，朝開放勞退自選平台的方向改革。
3. 此外，嘉瑜也致力於推行TISA個人投資免稅帳戶，預估TISA上路後將會有六、七十萬人參與，可讓台股基金年增160億元規模，證交稅稅收每年可增加80億元。嘉瑜呼籲財政部應審酌推行TISA的必要性，並於將來直接推動修法，使勞工自選投資的權益能更進一步！

(十一)
成功爭取區間測速納國家標準檢定

1. 第一會期提案要求經濟部將區間測速系統納入法定度量衡器，經濟部於109年10月正式公告納檢，自110年1月1日起，公務用區間測速系統需經國家標準檢驗合格後，方可作為執法開罰依據，以維護執法正當性與公信力，避免準確度不足之儀器使民眾妄遭開罰。
2. 引述台北地方法院判決，證實未經國家標準檢驗之區間測速系統，竟有高達64%之測速資料精準度不足，導致測速結果難以認定民眾是否有超速駕駛，再次要求交通部及警政署應全面撤銷罰單，以落實國家行政行為信賴保護原則。

(十二) 和泰汽車爭議案件連連，強力監督

1. 於109年9月揭露TOYOTA油電車煞車零件瑕疵案，透過記者會、質詢、委員會提案等各種形式，持續要求交通部積極處理該案，並呼籲和泰汽車應提供車主顧客服務活動，為車主免費檢修、更換瑕疵零件，歷經三個多月強力監督，TOYOTA終在109年12月中公告免費服務活動訊息，成功為車主爭取權益並保護用路人交通安全。
2. 於109年10月再度接獲數百名TOYOTA車主連署陳情，揭露TOYOTA RAV4相關車型出現漏水災情，同樣以記者會、質詢、委員會提案等各種形式，要求交通部積極處理，TOYOTA後於109年12月底發布聲明，將主動聯繫車主回廠檢測，並提供相關零件免費更換，嘉瑜迄今仍持續追蹤此案零件更新情形，希望盡最大所能保護車主權益。

(十三) 倡議機車汰舊換新資格放寬，獲政院採納

於109年11月於委員會質詢，向財政部提出機車汰舊換新政策應放寬適用資格，包含擴大親等限制、將首購族納入補助對象，並於109年12月提出法律修正案，政策倡議獲行政院採納，110年1月初所公布之汰舊換新修正草案中，直接取消了機車舊車登記期及親等限制，使得首購族亦能享有機車汰舊換新補助，除了降低國人購入機車的經濟負擔，亦可有效汰除老舊車輛，減輕環境負擔。

(十四) 推動檸檬車法成功，並要求縮短緩衝期！

1. 嘉瑜於109年12月召開記者會，呼籲我國應盡速比照美國「汽車瑕疵擔保」的特殊規定：「新車交付一定期限或里程內有瑕疵情形，車主可要求車商更換新車或解約退款」，這就是俗稱的「檸檬車條款」！
2. 在嘉瑜持續監督力倡下，檸檬車條款將在7月1日上路，但嘉瑜認為還有許多不足，也會持續監督修法。

(十五) 揭露民眾被迫花萬元換天然氣抄表裝置，呼籲經濟部約束業者

於109年8月接獲民眾投訴，召開記者會踢爆天然氣業者利用民眾資訊不對等，先要求用戶更換裝微電腦瓦斯表，再自費上萬元加裝無線抄表裝置，要求經濟部應約束業者，為用戶更換瓦斯表前應清楚說明可選裝傳統機械表或微電腦瓦斯表，而無線抄表裝置費用應比照水、電業，由業者自行從盈餘中負擔，不應將設備成本轉嫁給消費者。

(十六) 持續關注內湖、南港相關議題
1. 成功爭取【1881圓山-礁溪】增設南港轉運站站點
嘉瑜上任後多次與交通部公路總局協調，爭取國道客運【1881圓山-礁溪直達車】增設南港轉運站站點，歷經兩個會期的努力，在109年12月底起，南港居民已經可以在南港轉運站西站搭乘【1881A】路線往返宜蘭！
2. 倡議松湖變電所改作社會住宅
松湖超高壓變電所建案延宕近20年，嘉瑜多次向台電、內政部及住都中心倡議，應將該用地改作社會住宅，讓在內湖科學園區工作的青年族群可就近居住，更可一併舒緩內科地區塞車問題，可謂一舉數得！
3. 督促交通部推動捷運汐東線、基隆捷運，路網整合問題
持續關注港湖地區捷運路網辦理進度，原汐止民生線與基隆輕軌改為汐東線與基隆捷運，要求交通部加速相關作業，讓各項軌道建設能在原訂期程內完成綜合規畫，早日提供基隆、汐止地區居民更便利的大眾運輸系統，以減少從此兩地區開車到台北上班的車流，緩解內湖、南港地區長久以來的塞車情形。
4. 國道五號塞車問題
國道五號塞車問題日益嚴重，造成車流從南港聯絡道一路回堵至環東大道，嘉瑜透過質詢、協調會等形式，邀集交通部高公局、台北市交通局及新北市交通局等單位研商改善方案，並分別請交通部高公局研擬國三、國五匝道分流辦法、台北市政府評估增設匝道可行性，嘉瑜也會在交通委員會追蹤後續進度，希望能盡早改善南港地區聯外交通壅塞問題。

120226中天法拍屋風險高法院貨物售出概不負責
影片網址→http://youtu.be/ohzWYN1aU10

感謝記者婉如的報導，我現在才知道，原來預售屋也有法拍形式啊？這又讓我多上了一課，至於買類似這樣的產品，可以找建築經理公司，這樣的方式有點類似做「履約保證」的感覺，交易過程比較安全唷~~唉呀！總之，找我買房子最安全啦！哈！

以下是新聞報導↓

法拍屋低於市價，總是能吸引許多人，不過風險卻很高。

記者簡婉如：像是炒房大戶劉媽媽，之前標下帝寶的法拍屋，卻因為前屋主不願意搬離，雙方鬧出糾紛，還告上法庭。......↓

劉媽媽標下的「不點交屋」，無法強制遷離住戶，過程中還被黑道恐嚇強逼棄標，花2億買房卻一點保障也沒有，專家說就是因為法拍屋一旦售出，既不負責。

房仲業者陳泰源表示：法院它是不負房子本身瑕疵的擔保責任，它沒有義務告訴你說這個房子的屋況怎麼樣，有沒有壁癌，有沒有漏水，甚至有沒有凶宅，它(法院)都沒有必要告訴妳，甚至以後這個房子會怎麼樣，有沒有加蓋、有沒有違建，它都不負這個瑕疵的責任。

但專家也提醒，如果是買預售的法拍屋，可以找建築經理公司，多一份保障。

律師林信和表示：你所支付的價金，(建築經理公司)它不會全部交付給建設公司，建設公司就不會把錢拿走之後，沒有蓋好房子，或是沒有房子，它(建設公司)就把錢給拿走了，有一定的擔保作用。

法拍屋風險高，出了問題，往往只能自認倒楣，民眾若是真的要買，得多多詢問專家，做好功課，免得當了冤大頭，買了房卻住不到。

網址→ http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/47792533

101207大直買屋大直金迷幸運甜蜜小兩房
影片網址→http://www.youtube.com/watch?v=vGNvUfwVsds

物件名稱─大直金迷幸運甜蜜小兩房
建設公司─興富發建設
使用分區─商業區(非住宅)
格局─2房/1廳/1衛/1廚
售價─1680萬；單價─91.1萬/坪
總坪數─21.472坪；房屋權狀─16.574坪
主建物─9.238坪......↓

附屬建物─1.478坪
公設─5.858坪/35%
車位─4.898坪，坡道機械，B2─17號，170萬
建物完工日期─97年3月19日；屋齡─3.8年
座向─大樓外觀─朝西北；室內採光─朝東南
所在樓層─七樓；總樓層─地上12層/地下2層
戶數─1層8戶；電梯─2部
構造─RC，鋼筋混凝土；外飾建材─山型磚
建物管理費─150元/坪+車位管理費─800元/月=3286元/月
瓦斯─電磁爐；警衛─有，全天候

生活機能
學區─永安國小、濱江國小/國中
商圈─美麗華、愛買、家樂福
公園─永直公園
交通─捷運劍南路站

特色
格局方正，甜蜜兩小房
從未有人入住過，構造沒改過，屋況健康無漏水/壁癌之虞

台灣房屋大直特許加盟店
區主任─陳泰源─0920-120-504

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/33088196