前天提到高醫商圈在家樂福結束營業後，接下來 #自由游泳池 也關門，再來是年底即將結束的 #美奇萊影城，整個高雄人青春時代的 老地方，一一消失中 …

這些 老地方消失的原因，都是 #土地轉賣。家樂福、自由游泳池、美奇萊 ... ，都沒有土地所有權，土地所有權，原本都在高雄最大地主 #南和興產股份有限公司 手上。
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先介紹一下南和興產，這個高雄市區最大地主。

南和興產，由曾經擔任蔣中正時期高雄市長的陳啟川成立。陳啟川持有大量的高雄市土地（被譽為台糖之外的高雄最大地主），為了不讓後代子孫為土地財產爭產，他成立「南和興產」，並且告誡後代，南和興土地 #只租不賣

不過經過50年之後，陳家子孫對於當初的祖訓，有了不同想法。

近年來，南和興改變過去祖宗家傳的 #只租不售 的原則，將手上持有土地大量出售。光是曾經公開報導的資料，從2014年起，南和興 在高雄的土地交易總額，就超過250億元。

至於，為何南和興開始大量販售土地？這跟南和興家族─高醫陳家的家族紛爭有關。不過，家族紛爭真的是他家的事，不太需要我們關心，要談的是，這些交易背後，涉及的公共利益問題。
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簡單說，其中一部分的陳家子孫，為了能夠順利賣地，在2014年，把 ⚠土地資本證券化，用證券交易的方式，把南和興58%股權賣給香港 #亞太置地集團（APL）在台灣成立的公司 #德高置地。

德高置地共成立三家公司，再轉投資成立達原、願興、致力、期昌、程凱、致德六家子公司，用這六家子公司，取得南和興董事會及監察人過半席次，實質掌握南和興產的運作。
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⚠南和興如何利用 #土地交易證券化 繞過土地法規範？

簡單說，透過土地交易證券化，表面上，土地所有權還是在南和興手上，但實際上，土地處分的決定權，已被外資股東介入

但，因為名義上還是南和興的地（本國法人），所以台灣 #土地法 中，對於外國人買賣台灣土地的規範，在這邊不適用*

亞太置地透過子公司代表，入主南和興之後，先是拋售大量股票，先拿回20億元；再來又一次減資，將減資股款都退回股東（最大的股東就是自己），又拿回20億現金，入主南和興第一年，就拿回40億元現金。

當然，他家的地要怎麼賣，是他家的事；問題是，他家的地，已經變成外資在賣，而這樣的外資資金來源，其實並不清楚。

這個涉及高雄發展重要的大地主，將大量土地轉賣給其他建商的結果就是：原本跟南和興承租的家樂福等店家的租賃契約，也就終止，只好宣布結束營業。

土地變成證券，再換成現金；反正，大股東們都不住在台灣（高雄），只要有錢賺，管你高雄發展如何。

外資賣地賺贏，高雄商圈凋零，這就是現在進行式。
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*根據《土地法》第17、19、20條，外國人取得台灣土地，必須經過直轄市或縣市政府核准，並且在 #移轉、#設定負擔或租賃 上有限制，但，外資藉由取得台灣公司股權，操作被認定是本國法人的土地交易，而避開外國人在台買賣租賃土地之限制。

資金轉戰傳產類股

昨天我們盤前分析就跟大家說不要因為美股重挫，覺得台灣會跟跌，台股已經走自己的路，當然理由很多，但我常說股市會漲最簡單的理由，就是資金的推升，外資從八月三十號開始不斷的買超台股，也讓台股愈小不易，更讓台幣也推向30.592的波段新高，股匯雙揚構成了台灣投資市場的強勢，看到台灣自己的投資人也信心十足，證券劃撥存款餘額也直逼兩兆，錢就是英雄膽，因此我才說萬點是常態，萬一要習慣，不過雖然指數維持高檔震盪，要能獲利還是要掌握選股的脈動，而在台幣升值的浪潮中，大家最近應該明顯地感覺到資金轉戰傳產股的節奏。

資產股蔚為主流
從上週開始我就不斷提到資產股的風向球改變，投資資產股大家不必拘泥於獲利，因為本來就是跟著台幣的風向吹，只是我們也不會盲目的跟大家說，只要資產負債表上有土地就好，在周五的演講我提出這波資產股選股的重點，第一要有真正的開發計畫，第二最好是配合都更才有更低的成本與更高的獲利。

所以第一波上漲的就是南港區的開發案，配合市政府的東方門戶計畫，南港(2101)當然是指標，但大家都沒很認真的算到底獲利是多少，目前總銷從六百億到八百億都有人算，但在聯強買下部分樓層後，大約定調在七百億附近，土地成本加上增值稅大約一百億，營造成本大概150億，所以如果完銷扣掉必要支出後，大約估計400億左右，南港與旗下的南榮持股82%，我們就估大概320億左右，這大概是南港東方明珠完銷的實質利益，以南港的股本最多就是挹注40元，當然這本來按照會計法規應該在完工後認列，所以公司表示不排除以出售南榮的持股40%先認列，不過南港目前淨值13.56，就算加上40元，也是53.56給大家做個參考。第二名的國產(2504)計算就更簡單了，因為之前曾經賣出一小部分的土地給潤泰集團，大概賺1.8元，而以現在還有的土地6700坪計算，等比例土地加起來，素地的利益大約七元左右，也難怪最近已經漲到淨值14.35附近。

至於大南港案的持有土地成本約一坪60萬，以目前的市值做計算加上要角的賦稅，大概150億左右的獲利，國揚持有40%，所以以素地計算潛在利益是逼近一個股本，和桐(1714)大概逼近三元，工信(5521)超過四元以上，這些都是可以算出的數字給大家做個參考。這也是為什麼我們一開始鎖定南港地區的都更，因為我們可以真實算出數字。
都更利益大
昨天資產股幾乎無一不漲，勤益控(1437)、大洋(1321)連袂漲停鎖死，就連台火都漲停，就連已經廢除航空城計畫的榮運(2607)都大漲，這就是市場的風改變了，但是我說了還是要有實質的開發計畫，而且最好是都更，能夠提升獲利。

所以看到昨天有兩檔我在周五演講特別說明的兩家公司都漲停鎖死，第一個是泰豐(2102)，從上周我就提醒大家，外資一直再買泰豐，難道是買輪胎嗎?當然不是，泰豐的土地開發面積扣到捐地後約有4.4萬坪，其中1.7萬坪左右已變更為工商綜合區，開發進度由泰鑫建設負責；另外，2.6萬坪工業用地的廠房，則由泰誠開發負責，先說工商綜合區吧，工商綜合區的土地雖然不比台北，但我們以民國90年以每坪22.5萬元坪出售給家樂福，經過19年妳覺得土地漲了多少，何況當年賣的不是已經變更為工商綜合區的土地，因此我們計算工商綜合區以每坪50億而工業用地一坪三十萬來計算，等於是170億，由於持有土地成本僅每坪230，等於一股逼近四十元，當然我們可以更保守一點，就算折半好了，也有一股20元的利益，這也許就是外資不離不棄的原因。

再來是六福，六福其他的土地大家就不計算了，我們就只算六福客棧的價值，六福客棧已於今年5月通過危老重建申請，未來興建的總樓地板面積可達6,000坪以上，總市值可望突破70億元，公司表示建照將於明年5月9日前提出申請，將朝向商辦或是商辦加飯店方向重建，當然七十億是總銷值不是純獲利，但如果以營建業合作，光土地價值絕對超過一個股本以上，但也就是六福為什麼昨天外資轉賣為買，八月份甚至大買三千張的原因吧。
其他有這個條件還有兩個三洋，一個是三陽(2206)已經順利都更，並且逐步認列獲利，另外一個是三洋(1614)，在新莊的土地也將自辦都更，也許都會被市場慢慢發現。

原物料股緩緩推升
至於原物料股最近也受到台幣升值的推升，我認為還是以水泥股的第三季財報最為亮眼，也看到外資持續的買進，水泥報價也不斷推升，是比較有業績支撐的題材。