為什麼這篇室內地坪漆鄉民發文收入到精華區：因為在室內地坪漆這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [請益] 過度裝潢的房...
室內地坪漆 在 ㄢㄢ小日常 Ann in Taipei Instagram 的最佳貼文
2021-07-11 08:54:11
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※ 引述《Freighter (貨輪)》之銘言：
: 很多人定會面臨的議題，你的起家屋往往
: 要求盡善盡美，而花太多錢過度裝潢，等
: 到你想處分它的時候，就有些進退維谷。
: 假設你今天有一間中古電梯華廈，室內
: 面積約18坪，五年前花1800萬買，但花
: 了280萬裝潢（含家電），今天你想
: 處分它，你會？
: 1.不賣，拿來長期出租，忍受裝潢每年折
: 舊的損失。
: 2.賣掉，裝潢折舊賣，看有沒有認同你裝
: 潢的買家。拿錢買新的物件出租，這次要
: 記得裝潢預算要節制。
: 3.賣掉，裝潢不計價用送的。拿錢再買新
: 的投資物件。
: 如果是你，會做什麼選擇呢？
這種我們投資客算的最精..XD
一般來講,裝潢要看狀況判斷他還有沒有價值.
例如如果我買了一間50年老公寓,但他的廁所可能1x年前翻新過.
那這間廁所就會有價值.
通常我不會重作這間廁所,我只會找細清來把廁所用化學藥劑好好洗一輪.
就會有9成新的樣子..
因此我整棟其他地方都翻新,廁所也不會顯得有舊的感覺而突兀.
但是如果是2x年前的木作,通常老化很嚴重.
(尤其像和室之類的)
基本上都是全拆...
(原木的話要找木工從新處理,成本很高,公寓或是1000萬以下的大樓不值得花那筆錢
所以拆了吧)
1x年的就要看,如果他木作例如主臥連衣櫃+床頭櫃.
如果感覺他裝潢的規劃是很"泛用型態",那可以選擇換皮就好.
當然如果有甚麼個人風格,感覺非大眾型態的規劃,就全部打掉.
至於5年的話.
照理講裝潢應該還是新新的.
最多就是贓.
因此通常這種你就直接找人來洗一洗,就會9成新了.
那自然裝潢就有它的價值.
因此,裝潢有沒有價值.
通常就看,我有沒有辦法把它洗成九成新.
以及他裝潢的方式是否是主流買家可以接受型態.
而只要他有價值.
我的賣價就會加上它的價值來出售.
優勢就是,買家可以省一筆裝潢開銷的現金支出壓力
(直接算在房貸裡的概念)
因此會有非常多買家會買單.
至於半新不舊的裝潢.
通常就要估算,如果我打掉這些裝潢,那我的賣價是否可以因為翻新而拉高.
如果半新不舊的裝潢,例如甚麼20年前的.
你算起來,打掉裝潢就算變成空屋,也沒辦法多賣多少錢.
不打掉也好像沒啥加分.
那我也可能甚麼都不動,就這樣賣...然後裝潢自然也不算附加價值這樣.
(這樣我可以省掉打除清運的費用)
當然如果他裝潢劣化,看起來就是扣分等級.
那必然都是整個處理掉才賣.
這就是我們投資客在賣房子的時候,對裝潢的"思維"
至於細節怎樣判斷,那就是經驗問題...
而我只要知道我這個產品,會有買家接受,就好.
你不喜歡,你對我房子的裝潢有意見.
那你家的事,你去買別間.....不要跟我說話,我不聽我不聽我不想聽..!!!!
我的房子,台灣兩千多萬人,外加將來可能有六位數的新移民.
只要有一個人會買就好了.
我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要..
--
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推 rabinson: 頭推 買家只要一個 02/23 00:43
推 labarjames: 推 02/23 00:43
推 kagaya: 推推 那20幾年前的廁所呢？ 02/23 00:44
這扯到你賣的是甚麼東西,價位多少...
例如2x年大樓你要賣逼近一千萬,那你2x年的廁所可以考慮翻新.
但如果你是公寓要賣四五百萬,就不用翻.
哪個價位的買家會有多龜毛,決定你要給他上怎樣的菜.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:46:07
另外換一個角度來講.
一間房子,例如現在你估它可以賣700萬.
那你要思考的是.
你每花一塊錢,那是否可以多賺兩塊錢回來.
如果你花了一塊錢,無法多賺超過一塊錢.
那你幹嘛多花錢??
so...花錢是為了賺更多錢...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:47:52
推 frowning1226: 今天這一課很難...我完全還不熟，無法討論@@ 02/23 00:48
這是短期投資的技術.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:49:19
推 frowning1226: 對阿...太多細節了，完全是新手XD 02/23 00:50
這方面想要認真累積功力就是.
你去看投資客的物件.
去現場看他的狀況,價格,然後記錄他賣多久賣掉.
投資客有百百種.
有裝潢做得滿滿的.
也有死摳門的..XD
然後並沒有哪一種型態最好賣.
因為好不好賣還牽扯到影響最大的東西,叫做價格.
因此你要同時看這個投資客.
他花了多少錢+他裝潢做了哪些+他賣了多久..
或是更簡單就是,物件多少錢,他花了多少錢,他賺了多少錢...花了多少時間.
這樣你就會慢慢的知道怎樣去向"最大利益化"逼近.
這是一個模糊系統最佳化的學習.
非類神經系統...
因此你要用模糊比對的方式去進化自己的判斷能力!!!
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:53:35
→ frowning1226: 我記得我一開始看你文章，之後去買房還是走鐘 02/23 00:50
→ frowning1226: 然後回頭看仔細才發現，歐歐...原來是我會錯意XD 02/23 00:51
推 OHHEEEEEED: 這篇學到很多翻修知識... 02/23 00:51
→ OHHEEEEEED: 從換約仔改翻修真的經驗重要 02/23 00:52
→ frowning1226: 馬的，ceca有些經典名句真的讓我賺很大 02/23 00:52
→ frowning1226: 重劃區第一案等於中古屋，這兩年完美體驗... 02/23 00:53
→ OHHEEEEEED: 唉f大在講國泰我知道 02/23 00:53
推 YamahaIchiro: 請問1X年的木作的裝潢，拉皮是要找木工嗎？還是都 02/23 00:53
→ YamahaIchiro: 自己買東西回來換？ 02/23 00:53
找木工.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:54:35
推 kusomanfcu: 看會不會修啊 預期要換地方住 我就自己開始慢慢修繕 02/23 00:54
→ kusomanfcu: 細節了 02/23 00:54
其實,後來有時候,自住某些就當花錢買爽..XD
不過裝潢本來就沒習慣花很多,所以花錢買爽其實也沒花很多錢.
(通常會燒掉的都六位數)
因為我住的使用格局會和別人不一樣.
我不需要客廳,我需要書房,我不需要餐廳,但我需要玩VR的地方.
然後我還想要展示櫃來放我的水晶...XD
之後再補空間,我還需要放轟菌的地方.
所以裝潢上面弄出來,大概95%的買家都無法接受.
因此必然燒掉一些錢....到時候要賣都是要恢復基本格局.
→ frowning1226: 謝謝您~ceca老師手把手教學...感動 02/23 00:55
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:57:49→ kusomanfcu: 這幾年修東西技能點越來越高 目前通膨嚇到我都開始自 02/23 00:55
→ kusomanfcu: 己整修各種電器馬達要多用幾年了 02/23 00:55
→ kusomanfcu: 上次我貼馬達全拆 整理 嚇死一堆人XD 02/23 00:56
推 didi0909: 佛 02/23 00:56
推 frowning1226: 工錢越來越敢開=...= 02/23 00:56
→ kusomanfcu: 有錢不行自己修嗎？ 0..0? 02/23 00:57
→ frowning1226: 會修馬達真的蠻屌的... 02/23 00:57
上次自己去某間房子補漆..
油漆工1小時可以搞定的事情.
自己花了三四個小時(還去了兩趟).
主要是批土技術太差+批土的原料混和比率抓得很差...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 00:59:01
→ frowning1226: 我真的不行啊，修理東西對我而言很困難 02/23 00:58
→ kusomanfcu: 看東西啦，全新的我還是沒辦法自己做 舊的東西 google 02/23 00:58
→ kusomanfcu: 很好用 查一查 可以自己上我就自己處理 02/23 00:58
推 spmark: 推 02/23 00:59
→ kusomanfcu: 前陣子我才自己修了排風扇，然後順便把所有電扇拆開 02/23 00:59
→ kusomanfcu: 加 奈米機油 因為買了一罐超好用 02/23 00:59
→ kusomanfcu: 油漆除非是一點點我才自己弄，大片的還是要找師父來 02/23 01:00
前屋主家裡神明廳拜拜,牆壁吃油進去.
油漆後一段時間,油的痕跡吐出來,到處都是黑點.
所以只好油性的補一層,水性的在補一層.
另外有一次是老式的牆面有做甚麼詭異的波浪狀.
結果某個窗戶邊,做的那個崩下來.
只好去批土把她弄平再補漆.
還有一次是,輕隔間太兩光,做完接縫很大.
只好自己去批土補.
主要是工程要大不大要小不小.
就自己補好了...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:03:25
→ kusomanfcu: 家具的話我維修沒啥問題了 02/23 01:00
→ kusomanfcu: 大片的還是需要機器打磨 02/23 01:01
推 spmark: 我比較喜歡花錢找人處理 XD 懶了，有錢大家賺就好 02/23 01:01
→ kusomanfcu: 批土要買已經混合好的.....不要自己試 02/23 01:02
推 frowning1226: 所以其實要跨足裝修，還有很大段路要走... 02/23 01:02
→ kusomanfcu: 我買一堆塑鋼土 週末就在修小孩玩具0..0 02/23 01:02
→ frowning1226: 要先有辦法買低價，叫工班，決定裝潢價錢，然後才有 02/23 01:03
→ kusomanfcu: 每天亂丟玩具 ....順便砸壞就好幾百台幣 02/23 01:03
→ frowning1226: 賣出多少，評估多久賣掉XD 02/23 01:03
→ kusomanfcu: 通膨來了 多會一些東西有好處 02/23 01:04
→ kusomanfcu: 我修個玩具不用幾分鐘 就可以少買一點0..0 02/23 01:05
推 kusomanfcu: 我以前還自己用焊槍點wii.... 02/23 01:07
→ kusomanfcu: 那個修東西能自己來其實反而比較省時間 02/23 01:08
→ kusomanfcu: 上網找人修 要約 或找工班之類的 02/23 01:08
→ kusomanfcu: 很多時候真的就自己來比較快 02/23 01:08
→ kusomanfcu: 堆積太多就丟光買新的了 不然會變成回收阿婆 02/23 01:09
推 yiliang1107: 推 02/23 01:09
推 frowning1226: 你真的很猛@@!連銲槍都出來了... 02/23 01:10
→ frowning1226: 晚安~太晚了，明天會爬不起來XD 02/23 01:10
→ kusomanfcu: 我就自己會點麵包板啊 就說CS的 軟硬都摸過 02/23 01:11
推 driftinsky: 想問如果前屋主會抽菸的話細清能清到沒味道嗎 02/23 01:14
推 IFnight: 請問30年的老大樓，電線重拉會加分嗎？要先租後售 02/23 01:18
銲槍這個東西,超過20歲好像就沒碰過了..XD
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:19:19
拉電線很便宜,不用一萬塊.
通常拉線+配電盤換掉 =兩萬多塊.
你不要改迴路就好...
舊線綁新線,一抽就換好了...
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:20:12
煙味不是問題.
動物騷味才是問題.
尤其那些抓野貓來養的,野貓味道超重.
不過通常味道最可怕的是.
寵物的的毛沾了尿或糞便.
藏在...排水孔,排煙管,櫥櫃角落或後面(因為有油會吸附大量毛髮)
因此你怎麼洗都會臭.
直到你把廚具整個換掉,排水管大量清理,才有辦法解.
※ 編輯: ceca (61.227.131.121 臺灣), 02/23/2022 01:22:20
推 teasy: 我沒有必要賣給你...你爽不爽對我不重要.. 正解 02/23 01:23
推 s26492755: 真的。那種裝潢拿來殺價的除非真的醜爆或殘破不堪 02/23 01:42
推 s26492755: 批土沒那麼難啦。多幾次就可以了 02/23 01:44
→ s26492755: 難的是批白膠 02/23 01:44
→ s26492755: AB膠也很簡單。只是動作要俐落 02/23 01:44
→ s26492755: 接縫最好還是抓AB膠 02/23 01:45
→ s26492755: 油漆其實很有趣的 02/23 01:45
推 s26492755: 自己會點裝修。不用等師傅有空。 如果你出租更好。點 02/23 01:48
→ s26492755: 交完什麼都弄好。馬上當天招租 02/23 01:48
推 jaguarccu: 最後那幾句是重點，只要有一個買家即可 02/23 02:11
推 jgpkhgadk: 優文 長見識 02/23 03:07
推 piliwu: 矽利康可以自己刮掉重打這個最容易學 02/23 06:32
推 onlyiknow: 是不是20年以上的 買家通常不會因為有新裝潢而加分 02/23 07:31
→ onlyiknow: 寧可看到原貌呢？ 02/23 07:32
推 jc761128: 西卡老蘇又教會好多.. 02/23 08:42
推 hw5566: 二十年以上 你整間打掉毛胚屋會比有裝潢的好 02/23 08:56
推 kagaya: 謝謝老師 02/23 09:01
推 howhow801122: c大如果廁所還算新，但牆壁有裂痕也會全打嗎！兩間 02/23 09:08
→ howhow801122: 浴室30萬，翻修最貴的一環 02/23 09:08
推 sdhpipt: 矽利康這個要有一定的專業 我自己打過 像狗啃的一樣 XD 02/23 09:09
→ sdhpipt: 我覺得是我矽利康槍買得太爛 買那種50元的 跟千元的槍 02/23 09:09
→ sdhpipt: 沒法比 02/23 09:09
→ kagaya: 那個狗啃的之後好像可以用塑膠片再刮過就會很美 02/23 09:13
→ kagaya: 然後2X年的房子，我想沒有一定,因為投資客怎麼弄的都有= = 02/23 09:14
→ kagaya: 有全上的，有翻一半的，有不弄的= = 而且看起來都不太好賣 02/23 09:15
→ kagaya: 但是最近這一波，再難賣的最後也是會不見..... 02/23 09:16
→ kagaya: 之前還看到不少客廳新新 然後廚房廁所很可怕的.. 02/23 09:18
→ sdhpipt: 我有用刮片 主要是擠出來的粗細不一 XD 02/23 09:22
→ sdhpipt: 粗細不一的話 之後保護膠帶撕起來時 有些會把邊緣翻起來 02/23 09:23
→ sdhpipt: 然後有些地方擠太少還是柱狀刮不太到 擠第二次就像狗啃的 02/23 09:24
→ sdhpipt: 看專業的那個槍都不用自己擠 電動的出膠超穩定 02/23 09:24
推 IamHunk: 推最後兩句很中肯。 02/23 09:25
推 koyo167: 這個如果不是統包、木工、裝潢本業的 或是像CECA這種 02/23 09:26
→ sdhpipt: 可是一支矽利康才160 叫我買太好的槍花不下去 又不是天天 02/23 09:26
→ IamHunk: 自己買過房子裝潢花很多心血 之後換屋 02/23 09:26
→ kagaya: 之前看影片，手動眉角真的很多...連削那個頭都有最佳解 02/23 09:26
→ sdhpipt: 要修房子 只是自住的偶爾弄一下而已 02/23 09:26
→ IamHunk: 如果裝潢很滿意的話，對我來說是加分 02/23 09:26
→ koyo167: 買賣整修過上百間房子的 很難評定裝潢價值 結論:超難 02/23 09:27
推 silencea: 想請教25年大樓改三孔插座難度高嗎?不確定大樓有地線否 02/23 09:27
→ kagaya: 削那個頭要剛好削到一個大小和斜度，這樣可以靠著擠， 02/23 09:27
→ kagaya: 而且那個斜度可以用來擠第一次的時候就有刮的效果 有夠難 02/23 09:27
推 IamHunk: 省時間又省錢。但就要緣分了 02/23 09:28
→ kagaya: 然後還要看手速穩定度和擠壓穩定度.... 02/23 09:28
推 sdhpipt: 是啊 我第二次削得比較好 矽利康柱體穩定很多 02/23 09:28
→ kagaya: 可是每一隻矽利康只能練習一次削功XD 02/23 09:29
→ sdhpipt: 最可怕的是爬到11樓雨遮窗外自己補膠 還好是雨遮計坪的 02/23 09:30
→ sdhpipt: 舊建照時代蓋的 雨遮1米深不會危險 當時突然覺得雨遮也是 02/23 09:31
→ kagaya: 我每次看到男生爬到那種地方都覺得滿厲害的XD 02/23 09:31
→ sdhpipt: 很值得的 如果是2X年老房子不知道怎麼出去補 XD 02/23 09:31
→ kagaya: 其實就算一米深還是很恐怖啊。又不是平地....會怕 02/23 09:32
推 IamHunk: 其實很多三孔插座不一定有地線 或沒接好。 02/23 09:36
→ sdhpipt: 要用電表自己測 我才不買 XD 02/23 09:39
推 Freighter: 筆記，感謝~ 02/23 10:27
推 s26492755: 真的很多附接地的插座做給外行人看的 你本身沒接地線 02/23 10:47
→ s26492755: 然後跟你附接地的插座幹嘛…. 02/23 10:47
→ s26492755: 矽利康其實真的難打 以前55-65一隻的 現在翻倍還買 02/23 10:48
→ s26492755: 不到 誰還我矽利康正義 02/23 10:48
→ kagaya: 沒接地還是要三孔阿 不然一堆插頭不能插 三孔轉兩孔又很瞎 02/23 10:49
推 eulbos: 推 02/23 11:04
→ sagarain: 台灣有接地？ 02/23 11:19
推 bloodpiece: 有看有推 02/23 11:38
推 f125902: 推 02/23 11:44
推 kodo5566: 跟賣二手車一樣的概念 不喜歡直接找其他人宰 不用糾結同 02/23 11:51
→ kodo5566: 一個客人 02/23 11:51
推 garyddt: 推；原本想幫剛300不到入手的老公寓翻新廁所，看完好像 02/23 11:52
→ garyddt: 用個化學細清就好 02/23 11:52
推 frank111: 上次我就說拉線不用很貴，一間兩萬差不多 02/23 12:21
→ frank111: 一堆人打死不信 02/23 12:21
→ frank111: 一對水電夫妻，快的話一天弄完，慢慢拉兩天可以好 02/23 12:22
→ frank111: 你事業做那麼大，補漆整理的小東西還是要自己來喔? 02/23 12:23
推 frank111: 我是都自己弄，我以為做到你那麼大就可以翹腳了 02/23 12:29
推 smapvest: 沒錯 我當初買就是買裝潢= = 02/23 12:32
推 frowning1226: 會自己弄大概是太閒當運動...哈哈我猜的 02/23 13:03
推 IamHunk: 家裡長輩都用老虎鉗把三頭扭斷變兩頭XD 02/23 13:05
推 kagaya: 我就是沒有這個技巧 才都用三轉二 凸一大塊真的超瞎的 02/23 13:09
推 frank111: 接地那根左右來回扳個十次就斷了 02/23 13:18
推 s26492755: 那個接地 片幾夾一下就斷了 02/23 15:20
推 s26492755: 你在使用附接地插座的同時 得確認管線有接地線跟有接 02/23 15:22
→ s26492755: 上 不然就是一個自己覺得雙而已 02/23 15:22
推 kusomanfcu: 拋光機 才是重點 02/23 18:19
→ kusomanfcu: 會用拋光機 你很多東西都能自己來 02/23 18:20
→ kusomanfcu: 批土批的難看 乾了拋光 02/23 18:20
推 s26492755: 你說的是路打 電動砂紙機吧 02/23 19:30
推 alotofjeff: 佛心分享 02/23 19:33
推 ppnow: 轟菌是三小XDD ceca大都有新玩具 02/23 19:48
推 yun0112: home gym 家庭健身房吧 02/23 20:32
推 carolwu18: 新的裝潢真的超好賣 02/23 21:45
→ chen831030: 3/20 03/22 21:52
推 chen831030: 謝謝 08/11 19:58
→ chen831030: 謝謝 10/06 10:21