去年2020年12月11日參加安富財經科技五週年研討會，我在研討會的演講完整內容如下YouTube 網站連結。

《自動估價模型在公私部門的應用》
專題演講文字內容摘要
張金鶚博士
清華大學科管院榮譽講座教授
安富財經科技榮譽顧問

I.公部門的應用

1、實價登錄檢核

實價登錄制度的問題，包含非即時、模糊化、易操弄。實價登錄資料往往有1至2季的落差，預售屋資訊的落差更長達2至4年，因此「即時性」有加強的空間。「模糊化」的問題，在實價登錄2.0正式上路前，區間門牌一直無法提供使用者有效的資訊。而實價登錄的關鍵問題在於「查核」機制，目前雖然裁罰金額提高，但被查到的機率如果太低，還是會有心人士鋌而走險，因為「機率 x 金額 = 期望值」，導致實價登錄容易「被操弄」。以新北市政府為例，安富財經協助新北市的時加登錄申報案例，透過「好時價」模型查核所有案例，幫助新北市透過大數據補齊資料的缺失欄位，同時掃描每一筆價格資訊，若價格異常則需要查核並要求申報人限期改善。此外，還協助其他中央及地方政府，延伸應用模型在租金估價、樓層別效用比、重複交易配對等方面。

2、地價模型建置

地價模型建置的部分，因為台灣的制度是「房地分離」分別課稅，不像美國的財產稅（property tax）是房地合併計算，所以需要分別取得房屋價格及土地價格，但是受限於土地交易的資料較少，因此安富財經已經連續三年協助內政部以自動估價模型，把房屋交易的資料，分離出土地價格，藉此擴充土地的價格資訊，再透過電腦來劃設「地價區段」，以及篩選出基準地並進行估價。在自動估價模型的表現上，無論在房屋或是土地模型，安富財經都已經取得相當好的成果，符合國際標準對於估價模型的檢核要求。

3、房價指數

安富財經同樣協助內政部編製全台的房價指數，以「季指數」的方式提供社會大眾及相關單位了解房價的變動情形，作為房市調控政策的參考。此外，安富財經和清華大學安富金融工程研究中心合作，共同編製「清華安富房價指數」，以「月指數」的方式，每月更新提供全國、各縣市及六都行政區的房價指數，同時即時預測（Nowcast）到當月的指數。

II.私部門的應用

1、房價熱點

過去金融機構在做房貸，受限於行政資訊或地理資訊的限制，都是以行政區界線設定放貸標準，無法精確反映房價，例如信義區內的六張犁及台北101，就會被設定為同個標準，但房價差異很大。因此，透過地理資訊系統，配合房價模型，可以協助金融機構以更精準的方式，突破傳統行政區的界線，以更細緻的標準承作房貸業務。

2、新建案及社區

因為預售屋的價格資料屬於先行指標，會帶動中古屋的價格走勢。透過國泰建設的新建案資料庫，結合實價登錄資料庫，補充現行資訊的不足。目前在好時價的網站上，已經有新建案及社區的資料庫，提供過去到現在的預售屋資訊，以及全台5萬個社區的成交行情、建設公司、營造廠商、戶數、完工時間等資訊。

3、房貸資訊

房貸資訊的部分，好時價整理了十餘間金融機構的房貸方案，提供使用者快速搜尋、比較哪些銀行提供的方案適合自己的需求，也提供銀行之間互相參考。

III.未來展望

在實價登錄制度的精進上，應用不動產自動估價模型，協助實價登錄資料有效查核、正確揭露，增進資訊的即時性及正確性，並延伸應用至住宅資訊的透明化，揭露社區行情（實價資訊、價格趨勢、完整履歷、宜居指標），建立樓層別效用比的客觀資訊，以利計算區分建物的市值。最終將估價結果科學化，建置住宅不動產資料庫，以精進房地價格查估，並提升登記業務效能。同時系統性自動化房地分離作業，使各別宗地有其土地價格。

https://youtu.be/HMz9SotyMDI

「你的幸福，就是我的夢想。」

這系列總共有三篇，有我出現的篇章在這裡～
很喜歡藉由工作認識新朋友、一起努力的感覺
希望未來還能再跟他們合作 <3

🎬〈故事簡介〉
酒保小楊決定成家，
中信房屋的志明陪著小楊老婆小美，
看過一間又一間的房子......

出品 中信房屋 - 三鶯團隊
製作 The Carrot 蘿蔔影像

感謝
家豪建設-＃26藝新建案
小聚餐酒館
-

出品：中信房屋三鶯團隊
導演：Kavin
製片：李浩廷
攝影師：翁悅
攝大助：風宗廷
攝二助：張寧恩
燈光師：謝志昇
燈光助理：黃冠諺
成音 ：洪端宏
配樂製作：范姜士翔
妝髮：田羽璇
剪輯：黃敏豪
演員：
李國強 Danny Lee 飾小楊
宗中Wiz.kl 飾房仲
陳詩雅 飾老婆
侯宥瑩 飾媽媽

今日煥宗與何權峰議員、邱俊憲議員、羅鼎城議員、高閔琳議員、李柏毅議員共同召開「打造安全的智慧城市-以監視器建置問題為例」公聽會，並廣邀相關專家學者與高雄市警察局、交通局、研考會、都發局、法制局等局處，針對高雄市監視器建置問題進行討論。

綠營六位議員也分別就各自選區經驗提出建議：煥宗以近日社會案件為出發點，提醒國小等學校單位的監視器配置問題不該忽視。李柏毅議員點出監視器相容的重要性，並分享倫敦、紐約市的監視器政策以供市府參考。邱俊憲議員呼籲監視器使用和納管的問題應受重視，其中社區回饋金如何用以供應監視器需求更需仔細評估；羅鼎城議員討論以監視器抓違規的可能性，並回應侵犯隱私權的疑慮。高閔琳議員認為安全智慧城市應建立在良好的網路環境，也提出監視器不應是預防犯罪和社區安全的唯一手段，警方應有更多對策。何權峰議員則建議，針對監視器建置需要的網路寬頻線路，不彷思考與新建案的建商合作，聯同社區整體的寬頻網路線路整合，共同打造安全的智慧城市。

高市監視器的數量雖列前茅，但各地區間落差仍大，且各社區分別運作，尚待整合。關於監視器的建置與維護概況，高市警察局表示，市府過去幾年來已在建置監視器上花費不少，但縣市合併後預算縮減為只占過去經費的5%。由於市府財政吃緊，警方對監視器的安排也改為先暫緩購置新的監視器，將經費優先使用在維修上，以保持妥善率。研考會和民政局、都發局等機關則分別指出，現階段整合的挑戰在於技術整合和基礎建設不夠完善，前者歸因於歷年來購置的監視器新舊不一；後者例如寬頻不普及導致監視器難以上傳清晰影像。

與會專家學者代表中山大學陳嘉玫教授表示，監視器牽涉層面廣泛，市府可考慮成立「智慧城市中心」，藉以整合不同功能。在監視器整合上，由於新舊軟體不相容之故，老舊的監視器超過三年、最多五年就必須汰換。影像保存與傳輸則有賴於頻寬限制的改善，甚至可依賴雲端。高雄第一科大廖欽福副教授也針對監視器影響民眾隱私權部分呼籲相關條例應重視正當性。成大林漢良助理教授提出四點看法1. 監視器覆蓋率比密度重要2. 監視器是基礎建設，應投資光纖等網路設備3. 監視器用Wifi和乙太網路是趨勢，重要地段可優先發展高規技術4. 心態應從維護轉為「經營」(將之視為投資產業)

最後邱俊憲議員整理各方意見做出三點結論：第一、高市應更有系統的檢討與通盤評估現有監視器的分配，監視器系統的完善，非以數量取勝，更應以大高雄整體的需求來配置。第二、相關研究的數據取得和實際狀況仍有落差，妥善率希望可在設法加強，並縮短城鄉差距。第三、有限經費做有效運用，府方和民間應有效配合，如民間有線電視的訊號線都可當作資源加以整合。警察局則回應未來會繼續爭取經費，加速逐年汰換老舊的監視器，並以提升妥善率和覆蓋率為優先。

150413東森財經 繳稅倒數!豪宅屋主哇哇叫 通北街漲50%漲最兇
影片網址→https://youtu.be/eL6GhwjfP2k

感謝計者 陳文婕、何坤原 的採訪，

1.通北街，過去2013年以前，十幾年來，房屋稅都很輕，主因是沒有指標性建案，絕大部份都是軍宅。但是其實在去年2014，通北街的路段率就已經被大幅度調漲過一波，主要原因是富邦建設在通北街蓋了一個「別墅型豪宅-富邦九莊」，一戶總價皆破2億，導至房價被帶動上漲，路段率被跟著調漲。

同時，2014年底，國防部大舉搬遷進來，又增加了人口紅利因素，以及前副市長張金鶚卸任前，全面調高台北市的稅基、稅率，讓通北街一帶的房子，又再一次被調漲一波，等於總共是被狠狠調漲2次，預計今年5月，通北街一帶的住戶，收到房屋稅單，應該會很有感。

2.豪宅部分，許多103年7月份過後交屋的，特別是總價上億的案件，傳聞許多屋主都要求延後交屋，主要是因為契稅出乎意料的多，要繳上百萬元，同時也估算出來，未來每一年要繳的房屋稅，恐怕也都破百萬，現在持有豪宅，就算是出租養房，也根本都是負投報，所以現在已經明顯看到許多高總價物件，屋主的出售心態都相當明顯軟化，從實價登錄也看得出來豪宅房價有下修趨勢，持有房屋的重稅，確實對豪宅屋主們很有感。

以下是新聞報導……↓

記者 陳文婕：獨棟的別墅型豪宅，今年準備要多繳房屋稅了，尤其是我現在站的通北街，路段率一口氣調漲50%，是今年台北市調幅最高的路段。

以49坪的豪宅為例，將一律以「1+路段率」(100%+率段率)來算出房屋現值，課徵房屋稅，一旦路段率調漲50%，估算房屋稅將從4.4萬漲到約6萬5千元。

房仲業者 陳泰源 表示：透天別墅，一戶就要價2億以上的豪宅，在那邊蓋，才導致它帶動附近房價的上漲，通北街那邊居民在去年跟今年在繳房屋稅的時候，會特別有感覺。
記者 陳文婕：幾乎一整排都是新房子，這裡是南京東路六段，路段率調漲25%，是台北市調漲第二名的路段。
新建案陸續完工交屋，從舊宗路到金豐街，放眼望去變成高價宅聚落，路段率也漲很兇。

房仲業者 陳泰源 表示：出租所有的利潤，全部都被房屋稅給吃掉了，變成說持有豪宅是一個負投報。
但其實要認定是高級住宅，也要符合八大標準，必須獨棟、外觀豪華、地段好、景觀好、價格方面也至少要八千萬，單價破百萬，或每戶面積80坪以上。

特別是台北市忠孝東西路，南京東路，這些黃金地段的路段率都調破300%，預估影響6.6萬戶，都會反映在今年的稅單上。
從1調高標準單價、2路段率、3修正豪宅標準、加上4囤房稅，房屋稅四箭齊發，房子越多、影響越大。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/89372950