習近平為何「孤獨求敗」？本文完成於09/13，原刊今周刊。果然，順著文中思路，現在一刀切的「拉閘限電」又來了。。。

雷曼級別的中國黑天鵝

這裡談的不是那隻幾天前飛入天安門廣場的黑天鵝（雖然很多人把牠視為黑色隱喻），而是金融界都在竊竊私語的中國恆大地產的債務黑天鵝。中共政權若任由恆大解體，那對中國將是一場類似2008年華爾街雷曼兄弟破產級別的金融風暴。以中國當下的經濟體質，恆大解體所帶來的金融連鎖效應，無論對經濟還是政治，都是不可承受之重。另方面，若北京以行政手段扮演「接盤俠」，習近平眼下在國內、國際所佈局的整盤棋，將會棋子掉落一地。

病毒疫情以來，中國經濟靠著三隻腳在運行：房地產、出口、以及互聯網平台。過去九個月，習近平親手拆毀了互聯網平台經濟，眼看著房地產經濟面臨垮台，剩下的只有出口經濟這一隻腳了。然後，習近平拒絕了美國拜登總統伸出的橄欖枝，導致白宮立刻祭出301法條，金雞獨立的唯一隻腳亦將跛瘸。

這種鐵了心「孤獨求敗」的現象，只能有兩種解釋：1）知識不足的習近平的顧問圈子越來越小，連忠臣劉鶴的苦言相勸都置之不理，只聽得進歌功頌德的阿諛奉承（這就包括了台裔的林毅夫以及身在台灣的中研院院士）；2）習受到了超乎外人所能想像的國內政治挑戰，以至於不惜以中國經濟為代價、甚至「攬炒」美國的後果，只求2022年的20大能夠過關。

我認為現狀是上述兩種因素疊加的結果。一個月前，我判斷習已經刻意將中國經濟帶入戰時狀態，料想之中，即將暴雷的恆大地產事件將進一步坐實該判斷。恆大牽動的是核彈級別的動盪。這可由以下數字看出：美國的房地產總值是GDP的1.5倍，日本是4倍，而中國是6.5倍。單單龍頭恆大地產一家，負債額接近兩兆人民幣，牽動的金融機構近300家，流動性涉及上下游近千家企業，損及的直接、間接就業人口及客戶，總數恐怕兩千萬人也不止。而它已經付不出薪水、交不了房屋、股票無底線跌停、境內債卷違約、國外美元債違約。

北京對應恆大案的方式，肯定是政治性的，而不是經濟性的。華爾街在螞蟻金服、滴滴出行、補教、送餐行業上連遭重拳之後，將在房地產業上再摔一大跤。台灣許多與中國地產、地產金融相連結的企業，安全帶得綁好了。

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「國家的國寶」陳垣：參加曹錕賄選是一生的污點｜知史百家

歷史春秋網

11月12日，亞運會開幕當天，也是中國史學大師陳垣先生誕辰130週年紀念日。

11月21日，國內數十位在陳垣研究、史學研究方面卓有實績的專家學者齊集中山大學，追憶研討這位廣東籍學人、當代著名歷史學家、教育家的學術貢獻。

陳垣先生的長子陳樂素、嫡孫陳智超先生也都是著名的歷史學家，「新會陳氏」祖孫三代均在史學領域內蔚為大家，是20世紀中國學術史上的一段佳話。陳智超先生應邀參加了此次研討會，並接受羊城晚報記者的獨家專訪。

一、「應該把漢學中心奪回中國」

羊城晚報：陳垣先生有一個重要觀點，即「應該把漢學中心奪回中國」。這句話是他在什麼環境下講的？他做過哪些努力？

陳智超：這話他不止講過一次，並不是一句即興或者偶爾的話。最早應該是1921年，在北京大學研究所國學門會議上。他當時的學生鄭天挺回憶，陳老師(援庵)說：「現在中外學者談漢學，不是說巴黎如何，就是說西京(即日本京都)如何，沒有提中國的。我們應當把漢學中心奪回中國，奪回北京！」

羊城晚報：他在不同場合多次重申過這個觀點。

陳智超：1929年，陳垣先生在北平師範大學兼任過一段時間歷史系主任。他的學生柴德賡回憶說：「援庵老師深以中國史學不發達為憾，常說日本史學家寄一本新著作來，無異一炮打到我的書桌上。」

1931年9月14日，胡適在日記裡提到：陳垣問我，漢學正統這時候在西京，還是在巴黎呢？談到這個問題的時候兩個人就相對嘆息，希望在十年之後，把漢學中心奪回到北京。

羊城晚報：在當時的知識分子中有這樣想法的不止陳垣先生一位。

陳智超：對，包括胡適、傅斯年、陳寅恪等諸位先生，都深以為憾，並且有緊迫感。祖父在北大的一位學生朱海濤回憶，「九．一八事變」以後，學生問陳先生對於時局的看法，他就說：「一個國家是從多方面發展起來的，一個國家的地位是從各方面的成就累積起來的，我們必須從各個方面努力和人家比……我們幹史學的，就當處心積慮在史學上壓倒人家。」

二、學術沒有國界，但學者有祖國

羊城晚報：世界著名的法國漢學家伯希和，對陳垣先生非常推崇。但是我們也看到，陳垣先生曾作《敦煌劫餘錄》，以「劫餘」二字表達對斯坦因、伯希和這些西方漢學家某些行為的斥責。那陳垣先生和伯希和有沒有過交集，他們的關係如何？

陳智超：伯希和確實不止一次在公開場合稱讚援庵先生，都有記載留下來，這是一方面。此外，最近在存於巴黎吉美博物館的伯希和檔案中，發現有陳垣先生給他的信，信中提到，你寄來的文章我收到了，一共十五冊。你請我送給王國維先生的單行本，我也轉交了，但很可惜，轉交三天之後他就自沉在昆明湖了。從這裡就看到伯希和、王國維與陳垣三人之間的關聯。

他們兩人有證可考的交往可以追溯到1924年左右。伯希和研究過摩尼教，來華在福州時聽一位龔先生說，在福州烏石山有兩塊摩尼教的碑，但沒有來得及去看。後來伯希和就寫信給陳垣先生，托他有機會再查找一下。陳垣先生的助手樊守執是福建人，正好去福州辦事，於是囑他查找，花了很大功夫，可惜最後還是沒有找到。

羊城晚報：看來他們之間不僅有學術上的交流，而且是可以互相託付辦事的關係。

陳智超：應該說不是一般的交往。1933年，伯希和又一次來中國，當時他把俄國博物館館藏的《元秘史》拍了照片送給中國，中國方面招待他，我的祖父也參加了，而且還回答他的問題，這封信都保留下來了。

羊城晚報：陳垣先生撰寫《敦煌劫餘錄》大概也就在上世紀30年代吧？

陳智超：這部書是1931年出版的。為什麼叫「敦煌劫餘錄」呢？是因為敦煌的這些經卷，後來藏在北京圖書館(現國家圖書館)，是經過斯坦因、伯希和掠奪之後，剩下運到北京的部分，一共八千卷。陳垣先生在助手幫助下，花了三個月時間整理清點了一次，編出了這部目錄書，這應該說是敦煌卷子裡面最早的、最科學的目錄。

出版的時候，陳垣先生在序言裡點名批評伯希和：「(清光緒)三十三年，匈人斯坦因、法人伯希和相繼至敦煌，載遺書遺器而西，國人始大駭悟。」有人當時就建議，是不是可以用詞緩和一點，「劫餘」二字過於刺激了。但是他說不行，「劫餘」二字還不能抒發他的憤慨之情，所以堅持不改。你說伯希和知道不知道這個事情？當然知道，而且後來二人確實見了面，伯希和還是對他表示敬意。從此我們可以得到重要的啟示，在外國人面前，只有堅持正確的愛國立場，而不是奴顏婢膝，才能得到對方的尊重。

羊城晚報：那麼陳垣跟伯希和的關係，如果單純從個人層面來說，還是比較友好的。

陳智超：學術沒有國界，但是學者是有祖國的。伯希和是西方最傑出的漢學家之一，但也是掠奪敦煌文物最精的一個人。此人有他的兩面性：1933年，「九．一八」事變發生後，日本人趁伯希和第二次來華，希望他也能訪問日本，但他為了表示對日本人侵略東北的憤慨，取消了赴日行程。1945年10月伯希和去世時，陳垣先生還寫信給傅斯年表達了惋惜之情。


三、治學無捷徑，唯有刻苦和持之以恆

羊城晚報：我們看很多關於陳垣先生治學的文章，深感他除了以研究成果影響後代，其治學之道也給今天的學術界帶來很大啟示。

陳智超：我看啟示應該是多方面的。首先有個大前提，從陳垣先生有志學歷史開始，就有一個很明確的觀念：作為歷史學家要有一種自覺，要喚醒國民的歷史觀念。什麼是歷史觀念？不同時期有不同重點。在他那個時代，就是不能忘記外國的侵略，不能忘記中國的光榮傳統，不能忘記中華民族抗擊侵略的氣節。學習歷史研究歷史的目的，這一點是首要的。

羊城晚報：也就是說，做學術不僅憑興趣，更不是為了成名成家，而要有家國之思、民族之念。

陳智超：這一點很重要。另外，他強調治學無捷徑，唯一的體會就是刻苦和持之以恆。比如說有四年時間，因為每天都很早起床編《中西回史日曆》，苦心設計簡明方便的表格，結果得了胃病，只能吃麵，對於一個廣東人來說實在痛苦。在他60多歲研究佛教史時，因為需要參考的一部典籍貯藏在一個潮濕陰暗的地方，多年無人進入，蚊蟲很多。他每天都是吃了奎寧就進去用功一天。

羊城晚報：陳垣先生「言必有據，實事求是」的嚴謹態度也給人留下很深印象。

陳智超：他強調，歷史學者就應該對歷史負責，要求真，不能去編造歷史。為了求真，有些問題就不是一下子能解決的。陳垣先生倡導文章不要急於發表，「寫成之後要多置時日」，認為如此一來，一者或許有新的材料補充，二者或許有所修正。他自己就曾經重金購買清人的手稿，研究其修改的過程，了解前人怎樣做學問。還有，他要求「不說閒話，力求創新」，提倡「理要講清楚使人心裡服，話要講明白使人看得懂，閒話不說或少說。」在學風上則力求創新，「凡論文必須要有新發現新解釋方與人有用」。這些思想和親身實踐對當今學術界是有借鑑意義的。


四、長居北京，與嶺南割捨不斷

羊城晚報：還想向您請教陳垣先生與嶺南文化之間的關係。首先，出身於一個務實的廣東商人家庭，對於他的人生和治學有沒有產生什麼影響？

陳智超：應該說有很深的影響。祖父是我們家族第一代的讀書人，他前兩代是經商，再前面恐怕就是農民。同輩也有很多經商的，但他從很小就喜歡讀書，雖然沒有家學淵源，也沒什麼師承可言。

祖父當時看書，並不限於只看四書五經，尤其喜歡讀史籍。於是長輩裡就有人指責他不務正業，但是曾祖父還是「購書無吝」。例如他十六歲那年，買了一部《二十四史》，就花去了曾祖父一百多兩銀子，這不是一般的支持。

羊城晚報：家庭給了他比較殷實的經濟基礎，父親又給了他寬鬆的讀書環境，這是家庭的影響。那麼地域方面呢？

陳智超：廣東這個地方，一方面最早感受到列強侵略，另一方面歐風美雨也是最早被感知。祖父在五歲以後就到了廣州，當然跟在新會時大不一樣，接觸了很多新知新事。另外，他在博濟醫學堂和光華醫學專門學校的求學任教經歷也十分重要。這幾年所受到的近代自然科學的嚴格訓練，對祖父後來的史學研究起了積極作用。他在上世紀30年代的一封家書中曾說：「余今不業醫，然極得醫學之益，非只身體少病而已。近二十年學問，皆用醫學方法也。有人謂我懂科學方法，其實我何嘗懂科學方法，不過用這些醫學方法參用乾嘉諸儒考證方法而已。」雖然有點自謙，但這也確實是他能超越乾嘉大儒的原因之一。

羊城晚報：那他為什麼後來就長居北京了呢？

陳智超：他中間也曾短期回鄉，但應當承認，定居北京對他一生來講，有很大的影響。那時不像現在，即使你在窮鄉僻壤，只要有互聯網就可以知道天下事。祖父那個時候就不一樣，要看《四庫全書》，在廣東行嗎？要跟第一流的學者交流，也要在北京才有這個便利。

羊城晚報：那他思念廣東嗎？

陳智超：很思鄉。這種思念，甚至包括到具體的食物，如燒鵝、土鯪魚等。家鄉的災害他很掛心，而且對廣東學者也非常提攜，比如說岑仲勉先生，本來在廣州一所中學當老師，把刊有自己作品的校刊寄給我祖父，他馬上就轉送給了陳寅恪、傅斯年諸先生，直至將岑先生一步步薦入歷史語言研究所。

羊城晚報：您祖父在北京時，還說粵語嗎？

陳智超：在家裡他一直都說粵語。而且，他要求在北京生長的子弟，也一定要學廣東話，有時候還會親自教。在廣東的子女，也要想辦法學官話，甚至連我的姑姑都接到北京來上小學。


五、「二陳」比較研究，應不帶偏見

羊城晚報：今天的研討會也有很多學者提到了陳垣和陳寅恪兩位先生的比較，這也是近年來比較「熱門」的一個課題。您如何看待這種比較？

陳智超：我的看法是，我們要實事求是、不帶偏見地去研究。有些人連兩位先生的主要著作都沒看過，就發表議論，這不大合適。

陳寅恪先生在清華大學國學研究所的學生戴家祥提到，他在跟老師散步的時候，陳先生講，我就佩服兩個人，一個是王國維先生，第二位就是陳垣先生，他「學問踏實，德才兼優」。陳寅恪先生在給陳垣先生的信中，稱他為「大師」，據我所知，這樣的稱呼在寅恪先生的信中好像是絕無僅有的。另一方面我祖父對陳寅恪先生很尊重，他在給我父親的家書裡面描述，自己怎麼希望陳寅恪先生給他寫序，而且也只有他能寫這個序言。這種推崇不是虛名和客套，他們二人互相都很推崇。

羊城晚報：但是新中國成立以後，陳寅恪先生寫出了《柳如是別傳》、《論再生緣》這些皇皇大作，但陳垣先生的論著比起以前就少了很多。人們會從這些比較上得出某些結論，您怎麼看？

陳智超：首先有一個問題不能回避，陳垣先生比陳寅恪先生大十歲。其實，並非1949年後陳垣先生的論著戛然而止，他最後一部大的著作《通鑑胡注表微》是在1946年刊行的，那時他已經66歲。當時他在家書裡面就多次流露「將軍老矣」。

羊城晚報：是不是也有身體不好的原因？

陳智超：一方面當時關於輔仁大學的爭奪很激烈，梵蒂岡要停發經費，輔仁還有三千多師生，中央人民政府不管誰管？這裡面的鬥爭牽扯了他大量的精力。另一方面，年事已高，他也確實身體狀況不樂觀。1953年祖父給冼玉清先生寫了一封信，大意是說：四九年以後因為各種事忙，沒有時間寫學術文章，我正要寫了，結果右手麻木了；請蘇聯專家醫生看過，說我要立即停止一切工作，要休息。這一次就住院大概一百多天，然後陸續又住了八、九次醫院吧，1964年還動過一個大手術。健康狀況不允許了。


六、陳垣還擔負相當的社會工作

羊城晚報：新社會帶給他的震動應該也很大。

陳智超：這當然也是另外一個原因。他經過了晚清、北洋軍閥、國民政府、日本人統治，曾經一度對辛亥革命之後的民國成立以及抗戰勝利都抱有很高期望，但最後都失望了。解放以後為什麼他轉變很快，並不是因為讀了很多馬列主義的書，而是因為看到了現實。我老引這段話，祖父1949年曾在《人民日報》上發表的文章中說：

「有人問我北平解放後，你看見些什麼和以前不同？我告訴他，看見的先不說，我告訴你看不見的。解放後的北平，看不見打人的兵，看不見打洋車伕的警察，街上看不見乞丐，看不見整天花天酒地的政府官吏，看不見託人情送官禮的事情，更看不見有所謂『新貴』在琉璃廠買古董……這不同於以前的改朝換代，的確是歷史上空前的、翻天覆地的大變革。」

羊城晚報：那麼他在學術上主要做了什麼？

陳智超：1949年之後，祖父主要做了兩件大事：因為他原來的著作很多都是木刻本，或者在雜誌上發表，現在全部由國家出版社排印出版。大部分著作都是他在解放後精心修改過，並且重新整理的，這是一件工作。另外，就是著手整理《舊五代史》和《冊府元龜》，這是很大的工程，但沒有來得及完成。

羊城晚報：此外，陳垣先生的社會工作也相當繁重。

陳智超：是的，他關心史學教育，繼續指導學生，為出版社審稿，還當著幾千人學校的校長，這都佔去相當的精力。以前的幾十年，他每天凌晨四時起床讀書寫作，晚上九時就寢，生活很有規律。但解放之後，因為不斷參加各種會議，午夜才入睡也成了常事。

羊城晚報：也就是說，二陳在解放後的身份迥異，所以他們承擔的職責也是很不一樣的？

陳智超：對。陳寅恪先生應該說是比較純粹的、學院式的學者，陳垣先生有相當的社會活動，而且還是一位教育家，這個區別客觀存在。

羊城晚報：二人原先在學術上經常交流，新中國成立以後，這種交情還在嗎？

陳智超：這種交往一直沒有斷。過去兩人通信很頻繁，後來因為陳寅恪眼睛失明，沒有直接通信的可能，但還是互相關心的。1953年12月，陳垣給冼玉清先生的信中寫道：「中古史研究所事情當汪君未南行前，曾到舍間商酌，同人意見以為所長一席，寅恪先生最為合適。今聞寅恪先生不就，大家頗為失望，奈何！」而在1955年的信中，陳垣問冼：「寅恪先生起居佳否？聞其女公子調粵工作，可以照顧，甚善。」可見其關心。

七、參加曹錕賄選是一生當中一個污點

羊城晚報：最近您主持編輯的《陳垣全集》出版了，人們發現書中收入了他生前寫的一個內部檢討材料，裡面交待了有關「曹錕賄選」的情況。

陳智超：我始終不把祖父看做一個完人，更不是把他看做聖人。他就是一位傑出的史學家、教育家、愛國者。他參加曹錕賄選是在1923年，我在全集裡面特別收了他寫的一個內部檢討，當時領導並不要求、也不希望他公開檢討，是他自己寫的。我把這篇文章也發表了。我覺得，既然是全集，就要反映全面。他自己一直認為，參加曹錕賄選是一生當中一個污點，我也不能給它抹掉了，我保留這封檢討，是讓人家全面了解他，他不是完人，也曾走過彎路。

但是，評價一個人的一生，看他的全部，要看他的晚節。就在參加賄選的同年，他寫了被蔡元培先生稱為「石破天驚之作」的《元西域人華化考》，後來又被推舉為清室善後委員會委員和故宮博物院理事，為保護故宮及故宮文物，與北洋軍閥進行了堅決鬥爭，一度還被捕並遭軟禁。上面提到的陳寅恪先生稱他「德才兼優」，也是在「賄選事件」之後。從這些也可看出當時社會對他的評價。

羊城晚報：那麼這件事到底當時是個怎麼回事？

陳智超：當時陳垣是國會議員，是拿薪水的，而且這個是他主要的收入來源。但由於連年戰爭，薪水已多時未發，後來得到通知說要補發欠薪了，也同時要求他們參加選舉。這是他終身的憾事。

八、三次婚姻與感情生活

羊城晚報：陳垣先生出生在一個大家庭，有兩位母親，先後有三個妻子、十一個子女。在感情方面，他處於一種什麼樣的狀態？

陳智超：陳垣5歲時，父親把他過繼給了去世而沒有子嗣的三伯父。陳垣後來回憶說，雖然與過繼母親李氏生活在一起，她對自己也百般關愛，但畢竟是在生母周氏的懷抱中長大，對她還是很依戀的。每次吃飯，他總是在過繼母親處吃一點，然後又偷偷跑回生母那裡去吃飯。五六歲他就離開家鄉到廣州求學，除了有限的幾次回鄉省親外，很少有與母親見面的機會。他常因不能親自侍奉母親而內疚。

年輕時陳垣聰明博學，又長得一表人才，在廣州時被稱為「靚仔垣」。還有人提到這麼一件事：由於經常在報刊上發表文章，又擅長演講，陳垣的名氣與日俱增，招來了不少開放女性的追求。陳垣有段時間用筆名發表文章，其中一個筆名是「豔」，友人問他何意，他坦言是他最喜歡的一個女朋友。

羊城晚報：他為什麼會有三次婚姻呢？

陳智超：1913年因赴北京從政，陳垣跟以前的生活切斷了聯繫，包括「父母之命」的原配妻子鄧照圓，也就是我的祖母。祖母原名「珍安」，識字不多，裹過小腳，因為祖父又字「圓庵」，所以祖母后來將自己的名字改為「照圓」，但他們兩人終究因為彼此思想的巨大隔閡，祖父來京後兩人就沒有再生活在一起。但是祖母知道祖父喜歡吃家鄉的鯪魚，就常讓子女買來曬乾，寄到北京。因為祖父過繼時是「兼祧兩房」，所以又娶了二房吳淑媛，比他小四歲，但也沒有隨他去北京，不久因意外失足落水而亡，年僅28歲。

後來追隨祖父去北京的徐蕙齡，是他在光華醫學專門學校的師妹和學生。他們在北京共同生活了近40年，但到了晚年感情不和，出現巨大矛盾而分居了，後來徐夫人跟隨所生的兒子陳容到了天津生活。

對於身在天津、廣東的兩位妻子，祖父一直寄生活費。直到1966年5月，她們兩位在相隔不到一週的時間內先後去世，祖父這時已經是86歲的老人了。

羊城晚報：陳垣先生晚年，他的女弟子劉乃和成為了得力助手和忘年知己，長期相隨。二人之間的關係到底如何？

陳智超：這個問題不是幾句話就可以說清。我的妻子曾慶瑛教授曾在《陳垣和家人》一書中，用了專門一節全面談到這個問題，有興趣的讀者可參閱相關內容。



大師陳垣

陳垣，字援庵，廣東新會人。當代著名的歷史學家、教育家，曾被毛澤東稱為「國家的國寶」，與陳寅恪並稱「史學二陳」。

陳垣先生於1880年出生，六歲至廣州讀書。早年曾考科舉而名落孫山。在博濟醫學堂學過西醫，後創辦並入讀光華醫學堂，並留校任教。

1905年，與潘達微、高劍父創辦《時事畫報》，反對滿清專制、外國侵略，以觀點立場激進而著稱。辛亥革命後，當選民國眾議員，從此定居北京，後曾任教育部副部長。

1917年，38歲的他發表第一篇學術著作《元也里可溫考》，開闢了宗教史研究領域，當即震動學界，一鳴驚人，由此開始學術生涯。

抗戰淪陷期間，他閉門研究，堅決不與日本人合作。1949年，他選擇留在大陸，晚年加入中國共產黨。病逝於1971年。

作為史學大師，他在宗教史、元史、中外交通史、考據學、校勘學、歷史文獻學上獨創甚多，學術建樹影響至今。

作為教育家，他從教74年，從傳統私塾老師到現代大學校長，前後執掌輔仁大學、北京師範大學46年。

（本文由「歷史春秋網」授權「知史」轉載繁體字版，特此鳴謝。）

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《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜