200823【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看！挑房秘辛，遠離租屋糾紛不怕踩雷
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台灣房價高漲，許多人都會選擇「以租代買」，對租客來說，看房時除了考量居住環境、租金外，最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之，房東其實也怕遇到惡房客，像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等，雙方該如何保障自身權益？如何找到合拍的房東、房客？這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師，針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說，幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷。......↓

【陳泰源老師】

現職美商ERA不動產資深經理，擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗，曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人，也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法，讓房仲為你賣命！》，為人真誠熱情，各種房屋問題問他最專業！FACEBOOK：陳泰源-大直專任約房仲/作家/歌手/主持人

【租客注意事項】

Q：租屋簽約的注意事項？

租客在簽約時，通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金，而身份證影本及工作名片，則是用來裝釘在房東的租約裡，讓房東覺得放心，找得到人，若為房仲帶看，則還需要房仲服務費，通常是半個月。為了避免假房東詐騙，最好能請房東出示身份證名及房屋權狀，若簽約對象非房東本人，也可請二房東出示「房東授權書」，保障自己的權益。

Q：可自行裝修租屋處嗎？

原則上是不行的，但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意，是可以的。若租屋後想要進行裝修，建議雙方要以書面為之，以保障彼此的權益。此外，裝修通常是一筆不小的費用，倘若花錢裝修之後，房東突然要提前收回房子，對房客的財損不小，建議可以事先白紙黑字寫明，除了違約金之外，裝修費另計，或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」。

Q：房東可提前收回房子？

這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上，制式版本的租約，都會有所謂的「違約條款」，也就是假設房東要提前收回房子，或者是房客要提前退租，罰金是多少？通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子，就是退還押金之外，還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話，就是違約金一個月，房東可以直接從押金扣除，剩餘金額再退還房客。

Q：如何避免遇到惡房東？

在看房時，除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外，也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心，建議可以透過仲介租屋，雖然要多花一筆仲介費，但值得。因為，有問題的房東不會找仲介；相反的，有問題的房東，仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容，若合約有多張，應要求編上頁碼，並在最後一頁註明合約共有幾頁，最好還要蓋上騎縫章，避免合約內頁被抽換。

Q：房屋修繕責任該歸誰？

假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責？陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼？只要東西壞掉，通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆：「這是自然折舊的耗損，用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外，也得要看壞掉的東西大小，如果是小如電燈泡，實務上，通常是房客自行處理，如果是大型諸如冷氣或冰箱，則由維修廠商判斷。

Q：若不提供入戶籍怎辦？

基本上，房東不得拒絕房客遷戶籍，但實務上，如果你有設戶籍的需求，房東不願意，也只能摸摸鼻子找下一間。不然，檢舉房東出出氣，又如何？如果有小孩念學區考量，一定要設戶籍，偏偏房東不願意的話，可以請求里長的協助，看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍，另外，坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊，或許也可留意，只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障。

Q：要不要爭取報稅權益？

1.房客可以申報「租金抵扣額」是以12萬元/年為上限，換句話說，如果你的房租1年加總起來，12萬元抵扣額佔一定明顯的比例，那就很有幫助。相反的，如果你租的是豪宅，月租金1～2個月就超過12萬元了，其實效果就不大了。

2.如果房東明訂「含稅價」假設1.1萬元與「未稅價」假設1萬元，每個月少1千元，那，不報稅換取降租金，房東也因此減少稅費負擔，或許就可考慮不報稅。畢竟羊毛出在羊身上，有報稅的房子通常租金就是比較貴。

3.原則上還是建議要報稅，因為除了1年有12萬元的租金抵扣額之外，現在各地方政府還有額外的租金補貼，每月補貼2～5千元不等；另外對房東而言，政府其實也鼓勵房東報稅，假設月租金1萬元，實際上可以扣除53％的養房必要費用，實際上報稅的金額才4700元/月而已（47％），所以報稅對房東的負擔，其實沒有想像中那麼大。

【房東注意事項】

Q：與房客常有的糾紛？

雖然新聞報導過惡房東張淑晶事件，但實務上惡房客的比例遠遠超過惡房東，畢竟房東是有資產的一方，所以通常來講是比較不會亂來才是，反而是房客沒有資產，隨時可以拍拍屁股走人。惡房客常會有的糾紛如，欠繳房租、退租時屋況受損嚴重或像垃圾堆、房客未經房東同意自行當二房東、房客是罪犯或毒蟲，屋內放槍砲彈藥等違禁物品、房客職業背景關係導致作息日夜顛倒，影響鄰居安寧。

Q：篩選優質房客的方法？

不是只有房客會挑房子，房東也需要挑優質的房客！特別是新手房東，別急著想把房子租出去，若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛！

1.建議看屋時，房東可以親自帶看，房客一邊看屋，同時與他聊天對話，藉機觀察這名租客素質優不優？

2瞭解房客的職業，目前待在哪家公司？判斷收入是否穩定？（是否會定期繳房租？）

3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客，按照過往經驗，這類租客通常有問題，不是後來反悔太快決定而悔租，不然就是被前任房東趕出去，總之，避免租給「急著要租房」的租客就對了。

Q：準備合約該注意面向？

1.基本上，不要用來源不明的租約，或者是便利商店、書局買的租約，因為那都經過簡化，建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」，內容條文記載詳細，保障房東與租客雙方。

2.建議租約做公證，雖然要額外花一筆公證人的費用，但是，如果遇到惡房客，惡意拖欠租金不繳，可以省略曠日廢時的訴訟程序，直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」，直接從房客的銀行帳戶扣款。

【宅妝】

若要出租或是出售，運用幾點方法，宅妝大出擊，低預算改造房子，吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例，可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃，做「示意圖」廣告，確實可以加分。只是，要注意，刊登廣告時，一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用，實際上出租後哪些東西會撤走，這些要講清楚，別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實。

此外，很多投資客確實會買很破、很糟糕屋況的房子，這類房子通常很便宜，只要結構沒有遭到破壞、沒有漏水或者是嚴重壁癌，買完之後大改造，再轉手出租或轉賣，通常都有不錯的獲利，往往投資客都有固定配合的裝修工班，所以常常以較低的成本，把房子弄得美輪美奐的。

而且許多投資客會專門投資套房、小宅，坪數越小、總價越低、負擔較輕鬆、坪效越高，以台北市為例，許多小套房月租金都高達2萬多元，但是如果是三房產品，租金頭報率反而拉低，所以，小宅收租是很受市場青睞的。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/08/200823_24.html

今天1/14（二）蘋果日報刊登我第46篇專欄文章「期待反省，隱憂監督」（如下連結，由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記，為方便大家閲讀，我也將全文轉貼如下，副標為編輯所下）。

這篇是對這次大選結果後的個人感想，有期待，也有隱憂！我始終認為政府進步的動力來自內部的「反省」與外部的「監督」兩股力量。我具體提出三點「反省」供蔡政府第二任完全執政的參考，另外也提出一點「隱憂」供在野黨參考。

我引用了電影《教宗的繼承》（The Two Popes），其中兩句話「承認錯誤，不是認輸；放下驕傲，才能成長」，希望是對這次國民兩黨選舉結果的期許！

最後給蔡政府的建言是：「堅持理想、務實作法、尊重專業」，希望執政者「身在公門好修行」！

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張金鶚專欄：期待反省，隱憂監督
（張金鶚，清華大學科管院榮譽講座教授）

蔡總統這次大選獲得史上最高票連任成功，民進黨國會過半，再次完全執政。蔡政府沒有連任的包袱壓力，我有期待，也有隱憂。

我始終認為政府進步的動力來自內部的「反省」與外部的「監督」兩股力量！期待蔡總統在勝選感言所提，選舉結束了，過去做不好或做不夠的要「反省」，加速落實。然而有那些需要反省之處？又該如何加速落實？以下僅就個人熟悉的居住領域，提供參考。

積極處理投資炒房

首先，蔡政府必須面對「高房價」與「高空屋率」的反省。為何薪資與物價都沒上漲，而房價卻不斷的上漲，面對高房價多數人努力工作一輩子也買不起房子，但少數人卻能不斷買房炒房，而且還空屋囤房，浪費資源。這不但影響多數人無法安居樂業，人民的日常生活乃至結婚生子也都受到影響；而少數人的投資炒房，造成社會貧富差距擴大，同時過度的房地產投資，也排擠其他產業的投資資源，影響總體經濟發展。如此基本關鍵的嚴重問題，過去三年半蔡政府並未積極面對，值得反省。

按理說，高空屋率反映市場供過於求，房價應該下跌而不會持續上漲。此矛盾現象顯示「市場失靈」，房市資訊被蒙蔽扭曲，實價登錄缺乏精確地點與即時資訊且容易作假，更別提關鍵的預售屋銷售狀況只有「業者說」，完全缺乏公開透明，房市誇大不實的欺騙行為，政府是否應該以「詐欺行為」而非「廣告不實」積極介入，如此「健全房市」不但可以打破高房價的假象，也避免購屋者的焦慮與損失。

當然有部分高房價與高空屋率是因為投資炒作所造成，而且沒有什麼持有成本，尤其空屋囤房不像囤油、囤糧乃至囤衞生紙都要遭受嚴懲，其中預售屋的紅單炒作，更是變本加厲，如此好康，有機會不去投資炒房應該是笨蛋吧！政府是否應該積極透過「稅制」與「金融」等手段，增加投資的交易與持有成本，使投資者無利可圖，如此才能降低高房價與空屋率，避免房屋變成投資炒作「商品」，保障房屋作為「居住」本質。

其次，蔡政府必須面對「租屋黑市」與「弱勢家庭居住協助」 的反省。許多年輕人根本不可能買屋，只能選擇租屋生活，然而台灣的房東大多不申報租賃所得稅，形成租屋市場地下化，租屋品質良莠不齊且居住安全堪慮，政府竟然長期漠視。如此租屋黑市現象，不但資訊不透明、租屋品質不佳且缺乏保障，而且使得政府的「租金補貼」與「包租代管」等弱勢家庭居住協助也無法落實，因為房東寧可選擇逃漏稅相較接受政府補貼划算。因此應先積極解決租屋黑市，針對職業房東，分割多間雅房、套房等大戶優先稽查，同時輔以限時租稅特赦及吹哨子檢舉條款，讓租屋市場正常化，相信弱勢家庭居住協助才能真正落實。

容積獎勵不宜浮濫

第三，蔡政府必須面對《都市危險及老舊建築物加速重建條例》與「都市更新」的反省。危險與老舊房屋並不同義，不應以等同方式處理，過去三年的實施經驗的利弊得失影響，應有公正客觀的評估報告，逐步取消《危老條例》回歸建管及都更法令才是正途。

危老與都更都應具有公共利益才有獎勵的正當性，容積獎勵不宜過度浮濫，天下應該沒有白吃的午餐，影響居住安全不應只有蘿蔔，還要有棒子。而「老屋健檢」更是危老及都更的前提關𨫡，建立此條例法制化應可有效推動危老及都更的工作。另外，都更除拆除重建外，整建維護多元價值的都更模式也應被重視推廣。

這次大部分的年輕人都支持了蔡總統與民進黨，然而「世代居住不正義」的現象，非常嚴重。年輕人不但努力工作一輩子仍然買不起房子，即便要在都市工作租到安全合適且可負擔的房子都相當不容易；相對中老世代在過去都能在努力工作下擁有房子的情境，有相當落差。希望蔡政府不要辜負年輕人對「居住正義」的期待！

最大在野的國民黨內部不團結，「私心、貪心、野心」讓人看到內部彼此的相互爭權算計，完全背離年輕人的想法。另外第三勢力兩小黨也無法成為關鍵的力量，如此在野「監督制衡」力量將無法展現，令人憂心！期待國民黨的改革成功，也期待第三勢力的突破。惟有在野各黨本於專業理性問政，以人民福祉為本，認真監督完全執政的蔡政府，才能獲得人民的尊敬，未來才有機會東山再起。

堅持理想務實作法

前陣子看了部電影《教宗的繼承》（The Two Popes），其中有兩句話「承認錯誤，不是認輸；放下驕傲，才能成長」，也適合對這次國民兩黨選舉結果的期許！

選舉已經結束，期待台灣能夠真正團結，也需要「世代的傳承、交替與融合」，期盼台灣各階層及不同世代的人民未來生活都會更好！最後期待蔡政府第二任能夠「堅持理想、務實作法、尊重專業」。

https://tw.appledaily.com/forum/daily/20200114/38545695

#合法民宿探討
#文超長廢話也不少
　
表哥一家前陣子聖誕節臨時決定跑去大阪玩耍，因為有兩個小孩的關係，已經訂不到適合的飯店，所以他們用了Airbnb找了一間大阪民宿之後，才來問我Airbnb上面的民宿是否都是合法的。這個問題討論起來有點複雜，但我也不想單就Airbnb上面的民宿來討論而已。我就用我自己通常挑選民宿的方法來簡單說明一下，怎麼判斷民宿是否合法。
　
1. 訂房網站：例如全球型的Agoda, Booking.com, Hotel.com, Expedia，還有日本的Jalan、樂天、一休等，只要出現在這類訂房網站上的民宿都是合法的，因為在申請上架時，訂房網都會要求民宿提供合法的營業證明，才可以上架提供旅客預訂房間。
1/24 15:50 更新：
謝謝網友來信說明：「連鎖訂房網站上有很多國內的民宿是日租套房，是不合法的唷！就像您提的airbnb民宿一樣，若要查詢國內合法的旅館民宿，建議到觀光局的旅宿網去查詢。」
　
我剛剛也試著用訂房網站去搜尋台灣地區的住宿，果然是有看到一些「疑似」日租套房的項目。不過若是以日本地區的住宿，用訂房網搜尋沒看到「疑似」日租套房的項目，到底這種國際訂房平台上上傳物件是否會以地區性有不同的應對方式阿，真是令人糊塗了...@@
　
2. 有無明確的地址：有些民宿可能因為小規模經營，即使合法也不一定會放上訂房網站，但可能有架設網站，這時請確認網站上是否有明確的民宿地址或電話。很多違法的民宿都不會寫明地址在網站上，因為怕被檢舉，所以都會說預約成功之後才會寄信給旅客地圖或地址，這種的十之八九都是不合法的。
　
3. Airbnb的民宿：不能說Airbnb上的民宿「全部」都是違法的，畢竟現在Airbnb是個非常熱門的訂房平台，也有部分正當業者會將房間上架在Airbnb上以吸引全球的背包客，可是如同UBER在全球引起的爭議，Airbnb標榜的是短期租屋平台，將自己無用的空房間拿出來租借給來訪的旅客，在法律上到底該隸屬於旅館業？還是房屋租賃？稅金又該如何繳交？在這我就不仔細探討法律的問題，只是Airbnb不只在台灣，在日本也是不合法的。雖然Airbnb有說明：「請各位房東要遵守各個地區的規定喔～～」，但看起來也只是口頭上的呼籲，也沒有任何強制的硬性規定。https://www.airbnb.com.tw/…/what-legal-and-regulatory-issue…
　
那怎麼在Airbnb上面分辨合法的民宿呢，我自己認為合法民宿通常會把自己的民宿名稱很大方地宣告出來，自己就可以去搜尋官網或者是訂房網上再次確認，是否有這家民宿的存在，不過Airbnb原本就不會很明確把地址寫在網頁上，所以無法用有無地址來判斷是合法。
　
4. FB上的民宿：近來看到不少東京大阪民宿，都在FB上開設粉絲頁進行宣傳，我看到的大多是台灣人開設的，所以就只做台灣人or 香港人或其他地區的華人的生意，通常都是透過E-mail或者透過FB私訊來訂房，一樣也是預訂房間之後，民宿才會提供地址給旅客，這種的99%都是不合法的.....
　
現在東京與京阪地區的飯店與合法民宿供應量其實不太足夠，許多訂不到房間的旅客，就會去訂私設的民宿，我自己是不鼓勵啦，因為安全性的問題，你很難去確保，但有些人就是不在乎，反正只要有房間可以住就好，便宜就好，地點好就好，合不合法，安不安全，他們都不在乎。那既然他們都不在乎，我又何必去為他們操煩。
　
但我更討厭一堆偷雞摸狗的人做違法的生意，雖然走合法的流程很繁瑣也要付出不少時間跟金錢，有很多努力的台灣人在京都經營合法的民宿，像是：
京町家・小鳥遊
ゲストハウス樸宿ｂｏｋｕＹａｄｏ
京町家・旅宿 小都音 Kotone Machiya-Inn
ゲストハウス糸屋 GuesthouseITOYA
京小宿・古川みやび
　
他們在日本做生意就遵循著日本的法律申請合法的民宿執照，要為他們鼓勵，他們才是做了正確的行為，以上！！
　
喔～至於我表哥，他最後取消了Airbnb的房間，還是去訂到了一間飯店，畢竟帶著小孩，還是選擇飯店比較好。
　
#我是否白目地又擋人財路了
#上面的民宿我只認識糰子其他都不認識喔
#所以只是友情連結而已沒收錢
#如果還有其他台灣人開的合法民宿歡迎推薦
　　

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你是否想過要當二房東，卻在網路上苦尋不著相關的資訊呢？
還是你正猶豫要不要租二房東做的房子？
思考著二房東是不是真如想像中那麼可怕呢？
這集我們邀請到了二房東界的達人Tody，
要來探討二房東在租屋市場上對房客的價值，
以及分享一些二房東的未來趨勢，不管是想要成為二房東的你，
還是身為房客的你，都千萬別錯過！


🕐影片大綱
0:50 Tody的自我介紹
1:14 為何辭去蘑菇租房的工作回到台灣？
2:14 二房東有那麼不好嗎？
3:46 如何看待政府推的包租代管法案？
5:14 如何看待房東繳不繳稅的問題？
8:39 二房東是否會對租金市場造成影響？
9:35 如何挑選好的房東？
10:38 給想當二房東的人一些建議

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