《財務自由行》第139回
【建立財務自由之路】--【股樓平衡策略(3)】

到了29歲，樓價與租金都上調3%，租金為$8,583，供款為$8,593，物業產生負$10的月現金流，這時可預計隨著往後的租金調升，「資產」的作用將愈來愈明顯，假設28歲至35歲期間，收入與支出都維持在$16,000及$8,000，即每月都能儲起$8,000。

可投資的金額再加上物業的淨租金回報，例如30歲為$8,000+ $248，即每月可投資的金額為$8,248，一年能儲$98,976，這資金以12%回報率滾存。

由28至35歲，做法相同，薪金裡每月儲起$8,000，由於每年都能加租3%，故到35歲物業的月被動收入已增至$1,656，令每月可投資的資金為$9,656，同樣12%回報率滾存，物業作為資產的力量開始出現。經過了8年時間的努力，到了36歲，在購買下一個物業時，股票部分的價值總共有$175萬。

--第二個物業--

到了36歲，假設收入和支出分別加至$20,000及$10,000。這時樓價升幅以每年上升3%計，即是已升至$253萬元，而租金亦漲至$10,556。

第二個物業同樣以相同質素的細價樓為目標，即是樓價為$253萬元，這物業做五成按揭，借$126萬，分30年供款，4%利率，月供$6,015。由於只需借5成，可買入連租約的物業，因這類物業的租金可計作收入70%，令借貸力提升，只要有租金收入證明，這兩個物業的收入均能作為收入，以此提高借貸力。

在計算是否能借到貸款時，應該要考慮：薪金收入是$20,000、物業一的租金收入是$10,556、物業二的租金收入是$10,556、物業一的供款是$8,593。

以供款佔入息比率50%計算，餘下每月可供款為（$20,000 + $10,556元 X 2 X 70%）X 50% - $8,593= $8,796，由於計算所得金額比$6,015大，因此，買入物業二以月供$6,015的借貸，能夠順利通過。（上述計算裡的各比率，會因政府當時的樓市政策而有所調整，各位在真正進行前，必須了解當刻的實際情況）

現以借五成的方法買入第二個物業，樓價$253萬，借五成即$126萬元，分30年供款，4%利率，月供為$6,015，首期$127萬，假設各雜費及相關支出為8萬，即合共所需資金為$135萬，這時持有的股票價值$175萬，沽出價值$135萬的股票作買樓之用。

物業二租金為$10,556，供款為$6,015，被動收入為$4,541，兩個物業的被動收入合共$6,505。

即是在完成買入第二個物業後，每月可投資的金額為$10,000（薪金部分的儲蓄）+ $6,505（被動收入），即是$16,505。沽出股票，套現$135萬後，剩餘價值$40萬股票，再加上新投入的資金，都會以12%的回報率去繼續滾存。

這時可自行計算一下負債比率，檢視是否處於健康水平：

‧ 物業1市值$253萬，借貸餘額$151萬
‧ 物業2市值$253萬，借貸餘額$126萬
‧ 股票市值$40萬

總負債比率為（$151萬 + $126萬）÷（$253萬 + $253萬 + $40萬）= 50.7%。由此可見，屬於健康的水平。

單一資產比率為（$253萬 + $253萬）÷（$253萬 + $253萬+ $40萬）= 92.7%。以36歲的年齡計，勉強算是可以接受的水平。

（有關負比率以及單一資產比率的可接受水平，可以參考【圖2-4】（P.74）、【圖2-5】（P.75））

在36歲至43歲這段期間，薪金部分都是每月儲$10,000，憑藉租金保持上升，每月可投資的金額亦會一直上升。

到了44歲，購入第三個物業之前，就擁有了兩個物業資產，加上價值$371萬的股票。股票部分得以快速增值，除基於12%的複息回報之外，亦因為每月投入的資金不少。

例如43歲時，一個物業的租金已上漲至$12,983，兩個物業的被動收入合共$11,358，加上薪金儲得的$10,000，每月可投資金額就有$21,358，一年已有$25萬，可見其累積財富的能力甚高。

可見以資產滾大資產的模式，在此運作得很好，利用被動收入壯大資金，累積股票資產，再透過股票增值快的特性，令財富加快增值，然後利用物業借貸的特性，透過「系統」借取資金，將貶值現金轉化成增值的資產，再利用物業資產所產生的現金流，不斷地作良性循環，這樣的話，財富已能夠不斷自行增值。

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《財務自由行》教讀者如何一步步，達致財務自由。

由最基本的財富系統講起，再到現金與資產概念，並教你如何利用儲蓄，正確投資，令財富有效增值。並在合理時間，達至財務自由的境界。

這書已再版數次，在三聯商務誠品等都可購買，由於現時部分書店已斷貨，如你找唔到，向書店職員查詢或訂購就得。

開放銀行第二階段，兩大試辦行出列，國泰與台新將打頭陣。據了解，財金公司與銀行公會已在6月底公布銀行及TSP（創新科技業者）業者在開放銀行第二階段所必須具備的系統規格書，以及開放銀行的業務項目，知情人士透露，國泰與台新兩家銀行可望打頭陣成為兩大試辦銀行，而中信銀則尚在評估中，可望成為第三家試辦行。

至於TSP業者，目前已知包括麻布記帳及CW Money兩家最積極。相關人士指出，若在第二階段，TSP業者能同時和多家銀行合作，那麼對消費者所提供的整合性服務，也會更完整，例如消費者就能透過一家TSP業者，一口氣知道其在所有銀行帳戶的餘額概況。

玉山銀行現階段則因為將集中火力於核心系統的升級，因此未在打頭陣的前三家名單之列；據了解，除了核心系統升級之外，玉山仍在思考第二階段與TSP業者如何合作才能提供更創新的服務，屆時才會提出申請。

金管會所規劃的開放銀行政策分成三大階段，去年啟動第一階段後，今年第三季將進入第二階段；據指出，財金公司與銀行公會所公布的業務開放項目，主要在於對消費者個人的銀行存款帳戶、信用卡餘額、帳單等查詢，倘若除了這些項目，若銀行還想再進行其他的個人資料查詢上的整合、服務，就必須向金管會進行「沙盒實驗」申請。

據了解，國泰、台新這二家打頭陣試辦的銀行，目前都已有明確的第二階段發展規劃方向，除了與TSP業者合作，也有其他的規劃。其中，國泰金已有意促成國壽與國泰世華銀在第二階段的合作，也有可能會進沙盒實驗；台新也有意透過開放銀行第二階段的服務開放，促成金控集團內跨子公司的合作。

銀行業者指出，開放銀行的第二階段會進入「消費者資料查詢」，此時開放的將不僅止於銀行自身的資料，包括消費者若有房貸、信貸等貸款需求申請時，只要該消費者同意，則被消費者同意，位於開放銀行平台上的銀行，即可跨銀行取得該消費者本身諸如貸款需求、所得能力等原本得個別向銀行申請和完成填寫的個人資料，只要消費者同意，多家銀行即能同步取得該消費者的資料，消費者也不用再對各銀行逐一填寫。

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200720000220-260205?chdtv

紓困方案好多種,，我可以申請哪一種？
麗津跟團隊整理了一般民眾可能比較會用到的紓困方案。
如果還是有疑問的話，請來電：
服務處電話：263-8598 服務時間：09:00-18:00
麗津團隊都會盡力服務！

#學貸怎麼辦？
緩繳本金：因疫情導致還款困難者，可持109年1月後每月月收入未達新臺幣3萬5,000元之相關證明文件，向承貸銀行申請緩繳本金措施。

#弱勢老人兒童身障津貼
領有身心障礙生活補助、領中低收入老人生活津貼、領弱勢兒童及少年生活扶助、領弱勢家庭及緊急生活扶助、低收入戶中有領兒童生活補助、領有低收入戶的就學生活補助、中低收入戶內有兒童或少年者。
4月底前會將首次1500的補助匯入戶頭，不需額外申請。
可洽詢：福利諮詢專線：1957（週一至週日 8:00-22:00）

#稅務也有紓困喔
各種稅務相關：個人、營業稅、地方稅、國稅、房屋稅、地價稅、牌照稅....可以延期或分次繳納
請洽稅務諮詢專線：0800-000321（週一至週五8:30~18:30）

#有勞保有加入職業工會
【自營作業者或無一定雇主之勞工生活補貼】
資格條件：
1. 具中華民國國籍。
2. 109年3月31日已於職業工會參加勞工保險，且申請補貼時仍於職業工會在加保中。
3. 109年3月之月投保薪資為新臺幣2萬4千元(含)以下。
4. 107年度個人綜合所得總額未達綜合所得稅課稅標準新臺幣40萬8千元。
5. 未領取其他機關所定性質相同之補助、補貼或津貼。
紓困內容：
經審核通過後，每人每月補助新臺幣1萬元，一次發給3個月，共計新臺幣3萬元整，將直接匯入申請人所附國內金融機構或郵局帳戶。
此方案可洽：
02-23961266分機05555
台南可洽：
臺南市勞工保險局辦事處 中西區民主里13鄰中正路351號 (06)222-5324

#時機歹歹沒頭路了怎麼辦
【失業給付】
資格條件：
1. 非自願離職。
2. 辦理退保當日前3年內，就業保險年資合計滿1年以上。
3. 具有工作能力及繼續工作意願。
4. 向公立就業服務機構辦理求職登記，自求職登記之日起14日內仍無法推介就業或安排職業訓練，得請領失業給付。
紓困內容：
按被保險人離職退保當月起前6個月平均月投保薪資60%發給失業給付，有扶養眷屬者可加發10%，最多加發20%。發放時程最長發給6個月，但離職退保時已年滿45歲或領有身心障礙證明者，最長發給9個月。
失業給付方案可洽：
台灣就業通客服專線 0800-777-888 傳真：02-77335388
台南可洽：
勞動力發展署 雲嘉南分署 電話：(06)698-5945~50 傳真：(06)699-0545
https://www.wda.gov.tw/cp.aspx?n=17C36B0EEE3BA5B8

#沒頭路了要養小孩怎麼辦
【108學年度第2學期失業勞工子女就學補助】
資格條件：
1. 自109年1月18日起至109年5月31日止非自願離職，並經核付失業給付者。
2. 以財政部財政資訊中心提供之資料，申請人及其配偶107年度綜合所得總額在新臺幣148萬元以下。
3. 申請人至109年5月31日止未曾請領勞保老年給付。
4. 子女就讀國內高中職或大專校院具有正式學籍。
附註：研究生、公費生、各類在職班、學分班、假日班、空中大學、空中行、商專、學士後各學系學生及大專校院延畢學生等，不在補助範圍。
失業勞工子女就學補助方案可洽詢：勞動部-勞動福祉退休司 (02)8590-2802

#被減班了收入減少怎麼辦？
有三種方案：【安心即時上工計畫】、【安心就業計畫】、【充電再出發計畫】
都可補助短少的工時薪資。
但要選哪一種？可洽詢：0800-777888。
台南可洽：
勞動力發展署 雲嘉南分署：(06)698-5945~50
充電站-台南市就業服務中心：電話 (06)237-1218
台南就業中心安平就業服務台：電話 (06)263-8438

#周轉不靈怎麼辦
【勞工紓困貸款】
申請人資格不綁勞保，只要是在職勞工或可提出工作證明的勞工，都可以申請貸款，例如可用薪水條、扣繳憑單或存款帳戶收入等，做為有工作事實的證明，首年利息由勞動部補貼，可分三年償還，每人最多可貸十萬元。勞動部下週將公告勞工紓困貸款須知，最快27號開放申請。
可洽詢24小時免付費專線：1955 或 0800-777888

【小商家貸款】
免開發票小吃店、早餐店之類的有稅籍小商家，已有25家銀行承辦，簡化銀行核貸流程，特別設計一簡易評分表取代財務報表，此簡易評分表共有5大評分標準，只要評分有70分以上即符合資格，免擔保人也免擔保品，最快7天內核貸。
諮詢專線：1988

【微型創業鳳凰貸款】
年滿20歲之失業者，其事業在109年1月15日後依法設立登記，可有資格申請。
貸款額度最高200萬元，貸款年限７年，貸款利率按郵政儲金2年期定期儲金機動利率加年息0.575％機動計息。貸款戶須自行負擔信用保證0.375%保證手續費。
前2年利息由勞動部全額補貼。用保證機制 提供9成5保證，且免擔保人及擔保品。
鳳凰貸款可洽詢勞動部創業諮詢服務中心諮詢專線：0800-092-957

#現有貸款可以調降嗎？
(1)自用住宅貸款：
貸款餘額1,000萬元以內部分，加計央行降息1碼及公股銀行減收1碼，共減2碼（0.5％），期間自109年4月1日至同年9月30日；貸款餘額超過1,000萬元部分依央行降息1碼。
(2)消費性貸款：
信用卡、信貸及車貸等貸款，於各行歸戶後貸款餘額1,000萬元以內部分，加計央行降息1碼及公股銀行減收2碼，共減3碼（0.75％），期間自109年4月1日至同年9月30日；貸款餘額超過1,000萬元部分依央行降息1碼。
(3)適用範圍及實施方式：
本案新舊貸款均適用，並由公股銀行主動執行利率調降事宜，民眾無需另外申請。
附註.因疫情影響日常生活而有還款困難之個人，公股銀行提供既有貸款寬緩措施、信用卡緩繳方案及個人貸款專案等，有需要之個人可向公股銀行申請暫緩繳納借款本金、展延借款期限、減免計收信用卡違約金及循環利息等費用。申請緩繳展延不影響個人信用。

附註
#這次紓困方案有的要綁勞保
#但我怎麼知道自己勞保保多少？
※ 如何查詢自己的投保條件
依照「個人資料保護法」及「政府資訊公開法」規定，被保險人投保資料僅得由其本人或所屬投保單位查詢。
勞工可依下列方式查詢：
1.以勞動保障卡透過自動櫃員機(ATM)查詢。
2.以中華郵政金融卡透過郵局實體自動櫃員機查詢。
3.網路查詢。(1)自然人憑證查詢 (2)勞動保障卡查詢 (3)透過「勞保局行動服務APP」查詢
https://www.bli.gov.tw/0005524.html
4.勞保局辦事處臨櫃查詢。
5.電話查詢。(勞動部勞工保險局02-2396-1266轉分機3111)

#剪卡 #信用分數 #信用評分
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00:00 剪卡會影響信用分數？提高信用分數的方式
01:02 信用分數是什麼
01:54 信用分數的級距
02:39 信用分數的評分依據
03:20 提高信用分數的方式
04:33 影響信用分數的行為
05:45 信用評分的揭露時長
06:45 這些事不影響信用分數
08:12 結語

何謂信用分數
・聯徵中心透過資料搜集，以客觀、量化演算而得的分數，用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險。

信用分數效益
・因應數位金融時代，不論是傳統金融機構或是創新金融業者，都必須對客戶精準評估其信用風險
・作為貸款准駁、核貸額度及利率高低等參考

有在使用信用分數的國家
・美國最為發達，亞洲多數國家也陸續推出信用評分服務

舉凡信用卡申辦、貸款、投資，任何跟金融體系有關的服務，信用分數都是一個參考指標

信用分數級距
・最低200、最高800
・若跟銀行沒有往來則無法取得信用分數 = 信用小白
・信用分數越低，銀行會認為你的還款風險較高，進而不會貸款、核發信用卡
・信用小白因為沒有紀錄，銀行也會有所疑慮

🔺信用分數是一個參考，但不會是唯一依據


信用評分參考的資料
1.繳款行為
・信用卡是否全額繳款
・貸款是否按時繳款
・支票是否有跳票

2.負債信用
・負債額度：信用卡額度使用率、總貸款額度
・債務型態：信用卡預借現金、循環額度
・變動幅度：信用卡債、貸款餘額的增減

3.其他類信用資料
・聯徵查詢次數
・信用卡使用長度
・保證人相關資訊

累積信用分數的方式
1.申辦信用卡，並準時全額繳清卡費
・卡片持有長度越長，也將增加信用分數
・即使是學生卡，也可以累積信用分數
2.信貸都有準時繳款
3.避免罰單未繳、刑事紀錄
4.三個月內連爭次數小於3次
・若申辦信用卡、貸款、帳戶卡關，建議先緩一緩申辦

影響信用分數的行為
1.延遲繳款、繳最低
2.貸款總金額越高，分數越低
3.信用卡預借現金
4.短期3個月內聯徵次數超過3次
5.信用卡未繳遭銀行強制停卡
6.違約交割
7.信用卡額度使用過高

信用分數揭露時長
1.貸款逾期、催收及呆帳紀錄，自清償之日起揭露3年
2.信用卡款項未繳之強制停卡資料，未清償者，自停卡發生日起揭露7年
3.信用卡戶帳款資料揭露期限，繳款資料自繳款截止日起揭露1年

這些事情不會影響信用分數
1.信用卡持有張數多寡
2.剪卡，剪卡會讓信用長度縮減，但比分相對較少
・建議保留目前使用最久的信用卡
3.分期付款
・〝消費分期〞及〝帳單分期〞因屬性較偏向消費行為，故聯徵中心並未直接將兩者納入評分模型考量，故兩者並不會影響信用評分。

聯徵中心詳細資訊｜https://www.jcic.org.tw/main_ch/index.aspx

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