［有錢收你都唔收？好啦，唔好收］歐盟卒之唔再迫愛爾蘭收返143億稅

FT原文：Apple wins landmark court battle with EU over €14.3bn of tax payments　（https://on.ft.com/3fsjVTM）（免費link！）（＊）

TLDR：幾年前嘅鬧劇，歐盟要蘋果交返稅畀愛爾蘭，愛爾蘭堅持唔肯收！而家卒之成功爭取，唔使收。蘋果慳返143億歐元—都等於一季嘅純利，唔小嘢。

1. FT呢張圖真係揀得好。其實埃汾都好重視揀圖，同一單新聞，我揀邊個cap，都好多學問

2. 故事望落好似幾簡單，就係蘋果有143億歐羅嘅稅可以唔使交。但成件事起因係乜起因，又有乜影響？就要講多啲。

3. 就由支旗講起，愛爾蘭（定你以為係象牙海岸／科特迪瓦？）

4. 點解關歐盟事？因為蘋果爭嘅錢，唔係爭美國，係爭愛爾蘭。而愛爾蘭係歐盟成員。

5. 蘋果爭愛爾蘭政府稅，未交咯。但成件事最好笑係：愛爾蘭政府之前一路唔肯收！是真的！（https://bit.ly/3gZsaqT）所以你唔好以為係蘋果拖數歐盟幫愛爾蘭追！而係歐盟之前一定要愛爾蘭收返啲稅！夠唔夠奇怪？

6. 成件事嘅元兇係：愛爾蘭好低稅率，蘋果近乎冇乜點交稅。而歐盟覺得咁樣有問題，一定要愛爾蘭收返，要蘋果交返！

7. 個故事就係，其實我都寫過，好多公司都將歐洲總部設在愛爾蘭（https://fbook.cc/3CJr）。並唔係市場大，而係因為，稅低！

8. 舊文舉嘅例係飛機租賃公司。而其實更重要嘅係，一大堆科技公司，歐洲總部都設在愛爾蘭！Facebook呀，UBER呀，AirBNB呢啲公司，基本上總部放邊都冇乜所謂，咪搵最低稅嘅地方。全部盈利打晒入去，至少歐洲嘅盈利係。

9. 有幾低稅？愛爾蘭原本嘅稅率，收12.5%，已經比歐洲（甚至全世界）絶大多數地位為低。唔止，畀科技公司，甚至係低到2%。仲唔止，仲要咩研發呀之類，仲有得扣稅。所以實際上，蘋果在愛爾蘭嘅effective tax rate，低過1%

10. 咁，又關其他人乜事？就關事咯。如果愛爾蘭唔入歐盟，都仲可能吹你唔脹（但應該都唔係，仲有其他盟）。入咗歐盟嘅，咁你即係搶生意啫，人人咁高稅你咁低，咁啲公司實走晒你度，人才又去晒你度（所以記住，愛爾蘭啲人才，係因為低稅先走過去，未有呢樣嘢前，唔記得勞工質素有幾高）。其他人仲得了？

11. 講白啲，其實同合謀定價一樣。唔畀減價搶生意。不過係政府帶頭。人人都要收咁高稅，唔畀收平。

12. 個理據就話，愛爾蘭收咁低稅，就等同國家補貼。而聽聞呢，呢類東西，係禁止嘅。但凡乜乜貿易協議一定嘈呢啲。但實行起上嚟就極其複雜。美國話中資銀行平錢借畀國企係補貼，之但係聯儲局直接買債又唔係補貼？中東三寶（航空公司）啲超平油超低稅又畀人話補貼。日本津貼農產品（民主嘛，要拉農村票）又係補貼。有排拗，亦益咗好多律師。

13. 最搞笑係，其實最初歐盟判蘋果要交稅返畀愛爾蘭，美國係出嚟鬧的！就梗係唔係維護企業。而係蘋果長年將啲錢泊在海外—你交咗畀愛爾蘭政府，我咪冇得等你調返嚟時抽稅？！（順手講埋，當時係奧巴馬。反而後來侵侵上台係減咗呢啲嘢，所以啲科企有掉返錢返美國）

14. 講到尾，其實你低稅，就等同樣Beggar thy neighbor　以鄰為壑（到底有冇人用呢個中文詞？）。不過愛爾蘭當時包裝係吸引人材，就梗係好多人讚好。同樣地，美國加關稅就梗係Beggar thy neighbor，不過亦好多人讚好。

15. 而當然，愛爾蘭都係計算啫。你入歐盟，咪又要跟呢個玩法。唔順超嘅，可以脫歐的（當然我懷疑脫歐都係可以照搞你，例如你見波音同AirBus都係互鬧足幾十年）。咁你有冇見愛爾蘭話脫歐丫？留低，咪要跟規則

16. 一個關鍵係，愛爾蘭早早用歐元，而英國唔係。當然你好多戀英網友會話歐盟左膠呀歐元區崩潰咁。但事實係，2010咩歐債危機時已經咁講，事隔10年，你見咩意大利希臘，有冇放棄用歐元？有冇一個國家放棄用歐元？反而係大把國家仲爭住入歐元區

17. 順帶一提，理論上，港紙同美國脫勾，掛歐元都得架！

18. 講多兩句，其實全世界其他政府，都會針對呢啲低稅地方。基本上tax heaven 就畀人當係洗黑錢天堂，無非亦係為咗$。除咗公司外，富豪亦都可以避稅，去第個國家做公民。早排仲有單嘢，某富豪因為封城，在某國留得太耐，結果要交足稅。

19. 做銀行做稅務嘅，會知咩係CRS Common Reporting Standard，亦係為免你走稅。因為而家（至少早幾十年係）全球化，你要走嚟走去太易。

20. 亦都所以，如果真係好小心呢，去咩台灣嗰啲，我就建議你唔好開匯豐　星展　花旗　之類嘅戶口。原因？台灣收稅都唔少，利息要收稅，好似仲有資本增值稅。你在香港啲東西，畀銀行見到，可能幫你報去台灣。所以識玩就搵啲最十九嘅銀行，咩彰化銀行　土地銀行　嗰啲就perfect．咪撚貪台灣星展啲台妹靚呀

21. 你睇，又塞錢又你袋，真係幫你慳返唔少錢。快啲去訂片啦。今次好似冇乜人訂！問嗰時又個個話一炮過！唔係200蚊嫌貴嘛？但時間長一個開喎。

22. 最後講股價，你見嗰143億歐羅嘅稅唔使交，咁蘋果講緊一季嘅盈利都係咁上下數，無啦啦多返一季盈利，都幾好。不過你見股價都只係升少少，一來呢舊數係one off。二來科技股近日都弱。三來之前股價都升咗唔少了，一度挑戰400蚊但未成功（399.8就跌返落嚟）。而家講緊係17000億美金市值嘅公司—有幾誇張？舊年咁上下時間，先寫緊　four comma club（ https://fbook.cc/3CJq），10000億市值（1 trillion，1,000,000,000,000，咪四個comma），嗰刻只得微軟一間係會員，但其實蘋果更早入會，只係嗰刻跌出咗。

（＊）拿，真係賣大包手快有手慢冇。FT當然要錢訂，埃汾都有訂，但當然唔少人覺得貴，或者又驚畀咗錢未必有好多時間睇。明白嘅。作為訂戶呢，FT容許埃汾一個月免費share 20篇文，咁我可能留返幾篇畀公司同事。其他得閒我就會貼呢度．不過，掃興在，條link只可以開三次！所以只有最快嗰三位先可以（咁你可以一條友開三次咁仆街嘅）。另外，嗰個月用晒免費link，我就唔會再免費link三隻字，免得你入到去又見到係科水（但當然，如果有3個人快手過你就冇計，所以記得mon實）

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香港聯匯何去何從？新收費片已出，講足一個鐘，單次買200

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我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項

💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥

💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀️

因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述

🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬

ACTION!

繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。

仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。

命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。

我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)

💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答

銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)

2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）

那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻‍♀️)

2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！

首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷

這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.

我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

在日本，樓價分開兩部份。

第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！

銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物： 35年，
水泥建築物：65年。

超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。

當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.

沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！

這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸

物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑

所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。

日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）

決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。

2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/

日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。

伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/

伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/

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精實地價查估 居住正義一環

2016-11-07 02:45聯合報 楊宗憲／屏東大學不動產經營學系副教授（屏東市）

內政部表示，目前規畫的精進地價查估制度計畫，主要目的是為精進公部門地價查估技術，同時於「基準地價」查估過程導入不動產估價師之專業，使公部門地價更具公信力，並非直接當成地價稅或土地增值稅的稅基。記者游智文／攝影

內政部擬推動「精實地價查估方案」，希望透過不動產估價師與大數據分析的結合，獲取較為精準的土地價格，未來將取代公告地價及公告現值制度，值此地價稅開徵時期，引發部分人士質疑將增稅打房，本人研究房地產價格多年，認為內政部此舉是改革的正確方向。

過去實施公告地價及公告現值二價制度，價格的產生過程跟時序不同，不僅無效率，也造成一地多價的困擾，內政部欲以較有效率的估價技術，利用實價登錄資料庫，通過不動產估價師及大量估價等方法，強化地價查估工作，改變當前公告土地價格不合理的亂象，讓地價決定更具有代表性，值得鼓勵。

部分市場人士質疑大量估價技術不夠精確，而否定上述方案的必要性。實際上國內大量估價技術的準確性已經與國際水準相近，甚至部分技術已獲得發明專利的肯定，大量估價技術亦已有多個國家廣泛運用在不動產價格的查估上；未來搭配不動產估價師的介入，可以合理且有效率的決定各種土地的價格，以更為科學化及效率化的方式查估地價，這本來就是政府應該進行的工作，應該給予支持。

此外，未來若地價查估方式改變後，稅負與稅制應如何調整，相信各界可以更廣泛討論，並使配套更為完整。但要注意的是，我國由於地價稅及房屋稅偏低，長期以來不僅變相鼓勵投機，也惡化地方財政；以台北市為例，縱使今年公告地價大幅調漲，地價稅的實質稅率平均仍僅萬分之四，遠低於國際平均一％的標準，且七成以上之稅額仍在四千元以下，應仍屬可負擔範圍。報載有台中西屯地主稱地價稅自五萬漲至廿萬，但從其稅單揭露的地號查詢實價登錄顯示其土地市值可能近三億，價值三億土地過去僅繳五萬元地價稅，這正凸顯台灣房地價如此高昂的原因。財政部也聲明未來稅基將透過打折方式處理，避免傷及無辜。

我國的不動產價格制度長期偏離現實是眾所皆知的事實，因此造成的房地價不合理上漲也造成廣大民怨，如今要走向正常的道路或許將引起既得利益者的反抗，但防堵市場的投機不也是居住正義的一環嗎？稅制改革或可併同稅基與稅率通盤檢討，而內政部願意以更好的方式強化土地價格的代表性，這是重要的基本工作，應給予支持。