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[爆卦]如何在照片上 加 圖案是什麼？優點缺點精華區懶人包

雖然這篇如何在照片上 加 圖案鄉民發文沒有被收入到精華區：在如何在照片上 加 圖案這個話題中，我們另外找到其它相關的精選爆讚文章

在 如何在照片上產品中有5篇Facebook貼文，粉絲數超過9萬的網紅沖繩 Oki-Family，也在其Facebook貼文中提到， 我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項 💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥 💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀...

　同時也有1572部Youtube影片，追蹤數超過2萬的網紅Steven wu，也在其Youtube影片中提到，20210828~29阿溪縱走 Day 2 上一集我們在夜幕低垂之際 來到了酒瓶營地紮營 第二天一早 走出帳篷隨即被眼前的景色所吸引 映入眼簾的是綠草如茵的地毯以及四周蓊鬱的森林環繞 那畫面之唯美至今仍然很難忘 在悠閒地吃著早餐時 我們宙樺放著古典音樂 是比餐廳還要棒的體驗 有如置身在一幅畫中 也是...

「如何在照片上」的推薦目錄

如何在照片上 在 阿酸手寫 Instagram 的最佳解答

2020-05-01 10:17:21

#阿酸QA ⠀ ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ 一直以來都超～～級多人問的問題【如何在照片上加字？】因為我其實會看情況使用不同的程式，例如畫素需要就會用 Photolayers，想要不同的字的顏色就會用 Signote，怎樣都不對再改用 Pixlr，有時候甚至是用兩三個 app 來完成✔️ 之前有...

  • 沖繩 Oki-Family

    如何在照片上 在 沖繩 Oki-Family Facebook 的最佳貼文

    2020-01-20 18:33:11
    有 671 人按讚

    我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項

    💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥

    💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀️

    因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述

    🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬

    ACTION!

    繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。

    仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。
    
    命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

    Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。

    為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。

    我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

    在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

    我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
    一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
    二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
    三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)

    💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答

    銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

    2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)

    2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

    但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）

    那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻‍♀️)

    2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！

    首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

    媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷

    這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

    在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

    我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.

    我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
    今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

    地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
    所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

    在日本，樓價分開兩部份。

    第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
    第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！

    銀行給這些建築物的評估價值為
    木做建築物： 35年，
    水泥建築物：65年。

    超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

    那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。

    當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.

    沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

    順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

    日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！

    這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸

    物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑

    所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

    ➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

    熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

    回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。

    日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

    簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

    只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

    這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

    我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

    因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）

    決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

    地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。

    2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/

    日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

    沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。

    伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/

    伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/

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  • 森朵餐桌日常

    如何在照片上 在 森朵餐桌日常 Facebook 的精選貼文

    2019-10-15 11:39:47
    有 283 人按讚

    前陣子有個廠商問我要不要試用一台新的廚房家電，
    其實呢所有工作邀約裡我最喜歡這個了
    身為愛嚐鮮的獅子座，
    我是那種現在流行什麼電器產品就想試看看的人。
    (還包括包包餐廳化妝品...我都有這種症頭)

    不過問題來了，
    對方說希望做一支影片。
    我說：
    what～我不會做影片耶(羞)，
    對方說那開直播？
    我說：
    我沒開過直播耶(汗)
    對方沈默了一下....

    後來我就反省一下自己，好像太不長進了，
    都沒有特別去學一下手機、電腦技能什麼的。
    我的部落格跟FB從以前到現在都是一樣的，
    白天還認真一點拿相機出來拍(老相機)
    晚餐根本是忙的只能手機照一下，
    相片都黃黃的...>///<
    記得以前有去台北參加過廠商辦的廚藝教室活動，
    一進去真是嚇壞我這平常沒出門走跳的媽媽了。

    台北的部落客媽媽人手一台專業相機，
    用手機照相的還會拿出打光板，
    不然就老公都在旁當攝影師，
    不然就穿著裙子露出美美的長腿，
    主持人麥克風遞給她們時都侃侃而談，
    然後我就在台下一直想：
    不會叫我講話吧我對著麥克風會口吃....

    ok 寫到這邊可能就有點略微傷感了，
    發現自己就是一個年紀有點大電腦技巧有點爛，
    不會做網站不會剪影片不敢開直播，
    這次看到大家買了一堆酪梨油無水奶油果醬，
    還問我奇亞籽藜麥怎麼煮．．．
    (我覺得我文章寫得很詳細了！！)

    我真的很希望大家知道有好多種用法。
    一早我就想說不然我來做照片的編輯，
    送完小孩上課回來洗衣服(對了衣服還沒曬)
    做完早餐照相...放進電腦編輯
    弄了一整個早上
    .........
    最後我只學會如何在照片上添加文字。

    然後，我想我先去做午餐好了。
    ＃早餐餐桌

  • 凱特叔叔教3c

    如何在照片上 在 凱特叔叔教3c Facebook 的最讚貼文

    2019-06-18 10:50:49
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    想要照片有浮水印看起來更專業嗎，這次換 馬可大大來跟大家分享，如何在照片上加上浮水印吧！

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