為什麼這篇奧迪中古車可以買嗎鄉民發文收入到精華區：因為在奧迪中古車可以買嗎這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [請益] 建商和營造廠...
建商有品牌定位問題.
就像車廠.
福斯集團旗下品牌有.
福斯,保時捷,藍寶堅尼,賓利,奧迪等等.
建商財團規模大的也有分品牌.
因此,有分品牌的情況下.
豪華品牌和平價品牌,自然會有不同的營造型態.
除了用料.設計以外,他的監工方式和工程細節也不太一樣.
那在發包的時候,也許就會用不同的營造廠.
不然就是同一個營造廠,不同等級的施工.
所以真的主導一個建案的影響力.
建商本身影響會比營造廠大.
當然你說營造廠也有一定的影響.
不過這也牽扯到營造廠的定位.
阿她是蓋豪宅的還是蓋平價宅的.
它們自己也會有定位.
同樣的,一個老闆或是土木營造集團,規模大的手上也會有兩三家營造.
去因應不同等級的"訂單"XD
所以呢.
品牌有其定位.
而消費者接觸的是最末梢的品牌,也就是建商.
所以建商的定位基本上就已經告訴你了一切.
我這個品牌現在推的就是平價宅,所以我的營造也是平價的走向.
你不要期待你在平價宅當中用平價買到豪宅等級的內容.
這是不可能的事情,別傻了,別夢想,別整天想偷佔便宜...顆顆.
至於你買豪宅品牌的建商會不會用到平價營造.
理論上是不會啦...因為現在這個年代喔,資訊太爆炸外.
買豪宅的人你永遠不知道對方是甚麼人,有甚麼背景.
對方只要是不動產相關背景,你還想這樣偷太明顯,三兩下就被抓包然後臭掉.
(不動產相關行業的人其實很多很多...這幾千年歷史的傳產好嗎...XD)
所以豪宅品牌,他用的營造通常也是專蓋豪宅等級的營造,品管也會比較好.
而大財團想要豪宅和平價宅通吃,現在更傾向於,設立兩個以上的建商品牌去區隔.
在以前確實有可能一個建商分兩三種等級產品在推.
主要是帳好做+資金可以集中+企業管理簡單方便.
但通常這種情況會造成她的豪宅被平價宅的一些狀況給扯後腿.
拉扯到他的豪宅價格拱不起來,並且也難賣.
所以現在更傾向直接分拆品牌去做不同等級的產品.
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.103.242 (臺灣)
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推 spermbox: 你在暗示發哥齁XD 05/09 22:52
推 spermbox: 不過七期大坪現在好像變成小坪的單價阻礙 05/09 22:54
推 spermbox: 我看發哥百達富裔價格卡住很久了 05/09 22:57
上面講的是比較"基礎"的結構狀況.
但是如果扯到實際商場.
還有很多變形..XD
一般品牌的建商,有可能跑去蛋黃區蓋"賣不掉的豪宅"
目的是拉升品牌形象和曝光效應.
大多數人根本搞不清楚建商品牌定位.
但是他們會知道"喔,七期最近最新蓋的最貴的豪宅是XX蓋的"
然後XX建商推的其他案子就會變好賣.
這招大型建商很愛用.
因為他"本多忠勝"...XD
例如他在201x年蓋豪宅,一坪喊60賣3x.....天價阿..
而一般建案都跑在2x....
一方面那一棟豪宅的"成本"可能佔他當縣市推案的1/5甚至1/8以下.
他跑其他的案子來補那一棟賣不掉的銷售成本,根本沒啥感覺.
另一方面.
當她201x的豪宅賣了半天賣到2020遇到無限QE後.
靠邀,直接拉升到喊7x,4x~5x成交.
你要知道,他往上拉的金額全都是"純利潤"....他成本就在那邊..
(你想,如果他本來賣35,利潤是40%,那代表他的成本大概在21.一坪賺14
而他如果賣到45,成本還是21,那他一坪賺24...那請問是幾%)
那也許他賣了六七八九十年.賣了超久超久.
但是最後整個案子完銷後回頭看.
整體投報率也沒多差....顆顆.
so....大型建商就算是推平價宅的品牌.
也可能跑去蛋黃區推豪宅.
並且,廣告一定要大,設計一定要囂張,建築師一定要有名,公設一定要強...!!!
反正.
反正他有錢+現金流又強悍....
so....很多建商的商業技巧,一般人會看不懂..XD
現在是21世紀.
人家做生意的,都已經修仙修到飛升等級了.
你一個連拜師都沒有,自己野修的,都還沒築基,你不知道她在幹嘛,其實很正常..
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:07:06
推 yihua2: 推 05/09 23:04
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:08:36推 NTU303150195: 這篇太短了，敲碗 05/09 23:09
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:09:14另外補一下.
這種大建商硬推的豪宅.
如果你說本質上可不可以買.
可以買...XD
她很有錢,比豪宅建商還有錢.
而他想弄一個廣告出來.
他當然很敢砸錢.
並且你成本在高能高多少?
一般建案現在喊20一坪造價好了,你豪宅要蓋多少?30?.
蓋阿....他花不起嗎??...
所以為了鋪張,他甚至工地都讓你看個仔細,全都是豪宅等級再蓋.
因為那是她要拿來招搖撞騙的招牌.
並且主要利潤不再這個建案身上.
因此很多時候,跟一般人想的完全不一樣..XD
但是以投資來講.
因為他品牌形象和定位的問題.
所以價格拉升效應差,轉手也比較困難.
所以不是投資好標的.
適合自住....
當然如果你自住怕被別人說你買XX品牌豪宅很笨很蠢,因此不買.
那是另外一個考量.
面子也是豪宅買家注重的點....這邊看你有沒有這個負擔..
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:16:20
推 lasoon: 上面這段有點國家一號院的即視感QQ 霧散了 05/09 23:16
推 spermbox: 今年是2023，我看七期發哥大坪情況還是不太樂觀 05/09 23:19
發哥大坪數現在都很難賣.
主要也牽扯到.
發哥搶市場最重要的手段是.
自備款超低.交屋後的頭期款也超低.
但這兩點在大坪數市場完全被豪宅線給打趴.
外加發哥的品牌定位這幾年已經整個扭轉.
所以發哥現在大坪數都很難賣正常.
201x年的時候發哥狂蓋大坪數.
那時候很多買家是屯屋族...
而賣點主要是"地段""景觀".
因為發哥夠有錢,所以搶土地很兇.
你豪宅品牌蓋的好,問題是你就搶不到最棒的點.
人家正湖景公園第一排+角間+地基大+門口路大條.
阿你蓋到第二線的路.
這種情況在201x年,同樣大坪數,成為你賣輸發哥的主因.
外加那時候發哥品牌定位還沒有很明顯的走平價路線...
那時候的發哥走"暴發戶"路線...XD
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:22:59
→ spermbox: 聯聚都出來說以後不搞大坪了 05/09 23:20
→ spermbox: 那個台中帝寶一樣還在慘 05/09 23:20
推 spermbox: 2月還有賠售的實價登錄，慘 05/09 23:22
推 rig2121: 最近感覺台中蠻多豪宅建商寧願推個5-60坪不要破4000萬豪 05/09 23:37
→ rig2121: 宅線，想大坪數的買兩戶打通，買一戶的當置產收藏，百坪 05/09 23:37
→ rig2121: 的大多只有中古可挑了 05/09 23:37
不調高豪宅線.
就是教訓中產階級.
顆顆...
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:39:19
推 ko3: 興富發有時找日商華大成監造，費用不便宜，形象品質還是有顧 05/09 23:44
→ ko3: 啦。 05/09 23:44
推 ProTrader: 那請問義大屏東推的健康產業園區是更高階的廣告手法?? 05/09 23:44
→ ProTrader: 屏東史上最大投資案...麟洛房市...... 05/09 23:46
→ ProTrader: 如果我是義大應該會先把附近的土地先買光 05/09 23:46
推 rig2121: 真的，台中有錢的很多買兩戶3999萬包整層一樣貸款貸爽爽 05/09 23:48
→ rig2121: ，結果中產買些普通建商的40坪+一車還要2500-2800萬，中 05/09 23:48
→ rig2121: 產房子單價買得比較貴、坪數比較小、配備比較差，各種慘 05/09 23:48
→ rig2121: … 05/09 23:48
推 ProTrader: 然後高鐵六塊厝的計畫也有"高屏新都心"的新建案 05/09 23:50
大型開發案投標也是廣告型態之一.
高雄最大的開發案投標.
上一次是日勝生拿走71期台鐵部分的土地標.
要蓋12棟大樓包含一棟商場.
而之後最大案就是興富發拿走.
特貿三.
興富發本來主力是要包下面小塊的,結果被國城給搶走.
但是標到最大最主要的那一塊.
(這是次要目標....當然如果可以,三塊她都想要)
這就是錢多的威力...
可以蓋永久海景宅.
現在它們老董還在思考到底要大坪數還是小坪數.
另外,義大財力再強也是有限.
外加很多時候不是單看自己的財力.
也要靠金主...
建商老董平時在忙甚麼?
忙著看工地?忙著看土地?.
喔不,建商老董平時忙著跟金主和政府官員,上酒店打高爾夫球...
顆顆.
這才是老董在幹的事情.
甚麼土地?工程?規劃?公司走向?....
他養的那些高層員工拿那麼多薪水,那麼多土博士海龜博士是幹嘛用的?
專業的事情交給專業就好.
老闆常常負責的是"人"和"錢"的事情.
當然啦,專業把報告送到老闆眼前.
最後還是老闆決定要不要批准,或是要不要修改就是了.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/09/2023 23:56:18
→ ProTrader: 這是有政府內線消息的建商嗎? 05/09 23:50
義大是這樣子.
義大跟民進黨以前正國會比較好.
所以當年楊秋興和陳菊選舉的時候,挺楊秋興.
然後被陳菊用山坡地開發教訓.(新潮流很悍的...檔我者死)
後來陳其邁偏正國會(看他老爸的定位很明顯)(更後來投靠英系)
也因此,義大的政治結構有所改變.
當然最近英系勢走弱,也有一些變化....但那個要問搞政治的比較清楚最新情況.
在這種情況下,義大多少會有不少內線.
外加他金主也會比較強.(政治順風逆風會影響跟政治走的深的財團的金主狀況)
然後麟洛房市開發案主要訴求是醫療專區,養老宅.
義大近期都跟醫走得很近.
主要是他想要讓義守大學有醫學系..
他哈這個很久了,甚至把義大醫院弄出來都是為了這件事情布局.
當然到目前為止,他的義守大學醫學系都還是闖關失敗.
但反正繼續慢慢搞.
so....
義大也不一定真的看好那一區.
但是參與一個開發案+推廣醫療,對她有額外的附加價值.
義大畢竟不是純建商.
甚至說建商和營造在他的財團比率當中其實算很低.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:02:54
推 Mithra: 無法換屋的中產階級只好買四間八百萬的壓壓驚 05/10 00:00
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:03:15→ nikepuppy: ceca大大 想請問為什麼特貿三發哥主要目標是要吃南基地 05/10 00:05
好規劃.
那一整排海景多好規劃住宅.
上面那一大塊有一個問題.
台電和市府各要一棟樓,並且都要海景.
因此興富發可以規劃的剩下一個L型.
他現在就很煩惱...
到底是要蓋很多棟.
還是蓋一棟超高樓.
然後他老董又很害怕摩天樓詛咒...XD
(所以你看遠雄敢蓋the one 6xF...興富發永遠都只愛蓋29F現在放寬就蓋3xF)
而如果不蓋摩天樓,蓋多棟.
這樣海景後棟的會被擋+如果小坪數會有戶看的問題.
而如果蓋摩天樓,那就是中大坪數,這樣會有豪宅線的問題.
更不用說,他還有一定比率必須蓋辦公室.
這樣辦公室應該給內部還是海景?
(辦公室在高雄又不好賣....
所以是應該讓辦公室有景好賣拚完銷.
還是應該給住宅拚高價然後辦公室讓他賣到天長地久?)
so...特貿三為啥到現在都還沒定案.
就是他們老董在煩惱這些...XD
而如果是下面那一塊.
那就一排33F....無腦搞定.
用膝蓋規畫就好了.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:09:21
→ nikepuppy: 我記得南基地分成兩標 發哥原本是期待南基地全吃? 05/10 00:05
發哥三塊都有投.
如果可以她當然三塊都吃...XD
推 qqphor: 推，這次停太久了XD 05/10 00:07
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:11:59→ nikepuppy: 謝謝CECA大分享 發哥真的很兇狠 台南人嫌他嫌到不行 05/10 00:18
發哥老董是"生意人",不是"理想家"
對她而言,房子就是要"賣掉"...其他都不重要.
所以他蓋的房子都是以把房子賣掉為策略走向.
目前賣房子發哥那麼會賣那麼強.
(尤其他推案量又大,你說有些建商很能賣,但她推案量超小.
因此小本生意無法跟發哥比規模經濟)
201x年以前不講...那時候策略不一樣.
現在發哥最重要的策略就是"自備款和交屋款低"
幾十萬就可以下定,然後三年後再補個幾十萬或一百萬.
甚至幾十萬,過三年後再補給十萬,就可以交屋,再過三年後再補差額可能幾十到一百萬.
你看付款壓力多低.
不只投資客,連自住戶都哈翻了.
所以他超能賣.
但問題是他想要這樣搞的代價是甚麼?
是你單戶坪數要切很小.
而發哥又喜歡市中心大塊土地.
(品牌形象+曝光度+整建案總價高所以廣告費可以狂砸+炒股!!!!!)
(發哥高層其實主力在炒股...)
這就變成.
你一大塊地蓋3xF,這樣蓋上去你又要切一堆小戶.
自然格局就只能硬切....硬切自然就顆顆..XD
而發哥最後就是妥協格局,因為他發現.
幹....我她媽硬切還是熱賣...哈哈哈..
so...市場說話,老董跟著市場走.
發哥永遠都讓我們體會到一個精神.
"市場永遠都是對的"....的奧義!!!
管你外面怎樣說他,管你怎樣一大堆大道理.
你他媽的有發哥能賣嗎?....有發哥錢多嗎?
喔...有拉.
寶咖咖說"我好像近期比發哥還大"....
當然這取決於寶咖咖之前的狂生子公司策略.
你只要有點錢,他就扶持你成立一間建商,寶咖咖集團入股你的建商.
然後全套提共你,從營造到各部門人事業務等支援到廣告行銷..一條龍.
這就是寶咖咖集團快速壯大成為建商規模第一的奧義!!!!!....
這些都是商場高手..
看它們玩,你其實可以學到很多有得沒有得東西.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 00:28:40
→ nikepuppy: 嫌歸嫌 身體倒很誠實 安平潤隆新案還創新高價 史博館 05/10 00:19
→ nikepuppy: 案子也再創新高 果然狠組 05/10 00:19
推 frowning1226: 推～～ 05/10 00:25
推 nikepuppy: 講到發哥股票 一直都在40初 也沒衝上去想作價差都無法 05/10 00:42
推 a64186401: 推推啦 讚 05/10 00:59
營建的股票通常都很迷.
不過這兩年房價狂漲,但是大多數建商股票都死魚的....解釋方式是.
"房價漲是因為營造成本大漲,建商利潤並沒變高,甚至有些虧錢賣"
當然無論你信不信,股價是因此反應而死魚...XD
而且不是一家兩家.
當然也有股票有特殊反應的.
不過這通常是她自己的事情.
例如遠雄....擺脫趙藤雄被抓去關的低迷,報復性補漲.
(不然他股利超高,以前發到近乎長期穩定7%,我同學屯了好久,還吃好道相報...
7%是因為,一方面遠雄股票很多是趙家持有,算是一種家族發薪水生活費.
另一方面就是因為趙藤雄被抓去關造成的形象低迷,所以獲利和股價產生美麗的誤差)
例如三地....有大金主,所以大跳一根.
例如三發....兩個兒子聯合老媽鬥老爸,老爸抓狂自爆醜聞全家一起死(超強的八點檔)
不過基本上,營建股通常都很迷.
外加很多營建股交易量都很低.
所以你看,連"老輸"都不愛玩營建股.
檯面上有幾個股票老輸會玩營建股?...
阿就...大戶玩營建股,很容易反被公司派玩...顆顆...
另外.興富發股票的交易量.
一直在營建股裡都是頂高.
其他人的交易量跟興富發差很多.
之前興富發有一度要"每季"發股利.
想要吸引別人當定存股.
但是後來取消了...
不過通常,炒房的,會買建商的房子,但....大多不會買建商的股票...XD
尤其你越了解房市,你用房市看股票.
你越容易被嘎到你靈魂出竅.
※ 編輯: ceca (61.227.103.242 臺灣), 05/10/2023 01:29:28
推 ko3: 興富發在台中有推64還是66層的商辦。應該有打破魔咒了。 05/10 01:33
推 tzangyoung: 推這篇 05/10 03:33
推 ice1015: 興富發近年的股利真的很迷 05/10 05:09
推 piliwu: 營建股真的少碰為妙 05/10 08:01
→ ice1015: 之前有看過01有人專門存興富發的 05/10 10:18
推 william826: 發發以前常搞到配合的分行金檢沒過XDD 05/10 11:10
推 chen831030: 謝謝 07/19 21:29
→ chen831030: 謝謝 02/26 20:42
推 chen831030: 謝謝 03/16 05:34